Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mieter bleiben nach Vertragsende – Verjährung schützt sie nicht
- Der Fall vor Gericht
- Wohnungsnutzung nach Mietende verlängert Verjährungsfrist nicht
- Hintergrund des Rechtsstreits zwischen Vermieter und Mietern
- Gesetzliche Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters
- Urteil: Keine Verlängerung der Verjährungsfrist durch längere Wohnungsnutzung
- Konsequenzen für Vermieter und Mieter
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wann beginnt die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters?
- Was passiert, wenn ich die Wohnung nach Vertragsende weiterhin nutze?
- Welche Ansprüche kann der Vermieter nach dem Auszug des Mieters geltend machen?
- Was muss der Vermieter tun, um seine Schadensersatzansprüche zu sichern?
- Welche unmittelbaren Konsequenzen hat eine verjährte Forderung für den Vermieter?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es ging darum, ob die Verjährung von Mietforderungen durch fortgesetzte Wohnungsnutzung nach Mietende verlängert wird.
- Der Fall hängt mit der Nutzung der Wohnung nach dem Ende des Mietvertrags zusammen und wie dies rechtlich zu behandeln ist.
- Die Herausforderung bestand darin, zu klären, ob die gesetzliche Verjährungsfrist für Mietforderungen durch die weitere Nutzung beeinflusst wird.
- Das Gericht entschied, dass die Verjährungsfrist nicht automatisch verlängert wird, wenn der Mieter die Wohnung nach Mietende weiternutzt.
- Die Entscheidung beruht auf der Auslegung des § 548 Abs. 2 BGB, der keine Verlängerung der Verjährungsfrist vorsieht.
- Eine wesentliche Auswirkung der Entscheidung ist, dass Vermieter Ansprüche innerhalb der regulären Verjährungsfrist geltend machen müssen, selbst wenn die Wohnung weiter genutzt wird.
Mieter bleiben nach Vertragsende – Verjährung schützt sie nicht
Der Mietvertrag ist in der Regel zeitlich befristet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Wohnung geräumt werden. Doch was passiert, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages weiter nutzt? Kann der Vermieter den Mieter dann weiterhin wegen nicht gezahlter Miete verklagen? Und vor allem: Wie lange hat der Vermieter Zeit, seine Ansprüche geltend zu machen? Diese Frage beschäftigt Gerichte und Juristen seit langem.
Das Gesetz sieht in § 548 Abs. 2 BGB eine Verjährungsfrist von drei Jahren für Mietforderungen vor. Diese Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Allerdings gibt es in diesem Zusammenhang eine wichtige Besonderheit: Nutzt der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter, so verlängert sich die Verjährungsfrist nicht automatisch. Dies bedeutet: Der Vermieter kann den Mieter auch nach Ablauf der drei Jahre noch auf Zahlung der Miete verklagen, wenn der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietvertrags weiter genutzt hat.
Im Folgenden soll ein aktuelles Gerichtsurteil vorgestellt werden, das diese Thematik beleuchtet und wichtige Hinweise für Vermieter und Mieter liefert.
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Der Fall vor Gericht
Wohnungsnutzung nach Mietende verlängert Verjährungsfrist nicht
Die Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg in Berlin befasst sich mit einem Fall, in dem Mieter eine Wohnung über das vertraglich vereinbarte Mietende hinaus nutzten. Der Vermieter verklagte die ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Wohnung. Zentraler Streitpunkt war die Frage, ob durch die längere Nutzung auch die gesetzliche Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters verlängert wurde.
Hintergrund des Rechtsstreits zwischen Vermieter und Mietern
Die beklagten Mieter hatten im März 2017 eine 203 m² große Wohnung in Berlin angemietet. Der Mietvertrag war zunächst bis zum 31. März 2020 befristet. Nach Ablauf dieser Frist nutzten die Mieter die Wohnung jedoch weiterhin, ohne dass ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Erst am 31. Juli 2020 zogen sie schließlich aus.
Der Vermieter machte daraufhin Schadensersatzansprüche wegen angeblicher Beschädigungen der Wohnung geltend. Er reichte am 22. Juli 2022 Klage ein – also knapp zwei Jahre nach dem tatsächlichen Auszug der Mieter, aber mehr als zwei Jahre nach dem ursprünglich vereinbarten Mietende. Damit stellte sich die Frage, ob die Ansprüche möglicherweise bereits verjährt waren.
