WEG – Teilungserklärungsänderung im Hinblick auf Nutzung eines Spitzboden

Rechtsprechung im WEG-Recht: Ungenauigkeiten in der Klage und Fragen zur Gebäudeerrichtung

Ein bedeutender Rechtsfall aus dem Mietrecht und WEG-Recht beschäftigt sich mit der Frage der Präzision in der Rechtsverfolgung. Der Kläger wurde durch ein Urteil des Amtsgerichts Göttingen aus dem Dezember 2015 zurückgewiesen, da er die beklagten Miteigentümer nicht namentlich in seiner Klage aufgeführt hatte. Das Hauptproblem hierbei lag in der Unklarheit und Unvollständigkeit der Klageschrift, was in diesem Fall zur Unzulässigkeit der Klage führte.

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Klageschrift und Unzulässigkeit der Klage

Die Klageschrift war unzulässig, da der Kläger keine ordnungsgemäße Klageschrift für jeden einzelnen Miteigentümer eingereicht hat. Anstatt die Miteigentümer zu benennen, stellte er lediglich klar, dass die Klage gegen jeden einzelnen Miteigentümer (mit Ausnahme des Klägers selbst) gerichtet sei. Allerdings erfolgte in der Folgezeit keine Zustellung der Klageschrift an die einzelnen Miteigentümer, wodurch die Klage als unzulässig eingestuft wurde.

Fragen zur Gebäudeerrichtung und -verwendung

Ein weiterer strittiger Punkt in diesem Rechtsstreit war die Frage nach der Errichtung und Nutzung des Gebäudes. Der Kläger behauptete, dass es bei der Planung des Gebäudes zu Fehlzeichnungen einer Mitarbeiterin des Architektenbüros gekommen sei. Die Pläne hätten ursprünglich eine entsprechende Statik und Wärmedämmung vorgesehen, sodass die Installationen im Dachgeschoss hätten geführt werden können. Ob jedoch ein Ausbau der Appartements im Dachgeschoss erfolgte, konnte nicht geklärt werden.

Unstimmigkeiten in den Zeugenaussagen

Die Angaben des Zeugen D, laut dem die Wohnungen mit den anderen Wohnungen gebaut und fertiggestellt worden sind, konnten die Kammer nicht überzeugen. Die Aussagen des Zeugen wiesen teils nicht nachvollziehbare Widersprüche auf. Darüber hinaus konnte der Zeuge keine konkreten Wahrnehmungen zu den nicht näher beschriebenen Wohnungen bezeugen, die gleichzeitig mit den übrigen Wohnungen beauftragt und fertiggestellt worden sein sollen.

Schlussfolgerungen des Gerichts

Der Fall illustriert eindrücklich die Bedeutung einer präzisen Klageschrift sowie die Wichtigkeit, alle involvierten Parteien namentlich zu nennen. Des Weiteren wirft der Fall Fragen hinsichtlich der Planung und Ausführung von Bauprojekten auf. Er verdeutlicht, dass es wichtig ist, über alle Bauphasen hinweg eine klare Dokumentation und einen Nachweis der tatsächlichen Gebäudeerrichtung und -nutzung zu führen. Ohne solche Beweise können rechtliche Probleme entstehen, wie dieser Fall zeigt.

Das vorliegende Urteil

LG Braunschweig – Az.: 6 S 11/16 – Urteil vom 07.07.2020

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteilt des Amtsgerichts Göttingen vom 01.12.2015 (Az.: 19 C 12/15) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens sowie die Kosten des Revisionsverfahrens zu V ZR 298/16.

3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt es nachgelassen, die gegen ihn gerichtete Vollstreckung gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % der aufgrund der Urteile vollstreckbaren Beträge abzuwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor eine Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (…). Die Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Teilungsvertrag vom 21.12.1984. In diesem Teilungsvertrag ist nach einem Nachtrag aus dem Jahr 1985 in § 17 festgelegt, dass

„dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G30 die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B (zusteht).“

In den streitgegenständlichen Räumlichkeiten befinden sich seit vielen Jahren insgesamt 18 Wohnungen im 2. Dachgeschoss/Spitzboden, welche auch vermietet sind. Insgesamt verfügt das Gebäude neben dem Erdgeschoss über 2 Obergeschosse, sowie das 1. und das 2. Dachgeschoss (den Spitzboden). Dem Kläger wurde im Jahr 1997 das Sondereigentum „G30“ von dessen Vater, dem Zeugen (A), übertragen. Nachdem der Kläger das Eigentum hieran zunächst seiner Mutter übertragen hatte, erfolgte die Rückübertragung durch die Mutter auf den Kläger im Jahr 2012.

Im hiesigen Verfahren hat der Kläger bereits erstinstanzlich behauptet, dass die Bezeichnungen „Abstellraum“ und „Waschküche“ in der Teilungserklärung lediglich Schreibfehler gewesen seien, die man aus den Bauzeichnungen übernommen habe; die tatsächlich beabsichtigte Nutzung habe dadurch nicht wiedergegeben werden sollen.

Durch das dem Kläger am 07.12.2015 zugestellte Urteil vom 01.12.2015 hat das Amtsgericht Göttingen die Klage als unzulässig abgewiesen, weil Kläger die verklagten Miteigentümer nicht namentlich bezeichnet habe. Der Kläger habe daher keine ordnungsgemäße Klageschrift für jeden einzelnen Miteigentümer eingereicht, sondern vielmehr nach einer entsprechenden gerichtlichen Verfügung hierzu lediglich klargestellt, dass die Klage nunmehr gegen jeden einzelnen Miteigentümer (mit Ausnahme des Klägers selbst) gerichtet sei. Eine Zustellung der Klageschrift an alle einzelnen Miteigentümer sei auch in der Folgezeit nicht erfolgt. Demnach sei schon kein wirksames Prozessrechtsverhältnis zu sämtlichen Miteigentümern begründet worden. Das amtsgerichtliche Urteil nennt insoweit auch die WEG (…) als beklagte Partei. Für die Einzelheiten der amtsgerichtlichen Entscheidung wird auf das angefochtene Urteil nebst darin enthaltener Bezugnahmen verwiesen; gleiches gilt für den übrigen Vortrag der Parteien und die Anträge in erster Instanz.

