Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- WEG-Verwalter in der Zwangsversteigerung: Haftung bei Nichtanmeldung von Forderungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter bei einer Zwangsversteigerung?
- Was passiert, wenn ein WEG-Verwalter Forderungen nicht rechtzeitig anmeldet?
- Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter haftbar machen, wenn er seine Pflichten verletzt?
- Welche Sorgfaltspflichten gelten für den WEG-Verwalter?
- Was sind die rechtlichen Folgen für einen Verwalter bei rechtsgrundlosen Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verklagte die ehemalige Verwalterin auf Schadensersatz.
- Die Beklagte belastete das Konto der Gemeinschaft ohne Rechtsgrundlage.
- Es wurden ungerechtfertigte Sondervergütungen in Rechnung gestellt.
- Forderungen im Rahmen einer Zwangsversteigerung wurden nicht rechtzeitig angemeldet.
- Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz.
- Die Beklagte musste auch Verzugszinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten zahlen.
- Das Versäumnis der Forderungsanmeldung führte zu einem finanziellen Verlust für die Gemeinschaft.
- Die Beklagte handelte widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich.
- Die Beklagte hatte Anspruch auf einen Teil der Anwaltskosten, da die Beauftragung gerechtfertigt war.
- Die Verwalterin haftet für Schäden durch Pflichtverletzungen und falsche Abrechnungen.
WEG-Verwalter in der Zwangsversteigerung: Haftung bei Nichtanmeldung von Forderungen
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stellt hohe Anforderungen an den WEG-Verwalter. Nicht nur muss er die laufenden Geschäfte und die Interessen der Eigentümer vertreten, er trägt auch Verantwortung für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein wichtiger Bestandteil dieser Verantwortung betrifft die Rechte und Pflichten der Eigentümer im Falle einer Zwangsversteigerung von Sondereigentum. So kann der WEG-Verwalter in bestimmten Fällen zur Anmeldung von Forderungen aus der gemeinschaftlichen Verwaltung berechtigt oder sogar verpflichtet sein.
Besonders kritisch wird es, wenn der WEG-Verwalter die Anmeldung von Forderungen versäumt. In diesen Fällen kann dies zu erheblichen finanziellen Einbußen für die WEG führen, wenn im Zuge der Zwangsversteigerung Ansprüche der Gemeinschaft nicht geltend gemacht werden. Gerichte müssen dann entscheiden, ob ein Verschulden des WEG-Verwalters vorliegt und ob ihm eine Haftung für den entstandenen Schaden trifft. Hierbei werden verschiedene Aspekte einer möglichen Sorgfaltspflicht des WEG-Verwalters und seine rechtliche Position in der Zwangsversteigerungssituation betrachtet.
Im folgenden Fall, der in den Fokus unserer Betrachtung rückt, wird ein Gericht ein Urteil über eine konkrete Situation im Zusammenhang mit der WEG-Verwalterhaftung und der Nichtanmeldung von Forderungen in einer Zwangsversteigerung von Sondereigentum fällen.
WEG-Verwalter in der Haftungsfalle?
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Der Fall vor Gericht
Verwalter haftet für verpasste Forderungsanmeldung bei Zwangsversteigerung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ### hat erfolgreich gegen ihre ehemalige Verwalterin geklagt. Das Amtsgericht Langen verurteilte die Beklagte zur Zahlung von insgesamt über 8.000 Euro an die WEG. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die Pflichten und Haftungsrisiken von WEG-Verwaltern bei Zwangsversteigerungen.
Versäumte Forderungsanmeldung führt zu erheblichem Schaden
Im Zentrum des Rechtsstreits stand eine Zwangsversteigerung der Wohnung eines Miteigentümers. Die beklagte Verwalterin hatte es versäumt, bestehende Forderungen der WEG in Höhe von 4.630,56 Euro zur Versteigerung anzumelden, obwohl sie nachweislich Kenntnis vom laufenden Verfahren hatte. Dadurch entging der WEG die Befriedigung von 4.100 Euro aus dem Versteigerungserlös. Stattdessen beauftragte die Verwalterin nach Abschluss der Versteigerung einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Eintreibung der Forderung – ein Vorgehen, das aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des ehemaligen Eigentümers erfolglos blieb und weitere Kosten verursachte.
Unzulässige Kontobelastung und überhöhte Stundensätze
Neben diesem schwerwiegenden Versäumnis warf die WEG der Verwalterin weitere Pflichtverletzungen vor. So hatte die Beklagte das Konto der Gemeinschaft eigenmächtig mit 2.516,02 Euro belastet. Diese Abbuchung für angeblich erbrachte Sonderleistungen stufte das Gericht als rechtsgrundlos ein. Die Verwalterin hatte nicht nur die vertraglich vereinbarten Stundensätze einseitig von 45 auf 50 Euro erhöht, sondern auch durchgängig den höchsten Satz für Geschäftsführertätigkeiten berechnet – obwohl nachweislich verschiedene Mitarbeiter die Leistungen erbracht hatten.