Gesetzliche Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in § 548 Abs. 1 eine spezielle Verjährungsregelung für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache vor. Demnach verjähren diese Ansprüche in sechs Monaten.
Allerdings bestimmt § 548 Abs. 2 BGB ergänzend: „Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.“ Dies soll dem Vermieter die Möglichkeit geben, die Wohnung nach Rückgabe zu begutachten und eventuelle Schäden festzustellen.
Urteil: Keine Verlängerung der Verjährungsfrist durch längere Wohnungsnutzung
Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage des Vermieters ab. Es entschied, dass die geltend gemachten Schadensersatzansprüche zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits verjährt waren.
Die Richter stellten klar: Der Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist wird nicht dadurch hinausgeschoben, dass die Mieter die Wohnung über das vereinbarte Mietende hinaus nutzten. Entscheidend sei vielmehr der im Mietvertrag festgelegte Rückgabezeitpunkt.
Das Gericht begründete dies damit, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB dem Zweck diene, rasch Rechtsklarheit zwischen den Parteien zu schaffen. Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn die Frist durch eine faktische Fortsetzung des Mietverhältnisses beliebig verlängert werden könnte.
Konsequenzen für Vermieter und Mieter
Die Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für beide Seiten:
Für Vermieter bedeutet sie, dass sie auch bei einer Überziehung der Mietzeit durch den Mieter die kurze Verjährungsfrist im Blick behalten müssen. Wollen sie Schadensersatzansprüche geltend machen, müssen sie dies innerhalb von sechs Monaten nach dem vertraglich vereinbarten Mietende tun – unabhängig davon, wann der Mieter tatsächlich auszieht.
Mieter hingegen können sich darauf verlassen, dass die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht automatisch verlängert wird, wenn sie die Wohnung länger als vereinbart nutzen. Dies gibt ihnen nach Ablauf der sechs Monate Rechtssicherheit.
Für beide Seiten unterstreicht das Urteil die Bedeutung klarer vertraglicher Vereinbarungen zum Mietende. Soll das Mietverhältnis über den ursprünglich festgelegten Zeitpunkt hinaus fortgesetzt werden, empfiehlt sich der Abschluss eines neuen Vertrags oder zumindest eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung stellt klar, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters nach § 548 BGB mit dem vertraglich vereinbarten Mietende beginnt, unabhängig von einer tatsächlich längeren Nutzung der Wohnung durch den Mieter. Dies dient der Rechtssicherheit und verhindert eine unberechenbare Verlängerung der Verjährungsfrist. Vermieter müssen daher auch bei überziehenden Mietern die kurze Frist beachten, um ihre Ansprüche nicht zu verlieren.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Vermieter: Wenn Ihr Mieter die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrags weiter nutzt, beginnt die Frist zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nicht erst mit dem tatsächlichen Auszug, sondern bereits mit dem vertraglich vereinbarten Ende des Mietverhältnisses. Das bedeutet, dass Sie mögliche Schäden an der Wohnung zeitnah prüfen und Ihre Ansprüche innerhalb von sechs Monaten geltend machen sollten, unabhängig davon, wann der Mieter tatsächlich auszieht.
Für Mieter: Auch wenn Sie die Wohnung länger als vereinbart nutzen, müssen Sie nicht befürchten, dass dadurch die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche Ihres Vermieters verlängert wird. Nach Ablauf von sechs Monaten ab dem vertraglich vereinbarten Mietende können Sie sicher sein, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen Sie geltend machen kann.
Für beide Seiten: Das Urteil unterstreicht, wie wichtig klare Vertragsvereinbarungen sind. Wenn Sie als Mieter die Wohnung länger nutzen möchten oder als Vermieter eine längere Mietdauer wünschen, sollten Sie unbedingt einen neuen Vertrag abschließen oder zumindest eine schriftliche Verlängerung vereinbaren, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben Ihren Mietvertrag verlängert, aber die Frage nach möglichen Schadensersatzansprüchen Ihres Vermieters beschäftigt Sie? Wann verjähren diese Ansprüche tatsächlich? Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen Antworten auf diese und weitere Fragen zum Thema Verjährung von Schadensersatzansprüchen bei Verlängerung des Mietverhältnisses – verständlich und zuverlässig, denn Rechtssicherheit ist wichtig!
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wann beginnt die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters?
- Was passiert, wenn ich die Wohnung nach Vertragsende weiterhin nutze?
- Welche Ansprüche kann der Vermieter nach dem Auszug des Mieters geltend machen?