Gegen das am 09.12.2015 zugestellte Urteil hat der Kläger am 06.01.2016 Berufung eingelegt und diese mit einem am 14.01.2016 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Der Kläger hat das erstinstanzliche Urteil insbesondere dahingehend angegriffen, dass das Amtsgericht sich nicht hinreichend mit der Sach- und Rechtslage auseinandergesetzt habe. Es liege eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.

Mit Urteil vom 22.11.2016 (Az. 6 S 11/16) hat die Kammer die Berufung mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird. Bezüglich der Einzelheiten der Entscheidung wird auf das vorgenannte Berufungsurteil nebst darin enthaltener Bezugnahmen verwiesen; gleiches gilt für den Vortrag der Parteien und die Anträge in zweiter Instanz.

Die hiergegen vom Kläger eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde hatte insoweit Erfolg, als sie sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer und nicht gegen die WEG als solche gerichtet hatte. Die sich anschließende Revision hat zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an die Kammer geführt (BGH, Urt. v. 22.03.2019 zu V ZR 298/16). Wegen der Einzelheiten der Entscheidung des Revisionsgerichts wird auf die dortigen Gründe nebst Bezugnahmen verwiesen.

Der Kläger behauptet im Wesentlichen, dass die streitgegenständlichen 18 der insgesamt 123 Wohnungen außerhalb der Teilungsverträge als Wohnungen (Appartements) 64, 65, 66, 67, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 114, 115, 119, 120, 121 und 122 bezeichnet seien. Die Räume seien von Baubeginn an als Wohnungen geplant und bereits mehr als zwei Jahre vor dem Abschluss des Teilungsvertrages fertiggestellt und auch als Wohnungen vermietet und genutzt worden. Die Herstellungskosten für die Wohnungen habe die Ersterwerberin, Frau (B), getragen. Die Räume seien bereits seit 1982 als Wohnungen sachversichert und steuerrechtlich seit 1983 als solche behandelt worden. Die Größe des dem Teileigentumsrecht „G30“ zugewiesenen Miteigentumsanteils mache deutlich, dass eine Wohnnutzung von vornherein vorgesehen gewesen sei. Die Wohnnutzung sei allen Miteigentümern von Beginn an bekannt gewesen. Seit 2004, so meint der Kläger, sei die Wohnnutzung zudem auch nach dem öffentlichem Recht zulässig. Eine entsprechende Baugenehmigung der Stadt Göttingen ist im Jahr 2004 erstmalig erteilt worden. Eine Beschränkung der Nutzung auf das Abstellen, Waschen und Trocknen schränke – so der Kläger – zudem die wirtschaftliche Verwertbarkeit erheblich ein.

Der Kläger hat seine Anträge in zweiter Instanz zunächst mit Schriftsatz vom 26.08.2019 neu gefasst. Mit weiterem Schriftsatz vom 16.09.2019 hat er die Anträge hinsichtlich der Rückwirkung der Zustimmung erweitert.

Der Kläger beantragt nunmehr sinngemäß, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Göttingen vom 01.12.2015 (Az. 19 C 12/15) die Beklagten zu verurteilen, einer Änderung der Teilungsverträge vom 21.12.1984 (Urkundenrolle Nr. 2141/1984 des Notars (…)) und vom 29.10.1985 (Urkundenrolle Nr. 1121/1985 des Notars (…)) rückwirkend auf den 29.10.1985 dahingehend zuzustimmen, dass es in § 17 des Teilungsvertrags vom 21.12.1984 nicht mehr „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zu.“, sondern „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließe Nutzung der in den Aufteilungsplänen als Abstellräume I, II und III sowie als Wasch- und Trockenräume A und B bezeichneten Wohnräume zu.“ heißt, dass es im Nachtragsteilungsvertrag vom 29.10.1985 nicht mehr „105 Wohnungen“, sondern „123 Wohnungen“ und zu § 17 des Teilungsvertrags vom 21.12.1984 nicht mehr „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zu.“, sondern „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließe Nutzung der in den Aufteilungsplänen als Abstellräume I, II und III sowie als Wasch- und Trockenräume A und B bezeichneten Wohnräume zu.“ heißt.

Hilfsweise beantragt er, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Göttingen vom 01.12.2015 (Az. 19 C 12/15) die Beklagten zu verurteilen, einer Änderung der Teilungsverträge vom 21.12.1984 (Urkundenrolle Nr. 2141/1984 des Notars (…)) und vom 29.10.1985 (Urkundenrolle Nr. 1121/1985 des Notars (…)) rückwirkend auf den Zeitpunkt der Klagezustellung dahingehend zuzustimmen,

dass es in § 17 des Teilungsvertrags vom 21.12.1984 nicht mehr „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zu.“, sondern „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließe Nutzung der in den Aufteilungsplänen als Abstellräume I, II und III sowie als Wasch- und Trockenräume A und B bezeichneten Wohnräume zu.“ heißt,

dass es im Nachtragsteilungsvertrag vom 29.10.1985 nicht mehr „105 Wohnungen“, sondern „123 Wohnungen“ und zu § 17 des Teilungsvertrags vom 21.12.1984 nicht mehr „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zu.“, sondern „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließe Nutzung der in den Aufteilungsplänen als Abstellräume I, II und III sowie als Wasch- und Trockenräume A und B bezeichneten Wohnräume zu.“ heißt.

