AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 10 C 326/14, Urteil vom 01.07.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 80 % und die Beklagten 20 % zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagten sind seit 01.03.2012 Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin T Damm in … Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss rechts. Die monatliche Nettomiete beträgt 1035,30 €, die Gesamtmiete 1322,30 €. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen bestehender Mietrückstände für die Monate August und September 2014 in Höhe der Gesamtmiete von 1322,30 € sowie eines Teilbetrages für den Monat Juli 2014 in Höhe von 119,90 € mit Schreiben vom 08.09.2014. Die Beklagten leisteten am 07.10.2014 eine Zahlung in Höhe von 2822,00 € zum Ausgleich des Rückstandes von 2764,50 € nebst Zinsen.
Die Klägerin hat die zunächst erhobene und den Beklagten am 16.12.2014 zugestellte Zahlungsklage über den Betrag von 2764,50 € zurückgenommen.
Die Klägerin hält trotz der geleisteten Zahlung an der Kündigungserklärung unter Berufung auf die gleichzeitig erklärte fristgerechte Kündigung fest.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Hause T Damm in … Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss rechts, gelegene Wohnung (Mieternummer) mit einer Größe von ca. 142,80 m², bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad und Flur sofort geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, durch die geleistete Zahlung sei die Kündigung insgesamt unwirksam geworden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 08.09.2014 ist gemäß § 269 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagten die rückständigen Mieten noch vor Rechtshängigkeit dieses Verfahrens an die Klägerin geleistet hat.
Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB wegen Zahlungsverzuges, welche die Klägerin zugleich mit der fristlosen Kündigung erklärt hat, hat das Mietverhältnis nicht beendet. Durch die Zahlung des Rückstandes durch die Beklagten ist auch die ordentliche Kündigung vom 08.09.2014 unwirksam geworden.
Die Heilungswirkung von § 269 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst nach Auffassung des Gerichts auch solche ordentlichen Kündigungen nach § 573 BGB, welche auf denselben Sachverhalt gestützt werden, der die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilte fristlose Kündigung begründete.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NZM 2005, Seite 334), die insbesondere aus dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des § 569 BGB ableitet, dass trotz Erlöschens der Kündigungswirkung des § 543 BGB ein Fortwirken der fristgemäßen Kündigung nach § 573 BGB anzunehmen sei, ist nicht zu folgen.
Dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine Begrenzung auf die fristlose Kündigung nicht zu entnehmen. Zwar findet sich die Regelung des § 569 BGB im Regelungszusammenhang mit der fristlosen Kündigung, doch ist im Wortlaut „die Kündigung” in Bezug genommen, so dass sich die Formulierung gerade nicht ausschließlich auf eine fristlose Kündigung bezieht. Soweit der Bundesgerichtshof damit argumentiert, „die Kündigung” gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beziehe sich auf § 543 BGB liegt hierin kein Wortlaut-, sondern ein systematisches Argument. Nach dem Wortlaut ist „die Kündigung” im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vielmehr die gesamte Erklärung des Vermieters, insbesondere wenn der Kündigungsgrund in ein und demselben Zahlungsrückstand besteht und dieser lediglich durch Hinzufügung einer zweiten Kündigungsüberschrift (nämlich § 573 BGB neben § 543 BGB) sozusagen verdoppelt werden soll. Der Zahlungsausgleich innerhalb der Schonfrist macht daher entsprechend dem Wortlaut des § 569 BGB „die Kündigung” und zwar in ihrem gesamten Erklärungsinhalt bestehend aus der fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) und der daneben erklärten fristgemäßen Kündigung (§ 573 BGB) unwirksam.
Soweit der Bundesgerichtshof historisch damit argumentiert, der Gesetzgeber habe trotz zwischenzeitlicher Änderungsmöglichkeit im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 davon abgesehen, die Regelung von § 569 Abs. 3 BGB ausdrücklich auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken, wird nicht berücksichtigt, dass das Gesetz den Zahlungsverzug als ordentlichen Kündigungsgrund nicht ausdrücklich benennt. Daher erscheint es wenig konsequent, wenn das Gesetz, das keine Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsverzügen regelt, gleichwohl Einschränkungen vorsähe (vgl. Häublein in Münchener Kommentar BGB 6. Aufl. 212 Rd.-Nr. 60 zu § 573 BGB).
