WEG – Kommunale Wohnungsunternehmen unterliegen besonderen Kündigungsbeschränkungen

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.

Zwischen den Parteien besteht seit dem 16.03.2004 ein Mietverhältnis über die in der A. Straße 15, in Hamburg belegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche und Bad inklusive Kellerraum Nr. 014 und Dachboden Nr. 2.

Die Klägerin, das größte kommunale Wohnungsunternehmen Deutschlands, ist die Vermieterin dieser Wohnung. Ihre Geschäftsanteile werden zu 71,97% von der Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (im Folgenden HGV), bei der es sich um eine Konzernholding der Freien und Hansestadt Hamburg handelt, und zu 28,03% direkt von der Freien und Hansestadt Hamburg gehalten.

Die Beklagte leidet an einer paranoiden Schizophrenie, was der Klägerin bekannt ist. Ihre Erkrankung wird seit dem Jahr 2010 ambulant behandelt. Die paranoide Schizophrenie äußert sich bei der Beklagten in Form einer inneren Unruhe, die auf einem permanenten Bedrohungsgefühl beruht.

Infolge ihrer Erkrankung kam es im Jahr 2023 zu zunehmenden Verhaltensauffälligkeiten. So fiel die Beklagte im Zeitraum vom Januar 2023 bis Januar 2024 regelmäßig, insbesondere in den Abend- und Nachtstunden, durch laute Musik, Geschrei, Gekreische, sowie das Schmeißen und Zertrümmern von Gegenständen auf. Außerdem trat sie ihren Nachbarn gegenüber aggressiv und beleidigend auf.

Am 12.07.2023 wurde eine gesetzliche Betreuung für die Beklagte eingerichtet. Bestellt wurde der Berufsbetreuer K.

Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 18.10.2023 dazu auf, dieses Verhalten zu unterlassen.

In dieser Zeit stellten für die Beklagte, bedingt durch ihre paranoide Schizophrenie, selbst alltägliche Situationen, wie die flüchtige Begegnung auf dem Hausflur, eine potenzielle Gefahr für sie dar.

So kam es am 07.11.2023 zu einem Vorfall, bei dem die Beklagte aufgrund ihrer Erkrankung ihre Nachbarin, Frau O., in der Gegenwart ihrer achtjährigen Tochter mit den Worten „Du Nutte“, „Präsidentenschlampe“ und „Du versaute Hure“ beschimpfte. Ferner drohte die Beklagte damit, das Gesicht von Frau O. zu „zerstören“ und sagte „warte bis ich mit Dir fertig bin, Du wirst Dich nicht mehr im Spiegel angucken können.“ Frau O. wohnt nicht in demselben Mehrfamilienhaus wie die Beklagte, sondern in der A. Straße 11.

Aufgrund dieses Vorfalls mahnte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 10.11.2023 (Anlage K1) ab.

Am 17.11.2023 kam es zu einem weiteren Vorfall, bei dem die Beklagte, ebenfalls aufgrund ihrer paranoiden Schizophrenie, eine weitere Nachbarin, Frau T., als „Hure“ und „Nutte“ bezeichnete und diese bespuckte. Frau T. wohnt nicht in demselben Mehrfamilienhaus wie die Beklagte, sondern in der A. Straße 17.

Daraufhin kündigte die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 27.11.2023 fristlos und hilfsweise fristgemäß zum 31.08.2024 (Anlage K2). Ferner forderte sie die Beklagte auf, die Wohnung zum 12.12.2023 geräumt zu übergeben.

Die Beklagte räumte die Wohnung nicht und es kam am 16.01.2024 zu einem weiteren Vorfall mit einem anderen Hausbewohner, der durch die paranoide Schizophrenie der Beklagten bedingt war. Herr T. betrat den Hausflur, als die Beklagte die Tür öffnete und etwas murmelte. Auf Nachfrage beleidigte die Beklagte ihn mit den Worten „Halt die Schnauze, Du Kanacke“ und „Verbrecher-Kanacke“. Ferner sagte sie zu ihm: „Du wirst schon sehen, was Du davon hast“.