Gericht sieht mehrfache Pflichtverletzungen des Verwalters
Das Amtsgericht Langen gab der Klage der WEG in weiten Teilen statt. Es verurteilte die ehemalige Verwalterin zur Rückzahlung der unberechtigten Kontobelastung sowie zum Ersatz des durch die versäumte Forderungsanmeldung entstandenen Schadens. Das Gericht sah in dem Verhalten der Beklagten mehrere Pflichtverletzungen, die zu einem erheblichen finanziellen Nachteil für die WEG geführt hatten. Besonders schwer wog dabei das Versäumnis bei der Zwangsversteigerung, da die Verwalterin hier eine zentrale Aufgabe zum Schutz der wirtschaftlichen Interessen der Gemeinschaft nicht wahrgenommen hatte.
Weitreichende Folgen für WEG-Verwalter
Das Urteil des Amtsgerichts Langen unterstreicht die weitreichenden Pflichten und Haftungsrisiken von WEG-Verwaltern. Es macht deutlich, dass Verwalter bei Zwangsversteigerungen besondere Sorgfalt walten lassen müssen, um die Interessen der Gemeinschaft zu wahren. Die Anmeldung bestehender Forderungen gehört zu den elementaren Aufgaben in solchen Verfahren. Versäumnisse können, wie der Fall zeigt, zu erheblichen Schäden führen, für die der Verwalter persönlich haftet. Zudem verdeutlicht das Urteil, dass Verwalter bei der Abrechnung von Sonderleistungen strikt an vertragliche Vereinbarungen gebunden sind und diese nicht einseitig zu ihren Gunsten auslegen dürfen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung verdeutlicht die umfassende Haftung von WEG-Verwaltern für Pflichtverletzungen, insbesondere bei Zwangsversteigerungen. Das Versäumnis, Forderungen anzumelden, sowie unberechtigte Kontobelastungen können zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen. Verwalter müssen bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben äußerste Sorgfalt walten lassen und sind strikt an vertragliche Vereinbarungen gebunden. Diese Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit einer gewissenhaften und transparenten Verwaltungsführung zum Schutz der wirtschaftlichen Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Eigentümer einer Wohnung in einer WEG können Sie sich durch dieses Urteil besser geschützt fühlen. Es verdeutlicht, dass Ihr Verwalter bei Zwangsversteigerungen eine besondere Sorgfaltspflicht hat und bestehende Forderungen der Gemeinschaft zwingend anmelden muss. Versäumt er dies, haftet er persönlich für den entstandenen Schaden. Zudem darf der Verwalter keine eigenmächtigen Kontobelastungen vornehmen oder Stundensätze erhöhen. Sie haben das Recht, die korrekte Abrechnung von Sonderleistungen zu überprüfen und bei Unregelmäßigkeiten Rückzahlung zu fordern. Dieses Urteil stärkt Ihre Position und unterstreicht die Bedeutung einer transparenten, vertragskonformen Verwaltung zum Schutz Ihrer finanziellen Interessen.
FAQ – Häufige Fragen
Sie stehen vor einer Zwangsversteigerung und fragen sich, welche Pflichten der Verwalter hat? Verwalter-Haftung bei Zwangsversteigerung ist ein komplexes Thema, das viele Fragen aufwirft. In unserer FAQ-Rubrik finden Sie umfassende Informationen und Antworten auf Ihre wichtigen Fragen rund um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei einer Zwangsversteigerung.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter bei einer Zwangsversteigerung?
- Was passiert, wenn ein WEG-Verwalter Forderungen nicht rechtzeitig anmeldet?
- Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter haftbar machen, wenn er seine Pflichten verletzt?
- Welche Sorgfaltspflichten gelten für den WEG-Verwalter?
- Was sind die rechtlichen Folgen für einen Verwalter bei rechtsgrundlosen Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto?
Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter bei einer Zwangsversteigerung?
Bei einer Zwangsversteigerung hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wichtige Pflichten zu erfüllen. Eine zentrale Aufgabe ist die Anmeldung der bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Gemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren. Diese Pflicht ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenforderungen geltend zu machen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 8. Dezember 2017 (Az. V ZR 82/17) klargestellt, dass der Verwalter grundsätzlich verpflichtet ist, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) bevorrechtigten Hausgeldansprüche der WEG im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. Dies gilt insbesondere, wenn die Zwangsversteigerung von Dritten in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben wird.
Die Anmeldung dieser Ansprüche ist von großer Bedeutung, da § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht der WEG für Hausgeldansprüche in Höhe von 5 % des Verkehrswertes regelt. Diese Ansprüche werden vor den Forderungen der Inhaber dinglicher Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken befriedigt. Um dieses Vorrecht jedoch nutzen zu können, müssen die Ansprüche im Verfahren angemeldet werden.