- Was muss der Vermieter tun, um seine Schadensersatzansprüche zu sichern?
- Welche unmittelbaren Konsequenzen hat eine verjährte Forderung für den Vermieter?
Wann beginnt die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters?
Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält. Entscheidend ist also nicht das vertraglich vereinbarte Mietende, sondern der tatsächliche Rückerhalt der Wohnung durch den Vermieter. Dies setzt voraus, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter wieder uneingeschränkt über die Wohnung verfügen kann.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass für den Beginn der Verjährungsfrist eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erforderlich ist. Erst wenn der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Wohnung erlangt, wird er in die Lage versetzt, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen.
Eine bloße Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses reicht für den Beginn der Verjährungsfrist nicht aus. Auch die Rückgabe der Schlüssel allein genügt nicht, wenn der Mieter noch nicht vollständig ausgezogen ist oder noch Gegenstände in der Wohnung verbleiben.
Die sechsmonatige Verjährungsfrist kann bereits vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, wenn der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgibt und der Vermieter die uneingeschränkte Verfügungsgewalt erhält. Umgekehrt beginnt die Frist erst nach dem vertraglichen Mietende zu laufen, wenn der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig räumt.
Für Vermieter ist es wichtig zu beachten, dass die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag verlängert werden kann. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Verlängerung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und daher unwirksam ist.
Ein Beispiel verdeutlicht die Relevanz des tatsächlichen Rückerhalts: Ein Mieter zieht bereits zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist aus und übergibt dem Vermieter die Schlüssel. In diesem Fall beginnt die Verjährungsfrist schon mit der vorzeitigen Rückgabe zu laufen, nicht erst mit dem vertraglich vereinbarten Mietende. Der Vermieter muss also seine Ansprüche innerhalb von sechs Monaten ab der tatsächlichen Rückgabe geltend machen, um den Eintritt der Verjährung zu verhindern.
Vermieter sollten die Wohnung unmittelbar nach der Rückgabe gründlich auf Schäden untersuchen und etwaige Ansprüche zeitnah geltend machen. Eine sorgfältige Dokumentation des Zustands bei der Übergabe ist ratsam, um spätere Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.
Was passiert, wenn ich die Wohnung nach Vertragsende weiterhin nutze?
Wenn ein Mieter die Wohnung nach Vertragsende weiterhin nutzt, tritt eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ein. Dies ist in § 545 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Das Mietverhältnis gilt dann als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, dieser Fortsetzung zu widersprechen. Dafür hat er eine Frist von zwei Wochen nach Kenntnis der fortgesetzten Nutzung durch den Mieter.
Die stillschweigende Verlängerung führt dazu, dass alle bisherigen Vertragsbedingungen weiterhin gelten. Dies betrifft insbesondere die Höhe der Miete und sonstige Vereinbarungen. Allerdings wandelt sich ein zuvor befristetes Mietverhältnis in ein unbefristetes um. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nun an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden ist und nur aus wichtigem Grund kündigen kann.
Für den Mieter bedeutet die fortgesetzte Nutzung, dass er weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet ist. Er kann nicht argumentieren, er habe die Wohnung nur vorübergehend weitergenutzt. Die Zahlungspflicht besteht ab dem ersten Tag der Weiternutzung in voller Höhe der bisherigen Miete.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Weiternutzung der Wohnung keinen Einfluss auf die Verjährungsfristen nach § 548 Abs. 2 BGB hat. Diese Fristen beginnen mit der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung zu laufen, unabhängig davon, wann das Mietverhältnis rechtlich endet. Ein Mieter, der beispielsweise Aufwendungen für die Wohnung geltend machen möchte, muss dies innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe tun, auch wenn er die Wohnung über das vereinbarte Vertragsende hinaus genutzt hat.
Für Vermieter ist es ratsam, bei einer ungewollten Weiternutzung durch den Mieter zeitnah zu reagieren. Sie sollten den Mieter schriftlich zur Räumung auffordern und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten. Andernfalls riskieren sie, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzt und sie an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden sind.
Mieter sollten sich bewusst sein, dass die Weiternutzung der Wohnung rechtliche und finanzielle Konsequenzen hat. Sie können nicht davon ausgehen, dass der Vermieter mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses einverstanden ist, nur weil er nicht sofort reagiert. Im Zweifelsfall ist es ratsam, rechtzeitig vor Vertragsende mit dem Vermieter zu kommunizieren und eine klare Vereinbarung zu treffen.