Weiter beantragt er hilfsweise, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Göttingen vom 01.12.2015 (Az. 19 C 12/15) die Beklagten zu verurteilen, einer Änderung der Teilungsverträge vom 21.12.1984 (Urkundenrolle Nr. 2141/1984 des Notars (…)) und vom 29.10.1985 (Urkundenrolle Nr. 1121/1985 des Notars (…)) dahingehend zuzustimmen, dass es in § 17 des Teilungsvertrags vom 21.12.1984 nicht mehr „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zu.“, sondern „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließe Nutzung der in den Aufteilungsplänen als Abstellräume I, II und III sowie als Wasch- und Trockenräume A und B bezeichneten Wohnräume zu.“ heißt, dass es im Nachtragsteilungsvertrag vom 29.10.1985 nicht mehr „105 Wohnungen“, sondern „123 Wohnungen“ und zu § 17 des Teilungsvertrags vom 21.12.1984 nicht mehr „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zu.“, sondern „Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G 30 steht die unentgeltliche, ausschließe Nutzung der in den Aufteilungsplänen als Abstellräume I, II und III sowie als Wasch- und Trockenräume A und B bezeichneten Wohnräume zu.“ heißt.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten behaupten insbesondere, dass die Raumbezeichnungen in den Teilungserklärungen nicht versehentlich gewählt worden seien. Dies ergebe sich schon daraus, dass zur Zeit der Errichtung der Gebäude Abstellräume zwingend vorzuhalten gewesen seien. Weiter würde die „Wegnahme“ der „Abstellflächen“ für die übrigen Wohnungseigentümer eine große wirtschaftliche Belastung darstellen. Die Miteigentümer, die die Hausgelder im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen hätten, wären im Ergebnis zur Subventionierung der streitgegenständlichen Räume im Rahmen einer Wohnnutzung gezwungen. Durch den Wegfall der Abstellräume sei die Wohnanlage zudem nicht mehr für dauerhaftes Wohnen geeignet, was einen zusätzlichen Wertverlust darstelle; auch würden die fehlenden Abstellräume schon im Vergleich mit anderen Wohnheimen zu einer Minderung des Mietwerts führen. Ihnen seien ferner bereits im Zuge der Errichtung eines Fluchtweges für die betreffenden Wohnungen erhebliche Kosten entstanden. Erhebliche Mehrkosten würden auch entstehen auf Grund erhöhter Abnutzung, eines höheren Reinigungsbedarfs, künftig möglicherweise vorzunehmender Klimaschutzmaßnahmen und höherer Heizkosten auf Grund der größeren Außenfläche. Der nachträgliche Einbau einer Klimaanlage sei jedoch nicht möglich, weil hierfür der Platz auf dem Spitzboden fehle.

Die Wohnnutzung sei ferner bauordnungsrechtlich unzulässig, insbesondere, weil es an den notwendigen Abstellräumen fehle. Darüber hinaus verstoße die Wohnungsnutzung in ihrer bestehenden Form gegen brandschutzrechtliche Vorschriften.

Den Wohnungseigentümern sei zu keinem Zeitpunkt vor Eintritt der Beklagten zu 2 in die Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt gewesen, dass sich im Dachgeschoss Wohnungen befinden. Hierüber sei nie zuvor gesprochen worden.

Für die weiteren Einzelheiten des Parteivortrags zweiter Instanz wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle Bezug genommen.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen (C), (D), (A) und (E) gemäß den Beweisbeschlüssen vom 12.11.2019 und 10.03.2020. Auf die Vernehmung der Zeugin (F) ist von Seiten des Klägers im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 16.06.2020 verzichtet worden.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 04.02.2020 und vom 16.06.2020 verwiesen.

B.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg, weil sie unbegründet ist.

I.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung gegen die Beklagten gem. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG zu. Dessen Voraussetzungen liegen nicht vor.

Der Anspruch setzt voraus, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Dabei kommt der Anspruch auch bei sog. Geburtsfehlern in Betracht, d.h. wenn Regelungen in der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (BGH, Urteil vom 22.03.2019 zu V ZR 298/16, abgedruckt unter anderem in ZWE 2019, S. 318 (319)). Insoweit hat der V. Zivilsenat verdeutlicht, dass es bei der Frage der schwerwiegenden Gründe insbesondere darauf ankomme, unbillige Härten für einzelne Wohnungseigentümer auszugleichen und zu vermeiden.

Dafür ist zunächst erforderlich, dass die bauliche Ausstattung der betreffenden Räume entweder schon bei der Aufteilung in Wohnungseigentum vorhanden war oder im zeitlichen Zusammenhang mit der Aufteilung erfolgte. Ferner muss die von der Teilungserklärung abweichende Ausstattung/Nutzung von den übrigen Wohnungseigentümern hingenommen worden sein.

Keine der beiden Voraussetzungen liegt vor. Dem insoweit beweisbelasteten Kläger ist weder der Beweis gelungen, dass das 2. Dachgeschoss/der Spitzboden der (…)-Straße, wie von ihm behauptet, bereits zwei Jahre vor der Teilungserklärung ausgebaut und vermietet und damit zum Zeitpunkt der Teilungserklärung am 21.12.1984 bzw. zum Zeitpunkt der Nachtragserklärung vom 29.10.1985 bereits zu 18 (Miet-)Wohnungen oder im zeitlichen Zusammenhang mit der Aufteilung vorhanden waren, noch, dass die übrigen Miteigentümer dieses hingenommen haben.

Für den nach § 286 ZPO zu führenden Vollbeweis sind grundsätzlich hohe Anforderungen an die richterliche Überzeugung zu stellen, d. h. das Gericht darf sich nicht nur mit einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit begnügen (MüKo-ZPO/Prütting, 6. Auflage 2020, § 286 Rn. 35; Zöller/Greger, 32. Auflage 2018, § 286 Rn. 16). Jedoch setzt das Gesetz eine von allen Zweifeln freie Überzeugung nicht voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (st. Rspr. des BGH, zum Beispiel NJW 2013, 790 Rn. 16 f. m.w.N).

Dies zugrunde gelegt, vermag die Kammer nicht nach zu vollziehen, zu welchem Zeitpunkt zwischen 1982 und 2004 der Spitzboden zu (Miet-)Wohnungen ausgebaut worden ist.

Zwar ist nicht auszuschließen, dass der Ausbau irgendwann in den frühen 1980er Jahren erfolgt ist, wobei auch die Benennung eines konkreten Jahres nicht möglich ist. Dies kann aber nicht mit dem notwendigen Grad an Gewissheit festgestellt werden.