Der Verwalter muss diese Anmeldung auch ohne gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung vornehmen. Es handelt sich um eine Kernaufgabe des Verwalters, die er eigenverantwortlich wahrnehmen muss. Eine Unterlassung dieser Pflicht kann zu einer Schadensersatzhaftung des Verwalters führen, wenn der WEG dadurch ein finanzieller Schaden entsteht.
Im Gegensatz zur Anmeldung von Forderungen darf der Verwalter jedoch nicht eigenmächtig die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 15 ZVG oder einen Beitritt nach § 27 ZVG beantragen. Solche Schritte erfordern aufgrund der damit verbundenen Kosten in der Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Der Verwalter hat zudem eine Informationspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern. Wenn die Voraussetzungen für einen eigenen Antrag der WEG auf Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 3 ZVG vorliegen könnten, muss der Verwalter die Eigentümer darüber in Kenntnis setzen und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen herbeiführen.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Pflichten des Verwalters nicht erst mit der Anordnung der Zwangsversteigerung beginnen. Bereits im Vorfeld muss der Verwalter die Zahlungseingänge der Wohnungseigentümer überwachen und bei Zahlungsrückständen zeitnah reagieren. Dies kann Mahnungen, die Einleitung gerichtlicher Mahnverfahren oder die Beantragung eines Zahlungstitels umfassen.
Der Verwalter sollte auch sicherstellen, dass alle relevanten Unterlagen und Nachweise über offene Forderungen ordnungsgemäß dokumentiert und jederzeit verfügbar sind. Dies erleichtert im Fall einer Zwangsversteigerung die rechtzeitige und vollständige Anmeldung der Ansprüche.
Bei der Wahrnehmung seiner Pflichten muss der Verwalter stets im besten Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln. Dies bedeutet, dass er alle notwendigen Schritte unternehmen muss, um die finanziellen Interessen der Gemeinschaft zu wahren und potenzielle Verluste zu minimieren.
Die Rechtsprechung hat die Anforderungen an die Sorgfaltspflichten des Verwalters in den letzten Jahren konkretisiert und teilweise verschärft. Verwalter müssen daher stets auf dem aktuellen Stand der rechtlichen Entwicklungen bleiben, um ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen zu können.
Was passiert, wenn ein WEG-Verwalter Forderungen nicht rechtzeitig anmeldet?
Wenn ein WEG-Verwalter Forderungen nicht rechtzeitig anmeldet, kann dies erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben.
Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Gemeinschaft in einem Zwangsversteigerungsverfahren über das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers anzumelden. Diese Pflicht ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Der Bundesgerichtshof hat in einer wegweisenden Entscheidung (Az. V ZR 82/17) klargestellt, dass diese Verpflichtung auch die Anmeldung von Forderungen im Zwangsversteigerungsverfahren umfasst.
Versäumt der Verwalter diese Anmeldung, können die Hausgeldansprüche der WEG im Zwangsversteigerungsverfahren nicht berücksichtigt werden. Dies führt dazu, dass die Gemeinschaft bei der Verteilung des Versteigerungserlöses leer ausgeht und die offenen Forderungen nicht realisieren kann. Der finanzielle Schaden kann beträchtlich sein, da Hausgeldansprüche gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG eigentlich privilegiert sind und vorrangig befriedigt werden.
In solch einem Fall kann der Verwalter gegenüber der WEG schadensersatzpflichtig werden. Die Gemeinschaft kann von ihm den Ersatz des entstandenen Schadens verlangen, also die Höhe der nicht realisierten Hausgeldansprüche. Grundlage hierfür ist eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters aus dem Verwaltervertrag in Verbindung mit § 280 BGB.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Verwalter für diese Anmeldung keinen gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung benötigt. Er muss von sich aus tätig werden, sobald er von einem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren Kenntnis erlangt. Die Anmeldung im Verfahren ist vom Gesetzgeber bewusst einfach gestaltet worden und erfordert keinen Titel.
Für die Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass sie sich auf die Pflichterfüllung ihres Verwalters verlassen können müssen. Gleichzeitig sollten sie aber auch wachsam sein und im Zweifelsfall nachfragen, ob der Verwalter die notwendigen Schritte unternommen hat. Eine gute Kommunikation zwischen Eigentümern und Verwalter kann helfen, solche Versäumnisse zu vermeiden.
Im Falle eines Schadens durch nicht angemeldete Forderungen sollten die Eigentümer prüfen, ob sie Regressansprüche gegen den Verwalter geltend machen wollen. Hierfür ist es ratsam, die konkrete Situation genau zu analysieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Faktoren wie die Höhe des Schadens, das Verschulden des Verwalters und mögliche Verjährungsfristen spielen dabei eine Rolle.
Für Verwalter ergibt sich aus dieser Rechtslage die klare Handlungsanweisung, bei Kenntnis von Zwangsversteigerungsverfahren über Wohnungen in der von ihnen verwalteten WEG umgehend und ohne weitere Rücksprache die Hausgeldansprüche anzumelden. Dies sollte fester Bestandteil ihrer Verwaltungsroutinen sein, um Haftungsrisiken zu minimieren.
Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter haftbar machen, wenn er seine Pflichten verletzt?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Verwalter bei Pflichtverletzungen grundsätzlich haftbar machen. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Regelungen und wurde durch aktuelle Rechtsprechung weiter konkretisiert.
Der Verwalter haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl aus dem Verwaltervertrag als auch aus gesetzlichen Vorschriften. Seine Pflichten ergeben sich insbesondere aus § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach muss der Verwalter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen und die Beschlüsse der Eigentümer durchführen.
Eine Pflichtverletzung liegt vor, wenn der Verwalter diese Aufgaben nicht, verspätet oder fehlerhaft erfüllt. Beispiele für Pflichtverletzungen sind die mangelhafte Erstellung der Jahresabrechnung, das Versäumnis notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen oder Fehler bei der Verwaltung der Finanzen der Gemeinschaft.
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22) hat die Pflichten des Verwalters bei Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum weiter konkretisiert. Demnach muss der Verwalter Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen und Abschlags- oder Schlusszahlungen sorgfältig prüfen. Leistet er pflichtwidrig Zahlungen für mangelhafte Arbeiten, kann er dafür haftbar gemacht werden.
Die Haftung des Verwalters setzt voraus, dass er die Pflichtverletzung zu vertreten hat, also vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. Bei Fahrlässigkeit kommt es darauf an, ob der Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat. Der Sorgfaltsmaßstab richtet sich dabei nach den Anforderungen an einen ordentlichen und gewissenhaften Verwalter.
Liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung vor, die zu einem Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt hat, kann diese vom Verwalter Schadensersatz verlangen. Der Schaden kann beispielsweise in zusätzlichen Kosten für die Gemeinschaft oder in einer Wertminderung des Gemeinschaftseigentums bestehen.
Wichtig ist, dass die Gemeinschaft den Schaden und die Pflichtverletzung des Verwalters nachweisen muss. Der Verwalter muss sich dann entlasten und darlegen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
In der Praxis ist zu beachten, dass die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erfordert. Die Eigentümer müssen also mehrheitlich entscheiden, ob sie rechtliche Schritte gegen den Verwalter einleiten wollen.
Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter beträgt in der Regel drei Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Wohnungseigentümer von den Umständen Kenntnis erlangt haben.
Um sich vor Haftungsrisiken zu schützen, schließen viele Verwalter eine Berufshaftpflichtversicherung ab. Diese deckt Schäden ab, die der Verwalter in Ausübung seiner Tätigkeit verursacht. Die Wohnungseigentümer sollten bei der Bestellung eines Verwalters darauf achten, dass dieser über einen ausreichenden Versicherungsschutz verfügt.
Welche Sorgfaltspflichten gelten für den WEG-Verwalter?
Die Sorgfaltspflichten eines WEG-Verwalters sind umfangreich und ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, dem Verwaltervertrag sowie der Rechtsprechung. Eine zentrale Pflicht besteht in der ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaftsgelder. Der Verwalter muss diese treuhänderisch verwalten und dabei die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns walten lassen.
Eine besonders wichtige Sorgfaltspflicht betrifft die Durchsetzung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bundesgerichtshof hat in einem wegweisenden Urteil (Az. V ZR 82/17) klargestellt, dass der Verwalter verpflichtet ist, Hausgeldansprüche in einem Zwangsversteigerungsverfahren auch ohne gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung anzumelden. Diese Pflicht ergibt sich unmittelbar aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern.
Versäumt der Verwalter die Anmeldung der Forderungen im Zwangsversteigerungsverfahren, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder gegen den säumigen Eigentümer nicht mehr beigetrieben werden können. Der Verwalter haftet in solchen Fällen grundsätzlich für Vorsatz und Fahrlässigkeit.
Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums muss der Verwalter mindestens die Sorgfalt aufbringen, die ein Eigentümer bei der Selbstverwaltung seines Eigentums walten lassen würde. Darüber hinaus hat er die Grundsätze eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass von ihm ein hohes Maß an Professionalität und Sachkenntnis erwartet wird.
Eine weitere wichtige Sorgfaltspflicht des Verwalters besteht in der rechtzeitigen und vollständigen Information der Wohnungseigentümer. Er muss unverzüglich über wichtige Angelegenheiten der Gemeinschaft informieren, insbesondere über anhängige Rechtsstreitigkeiten. Auch die regelmäßige Erstellung der Jahresabrechnung gehört zu den zentralen Pflichten. Eine wiederholte, nicht rechtzeitige Erstellung der Hausgeldabrechnung kann sogar ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters sein.
Im Bereich des Gemeinschaftseigentums ist der Verwalter zudem für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen verantwortlich. Dies umfasst beispielsweise die Sicherstellung des Brandschutzes und die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten. Er muss die Wohnungseigentümer über notwendige Maßnahmen informieren und gegebenenfalls Beschlüsse herbeiführen.