Die rechtliche Situation bei der Weiternutzung einer Wohnung nach Vertragsende kann komplex sein. In einem konkreten Fall spielte dies eine Rolle: Ein Mieter hatte die Wohnung über das vereinbarte Vertragsende hinaus genutzt und wollte später Aufwendungen für die Wohnung geltend machen. Das Amtsgericht Schöneberg entschied jedoch, dass die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 Abs. 2 BGB trotz der verlängerten Nutzung mit der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung begann. Dies verdeutlicht, wie wichtig es ist, die rechtlichen Fristen im Blick zu behalten, unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer.
Welche Ansprüche kann der Vermieter nach dem Auszug des Mieters geltend machen?
Nach dem Auszug des Mieters kann der Vermieter verschiedene Ansprüche geltend machen. Der Vermieter hat das Recht, Schadensersatz für Beschädigungen an der Mietsache zu fordern, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Dies betrifft etwa Schäden an Böden, Wänden oder Einrichtungsgegenständen, die der Mieter schuldhaft verursacht hat. Für solche Schäden muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen, sondern kann direkt Schadensersatz verlangen.
Der Vermieter kann zudem die Durchführung von Schönheitsreparaturen einfordern, sofern diese im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Hierbei ist zu beachten, dass viele ältere Klauseln unwirksam sind. Bei wirksamen Klauseln muss der Vermieter dem Mieter jedoch zunächst eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten setzen, bevor er Schadensersatz geltend machen kann.
Für die Geltendmachung von Ansprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache hat der Vermieter nur eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten. Diese Frist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung, unabhängig vom vertraglichen Ende des Mietverhältnisses. Der Vermieter sollte daher zügig handeln, um seine Ansprüche nicht zu verlieren. Eine vertragliche Verlängerung dieser Frist ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Formularverträgen nicht zulässig.
Wichtig ist, dass der Vermieter nur Ersatz für tatsächlich entstandene Schäden verlangen kann. Er darf sich durch Schadensersatzforderungen nicht bereichern. Bei der Berechnung des Schadensersatzes muss ein Abzug „neu für alt“ erfolgen, da der Vermieter nicht besser gestellt werden darf, als er ohne den Schaden stünde.
Der Vermieter kann auch Ersatz für Mietausfälle fordern, wenn die Wohnung aufgrund von Schäden nicht sofort weitervermietet werden kann. Hierfür muss er jedoch nachweisen, dass tatsächlich ein Mietausfall entstanden ist und die Verzögerung auf vom Mieter verursachten Schäden beruht.
Für Mieter ist es ratsam, bei der Wohnungsübergabe ein detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen und den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. So können sie sich gegen unberechtigte Forderungen absichern. Vermieter sollten die Wohnung zeitnah nach dem Auszug gründlich inspizieren und etwaige Schäden dokumentieren, um ihre Ansprüche rechtzeitig geltend machen zu können.
Bei Streitigkeiten über Schadensersatzansprüche tragen Vermieter grundsätzlich die Beweislast. Sie müssen nachweisen, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden und vom Mieter verschuldet ist. Dies kann insbesondere bei länger zurückliegenden Schäden schwierig sein. Daher empfiehlt es sich für Vermieter, den Zustand der Wohnung auch während des Mietverhältnisses regelmäßig zu überprüfen und zu dokumentieren.
Was muss der Vermieter tun, um seine Schadensersatzansprüche zu sichern?
Um seine Schadensersatzansprüche zu sichern, muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zügig handeln. Die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beträgt gemäß § 548 Abs. 1 BGB lediglich sechs Monate. Diese Frist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen. Der Vermieter sollte daher unmittelbar nach dem Auszug des Mieters eine gründliche Begehung und Dokumentation des Zustands der Wohnung vornehmen. Hierbei empfiehlt es sich, etwaige Schäden oder Mängel detailliert schriftlich festzuhalten und durch Fotos zu belegen.
Besonders wichtig ist die zeitnahe Geltendmachung der Ansprüche gegenüber dem Mieter. Der Vermieter sollte den Mieter schriftlich über festgestellte Schäden informieren und zur Beseitigung auffordern oder Schadensersatz verlangen. Bei umfangreicheren Schäden kann die Einholung eines Sachverständigengutachtens ratsam sein, um die Schadenshöhe zu beziffern.