Vom 16.01.2024 bis zum 13.03.2024 war die Beklagte in der S. Klinik Hamburg-Eilbek untergebracht. Nach ihrer Entlassung wurde sie erneut an eine ambulante Behandlung angebunden. Zudem wurde sie medikamentös eingestellt. Ihre medikamentöse Compliance wird durch tägliche Kontrollen sichergestellt. Seit ihrer Entlassung sind bei der Klägerin keine weiteren Beschwerden von den anderen Hausbewohnern eingegangen. Auch wurden keine neuen Vorfälle gemeldet.

Unter Bezugnahme auf die Lärmbelästigungen seit Januar 2023 und das Verhalten der Beklagten im Rahmen der drei Vorfälle vom 07.11.2023 gegenüber Frau O. sowie vom 17.11.2023 bzw. 16.01.2024 gegenüber Frau bzw. Herrn T., kündigte die Klägerin in der Räumungsklageschrift vom 26.01.2024 das Mietverhältnis erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß zum 31.10.2024, weiter hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Die Klägerin behauptet, sie habe die Beklagte bereits mit Schreiben vom 04.05.2023 (Anlage K3) sowie vom 30.06.2023 (Anlage K4) aufgefordert, die Störungen der Hausgemeinschaft insbesondere in den Abend- und Nachtstunden, durch laute Musik, Geschrei, Gekreische, sowie das Schmeißen und Zertrümmern von Gegenständen zu unterlassen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die in der A. Straße 15, in 2xxxx Hamburg belegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad samt Kellerraum Nr. 014 und Dachboden Nr. 2 geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt ferner hilfsweise, das Mietverhältnis gemäß § 574a BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

Sie trägt vor, das Verhalten der Beklagten gegenüber den Zeugen O. und T. könne im Rahmen der Kündigung nicht berücksichtigt werden, weil diese in einem anderen Hauseingang als die Beklagte wohnten.

Das Gericht hat den Betreuer der Beklagten sowie die Beklagte persönlich angehört. Insoweit wird auf die Sitzungsprotokolle vom 05.06.2024 bzw. vom 03.07.2024 Bezug genommen.

Im Übrigen wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnungen gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen. Das Mietverhältnis besteht vielmehr trotz der ausgesprochenen Kündigungen fort.

1. Die Klägerin beendete mit dem Schreiben vom 27.11.2023 nicht den mit der Beklagten bestehenden Mietvertrag; und zwar weder durch die außerordentliche (a.) noch durch die ordentliche (b.) Kündigung.

a. Das Mietverhältnis wurde nicht durch außerordentliche Kündigung fristlos beendet, §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen; ein wichtiger Grund liegt gemäß § 569 Abs. 2 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung lag nicht vor. Zwar hat die Beklagte den Hausfrieden gemäß § 569 Abs. 2 BGB nachhaltig gestört. Es kann der Klägerin jedoch unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zugemutet werden, das Mietverhältnis fortzusetzen.

aa. Die Beklagte hat den Hausfrieden mit ihrem geräuschintensiven Verhalten seit Januar 2023 nachhaltig gestört. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 569 Rn. 37). Die Störung ist nachhaltig, wenn sie zu einem Dauerzustand wird. Hierfür reicht es aus, wenn sie häufiger vorkommt. Einzelne Störungen reichen hingegen nicht aus (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 569 Rn. 41).

(1) Die Beklagte fiel seit Januar 2023 in den Abend- und Nachtstunden durch laute Musik, Geschrei, Gekreische, sowie das Schmeißen und Zertrümmern von Gegenständen auf. Eine derartige Geräuschkulisse stellt eine erhebliche Lärmbelästigung dar. Dadurch stört sie die Nachtruhe ihrer Nachbarn. Regelmäßige erhebliche Lärmbelästigungen über einen Zeitraum von etwa einem Jahr weisen eine Dauerhaftigkeit und damit auch Nachhaltigkeit hinsichtlich der Störung des Hausfriedens auf.