Bei der Beauftragung von Handwerkern oder anderen Dienstleistern muss der Verwalter sorgfältig vorgehen. Er hat die Pflicht, Handwerkerarbeiten zu kontrollieren und gegebenenfalls Mängelrechte geltend zu machen. Auch die gewissenhafte Auswahl der beauftragten Unternehmen gehört zu seinen Sorgfaltspflichten.
Die Haftung des Verwalters kann sich sowohl aus dem Verwaltervertrag als auch aus gesetzlichen Bestimmungen ergeben. Dabei ist zu beachten, dass der Verwalter nicht nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes, sondern unter Umständen auch gegenüber einzelnen Eigentümern haftbar sein kann.
Was sind die rechtlichen Folgen für einen Verwalter bei rechtsgrundlosen Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto?
Bei rechtsgrundlosen Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto durch einen Verwalter ergeben sich schwerwiegende rechtliche Konsequenzen. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unterliegt strengen gesetzlichen und vertraglichen Pflichten im Umgang mit den finanziellen Mitteln der Gemeinschaft.
Grundsätzlich haftet der WEG-Verwalter für Pflichtverletzungen, die vorsätzlich oder fahrlässig begangen werden. Dies ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den spezifischen Pflichten des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Rechtsgrundlose Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto stellen eine klare Verletzung dieser Pflichten dar.
Die rechtlichen Folgen für den Verwalter können vielfältig sein. Zunächst entsteht ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter. Dieser umfasst die Rückzahlung der unberechtigt abgebuchten Beträge sowie mögliche Folgeschäden, die durch die unberechtigten Abbuchungen entstanden sind. Der Verwalter muss den Schaden in voller Höhe ersetzen.
Neben der zivilrechtlichen Haftung kann eine solche Handlung auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Je nach Schwere und Umfang der unberechtigten Abbuchungen kann der Tatbestand der Untreue nach § 266 StGB erfüllt sein. Dies kann zu einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder einer Geldstrafe führen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Recht, den Verwalter fristlos zu kündigen. Eine solch schwerwiegende Pflichtverletzung stellt in der Regel einen wichtigen Grund dar, der eine sofortige Beendigung des Verwaltervertrags rechtfertigt. Die Eigentümer können in einer Eigentümerversammlung die Abberufung des Verwalters beschließen.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Verwalter in einem solchen Fall die Beweislast trägt. Er muss nachweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Bei rechtsgrundlosen Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto dürfte dies in der Praxis kaum möglich sein.
Die Eigentümergemeinschaft sollte umgehend handeln, wenn solche Unregelmäßigkeiten festgestellt werden. Eine genaue Prüfung der Kontoauszüge und eine detaillierte Dokumentation der unberechtigten Abbuchungen sind essentiell. Diese Unterlagen dienen als Beweismittel in möglichen rechtlichen Auseinandersetzungen.
In besonders schweren Fällen oder bei wiederholten Verstößen kann auch ein Berufsverbot für den Verwalter in Betracht kommen. Dies würde bedeuten, dass er zukünftig nicht mehr als WEG-Verwalter tätig sein darf.
Es ist zu beachten, dass die rechtlichen Folgen für den Verwalter auch davon abhängen können, ob er eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Eine solche Versicherung kann unter Umständen für den entstandenen Schaden aufkommen, entbindet den Verwalter jedoch nicht von seiner persönlichen Haftung.
Die Eigentümergemeinschaft sollte in einem solchen Fall auch prüfen, ob der Verwalter in der Vergangenheit ordnungsgemäß Rechenschaft über seine Tätigkeit abgelegt hat. Sollten hier Versäumnisse festgestellt werden, könnte dies zu weiteren Schadensersatzansprüchen führen.
Abschließend ist zu betonen, dass rechtsgrundlose Abbuchungen vom Gemeinschaftskonto einen schwerwiegenden Vertrauensbruch darstellen. Die rechtlichen Folgen für den Verwalter sind entsprechend weitreichend und können seine berufliche Existenz gefährden. Für die Wohnungseigentümer ist es daher von großer Bedeutung, die Tätigkeit des Verwalters regelmäßig zu überprüfen und bei Unregelmäßigkeiten schnell und entschlossen zu handeln.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Zwangsversteigerung: Ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie zwangsweise verkauft wird, um offene Schulden des Eigentümers zu begleichen. Dies kann Eigentumswohnungen betreffen und ist relevant für Wohnungseigentümergemeinschaften, da es ihre finanziellen Ansprüche sichern soll.
- WEG-Verwalter: Eine Person oder Firma, die mit der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragt ist. Der Verwalter hat die Aufgabe, die Interessen der Gemeinschaft zu vertreten und ihre finanziellen Angelegenheiten zu regeln. Dazu gehört auch die Anmeldung von Forderungen bei einer Zwangsversteigerung.