Nach Würdigung aller Umstände ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass die bauliche Ausstattung bereits zum Zeitpunkt der Teilungserklärung bzw. zum Zeitpunkt der Nachtragserklärung vorhanden war oder der Ausbau im zeitlichen Zusammenhang mit dieser erfolgte.

Dabei war die Kammer bei der Gesamtwürdigung (Vgl. BGHZ 3, 175; BGH, NJW 1991, 1894) aller für und gegen die vom Kläger vorgebrachte Behauptung sprechender Umstände gehalten, die Würdigung auf den gesamten Inhalt der Verhandlungen (Akteninhalt, schriftliche Gutachten, protokollierte Aussagen, gesamter Parteivortrag einschließlich der Parteiäußerungen in der mündlichen Verhandlung, Schweigen oder Wechsel des Parteivortrags) und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu beziehen (BGH, NJW-RR 2004, 425).

Für einen Ausbau in den frühen 1980ern spricht zunächst der hohe Miteigentumsanteil des Beklagten, der in der Teilungserklärung auf die Garageneinheit „G30“ angefallen ist. Der dem Teileigentum „G30“ ausweislich der Anlage 1 zum Teilungsvertrag zugewiesene Miteigentumsanteil mit 15.013,730/100.000, der den größten Anteil darstellt, legt nämlich nahe, dass ein wirtschaftlicher Wert von Anfang an in der Nutzung als Wohnraum bestand (vgl. BayObLG, Beschl. v. 07.11.1991 – BReg. 2 Z 137/91). Gleiches gilt auch für die daraus resultierende Pflicht zur Tragung der anteilig größten Kostenlast.

Dieser Umstand allein vermag die Kammer aber nicht davon zu überzeugen, dass der Zeitpunkt des Ausbaus und der Nutzung als Mietwohnungen zwingend von Anfang an Bestand. Dies gilt umso mehr, als die nachfolgend genannten Umstände erhebliche Zweifel hinsichtlich des konkreten Zeitpunktes des Ausbaus und der Vermietung bei der Kammer hervorgerufen haben.

So hat die Vernehmung des Zeugen (C), der als Architekt für das Projekt beauftragt war, ergeben, dass es von Anfang an insgesamt zwei verschiedene Planungen gegeben haben dürfte. Die Ausweisung der Abstellflächen dort, wo sich nun die streitgegenständlichen Wohnungen befinden, sei, so der Zeuge, eine bewusste Entscheidung gewesen, da man diese für die Baugenehmigung habe nachweisen müssen. Seinen Angaben nach sei in Ermangelung eines Bebauungsplanes beim Ausbau der Gebäude eine Abstimmung mit der Stadt Göttingen erforderlich gewesen. In dem an die Stadt gerichteten Bauantrag seien für das Dachgeschoss bewusst Abstellflächen ausgewiesen gewesen, obgleich zumindest die Statik im Dachgeschoss den Ausbau zu Wohnungen schon ermöglicht hätte.

Der Zeuge (C) vermochte darüber hinaus jedoch nicht anzugeben, ob die hiervon abweichenden Planungen zum Ausbau von Wohnungen überhaupt, geschweige denn wann die Appartements im Dachgeschoss errichtet worden sind. Einen Ausbau habe er selbst nie gesehen und auch von keiner Person erfahren, dass ein entsprechender Ausbau durchgeführt worden sei.

Auf den Vorhalt der Kammer, weswegen der Zeuge dann zunächst am 06.03.2015 eine schriftliche Erklärung abgegeben habe mit der er den Ausbau der Wohnräume und eine Zahlung von Frau (B) an die Firma (D-Bau) bestätigt habe (Bl. 144 d.A.), hat der Zeuge bekundet, dass er von Herrn (A) ein Schriftstück vorgelegt bekommen habe, von welchem er nicht gewusst habe, für welche Zwecke es verwendet werde. Er habe das Schriftstück teils abgeändert und unterzeichnet, obgleich er sich an Einzelheiten nicht mehr habe erinnern können. Wer tatsächlich, was an wen gezahlt habe, könne er „nun wirklich nicht sagen“. Zudem könne er sich tatsächlich nicht an Einzelheiten erinnern, zumal es keine Archivunterlagen mehr gebe. Man habe zwar eine entsprechende Statik und Wärmedämmung geplant, sodass später auch die Installationen im Dachgeschoss hätten geführt werden können. Ob aber überhaupt ein Ausbau der Appartements im Spitzboden erfolgt sei, könne er nicht sagen. Mit der Bauleitung habe sein Büro nichts zu tun gehabt.

Diese Angaben widersprechen insoweit dem klägerischen Vortrag, wonach es sich bei den Planungen um versehentliche Fehlzeichnungen einer Mitarbeiterin des Architektenbüros gehandelt haben soll.

Dafür, dass die (Miet-)Wohnungen bereits zum Zeitpunkt der Teilungserklärung bzw. zum Zeitpunkt der Nachtragserklärung vorhanden gewesen sind, spricht, dass die Briefkästen und die Klingelanlage nach den Angaben des Zeugen (E) bei Beginn der von ihm betreuten Verwaltung bereits auf die Appartements im 2. Dachgeschoss ausgelegt gewesen sein sollen. Wann dies gewesen ist, kann die Kammer jedoch nicht nachvollziehen. Der Zeuge (E) konnte insoweit keine konkrete Aussage darüber treffen, wann er seine Wahrnehmungen gemacht hat. Er sei vielmehr als „Frischling“ 1982 in die Hausverwaltung (A/B) gekommen und habe dort bis zu seiner Rente in 2005 gearbeitet. Wann, während seiner Zeit dort, das Objekt genau in die Verwaltung gekommen sei, konnte er aus eigener, konkreter Erinnerung nicht angeben. Auch wann genau die Unterlagen vom Treuhänder zur Verwaltung gekommen seien, habe er sich nicht gemerkt. Lediglich aus den Akten, die er in Vorbereitung des Termins bei der Göttinger Hausverwaltung eingesehen habe, schließe er, dass die Verwaltung im Jahr 1983 oder 1984 begonnen haben müsse. Berücksichtigt man überdies die Aussage des Zeugen (C), wonach auch die Wärmedämmung im Dachgeschoss und die Planungen für einen späteren Wohnungsausbau vorhanden waren, obgleich in Kenntnis dessen bewusst nur die Genehmigung für Abstellflächen beantragt worden sei, so ließe sich ein Vorhandensein von Briefkästen und Klingeln zu einem frühen Zeitpunkt ggf. auch mit einem für später vorbehaltenen Ausbau erklären.