(2) Auch das Verhalten der Beklagten während der Vorfälle vom 07.11.2023 und 17.11.2023 stellt eine Störung des Hausfriedens dar.

Eine Störung Dritter, also von Personen, die nicht Nutzer des Hauses sind, ist grundsätzlich keine Hausfriedensstörung i.S.v. § 569 Abs. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 569 Rn. 37). Denn eine Störung des Hausfriedens kann schon begrifflich nur dann vorliegen, wenn es zu Streitigkeiten unter verschiedenen Mietern desselben Hauses gekommen ist (LG Paderborn, Urteil vom 5. Dezember 1991 – 5 S 237/91 -, Rn. 5).

Die Geschädigten der hiesigen Vorfälle wohnen nicht im selben Haus wie die Beklagten, also der A. Straße 15, sondern in anliegenden Hauseingängen, nämlich in der A. Straße 11 bzw. 17. Dies spricht dafür, eine Hausfriedensstörung nicht anzunehmen.

Die Störungen haben sich aber gleichwohl auf den Hausfrieden in der A. Straße 15 ausgewirkt, weil die Bewohner der A. Straße 15 von den Vorfällen erfahren haben und sie infolge dessen um ihr eigenes Wohlbefinden besorgt sind. Diesen Eindruck gewann das Gericht infolge der Verhandlung vom 03.07.2024.

Bei Beleidigungen und Drohungen sind stets die Begleitumstände mit zu berücksichtigen. Eine Beleidigung stellt sich als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten ist (LG München I, Urteil vom 20.01.2016 – 14 S 16950/15). Demgegenüber haben manche Beleidigungen ein solches Gewicht, dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auf der Hand liegt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 61).

Die Beklagte beleidigte ihre Nachbarn bei beiden Vorfällen ohne jegliche vorangegangene Provokation. Beim Vorfall vom 07.11.2023 verletzte sie mit ihren Äußerungen in schwerster Weise das Ehrgefühl ihrer Nachbarin, Frau O., in Gegenwart ihrer achtjährigen Tochter. Ferner drohte sie ihr damit, sie zu zerstören und dafür zu sorgen, dass sie sich nicht mehr im Spiegel angucken kann. Ähnlich ehrverletzende Äußerungen verwendete die Beklagte auch beim Vorfall vom 17.11.2023 und bespuckte Frau T. sogar. Diesem Verhalten gingen keine rechtwidrigen Provokationen durch die Geschädigten voraus.

Auch hinsichtlich der beiden Vorfälle ist eine Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens gegeben. Die Vorfälle ereigneten sich in einem Abstand von zehn Tagen. Bei einem derart geringen zeitlichen Abstand liegt eine gewisse Häufung vor, sodass die Vorfälle nicht mehr als Einzelfälle betrachtet werden können. Gegen eine Einzelfallbetrachtung spricht zudem die Vergleichbarkeit der beiden Vorfälle hinsichtlich ihrer Intensität und Modalität.