- Pflichtverletzung: Wenn eine vertraglich oder gesetzlich festgelegte Verpflichtung nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt wird. Im Kontext der WEG-Verwaltung kann dies z.B. das Versäumnis sein, Forderungen rechtzeitig anzumelden oder unberechtigte Kontobelastungen vorzunehmen.
- Haftung: Die rechtliche Verantwortung für Schäden, die durch eigenes Fehlverhalten oder Pflichtverletzungen verursacht wurden. Ein WEG-Verwalter kann haftbar gemacht werden, wenn er seine Pflichten vernachlässigt und dadurch der Gemeinschaft ein finanzieller Schaden entsteht.
- Sorgfaltspflicht: Die Verpflichtung, Aufgaben mit der gebotenen Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit zu erfüllen. Ein WEG-Verwalter muss bei der Verwaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten, wie z.B. der Anmeldung von Forderungen bei Zwangsversteigerungen, besonders sorgfältig vorgehen, um Schäden zu vermeiden.
- Rechtsgrundlos: Eine Handlung oder Zahlung, die ohne rechtliche Grundlage erfolgt. Wenn ein WEG-Verwalter z.B. das Gemeinschaftskonto ohne berechtigten Grund belastet, kann dies als rechtsgrundlose Handlung eingestuft werden und Rückforderungen nach sich ziehen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph regelt den allgemeinen Grundsatz, dass ein Schuldner, der eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis verletzt, dem Gläubiger zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist. Im vorliegenden Fall hat die Verwalterin ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, indem sie Forderungen der WEG nicht in der Zwangsversteigerung angemeldet und das Konto der WEG unberechtigt belastet hat.
- § 666 BGB (Auftrag): Dieser Paragraph regelt die Pflichten des Beauftragten (hier: der Verwalterin) im Rahmen eines Auftragsverhältnisses. Dazu gehört insbesondere die Pflicht zur sorgfältigen Ausführung des Auftrags und zur Wahrung der Interessen des Auftraggebers (hier: der WEG). Die Verwalterin hat diese Pflichten verletzt, indem sie die Interessen der WEG bei der Zwangsversteigerung nicht ausreichend wahrgenommen hat.
- § 27 WEG (Vertretung der Gemeinschaft): Dieser Paragraph regelt die Vertretungsbefugnis des Verwalters gegenüber Dritten. Im Rahmen dieser Vertretungsbefugnis ist der Verwalter verpflichtet, die Interessen der WEG zu wahren. Die Verwalterin hat diese Pflicht verletzt, indem sie die Forderungen der WEG nicht in der Zwangsversteigerung angemeldet hat.
- § 21 WEG (Jahresabrechnung): Dieser Paragraph regelt die Pflicht des Verwalters zur Erstellung einer jährlichen Abrechnung über seine Einnahmen und Ausgaben. Die Verwalterin hat diese Pflicht verletzt, indem sie das Konto der WEG unberechtigt belastet und Leistungen abgerechnet hat, die nicht vertragsgemäß erbracht wurden.
- § 181 BGB (Insichgeschäft): Dieser Paragraph regelt das Verbot des Insichgeschäfts, d.h. der Vertreter darf nicht im eigenen Namen mit sich selbst Geschäfte abschließen. Die Verwalterin hat gegen dieses Verbot verstoßen, indem sie das Konto der WEG zu ihren Gunsten belastet hat.
Das vorliegende Urteil
AG Langen – Az.: 58 C 174/20 – Urteil vom 22.05.2024
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In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Langen (Hessen) aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10.04.2024 für Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.516,02 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.07.2019 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 4.922,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.07.2019 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Forderung aus dem Verfahren vor dem Amtsgericht Langen 56 C 125/18.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 729,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.07.2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des 1,3-fachen des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen Vertragspflichtverletzungen geltend.
Die Klägerin ist die WEG ###. Die Beklagte war die ehemalige Verwalterin der Klägerin.
Der Verwaltungsvertrag und die Bestellung als Verwalter der Beklagten endete zum 31.12.2018. Gemäß § 3.1.5 des Verwaltervertrages war der Verwalter berechtigt die Eigentümergemeinschaft gerichtlich oder außergerichtlich in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten sowie Ansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen.
§ 4 Ziff. 4.6 regelt den Stundensatz für derartige Arbeiten. Danach beträgt der Stundensatz für Inhaber, Geschäftsführer oder Prokuristen 45,00 Euro, für Sachbearbeiter 40,00 Euro, für Schreibkräfte 30,00 Euro, für Auszubildende 20,00 Euro.
Die Beklagte hat das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft am 19.09.2017 mit einem Betrag von 2.516,02 Euro belastet. Überweisungsempfänger war die Beklagte selbst. Als Gegenstand der Rechnung war RAG010 benannt.