Gegen einen Ausbau in der ersten Hälfte der 1980er-Jahre spricht, dass die Stadt Göttingen erst im Jahr 2004 erstmalig eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hat.

Auch sprechen die Teilungserklärung samt Anlage sowie die Nachtragserklärung dagegen, dass die streitgegenständlichen Wohnungen bereits, wie vom Kläger behauptet, zwei Jahre vor Abschluss der Teilungserklärung, vorhanden waren. In der Teilungserklärung vom 21.12.1984 selbst heißt es nämlich zunächst unter § 1 (3) „bestehend aus 118 Wohnungen und einer Tiefgarage“ (Bl. 11 d.A).

Mit der Nachtragsänderung vom 29.10.1985 heißt es dann jedoch ausdrücklich: „1. § 1 Abs. (3) des Teilungsvertrages wird dahingehend berichtigt (Hervorhebung durch das Gericht), daß das errichtete Gebäude aus 105 Wohnungen besteht“ (vgl. Bl. 53 d.A.).

Dass durch die Nachtragsänderung die konkrete Anzahl der Wohnungen nach unten korrigiert wurde, spricht, unter Berücksichtigung der Anlage zum ursprünglichen Teilungsverzeichnis, in erheblicher Weise dafür, dass die 18 zusätzlichen Wohnungen zum Zeitpunkt der Nachtragsänderung noch nicht vorhanden waren.

Zählt man zudem die Anzahl der Wohnungen in der Anlage zur Teilungserklärung vom 21.12.1984 nach, stellt man fest, dass dort insgesamt 105 Wohnungen einzeln aufgeführt sind. Das Verzeichnis ist nicht nach der Anzahl der Wohnungseigentümer, sondern nach den einzelnen Wohneinheiten gegliedert. So sind zunächst die Erdgeschosswohnungen aufgeführt, dann die Wohnungen im 1. OG, dann im 2. OG, dann im Dachgeschoss. Diesen Einheiten sind die jeweiligen Eigentümer zugeordnet (Ziff. 1, Bl. 40 ff. d.A.). So ergibt sich auch, dass manche Eigentümer mehrfach aufgelistet sind, wie etwa Herr „(…), der die Einheiten A 1 und A 2 im Erdgeschoss erhalten hat. Gleiches gilt etwa auch für „Herrn (…)“ mit den Einheiten B 32, B 32a und B 33 (Bl. 51 d.A.). Zählt man alle Einheiten nach, kommt man auf eine Gesamtsumme von 105 (Wohneinheiten) und einer weiteren – nicht weiter untergliederten – Einheit, auf den Namen „(B)“ lautend, bei dem es noch einmal ausdrücklich heißt: „Abstellräume I, II + III/A u.B, Wasch- u. Trockenräume A+B)“. Letzteres spricht noch einmal dafür, dass es sich bei der Bezeichnung der Räumlichkeiten in der Teilungserklärung selbst nicht um ein redaktionelles Versehen, wie vom Kläger behauptet, gehandelt hat.

Überdies hat die Stadt Göttingen mit Datum vom 14.04.1983 gegenüber dem Finanzamt Göttingen für die Bauherrengemeinschaft (…)-Straße, insgesamt nur 105 Wohnungen angezeigt (Bl. 895 d.A.). Aus dem Schreiben geht zudem hervor, dass es sich hierbei um „die neugeschaffenen Wohnungen“ handelt und eine Mitteilungspflicht besteht, „eine Vergrößerung der Wohnfläche sowie eine Änderung der Nutzung“ unverzüglich dem „Stadtsteueramt“ mitzuteilen (Bl. 897 d.A.). Zusammen genommen mit dem Schreiben des Finanzamtes Göttingen vom 31.05.2019, wonach bereits seit dem 01.01.1983 Einheitswerte festgestellt und Grundsteuermessbeträge festgesetzt worden seien (Bl. 465 d.A.) liegt der Schluss zumindest nahe, dass die streitgegenständlichen 18 zusätzlichen Wohnungen jedenfalls dem Finanzamt im Jahr 1983 nicht mitgeteilt worden sein dürften.

Auch das vorgelegte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 01.02.1984 verstärkt die Zweifel der Kammer an der Anzahl der zum Zeitpunkt der Teilungserklärung vorhanden Wohnungen. Das Protokoll weist insgesamt 126 „Eigentümer“ aus und damit sogar mehr als die vom Kläger behaupteten 123 Wohnungen, die bereits von Anfang an bestanden haben sollen. Dass es sich hierbei nicht, wie vom Zeugen (A) behauptet, „um einen Schreibfehler“ handelt, ergibt sich bereits aus der Nachzählung der Unterschriftenreihen. Die Kammer hat insoweit nachvollzogen, dass es für insgesamt 126 „Eigentümer“ Unterschriftenreihen beginnend ab „(…)“ (Bl. 862 d.A.) bis zu „(…)“ (Bl. 871 d.A.) mit den entsprechend unterschiedlichen Nummerierungen, d.h. unterschiedlichen Wohnungsnummern, gibt. Folgt man insoweit der Aussage des Zeugen (E), wonach jede Unterschrifteneinheit für eine Einheit, d.h. für eine Wohnung, stehe, divergiert diese Anzahl ebenfalls mit der vom Kläger behaupteten Gesamtzahl von 123 Wohnungen.