bb. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien kann der Klägerin zugemutet werden, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Bei der Frage der Zumutbarkeit ist das Interesse des Kündigenden an einer sofortigen Beendigung des Vertrages gegen das Interesse des Kündigungsempfängers an dessen Bestand abzuwägen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 19). Da das Überwiegen der Interessen des Kündigenden die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat, ist der maßgebliche Beurteilungszeitpunkt der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung, mithin der 30.11.2023, anzunehmen. Für die Zumutbarkeit ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen maßgeblich (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 8; LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 – 316 T 24/21). Erforderlich ist daher eine negative Zukunftsprognose für eine gedeihliche Entwicklung des Vertragsverhältnisses. Die nachhaltige Störung des Hausfriedens aus der Vergangenheit soll und muss etwas darüber aussagen bzw. ein Indiz dafür sein, wie sich die Vertragserfüllung in Zukunft gestaltet. Eine sichere Vorhersage ist hierbei nicht möglich und daher nicht notwendig. Maßgeblich ist vielmehr, ob eine Störung des Hausfriedens nach der Lebenserfahrung geeignet ist, das für die Durchführung eines Dauerschuldverhältnisses notwendige Vertrauen nachhaltig zu stören. Hierbei kann die Wiederholungsgefahr eine Unzumutbarkeit begründen. Eine Wiederholungsgefahr ist gegeben, wenn die hinreichend konkrete Wahrscheinlichkeit besteht, dass unter im Wesentlichen unveränderten Umständen eine erneute nachhaltige Störung des Hausfriedens erfolgen wird (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 8).

Bei der Abwägung sind insbesondere das Ausmaß und die Auswirkungen der Störung des Hausfriedens, sowie die Folgen des Wohnungsverlusts für den Mieter zu berücksichtigen. Wird der Hausfrieden durch das Verhalten eines psychisch kranken Mieters gestört, sind die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter aufgrund der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes und der besonderen Schutzbedürftigkeit des kranken Mieters gegeneinander abzuwägen (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 – 316 T 24/21; BGH, Urteil vom 9.11.2016 – VIII ZR 73/16). Insoweit ist aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG abzuleiten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit psychisch Erkrankten ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.06.2000 – 14 U 19/99). Allerdings endet die Verpflichtung zur Toleranz dort, wo durch das Verhalten des psychisch Erkrankten die Gesundheit des Vermieters oder anderer Mieter im Haus ernsthaft gefährdet wird oder wo der Hausfrieden ständig durch Beleidigungen der Mitbewohner und Pöbeleien gestört wird (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Versäumnisurteil vom 12.09.2014 – 25 C 219/13; AG Berlin-Wedding, Urteil vom 25.06.2013 – 7 C 148/12). Ebenso muss insbesondere das Recht des Mieters auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG bei der Gesamtabwägung berücksichtigt werden. Das kann zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 8.12.2004 – VIII ZR 218/03). Das Verschulden der Vertragsparteien ist bei der Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ein wesentliches Kriterium, aber keine Voraussetzung für die Kündigung (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 5; LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 – 316 T 24/21).

Ausgehend von diesen Grundsätzen überwiegt das Interesse der Beklagten an dem Bestand des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse der Klägerin an einer sofortigen Beendigung des Mietvertrags. Die Nachteile, die die Beklagte durch eine sofortige Beendigung Mietverhältnisses erdulden müsste, sind schwerwiegender als die Nachteile, die für die Klägerin bzw. die anderen Hausbewohner mit dem Bestand des Mietverhältnisses einhergehen. Die drohenden Grundrechtsbeeinträchtigungen infolge eines Wohnungsverlustes überwiegen hinsichtlich ihrer Bedeutung und Tragweite der nachhaltigen Störung des für die Durchführung des Mietverhältnisses erforderlichen Vertrauens.

(1) Die Belästigungen, die die anderen Hausbewohner wegen dem Verhalten der Beklagten erdulden mussten, sind wegen der bestehenden Wiederholungsgefahr dazu geeignet, das für die Durchführung des Mietverhältnisses erforderliche Vertrauen nachhaltig zu stören. Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ging von der damals unbehandelten Beklagten eine Wiederholungsgefahr für weitere nachhaltige Störungen des Hausfriedens aus. Zu diesem Zeitpunkt waren die anderen Hausbewohner seit mittlerweile zehn Monaten den von der Beklagten ausgehenden erheblichen Lärmbelästigungen ausgesetzt. Diese erfolgten regelmäßig, sowie überwiegend in den Abend- und Nachtstunden. Die häufige Störung der Nachtruhe zieht eine Gesundheitsbeeinträchtigung für die anderen Hausbewohner nach sich. Auch mussten sich die anderen Hausbewohner im Rahmen der geschilderten Vorfälle, ohne jegliche vorangegangene Provokation, erhebliche Ehrverletzungen gefallen lassen.