Am 27.04.2020 legte die Beklagte der Klägerin eine Rechnung datierend auf den 19.09.2017, über den abgebuchten Betrag vor, mit der sie angeblich erbrachte Leistungen der Beklagten abrechnete. Folgende Leistungen für den Zeitraum 01.01.2017 bis 01.09.2017 wurden abgerechnet:
Kosten für das Mahnverfahren L###, in Höhe von 836,10 Euro netto, mit einem angesetzten Zeitaufwand von 16 Stunden.
Kosten für das Mahnverfahren O### in Höhe von 967,10 Euro netto, mit einem angesetzten Zeitaufwand von 18,50 Stunden.
Kosten für das Zwangsversteigerungsverfahren J### in Höhe von 311,10 Euro netto, mit einem angesetzten Zeitaufwand von 6 Stunden.
Zur Aufschlüsselung der erbrachten Leistungen nach Zeitaufwand war der Rechnung ein Aktivitätenbegleitbericht angehängt. Insoweit wir auf Bl. 36 ff. d. A. verwiesen.
Hinter den abgerechneten Positionen sind verschiedene Personenkürzel zu finden. Abgerechnet wird im Halbstundentakt.
In der Eigentümerversammlung 2017 teilte die Beklagte mit, dass keinerlei Forderungen gegen die Eigentümer O###, L### und S### bestehen. Lediglich noch Forderungen gegen die Familie J###, deren Einheit 2017 zwangsversteigert wurde, würden noch bestehen. Weiterhin sagte die Beklagte zu, dass Zusatzkosten, die bestimmte Eigentümer der Eigentümergesellschaft betreffen, direkt bei diesen betreffenden Eigentümern geltend gemacht werden.
Die Forderung in Höhe von 2.516,02 Euro macht die Klägerin gegen die Beklagte geltend.
Des Weiteren machte sie Schadensersatz in Höhe von 5.210,83 Euro wegen versäumter Geltendmachung von Forderungen der WEG im Rahmen der Zwangsversteigerung der Wohnung der Miteigentümer J### geltend.
Das Ehepaar J### war bis Juli 2017 Miteigentümer des Objekts ###. Gegen die Eigentümer liefen im Laufe der Jahre nicht unerhebliche Forderungen der Kläger an.
Bereits am 02.06.2015 war die Zwangsversteigerung dieser Immobilie vom Amtsgericht Langen beschlossen worden. Die Zwangsversteigerung wurde von der Gläubigerin ### betrieben. Angemeldet waren Ansprüche von dieser sowie der ###.
Der Verkehrswert des Objekts wurde vom Beschluss vom 06.03.2017 auf 82,000 Euro festgesetzt.
Die Beklagte hatte von der Zwangsversteigerung ab 03.09.2017 Kenntnis.
Sie meldete dennoch keinerlei Forderungen der Eigentümergemeinschaft zur Versteigerung an, obwohl derartige Forderungen in Höhe von 4.630,56 Euro bestanden und als bevorrechtigte Forderungen in Höhe von 4.100,00 Euro befriedigt worden wären.
Statt der Anmeldung der Forderungen gegen das Ehepaar J### beauftragte die Beklagte einen Rechtsanwalt nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahren mit der gerichtlichen Eintreibung der Forderung. Das Klageverfahren gegen die Miteigentümer J### endete mit Versäumnisurteil vom 08.11.2018. Anschließende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wurden aufgrund mangelnder Zahlungsmöglichkeiten der Miteigentümer J### nicht veranlasst.
Für die gerichtliche Geltendmachung der Forderung durch Rechtsanwalt Hotz entstand der Klägerin ein weiterer Schaden in Höhe von 1.110,83 Euro.
Schlussendlich macht die Klägerin mit der Klage außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 Euro des Klägervertreters geltend.
Die Klägerin ist der Auffassung, das zwischen ihr und der Beklagten vereinbarte Sonderhonorar sei unwirksam, da sie zu den Tätigkeiten, die zum gesetzlichen Bild der Verwaltungstätigkeiten gehören und nicht gesondert abrechenbar seien.
Darüber hinaus seien die geltend gemachten Stundensätze stets mit 50,00 Euro geltend gemacht, obwohl die Annahme naheliege, dass die Arbeiten nicht ausschließlich vom Geschäftsführer durchgeführt seien.
die Höhe der Stundensätze widerspreche im Übrigen der vertraglichen Vereinbarung. Auch sei die für die Einzelarbeiten geltend gemachten Stunden weit überhöht.
Darüber hinaus verhalte sich die Beklagte rechtsmissbräuchlich, da sie in der Wohnungseigentümergemeinschaft zugesichert habe, dass gegen die Miteigentümer keine Forderungen mehr bestehen, mit Ausnahme des Ehepaars J### und zudem die jeweils entstandenen Kosten direkt mit den in Verzug befindlichen Miteigentümern abgerechnet würde.
Auch durch die Nichtanmeldung der Forderung gegen die Miteigentümer J### im Zwangsversteigerungsverfahren hätte sich die Beklagte einer Pflichtverletzung schuldig gemacht, wodurch ein Schaden in Höhe von 4.100,00 Euro entstanden sei. Hinzu käme ein weiterer Schaden in Höhe von 1.110,83 Euro durch die fruchtlose gerichtliche Geltendmachung der Forderung.
