LG Berlin – Az.: 55 S 89/13 WEG – Urteil vom 23.09.2014
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Mitte – 22 C 58/12 – abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, selbst oder durch Dritte die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 3, 7 und 10 der Wohnungseigentumsanlage … Straße … in … Berlin an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen zu überlassen.
Dem Beklagten wird für den Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zum 250.000,– € und/oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.
2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat der Beklagte zu tragen.
3. Dieses Urteil sowie das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 14.02.2013 – 22 C 58/12 – sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).
Sie hat in der Sache auch Erfolg.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Unterlassung, selbst oder durch Dritte die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 3, 7 und 10 der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen zu überlassen, gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG zu.
a.
Voranzuschicken ist, dass es nicht schon an der im Rahmen von § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB erforderlichen Wiederholungsgefahr fehlt, weil der Beklagte einwendet, er würde doch ohnehin nur für längere Zeiträume als im Beschluss vom 31.05.2010 untersagt vermieten. In erster Instanz hat er noch vorgetragen (s. Schriftsatz vom 22.01.2013), dass er an wechselnde Personen vermiete, wenn auch häufiger längerfristig. Darüber hinaus hat er im selben Schriftsatz betont, es sei im Hinblick auf seine Einkünfte gerade wichtig, ihm die Möglichkeit einer Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen weiter zu ermöglichen. Er hat also die Behauptung der Klägerin zu kurzfristigen Vermietungen, ob sie nun in der Vergangenheit stattgefunden haben oder zumindest beabsichtigt sind, gerade bestätigt. Sofern er hiervon in zweiter Instanz abrücken will, ist dies nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen.
Ob er gegenwärtig tatsächlich eine solche kurzfristige Vermietung vornimmt, ist im Übrigen unerheblich. Die Wiederholungsgefahr nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt lediglich die objektive ernstliche Besorgnis weiterer Störungen. Dafür reicht aber die vorangegangene rechtswidrige Störung aus, die eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr begründet (vgl. Palandt-Bassenge, 73. Aufl., § 1004 BGB Rn. 32). Im Übrigen würde sogar eine erstmals ernsthaft drohende Beeinträchtigung genügen (a. a. O.), die hier nach Auffassung der Kammer schon wegen der Annoncierung der Wohnungen als Ferienunterkunft ohne zeitliche Vorgabe gegeben ist.
b.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.05.2010 zu TOP 9 (Vermietung von Ferienwohnungen) ist nicht nichtig.
aa.
In dem genannten Beschluss haben die Eigentümer eine Gebrauchsregelung getroffen, wonach die Eigentumswohnungseinheiten nicht an tägliche oder wöchentlich wechselnde Personen entgeltlich überlassen werden dürfen. Der vorliegende Beschluss ist bestandskräftig. Nichtigkeitsgründe vermag die Kammer entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht zu erkennen. Ein Verstoß gegen das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit führt erst dann zur Nichtigkeit, wenn eine durchführbare Regelung nicht mehr feststellbar ist, also etwa inhaltliche Widersprüchlichkeiten vorliegen (vgl. Bärmann-Merle, 11. Aufl., § 23 WEG Rn. 148). Entsprechende gravierende Mängel weist die Beschlussfassung vorliegend nicht auf.
Zwar wäre es zweifellos möglich gewesen, das von den Eigentümern offenbar angestrebte Ergebnis, eine Vermietung nur ab zwei Wochen zu gestatten, einfacher und klarer zu formulieren als geschehen. Bei Auslegung des Beschlusstextes, wie sie vom Gericht entsprechend der Regelungen der §§ 133, 157 BGB vorgenommen werden darf (vgl. Bärmann-Merle, § 23 WEG Rn. 51), ist der dann tatsächlich gefasste Beschluss jedoch unschwer dahin zu interpretieren, dass eine Vermietung zu unterbleiben hat, bei welcher der Mieter bereits nach einigen Tagen (bis zu einer Woche) oder nach einer Woche schon wieder wechselt. Letztlich muss eine Vermietung also mindestens zwei Wochen umfassen. Vom Standpunkt eines objektiven Betrachters aus ist der Beschlussinhalt somit bestimmt oder zumindest bestimmbar.
bb.
Weiter fehlte es den Eigentümern nicht an der Beschlusskompetenz.
Aufgrund des Urteils des BGH vom 15.01.2010 (V ZR 72/09) steht nunmehr fest, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste – auch dort wurde also diese Formulierung gebraucht, ohne dass dies der BGH beanstandet hätte – Teil der zulässigen Wohnnutzung ist und einem Eigentümer nicht im Beschlusswege untersagt werden kann. Ein entsprechend gefasster Beschluss wäre demgemäß mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Hier besteht jedoch die Besonderheit, dass die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält. Öffnungsklauseln erfüllen gerade den Zweck, den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zur Regelung bestimmter Fragen, d. h. zur Änderung der abdingbaren gesetzlichen Regelungen über das Gemeinschaftsverhältnis oder der vereinbarten Gemeinschaftsordnung zu geben (vgl. Bärmann-Klein, § 10 WEG Rn. 160; § 23 WEG Rn. 14).
Dass im vorliegenden Fall die in § 21 der Gemeinschaftsordnung vorgesehene 2/3-Mehrheit nicht erreicht wurde, steht einer wirksamen Abänderung nicht entgegen. § 21 der Gemeinschaftsordnung eröffnet den Wohnungseigentümern die sonst nicht gegebene Möglichkeit, die in der Urkunde getroffenen Vereinbarungen im Beschlusswege abzuändern. Ob ein solcher Beschluss dann auch wirksam ist, richtet sich nach den allgemeinen Regeln. Dass die erforderliche Mehrheit nicht erreicht wurde, hätte somit nur seine Anfechtbarkeit zur Folge gehabt (vgl. LG München, ZMR 2008, 915; Bärmann-Merle, § 23 WEG Rn. 14 a. E.).