Auch bei einer systematischen Betrachtung kann die Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs nicht überzeugen. Es entspricht herrschender Meinung und auch dem Verständnis des Bundesgerichtshofs, dass die Kündigungstatbestände der fristlosen Kündigung denjenigen der fristgemäßen derart parallel gebildet sind, dass selbst eine Umdeutung der einen in die andere Kündigungsform möglich ist (BGH NJW 1981, 976 f). Dabei stellt die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB den weiteren Tatbestand dar, die fristlose Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB dagegen die Spezialnorm. Der Bundesgerichtshof erkennt jedoch an, dass die Regelung der fristgemäßen Kündigung: eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann – ein Teil desselben Regelungszusammenhangs betrifft. Danach erschließt sich nicht, warum eine systematische Begrenzung vorliegen soll, obwohl der Wortlaut keine Einschränkung begründet.
In der Literatur wird weiter zu Recht darauf hingewiesen, dass nicht anzunehmen sei, der Gesetzgeber habe mit dem Erlass des I. WKSchG, auf dessen Regelung § 573 BGB beruhe die Voraussetzung für die Ausschaltung eines der wesentlichsten Schutzrechte des Mieters habe schaffen wollen. Durch das I. WKSchG habe der Schutz des Mieters nämlich nicht gemindert, sondern verstärkt werden sollen (Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Auflage 2013 Rd.-Ziffer 65 zu § 569 BGB – Franke ZMR 1992 Seite 81 ff).
Nicht überzeugend ist auch die Argumentation des Bundesgerichtshofs, wonach die Gefahr der Obdachlosigkeit im Falle einer fristgemäßen Kündigung weniger gegeben sei, als im Falle einer fristlosen Kündigung, wo die Schonfristzahlung der Vermeidung von Obdachlosigkeit dienen soll.
In der Regel stellt die fristgemäße Kündigung für die meisten Mieter eine ebenso starke Bedrohung dar, wie eine fristlose Kündigung. Dies zeigt schon ein Vergleich, der – auch bei der fristlosen Kündigung anwendbaren – Vorschrift des § 721 ZPO mit den Fristen der ordentlichen Kündigung nach § 573 c BGB. Nach § 721 Abs. 5 ZPO kann vom Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewährt werden. Die ordentlichen Kündigungsfristen führen hingegen in der Regel nur zu einer Frist bis zur Beendigung von höchstens 9 Monaten. Hinzu kommt die im gerichtlichen Verfahren verstreichende Zeit. In der Mehrzahl der Fälle ist bis zum Zeitpunkt einer rechtskräftigen Entscheidung der Räumungstermin sowohl bei einer fristlosen wie auch zugleich erklärten fristgemäßen Kündigung verstrichen.
Keineswegs führt, wie der Bundesgerichtshof meint, das Verschuldenserfordernis des § 573 BGB zu einer Einschränkung, welche ein ausreichendes Korrektiv bedeutet (so auch Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht a. a. o.). Gerade die neuere Linie des Bundesgerichtshofs, wonach die Schonfristzahlung das Verschulden des Mieters im Rahmen von § 573 BGB in einem milderen Licht erscheinen lassen könne, zeigt dies deutlich. Die Beleuchtungstheorie lässt als Korrektiv jede Kontur und Greifbarkeit vermissen. So hat das Landgericht Bonn in einer Entscheidung vom 06.11.2014 (Grundeigentum 2015, Seite 383) die Ausnahme zur Regel gemacht und bei einer Zahlung der Mietrückstände durch den Mieter die Kündigungswirkung in der Regel entfallen lassen.
Auch rechtspolitisch führt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Ergebnissen, die weder im Interesse der Mieter noch der Vermieter gewollt sein können. Insbesondere dürften öffentliche Leistungsträger ihre Praxis ändern, wenn durch die Schonfristzahlung der Wohnungsverlust nicht vermieden werden kann.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92, 269 Abs. 3 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