Die Vernehmung des Zeugen (E) war im Hinblick auf die Fertigstellung der zusätzlichen 18 Appartements unergiebig. Der Zeuge konnte keine Aussage hierüber treffen. Auch mit der Vermietung der Wohnungen habe er nichts zu tun gehabt. Er habe sie sich lediglich in seiner Funktion als Verwalter angesehen, wobei er weder eine konkrete Beschreibung der Wohnungen abzugeben vermochte noch eine konkrete eigene Erinnerung an den Zeitpunkt seiner Wahrnehmungen hatte.

Ebenfalls dagegen, dass die zusätzlichen 18 Wohnungen in der ersten Hälfte der 1980er Jahre erbaut, fertiggestellt und bereits vermietet waren, sprechen auch die beiden nachfolgenden Schreiben der (H)-Versicherung. Aus dem Schreiben der (H)-Versicherung (Wohngebäudeversicherung) vom 09.06.1986, war angegeben, dass für das Gebäude (…)-Straße insgesamt „99 Wohnungen“ versichert waren (Bl. 898 d.A.). Erst im Schreiben vom 30.07.1992 (Bl. 484 d.A.) ist von einer anderen Wohnungsanzahl, nämlich insgesamt von 122 Wohnungen die Rede.

Soweit der Zeuge (D) im Ergebnis bestätigt hat, dass die Wohneinheiten mit den übrigen Wohnungen gebaut und fertiggestellt worden sind, vermag die Aussage inhaltlich nicht zu überzeugen. Zum einen ergeben sich aus ihr teils nicht nachvollziehbare Widersprüche, zum anderen vermochte der Zeuge auch keine eigene, konkrete Wahrnehmung, die über die pauschale Aussage hinausging, dass die nicht näher beschriebenen Wohnungen gleichzeitig mit beauftragt und fertiggestellt worden seien, zu bezeugen.

So konnte er weder angeben, in welchem zeitlichen Zusammenhang die insgesamt 3 Wohnhäuser der (…)-Straße (a-c) erbaut wurden, noch um wie viele Appartements es gegangen sei. Ob bereits von Anfang an entsprechende Pläne vorgelegen hätten, konnte er ebenfalls nicht sagen. Es sei zwar „möglich“, dass die betreffenden Wohneinheiten Mitte 1982 fertig gestellt gewesen seien, wann konkret das Gebäude und wann die betreffenden Wohneinheiten fertiggestellt worden sind, vermochte er jedoch ebenso wenig anzugeben.

Angesprochen auf seine schriftliche Erklärung vom 09.03.2015 hat der Zeuge erklärt, dass er die darin enthaltenen Angaben Plänen entnommen habe, die er wiederum von Herrn (A) erhalten habe.

Zudem ergeben sich aus der Aussage des Zeugen die nachfolgenden Widersprüche.

Angesprochen darauf, ob der Zeuge jemals mit den übrigen Wohnungseigentümern Kontakt gehabt habe, hat er dieses zunächst verneint. Sein einziger Ansprechpartner sei Herr (A) gewesen, sonst habe es keinen Kontakt gegeben.

Auf den Vorhalt der Beklagtenseite, dass sich aus dem ersten Protokoll der Bauherrenversammlung vom 16.02.1982 (Bl. 741 d.A.)“, welches von der Klägerseite jedenfalls in Ermangelung der Unterschriften und eines Datums als unvollständig gerügt worden und daher von der Kammer als solches auch nicht weiter berücksichtigt worden ist, ergebe, dass der Zeuge dort gegenüber den Bauherren erklärt habe, dass der Baugenehmigung entsprechend 104 Appartements gebaut werden, hat der Zeuge sodann erklärt, dass er „nicht ausschließen könne“, dass er auf einer Bauherrenversammlung gewesen sei. Erinnern könne er sich jedoch nicht.

Letzteres erscheint für die Kammer nicht nachvollziehbar. Sollte es tatsächlich diese Bauherrenversammlung in Frankfurt am Main gegeben haben, die für den Zeugen mit einem entsprechenden Anreiseaufwand und der Vorbereitung einer Berichterstattung den Bauherren gegenüber verbunden gewesen wäre, erscheint es wenig überzeugend, dass eine solche dem Zeugen nicht mehr erinnerlich gewesen sei.

Zudem hat der Zeuge bekundet, dass es aus seiner Sicht „das Normalste der Welt (sei), dass man entsprechend der Baugenehmigung baut“ und diese auch deshalb von Bedeutung sei, damit „der Polier (auch wisse), was (er) machen und bauen (solle).“ Auch dies stellt aus Sicht der Kammer jedenfalls einen Widerspruch in dahingehend dar, dass der Zeuge zugleich auch darüber informiert gewesen sein will, dass für die Errichtung der zusätzlichen Appartements keine Baugenehmigung vorgelegen hat und eine solche, wie er erst später erfahren habe, nachträglich erteilt worden sei.

Ferner hat der Zeuge ausgesagt, dass sich die streitgegenständlichen Wohnungen im Spitzboden befunden hätten und seiner Erinnerung nach das Gebäude insgesamt drei Stockwerke gehabt habe. Letzteres passt schon nicht mit den – insoweit auch unstreitigen – Gegebenheiten überein, wonach auch ohne die streitgegenständlichen Wohnungen bereits vier Etagen (Erdgeschoss, 1. OG, 2. OG und Dachgeschoss) ausgebaut worden sind.

Auch die Aussage des Zeugen (A) bestätigt im Ergebnis die Darstellung des Klägers, vermag aber ebenfalls inhaltlich nicht zu überzeugen.

Der Zeuge hat zwar angegeben, dass die Dachgeschosswohnungen gemeinsam mit dem kompletten Haus fertiggestellt worden seien und er diese auch gesehen habe. Eine Vermietung nach Fertigstellung sei bereits im Herbst 1982 oder aber spätestens Anfang 1983 erfolgt, wofür die Stadt Göttingen auch einen entsprechenden Grundsteuerbescheid für die Appartements erstellt habe.

Die weitere Aussage des Zeugen weist aber Widersprüche auf, die sich nicht auflösen lassen.