Während dieser Zeit befand sich die Beklagte in einem floriden Zustand paranoider Schizophrenie. Die Verhaltensauffälligkeiten traten erst im Januar 2023, mit erheblich zugenommenen Krankheitsverlauf, auf. Dem zunehmenden Krankheitsverlauf der Beklagten wurde seitens ihrer ambulanten Behandlung nicht hinreichend entgegengewirkt. Um eine suffiziente Gesundheitssorge konnte sich die Beklagte krankheitsbedingt nicht kümmern. Eine solche war erst mit der Einrichtung einer Betreuung ab dem 12.07.2023, mithin ein halbes Jahr nach Beginn der Pflichtverletzungen, gewährleistet. Auch ein Betreuer benötigt einen gewissen zeitlichen Rahmen, um eine ausreichende Behandlung, gegebenenfalls unter Hinzuziehung ärztlichen Ratschlags, vorbereiten zu können. Entsprechend verblieb die Beklagte in Folgezeit ohne hinreichende Behandlung. Eine solche erfuhr sie erst nach dem maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt.

Dadurch befand sich die Beklagte während der Geschehnisse in einem permanenten Zustand innerer Unruhe. Dieser innere Druck stammt von ihrer wahnhaften Vorstellung, dass alle Menschen in ihrem Umfeld ihr gegenüber feindselig eingestellt sind. Aufgrund dieses Gefühls hat sie sich bei jeder Interaktion von ihren Mitmenschen bedroht gefühlt. Selbst alltägliche Situationen, wie flüchtige Begegnungen auf dem Hausflur, stellten daher aus der Perspektive der Beklagten eine potenzielle Gefahr für sie dar.

Solche Situationen sind in einem Wohnhaus unvermeidlich. Wenn jede zwischenmenschliche Interaktion ein solches Verhalten befürchten lässt, ist eine hohe Wahrscheinlichkeit weiterer nachhaltiger Störungen des Hausfriedens zu erwarten.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte trotz diverser Aufforderungen und Abmahnungen seitens der Klägerin nicht davon absah, ihre Pflichtverletzungen fortzusetzen. Daher ist auch nicht davon auszugehen, dass in Zukunft etwaige Störungen des Hausfriedens unterbunden werden können.

(2) Die Folgen eines Wohnungsverlusts stellen jedoch, aufgrund der drohenden Grundrechtsbeeinträchtigungen, einen derart schwerwiegenden persönlichen Härtegrad dar, dass auch im Lichte der erheblichen Pflichtverletzungen der Beklagten das Maß an Toleranzbereitschaft im nachbarlichen Zusammenleben mit psychisch Erkrankten noch nicht überschritten ist.

Zugunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass sie ihre mietvertraglichen Pflichten bis zu den streitgegenständlichen Vorfällen, d.h. über knapp 20 Jahre, zuverlässig eingehalten hat. Außerdem war ihr aufgrund der wahnhaften Symptomatik einer paranoiden Schizophrenie eine freie Willensbildung unmöglich, sodass sie ihr Verhalten nicht zu Verschulden hat.