Reagiert der Mieter nicht oder lehnt er die Forderungen ab, muss der Vermieter rechtzeitig vor Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gerichtliche Schritte einleiten. Dies kann durch Erhebung einer Klage oder die Beantragung eines Mahnbescheids erfolgen. Beide Maßnahmen hemmen die Verjährung.
Der Vermieter sollte beachten, dass eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam ist. Auch eine fortgesetzte Wohnungsnutzung durch den Mieter über das Mietende hinaus verlängert die Verjährungsfrist nicht.
Bei Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung bei Rückgabe kann ein Übergabeprotokoll hilfreich sein. Dieses sollte bei der Wohnungsübergabe gemeinsam mit dem Mieter erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Es dient als Beweismittel für den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe.
Der Vermieter muss zwischen verschiedenen Arten von Schäden differenzieren. Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, kann er ohne vorherige Fristsetzung direkt Schadensersatz verlangen. Bei Schäden, die auf unterlassene Schönheitsreparaturen zurückzuführen sind, muss er dem Mieter hingegen zunächst eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen, bevor er Schadensersatz fordern kann.
Welche unmittelbaren Konsequenzen hat eine verjährte Forderung für den Vermieter?
Eine verjährte Forderung des Vermieters führt dazu, dass er seinen Anspruch nicht mehr gerichtlich durchsetzen kann. Der Mieter erhält durch die Verjährung ein sogenanntes Leistungsverweigerungsrecht nach § 214 Abs. 1 BGB. Das bedeutet, der Mieter darf die Erfüllung der verjährten Forderung ablehnen, ohne dass dies rechtliche Konsequenzen für ihn hat.
Der Vermieter verliert somit die Möglichkeit, die Forderung zwangsweise einzutreiben. Er kann weder eine Klage einreichen noch ein Mahnverfahren einleiten, um den verjährten Anspruch durchzusetzen. Selbst wenn der Vermieter bereits ein Gerichtsurteil erwirkt hat, kann er dieses nach Eintritt der Verjährung nicht mehr vollstrecken lassen.
Allerdings erlischt die Forderung durch die Verjährung nicht vollständig. Sie besteht weiterhin als sogenannte „unvollkommene Verbindlichkeit“ fort. Das hat zur Folge, dass der Mieter die Forderung freiwillig erfüllen kann, ohne einen Rückforderungsanspruch zu haben. Zahlt der Mieter in Unkenntnis der eingetretenen Verjährung, gilt die Leistung als rechtmäßig erbracht.
Für den Vermieter ist besonders relevant, dass er eine verjährte Forderung unter bestimmten Umständen noch zur Aufrechnung bringen kann. Dies ist möglich, wenn die Gegenforderung des Mieters und die verjährte Forderung des Vermieters zu irgendeinem Zeitpunkt aufrechenbar gegenüberstanden. In der Praxis kann der Vermieter so beispielsweise eine verjährte Schadensersatzforderung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verrechnen.
Eine weitere wichtige Konsequenz für den Vermieter ist, dass er die verjährte Forderung bilanziell abschreiben muss. In der Steuererklärung kann er den Betrag als Verlust geltend machen, sofern er die Forderung zuvor als Einnahme versteuert hatte.
Der Vermieter sollte beachten, dass die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 BGB für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt. Diese Frist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Für andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis, wie ausstehende Mietzahlungen, gilt die reguläre Verjährungsfrist von drei Jahren.
Um die negativen Folgen einer Verjährung zu vermeiden, ist es für Vermieter ratsam, ihre Ansprüche zeitnah zu prüfen und geltend zu machen. Sie können die Verjährung durch Mahnungen, Verhandlungen oder die Einleitung rechtlicher Schritte hemmen. Eine sorgfältige Dokumentation aller Vorgänge im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erleichtert die rechtzeitige Durchsetzung von Ansprüchen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Verjährung: Die Verjährung ist ein Rechtsinstitut, das den Zeitraum begrenzt, in dem Ansprüche geltend gemacht werden können. Im Mietrecht beträgt die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 BGB sechs Monate. Nach Ablauf dieser Frist kann der Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden. Die Verjährung dient der Rechtssicherheit und dem Rechtsfrieden, indem sie verhindert, dass sehr alte Forderungen noch geltend gemacht werden können. Im vorliegenden Fall war entscheidend, ab wann diese Frist zu laufen begann.