Des Weiteren habe sie einen Anspruch auf Erstattung von 729,23 Euro für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 2.516,02 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.07.2019 zu zahlen.
Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin weitere 5.210,83 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.07.2019 zu zahlen.
Die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin weitere 729,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.07.2019 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, die Entnahme von 2.502,00 Euro aus dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft sei zurecht erfolgt.
Die berechneten Stunden seien an Arbeitsaufwand entstanden. Die getroffene Entgeltvereinbarung im Verwaltervertrag sie wirksam. Auch die Höhe der Stundensätze sei nicht zu beanstanden. Die Klage sei in Höhe von 288,46 Euro betreffend das Zwangsversteigerungsverfahren unschlüssig. Denn aufgewandte Rechtsanwaltskosten in Höhe von 288,46 wären der WEG auch entstanden, wenn die Forderung der WEG im Zwangsversteigerungsverfahren rechtzeitig angemeldet worden wäre. Denn hierfür hätte ein Rechtsanwalt beauftragt werden müssen.
Auch der Klageantrag zu 3. sei unbegründet, da sich die Beklagte bei Beauftragung des Klägervertreters noch nicht im Zahlungsverzug befunden habe.
Es wurde Beweis erhoben durch Einvernahme des Zeugen P###. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10.04.2024 verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist im Wesentlichen begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch in Höhe von 2.516,02 Euro aus § 812 BGB zu.
Die Belastung des WEG-Kontos in Höhe von 2.516,02 Euro, durch Überweisung an die Beklagte war rechtsgrundlost.
Zwar ist die Vereinbarung von Sondervergütungen der Verwaltung grundsätzlich möglich.
Hier erhöhte die Beklagte jedoch die Stundensätze einseitig von 45,00 Euro auf 50,00 Euro, ohne entsprechenden Beschluss der Klägerin. Darüber hinaus hat die Beweisaufnahme ergeben, dass verschiedene Mitarbeiter der Beklagten die Leistungen erbracht haben. Berechnet wurde jedoch stets der höchste Stundensatz für den Geschäftsführer der Beklagten.
Damit sind die geltend gemachten Kosten in der Rechnung RAG010 gleich doppelt überhöht.
Ein Anspruch auf Erstattung des Rechnungsbetrages besteht daher bereits aus vorgenannten Gründen nicht.
Darüber hinaus hat sich die Beklage widersprüchlich verhalten, indem sie den Eigentümern in der Eigentümerversammlung vom 2017 zusichertete, dass die Eigentümer L### und O### keine Kosten mehr bestünden.
Die Rechnung war daher insgesamt unbegründet, deren Abbuchung erfolgte rechtsgrundlos.
Zwischen den Parteien unstreitig ist, dass die Beklagte rechtzeitig Kenntnis vom Zwangsversteigerungsverfahren gegen die Eigentümer J### hatte und es versäumte die Forderungen der WEG im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, wodurch der WEG ein Schaden in Höhe von 4.100,00 Euro entstanden ist.
Teilweise unbegründet ist die Klage jedoch in Höhe von 288,46 Euro Rechtsanwaltskosten.
Denn die Beklagte wäre berechtigt gewesen für die Geltendmachung der Forderung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wodurch Kosten in Höhe von 288,46 Euro entstanden wären. Denn die Geltendmachung von Forderungen im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren gehöre nicht zum allgemeinen Geschäft der Verwaltung, im Gegensatz zur Rechtsauffassung der Klägerin.
Vielmehr bemühen sogar Banken, obwohl es deren Tagesgeschäft ist, hierfür in der Regel Rechtsanwälte.
Die Beklagte hat darüber hinaus einen Anspruch auf Abtretung der im Versäumnisurteil vor dem Amtsgericht Langen geltend gemachten Forderung, nicht jedoch auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung. Denn unstreitig hat die Beklagte der Klägerin keine vollstreckbare Ausfertigung übergeben.
Auch die Klageforderung in Höhe von 729,23 Euro für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten ist begründet, da sich die Beklagte im Zahlungsverzug befand.
Denn die Beklagtenseite wurde durch die WEG zur Zahlung diverser Forderungen unter Fristsetzung bis 15.07.2019 aufgefordert. Sie befand sich daher ab dem 16.07.2019 im Verzug. Erst mit Anwaltsschreiben 09.06.2020 wurde die Forderung durch den Klägervertreter geltend gemacht.
Aufgrund des Zahlungsverzuges hat die Klägerin darüber hinaus einen Anspruch auf Verzugszinsen gemäß §§ 286, 288 BGB. Die Klage ist daher begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, da die Zuvielforderung verhältnismäßig geringfügig war und keine zusätzlichen Kosten verursacht hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 8.455,62 Euro festgesetzt.