Die mittlerweile hinreichend behandelte Beklagte befand sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch in einem floriden Zustand der paranoiden Schizophrenie. Entsprechend sind die Folgen eines Wohnungsverlustes für einen floride paranoid schizophrenen Menschen zu berücksichtigen. Das wahnhafte Verhalten der Beklagten wird bedingt durch ihr Gefühl von innerem Druck. Dieser innere Druck würde durch einen Wohnungsverlust erheblich zunehmen. Der Verlust der eigenen Wohnung, insbesondere wenn sei seit ca. zwanzig Jahren bewohnt wird, stellt selbst für psychisch gesunde Menschen eine erhebliche Stresssituation und Belastungsprobe dar. Bei einem psychisch kranken Menschen, für den selbst alltägliche Situationen ein unaushaltbares Bedrohungsgefühl begründen, und um einen solchen Menschen handelte es sich bei der Beklagten zum maßgeblichen Zeitpunkt des Kündigungszugangs, stellen solche Situationen sogar eine erhebliche Gefährdung der körperlichen Unversehrtheit dar. Denn durch den Verlust der Geborgenheit der eigenen Wohnung und die damit zunehmende inneren Unruhe, nimmt auch die wahnhafte Wahrnehmung und damit die Vorstellung von vermeintlichen Gefährdungslagen zu. Diese sind dazu geeignet, die Beklagte in eine für sie als unausweichlich wahrgenommene Verzweiflungssituation zu bringen und entsprechend schwerwiegendere Verhaltensweisen hervorzubringen.

Bereits im geschützten Rahmen der eigenen Wohnung hat das Krankheitsbild der Beklagten diese zu gesundheits- und ehrverletzenden Verhaltensweisen bewegt. Die mit dem Wohnungsverlust einhergehende weitere Verschlechterung des Krankheitsbilds würde nach aller Voraussicht die unmittelbare Gefahr, dass die Beklagte ihre eigenen Rechtsgüter oder die ihrer Mitmenschen verletzt, außerordentlich erhöhen.

Hinzukommt, dass die Möglichkeit eine Ersatzwohnung für die Beklagte zu finden, zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs erheblich durch ihr Krankheitsbild eingeschränkt war. Die fehlenden Erfolgsaussichten einer erneuten Wohnungssuche werden dadurch verdeutlicht, dass selbst die Klägerin, dem größten kommunalen Wohnungsunternehmen Deutschlands, der mittlerweile gut medikamentös eingestellten Beklagten kein Angebot auf die Anmietung einer anderen Wohnung machte. Erfolgsaussichten einer florid paranoid schizophrenen Bewerberin, eine Wohnung zu finden, gibt es damit praktisch nicht.

Allenfalls scheint eine Unterbringung in einer Notunterkunft realistisch.

Eine Notunterkunft bietet jedoch nicht einmal ansatzweise das erforderliche Mindestmaß geordneter Lebensumstände, die für die Verhinderung eines zunehmenden Krankheitsverlaufs und den damit einhergehenden Grundrechtsbeeinträchtigungen erforderlich ist. Ebenfalls nicht unwahrscheinlich scheint der Gang in die Obdachlosigkeit, der nicht nur, aber insbesondere bei einer florid paranoiden Person wie der Beklagten die Gefahr einer ganz erheblichen Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes bedeuten würde. Hier besteht neben einer erheblichen Eigenfährdung zusätzlich die Gefahr potenzieller Rechtsgutsverletzungen durch Dritte, die insbesondere bei der krankheitsbedingt besonders vulnerablen Beklagten nicht hinnehmbar sind.

(3) Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin als kommunales Wohnungsunternehmen unmittelbarer Grundrechtsbindung unterliegt und somit in besonderem Maße an das Verhältnismäßigkeitsprinzip gebunden ist. Die fristlose Kündigung erfolgte ohne hinreichende Berücksichtigung der bei Obdachlosigkeit drohenden unmittelbaren Gefahren für Leib und Leben der äußerst vulnerablen Beklagten sowie ohne Prüfung milderer Mittel und ist daher unverhältnismäßig.