- Befristeter Mietvertrag: Ein befristeter Mietvertrag ist ein Vertrag, der für eine festgelegte Zeitdauer abgeschlossen wird und automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Im Gegensatz zum unbefristeten Mietvertrag endet er mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Im konkreten Fall war der Mietvertrag bis zum 31. März 2020 befristet. Nach diesem Datum nutzten die Mieter die Wohnung ohne rechtliche Grundlage weiter. Dies führte zur zentralen Frage, ob dadurch die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters beeinflusst wurde.
- Schadensersatzanspruch des Vermieters: Dies bezeichnet das Recht des Vermieters, vom Mieter Ausgleich für Schäden an der Mietsache zu verlangen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Solche Ansprüche können sich auf Beschädigungen der Wohnung, fehlende Einrichtungsgegenstände oder unterlassene Schönheitsreparaturen beziehen. Im vorliegenden Fall machte der Vermieter solche Ansprüche geltend, jedoch erst nach Ablauf der Verjährungsfrist. Die Entscheidung des Gerichts verdeutlicht, dass Vermieter solche Ansprüche zeitnah prüfen und geltend machen müssen, um ihr Recht nicht zu verlieren.
- Rückgabe der Mietsache: Dieser Begriff bezeichnet den Vorgang, bei dem der Mieter dem Vermieter die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zurückgibt. Dies umfasst üblicherweise die Übergabe aller Schlüssel und die Räumung der Wohnung von persönlichen Gegenständen des Mieters. Im konkreten Fall war strittig, ob die Rückgabe mit dem vertraglich vereinbarten Ende oder mit dem tatsächlichen Auszug erfolgte. Das Gericht entschied, dass der vertraglich vereinbarte Zeitpunkt maßgeblich ist, auch wenn die Mieter die Wohnung länger nutzten.
- Rechtssicherheit: Dieser Begriff bezeichnet einen Zustand, in dem die Rechtsfolgen von Handlungen vorhersehbar und berechenbar sind. Im Mietrecht dient die Verjährungsfrist der Rechtssicherheit, indem sie einen klaren zeitlichen Rahmen für die Geltendmachung von Ansprüchen setzt. Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit, indem es klarstellt, dass die Verjährungsfrist nicht durch eine faktische Fortsetzung des Mietverhältnisses verlängert wird. Dies schafft Klarheit sowohl für Mieter als auch für Vermieter über den Zeitraum, in dem Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können.
- Fortsetzung des Mietverhältnisses: Dies beschreibt eine Situation, in der ein Mietverhältnis über den ursprünglich vereinbarten Zeitraum hinaus fortbesteht. Im vorliegenden Fall nutzten die Mieter die Wohnung nach Ablauf des befristeten Mietvertrags weiter, ohne dass ein neuer Vertrag geschlossen wurde. Das Gericht entschied, dass diese faktische Fortsetzung die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verlängert. Dies unterstreicht die Wichtigkeit klarer vertraglicher Vereinbarungen und zeigt, dass eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtliche Risiken bergen kann.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 548 BGB (Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters): Dieser Paragraph regelt, wann Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren. Im konkreten Fall ging es darum, ob die Verjährungsfrist durch die fortgesetzte Nutzung der Wohnung über das Mietende hinaus verlängert wurde.
- § 548 Abs. 2 BGB (Beginn der Verjährung): Dieser Absatz bestimmt, dass die Verjährungsfrist mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Im vorliegenden Fall war strittig, ob der Rückgabezeitpunkt der vertraglich vereinbarte Termin oder der tatsächliche Auszug war.
- § 546 BGB (Beendigung des Mietverhältnisses): Dieser Paragraph regelt, wie ein Mietverhältnis beendet werden kann. Im konkreten Fall war das Mietverhältnis durch Zeitablauf beendet, da der Mietvertrag bis zum 31. März 2020 befristet war.
- § 545 BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses): Dieser Paragraph regelt, unter welchen Umständen ein Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung fortgesetzt wird. Im konkreten Fall wurde das Mietverhältnis nicht durch einen neuen Vertrag fortgesetzt, sondern die Mieter nutzten die Wohnung einfach weiter.
- § 985 BGB (Herausgabeanspruch): Dieser Paragraph regelt den Anspruch des Eigentümers auf Herausgabe einer Sache. Im konkreten Fall hätte der Vermieter nach Ablauf des Mietvertrags diesen Anspruch geltend machen können, um die Wohnung zurückzuerhalten.