Der vorliegend in § 21 der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel fehlt es auch nicht an der notwendigen Bestimmtheit. Die vereinbarte Beschlusskompetenz verlangt zwar eine hinreichend bestimmte Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung. Dabei erfordert diese jedoch keine sachlich auf die Änderung konkreter Regelungen begrenzte Öffnungsklausel. Zulässig sind auch so genannte allgemeine Öffnungsklauseln, nach der – wie hier – sämtliche Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden können (vgl. Bärmann-Merle, § 23 WEG Rn. 15).
Der Änderungsbeschluss überschreitet entgegen der Auffassung des Amtsgericht außerdem nicht die inhaltlichen Grenzen der Beschlussermächtigung. Diese Grenzen bestehen lediglich darin, dass der Änderungsbeschluss vom Umfang der vereinbarten Beschlussermächtigung gedeckt sein muss (vgl. Bärmann-Merle, § 23 WEG Rn. 19). Vorliegend lässt die Öffnungsklausel aber die Änderung sämtlicher Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu, also auch derjenigen, wonach die Wohnungen – unbeschränkt – zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen.
Dahin stehen kann, ob ein sachlicher Grund für die Änderung der Teilungserklärung bestand und/oder der Beschluss vom 31.05.2010 zu einer unbilligen Benachteiligung einiger Wohnungseigentümer gegenüber dem bisherigen Zustand führt. Auch hierbei handelt es sich nicht um ein Kriterium, das die Beschlusskompetenz erst eröffnet, sondern um eine Frage der Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung. Ein fehlender sachlicher Grund für die Änderung hätte also nur im Wege der fristgemäßen Anfechtung des Beschlusses geltend gemacht werden können (vgl. Bärmann-Merle, § 23 WEG Rn. 19).
Ein Fall des Eingriffs in unentziehbare Sonderrechte, wie etwa Sondernutzungsrechte, oder der Auferlegung von in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehenen Leistungspflichten, der auch im Falle der Öffnungsklausel die Beschlusskompetenz entfallen ließe (vgl. Bärmann-Merle, § 23 Rn. 19, Rn. 119), liegt ersichtlich nicht vor.
Einen Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB), d. h. das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden, vermag die Kammer ebenfalls nicht zu erkennen. Soweit der Beklagte sich darauf beruft, dass die Vermietung der Wohnung an Feriengäste seine finanzielle Lebensgrundlage darstellt, wird ihm diese nicht generell untersagt, sondern nur, sofern sie unter zwei Wochen bleibt. Insofern fehlt es auch an einem rechtlich erheblichen Eingriff in seine Grundrechte.
Weiter teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts nicht, wonach durch die am 31.05.2010 beschlossene Einschränkung der Ferienvermietung der Kernbereich des Wohnungseigentums berührt wird. Grundsätzlich darf ein Eingriff in den Kernbereich auch im Falle einer Öffnungsklausel nicht erfolgen (s. Bärmann-Merle, § 23 WEG Rn. 127) und wäre zweifellos gegeben, wenn die sachenrechtlichen Grundlagen berührt werden, wie etwa bei einem Beschluss über die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (vgl. etwa KG WE 1998, 306, juris). Ein entsprechend gravierender Eingriff in den „wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum“ (vgl. BGHZ 129, 329, juris) ist hier aber nicht anzunehmen. Der BGH hat dies in der zitierten Entscheidung für das generelle Verbot der Hundehaltung in den Wohnungen einer Wohnungseigentumsanlage mit der Begründung verneint, dass die Möglichkeit der Hundehaltung nicht zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum gehört, da in der überwiegenden Anzahl von Wohnungen keine Hunde gehalten werden. Ein generelles Vermietungsverbot als Ferienwohnung mag hingegen durchaus als Eingriff in den wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum angesehen werden, wie sich auch aus dem bereits oben zitierten Urteil des BGH vom 15.01.2010 (V ZR 72/09) ergibt. Wie ebenfalls bereits ausgeführt, wurde eine solche Vermietungsnutzung hier aber nur in einem sehr geringen Umfang eingeschränkt, d. h. nur, soweit sie unter zwei Wochen bleibt.
c.
Die Kammer folgt schließlich auch nicht der vom Amtsgericht erwogenen Auffassung, wonach ein Festhalten an der Unterlassungsverpflichtung gegen § 242 BGB verstoßen könnte.
Durch den Beschluss vom 31.05.2010 haben die Eigentümer die Gemeinschaftsordnung wirksam abgeändert. Einer Öffnungsklausel ist die Gefahr immanent, dass die beurkundete Gemeinschaftsordnung nicht mehr den aktuellen Stand der für das Gemeinschaftsverhältnis geltenden Regelungen wiedergibt. Allein dieser Umstand kann also nicht dazu führen, dass die Durchsetzung der geänderten Gemeinschaftsordnung Treu und Glauben widerspricht.
Nachdem dem Beklagten in diesem Rechtsstreit auch nicht generell eine Vermietung als Ferienwohnungen untersagt werden soll und er ja sogar behauptet, gar keine kurzfristigen Vermietungen vorzunehmen, also jedenfalls derzeit finanziell nicht darauf angewiesen zu sein, vermag die Kammer nicht zu erkennen, weshalb die Durchsetzung der bestehenden Ansprüche der Gemeinschaft treuwidrig sein sollte.
Die Rechtsgrundlage für die Androhung der Ordnungsmittel ergibt sich aus § 890 Abs. 2 ZPO.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch nicht aus Gründen der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 1 S. 2 ZPO).