So gab er einerseits an, er selbst habe den Auftrag zum Ausbau der Appartements an die Firma (D-Bau) erteilt und die „Schwarzbauten“ seien von seiner Mutter ganz offiziell bezahlt worden. Andererseits habe es auch sein können, dass seine Mutter damals auch an den Treuhänder einen Betrag für den Ausbau der Wohnungen gezahlt habe. Die vom Zeugen dargetane mögliche Alternative ist nicht nachvollziehbar. Wenn der Zeuge selbst, wie bekundet, der Auftraggeber für den Ausbau der Wohnungen gewesen sein will, der dann auch in der entsprechenden Zahlungspflicht gegenüber der Firma (D-Bau) gewesen wäre, sodass sein Interesse an der Erfüllung dieser Pflicht (durch seine Mutter B) hoch gewesen sein dürfte, ist dem Gericht weder ein Grund ersichtlich noch genannt worden, weshalb ein Ausbaubetrag für diese Wohnungen an den Treuhänder (G) hätte gezahlt werden sollen. Dieser hatte, so der Zeuge, lediglich den offiziellen Auftrag für die Arbeiten der jeweiligen Bauherren, d.h. für die übrigen Wohnungen, erteilt. Wenn also, wie vom Zeugen geschildert, der Zeuge die Schwarzbauten und der Treuhänder die offiziellen Arbeiten in Auftrag gegeben haben, erschließt sich kein Grund, weshalb Frau (B), an letzteren Zahlungen für den Ausbau der Schwarzbauten zu leisten hatte.

Auch die Angaben zu den Gesprächen mit dem Treuhänder erscheinen der Kammer wenig „faktenbasiert“ und teils widersprüchlich. Zum einen, weil der Zeuge lediglich auf einen allgemeinen Erfahrungssatz verwies, als er angab, dass er sich nicht vorstellen könne, sich nicht mit (G) über die Appartements unterhalten zu haben. Zum anderen, weil der Zeuge offenkundig von vorneherein gewusst habe, dass es sich um Schwarzbauten handelt, zeitgleich aber mit Herrn (G), den er als „sehr gewissenhaften Menschen kennengelernt“ habe, hierüber offen gesprochen haben will. Beide Aussagen als wahr unterstellt, erschließt sich nicht, inwieweit ein „sehr gewissenhafter Mensch“, wie Herr (G) kein Problem mit den Schwarzbauten gehabt haben sollte und falls doch, dass ein entsprechend unangenehmes Gespräch zwischen dem Zeugen und Herrn (G) dem Zeugen nicht in Erinnerung geblieben wäre.

Der Zeuge berief sich auch im Übrigen immer wieder auf Vermutungen, wie etwa, dass mit dem Treuhänder gesprochen worden „sein müsse“, die Banken etwas sicherlich „hätten wissen wollen“ oder er „keinen Anlass dafür sehe“, warum etwas vor den übrigen Wohnungseigentümern hätte verheimlicht werden sollen. Da insbesondere letztere Aussage an die subjektiven Vorstellungen des Zeugen anknüpft, erscheint aus Sicht der Kammer nicht nachvollziehbar, dass der Zeuge sich nicht in der Lage sah eine konkrete Aussage darüber abzugeben, ob es einen Grund für eine entsprechende Verheimlichung gab oder nicht. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, als der Zeuge gleichzeitig sein starkes Engagement für die Wohnungen und das Interesse seiner Familie an dem Ausbau betonte.

Die vagen Aussagen des Zeugen tauchen im Rahmen der von der Kammer beobachteten Aussagedynamik zudem immer dann auf, wenn der Zeuge nicht frei von sich aus über das ihm in der Vorbereitung zugängliche Kerngeschehen antworten sollte. Angesprochen auf Begleitumstände, die ihm angesichts seiner umfassenden Beteiligung an dem Projekt ebenfalls hätten bekannt sein müssen, erwies sich das Erinnerungsvermögen des Zeugen als lückenhaft. So gewann die Kammer zunächst den Eindruck, dass es dem Zeugen äußerst wichtig war klarzustellen, dass alle Räumlichkeiten dem Finanzamt im Herbst 1982 oder spätestens Anfang 1983 angezeigt worden seien und das daraus resultierend auch ein Einheitswert festgesetzt worden sei. Die Vermietung habe zum Wintersemester 1982 begonnen, das schließe er aus den Unterlagen, die er an das Finanzamt übersandt habe. Die darin enthaltenen Angaben seien richtig gewesen. Von Beklagtenseite angesprochen auf ein Schreiben der Stadt Göttingen vom 14.04.1983 an das Finanzamt mit der Überschrift „Anerkenntnis Nummer 113/83“, in dem von insgesamt 105 Wohnungen die Rede sei, erklärte der Zeuge sodann, dass er sich nicht mehr genau erinnern könne, zu welchem Zeitpunkt er dem Finanzamt eine Mitteilung gemacht habe. Dies müsse sich aus den Akten ergeben. Die weitere Ausführung, es müsse dann auch so gewesen sein, dass er die weiteren Wohnungen, also die Schwarzbauten, „separat mitgeteilt“ habe, stellt sich aus Sicht der Kammer als Versuch dar, nachträglich eine Synthese zwischen der ersteren und letzteren Behauptung herzustellen, wobei letztere im Widerspruch zur vorherigen Angabe, die Wohnungen seien insgesamt spätestens Anfang 1983 dem Finanzamt bekannt gewesen, steht.

Auch auf das Versicherungsschreiben vom 09.06.1986 der (H-)Versicherungen die Gebäudeversicherung betreffend angesprochen, aus der sich eine Versicherung von 99 Wohnungen ergibt, reagierte der Zeuge dahingehend, dass er „jetzt nicht sagen könne,“ warum diese Zahl in dem Schreiben auftauche. Ohne weitere Rückfrage fügte er, hinzu, dass allgemein bekannt sei, dass seine „Frau damals Agentin der (H)-Versicherung“ war. Dies wisse auch ganz Göttingen.