Das vorliegende Urteil
AG Schöneberg – Az.: 107 C 159/22 – Urteil vom 18.04.2024
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Schöneberg durch die Richterin am Amtsgericht ### am 18.04.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2023 für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft zu erteilen, bei welchem Kreditinstitut die Beklagte die durch die Kläger eingezahlte Kaution hinterlegt hat.
2. Die Klage wird hinsichtlich des Antrags zu 1) aus der Klageschrift abgewiesen.
3. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 500 Euro abwenden, sofern nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand:
Die Beklagte bot bei Immobilienscout 24 mit dem Exposé Anlage B1 Blatt 90 ff der Akte eine 203 m² große Wohnung in der ###-Straße in ##### zur Miete an. Die Klägerin meldete sich und besichtigte Anfang März 2017 die noch vom Vormieter Herrn R## bewohnte Wohnung.
[…]
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In der Wohnung befand sich ein Kamin, den der Vormieter einbauen ließ. Die Beklagte vermietete mit Vertrag vom 15. März/20. März 2017 zum 1. Juni 2017 an die Kläger diese Wohnung. In der Wohnung befand sich eine Einbauküche. Auf den in Kopie eingereichten Mietvertrag Anlage K1 Blatt 26 ff der Akte wird Bezug genommen. Die Kläger überwiesen den Kautionsbetrag von 6546 Euro. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis zum 31. August 2021. Am 31. August 2021 fand ein Vorabnahmetermin statt. Die Parteien und die Nachmieter unterzeichneten Ende August 2021 Blatt 160 der Akte eine Vereinbarung, wonach die Parteien vereinbarten, dass die Kläger die Mietsache über den Zeitpunkt des infolge der fristgerechten Kündigung beendeten Mietvertragsverhältnisses bis zum 31. August 2021 hinaus bis zum 15. September nutzen könnten; für die Nutzung über den Zeitraum hinaus verpflichteten sich die Kläger, an die Beklagte eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 1550 Euro zu zahlen. Wegen des genauen Wortlauts wird auf die Anlage K 11 III Blatt 160 der Akte Bezug genommen.
Die Beklagte machte gegenüber den Klägern Schadensersatzansprüche wegen des Zustandes der Wohnung mit Schreiben vom 27 September 2021 geltend. Der Klägervertreter verlangte mit Schreiben vom 29. Oktober 2021 und 21. Februar 2022 Ausgleichszahlungen für den Kamin und die Einbauküche und die Abrechnung über die Kaution. Den Klägern entstanden für die Geltendmachung der Kaution und des Auskunftsanspruchs vorgerichtliche Anwaltskosten von 713,76 Euro.
Die Beklagte macht Forderungen aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis gegenüber den Klägern in dem Rechtsstreit des Amtsgerichts Schöneberg 106 C 62/22 geltend.
Die Kläger behaupten, der Vormieter habe die Einbauküche auf seine Kosten eingebaut. Auf Wunsch der Beklagten hätten die Kläger mit dem Vormieter unter dem 3. Juli 2017 vereinbart, dass sie an den Vormieter für die Überlassung des Kamins und der Einbauküche und anderer Gegenstände insgesamt 16.000 Euro zahlen würden. Sie hätten dem Vormieter 16.000 Euro gezahlt. Die Kläger machen wegen des Kamins und der Einbauküche einen Zahlungsanspruch von 10.000 Euro geltend. Sie beziffern den Zeitwert des Kamins mit 6500 Euro und der Einbauküche mit zumindest 3500 Euro. Sie sind der Ansicht, das Mietverhältnis habe zum 15. September 2021 geendet.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 10.000 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11. März 2022 zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft zu erteilen, bei welchem Kreditinstitut die Beklagte durch die Kläger eingezahlte Kaution hinterlegt hat,
3. die Beklagte zu verurteilen, über das Zinsguthaben der durch sie im Rahmen des Mietverhältnisses hinterlegten Kaution Auskunft zu erteilen,
4. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 6546 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
5. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 713,76 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht wegen der geltend gemachten Ansprüche hinsichtlich des Kamins und der Einbauküche die Einrede der Verjährung geltend. Sie trägt vor, die Anlage der Kaution müsste den Klägern infolge der Überweisung bekannt sein. Wegen der von ihr geltend gemachten Ansprüche in dem Rechtsstreit Amtsgericht Schöneberg 106 C 62/22 macht sie hinsichtlich der klägerischen Ansprüche bezüglich der Kaution Zurückbehaltungsrechte geltend und ist der Ansicht, dass erst nach Abschluss des Rechtsstreits Amtsgerichts Schöneberg 106 C 62/22 über die Kaution abgerechnet werden könnte. Die Beklagte habe dem Vormieter den Einbau des Kamins nur unter der Voraussetzung gestattet, dass der Kamin dauerhaft in der Wohnung bleibe, sie habe dafür ihm gegenüber auf eine Erhöhung der Nettokaltmiete verzichtet.