Auch die verknappten Darstellungen der Wahrnehmungen, etwa in Bezug auf die Beschreibung der Wohnungen, die der Zeuge letztlich nur als „mit den anderen Wohnungen identisch ausgestattet“ angeben konnte, vermag die Kammer in Anbetracht der durch den Zeugen eindrucksvoll vermittelten Schlüsselrolle seiner Person bei der Planung, Errichtung und Vermietung der Objekte, nicht zu überzeugen.

Da dem Kläger der Beweis, dass die streitgegenständlichen Wohnungen bereits zum Zeitpunkt der Teilungserklärungen bzw. im zeitlichen Zusammenhang vorhanden waren, damit nicht gelungen ist, kam es auf die Vernehmung des von den Beklagten gegenbeweislich angebotenen Zeugen Herrn (I) nicht mehr an.

Darüber hinaus ist es dem Kläger auch nicht gelungen zu beweisen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Wohnungsnutzung der Räumlichkeiten hingenommen haben.

Die Hinnahme der anderweitigen Nutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer setzt ein Dulden bzw. eine Akzeptanz der tatsächlichen Gegebenheiten voraus. Hierfür bedarf es zumindest der Kenntnis der objektiven Umstände, d.h. zumindest der Kenntnis davon, dass der in der Teilungserklärung als Abstellfläche ausgewiesene Spitzboden zu Wohnungen ausgebaut und vermietet gewesen ist.

Der Kammer liegt insoweit kein positiv ergiebiger Beweis dafür vor, dass die Beklagten Kenntnis von dem Ausbau und der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnungen hatten. Die vom Kläger hierzu vorgebrachten Beweismittel waren allesamt unergiebig. Weder der Zeuge (A) noch der Zeuge (E) konnten die Behauptung des Klägers bestätigen.

Der Zeuge (A) hat angegeben, dass er mit den einzelnen Eigentümern nichts zu tun gehabt habe. Auf den Versammlungen der WEG sei die Anzahl der Wohnungen im Gebäude jedenfalls nie ein Thema gewesen. Auch habe ihn nie einer der übrigen Wohnungseigentümer nach den Wohnungen im Dachgeschoss gefragt.

Dass in den Abrechnungen die Kostenlast des auf die Familie (A/B) anfallenden Eigentums erhöht war, lässt ebenfalls nicht zwingend den Schluss zu, dass ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken erfolgt ist. Über die konkrete Nutzung vermittelte die Abrechnung keine Kenntnis und war auch nicht dazu geeignet, den Eigentümern eine positive Kenntnis von den im 2. Dachgeschoss befindlichen Mietwohnungen zu vermitteln.

Auch aus dem Umstand, dass nach den Angaben des Zeugen (E), Briefkästen und Klingeln bereits frühzeitig vorhanden gewesen sein dürften, kann keine Kenntnis der übrigen Miteigentümer hergeleitet werden.

Insofern hat der Zeuge (E) angegeben, dass er davon ausgehe, dass viele Eigentümer bis heute keine genaue Vorstellung von dem Objekt hätten oder einen Anlass gesehen haben dürften sich das Gebäude vor Ort anzusehen oder genauer in Augenschein zu nehmen. Die gesamte Planung und Durchführung war – auch dies ist unstreitig – auf ein „Rund-um-sorglos-Paket“ für die einzelnen Bauherren/Miteigentümer ausgelegt. Sie erhielten über einen langen Zeitraum hinweg eine Garantiemiete von der Grundstücksverwaltung (A/B). Diese erwarb zunächst das Grundstück, die Treuhandgesellschaft plante und überwachte den Bau, sodass anschließend erneut die Grundstücksverwaltung (A/B) das gesamte Haus als Generalanmieterin anmietete und durch die Hausverwaltung (A/B) verwalten ließ. Den Miteigentümern, die allesamt ihr Wohneigentum nicht selbst bewohnten, erwarben Anlageobjekte, ohne sich um die Vermietung oder Verwaltung kümmern zu müssen.

Zudem, so der Zeuge (E), sei es auch so gewesen, dass viele Eigentümer bei den Eigentümerversammlungen nicht anwesend gewesen seien. Im Hinblick auf die Anwesenheitslisten sei es so gewesen, dass diese in langen Bahnen von ihm an die anwesenden Eigentümer ausgegeben worden seien. Er habe dann den Eigentümern, die alphabetisch geordnet gewesen seien, gezeigt, wo sie unterzeichnen mussten. Diese Listen seien dann bei der Verwaltung verblieben und den Eigentümern auch nicht als Anlage zum Protokoll mitübersandt worden.

Der Zeuge hat zudem ausgesagt, dass bei den Eigentümerversammlungen nie über die Dachgeschosswohnungen gesprochen worden sei. Auch über die Anzahl der Wohnungen im Gebäude sei bei den von ihm geleiteten Wohnungseigentümerversammlungen nie geredet worden.

Soweit der Kläger meint, den abwesenden Eigentümern sei das Wissen des von ihnen für einzelne Eigentümerversammlungen bevollmächtigten (A) zuzurechnen, kann dem nicht gefolgt werden. Die Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil diesbezüglich keine Willenserklärungen des Herrn (A) gegenüber einem Dritten abgegeben worden sind, sondern es sich bei der Kenntnis von den zusätzlichen Wohnungen lediglich um die Kenntnis des Vertreters von bestimmten Umständen im Innenverhältnis zum Vertretenen handelt. Auch sonstige Normen, nach denen ein Vertretener sich „pauschal“ das gesamte Wissen seines Vertreters zurechnen lassen müsste, sind nicht ersichtlich.

Auf die Fragen der öffentlich-rechtlichen Genehmigungsfähigkeit der Wohnungen und der damit verbundenen brandschutzrechtlichen Bestimmungen sowie auf die Abwägung der Interessen zwischen den Parteien kam es daher nicht mehr an.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 01.07.2020 hat auf die Entscheidung keinen Einfluss mehr gehabt.

II.

Die Entscheidung zu den Kosten folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

III.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die zu entscheidenden Rechtsfragen bereits vom Bundesgerichtshof geklärt worden sind und die Sache darüber hinaus weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Darüber hinaus ergeht zugleich der folgende

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf die Gebührenstufe bis 40.000 Euro festgesetzt.