Die Kläger haben ihre Forderungen wegen des Kamins und der Küche über insgesamt 10.000 Euro im Mahnverfahren geltend gemacht. Am 14. März 2022 ist ein Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids eingegangen, der am 15. März 2022 der Rechtsklärung vorgelegt worden ist, da dieser von einem gemäß § 130d ZPO zur elektronischen Übermittlung verpflichteten nicht in der erforderlichen Form eingereicht worden ist. Am 21. März 2022 ist der Antrag auf Erlass des Mahnbescheides erneut über beA eingegangen.
Die Kläger haben Erklärungsfrist auf den Schriftsatz vom 14. April 2023 sowie auf die gerichtliche Erörterung (siehe Sitzungsprotokoll vom 20. April 2023) beantragt.
Entscheidungsgründe:
Der Rechtsstreit ist hinsichtlich der Klageanträge zu 1) und 2) entscheidungsreif. Die Klage ist insoweit teils begründet, teils unbegründet.
Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Auskunftsanspruch über die Anlage der Kaution zu. Denn die Beklagte ist nach § 551 BGB zu einer bestimmten Anlageform verpflichtet. Soweit die Beklagte darauf verweist, dass die Kläger über die Anlage infolge der Überweisung Bescheid wüssten, lässt dies nicht den Auskunftsanspruch entfallen. Denn selbst wenn die Kläger die Kaution auf das Kautionskonto überwiesen hätten, bedeutet dies nicht, dass die Kaution auch während des Mietverhältnisses dortgeblieben ist.
Soweit die Kläger eine Zahlung von 10.000 Euro wegen des Kamins und der Einbauküche von der Beklagten verlangen, bestehen derartige Zahlungsansprüche nicht. Denn gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete infolge der Kündigung der Kläger zum 31. August 2021.
Das Mietverhältnis ist nicht durch die zwischen den Parteien und den Nachmieter geschlossene Vereinbarung Ende August 2021 verlängert worden. Denn die Parteien haben hier nur den Zustand geregelt, der dadurch entstanden ist, dass die Kläger nicht zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung herausgeben wollten. Dies ergibt sich insbesondere aus dem Wortlaut der Vereinbarung. Die Kläger sollten für die Nutzung über den Zeitpunkt des infolge der fristgerechten Kündigung beendeten Mietverhältnisses hinaus die Wohnung noch nutzen dürfen und hierfür eine Nutzungsentschädigung entrichten. Die Verjährungsfrist lief damit Ende Februar 2022 ab. Eine Erklärungsfrist war hierzu nicht zu gewähren, denn hierauf hat die Beklagte bereits hingewiesen. Aber auch bei einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 15. September 2021 wären die Ansprüche verjährt. Denn am 14. März 2022 ist ein nicht formgerechter Antrag beim Mahngericht eingegangen. Erst unter dem 21. März 2022 lag ein formgerechter Antrag vor und damit nach dem 15. März 2022.
Zudem ergibt sich aus dem Inhalt des Mietvertrages, dass die Beklagte die Wohnung mit der Einbauküche vermietet hat. Unter § 26.2. des Mietvertrages Blatt 37 der Akte heißt es, dass der Vermieter die Küche mit einer Einbauküche ausgestattet habe. Die Parteien haben damit vereinbart, dass die Einbauküche von der Beklagten gestellt wurde. Aus dem Exposé ergibt sich auch, dass die Wohnung bereits mit einem Kamin zur Vermietung angeboten worden ist seitens der Vermieterin. Soweit die Kläger behaupten, die Vereinbarung mit dem Vormieter über die Zahlung einer Ablösesumme sei auf Wunsch der Beklagten erfolgt, ist dies streitig. Der Vortrag der Kläger ist insoweit auch unsubstantiiert, da die Kläger nicht vorgetragen, wann und wo und wie die Beklagte diesen Wunsch an die Kläger und den Vormieter herangetragen haben soll.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § § 708 Nummer 11,711 ZPO.