Die Klägerin wird von der öffentlichen Hand beherrscht und hat daher bei sämtlichen Entscheidungen und Maßnahmen, mithin auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten, die Grundrechte der Beklagten zu beachten. Die Träger öffentlicher Gewalt, sowie die von ihnen beherrschten Privatrechtspersonen, haben bei ihren Entscheidungen und Maßnahmen stets auch den jeweils einschlägigen Grundrechtsschutz zu beachten. Gemäß Art. 1 Abs. 3 GG binden die Grundrechte die Gesetzgebung, vollziehende Gewalt und Rechtsprechung als unmittelbar geltendes Recht. Der Begriff der vollziehenden Gewalt ist dabei weit zu verstehen. Erfasst werden neben den Behörden auch öffentliche Unternehmen, die in privatrechtlicher Form von einem Hoheitsträger geführt werden (BVerfGE 128, 226 – Fraport). Sobald der Staat eine Aufgabe an sich zieht, ist er bei deren Wahrnehmung auch an die Grundrechte gebunden, unabhängig davon, in welcher Rechtsform er handelt. Dies gilt auch, wenn er für seine Aufgabenwahrnehmung auf das Zivilrecht zurückgreift. Eine Flucht aus der Grundrechtsbindung in das Privatrecht mit der Folge, dass der Staat unter Freistellung von Art. 1 Abs. 3 GG als Privatrechtssubjekt zu begreifen wäre, ist ihm verstellt. Zwar können der Staat und andere Träger öffentlicher Gewalt – vorbehaltlich besonderer rechtlicher Vorgaben – ihre Aufgaben auch mit den Mitteln des Privatrechts erfüllen; sie handeln dabei jedoch stets in Wahrnehmung ihres nach dem Gemeinwohl verpflichteten Auftrags. Ihre unmittelbare Bindung an die Grundrechte hängt daher weder von der Handlungsform noch von der Organisationsform ab, in der sie dem Bürger gegenübertreten und umfasst daher auch juristische Personen des Privatrechts, soweit sie von der öffentlichen Hand beherrscht werden (BVerfGE 128, 226 – Fraport). Daher sind auch kommunal beherrschte Wohnungsunternehmen vollumfänglich an die Grundrechte gebunden (BVerfG, Beschluss vom 21. Februar 2019 – 2 BvR 2456/18).

Die Klägerin ist eine juristische Person des Privatrechts und wird von der öffentlichen Hand beherrscht. Sie ist eine Aktiengesellschaft und als solche eine juristische Person des Privatrechts, vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1 AktG. Die Geschäftsanteile der Klägerin werden zu 100% von der Freien und Hansestadt Hamburg gehalten. Die Freie und Hansestadt Hamburg hält 28,03% der Geschäftsanteile der Klägerin direkt und zu 71,97% über ihre Konzernholding, die HGV.

Eine Bindung an die Grundrechte als unmittelbar geltendes Recht geht mit der Pflicht zur Einhaltung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes einher. Der Wortlaut der Grundrechte eröffnet die Möglichkeit, diese zu beschränken. Die Grundrechte sollen in ihrer Funktion als Abwehrrechte den Grundrechtsträger jedoch umfassend vor hoheitlichen Belastungen schützen. Ein umfassender Schutz setzt voraus, dass bei hoheitlichen Entscheidungen und Maßnahmen die Bedürfnisse des Grundrechtsträgers hinreichend berücksichtigt und abgewogen werden (BVerfGE 67, 157, 173; 81, 70, 90; 85, 248, 260/261).

Eine hinreichende Berücksichtigung der Grundrechte der Beklagten ist im Rahmen der Kündigung nicht erfolgt. Bei der fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer äußerst vulnerablen Person, wie hier der Beklagten, ist insbesondere die bei Obdachlosigkeit drohende unmittelbare Gefahr für Leib und Leben zu berücksichtigen. Aufgrund der damit einhergehenden unmittelbaren Gefahr schwerwiegender Grundrechtsbeeinträchtigungen, kann eine fristlose Kündigung in einem solchen Fall nur „ultima ratio“ sein. Die Klägerin hätte somit alle ihr zur Verfügung stehenden Mittel zur Vermeidung einer Kündigung erwägen und ggf. ergreifen müssen, um die Beklagte vor erheblichen Gesundheitsgefahren zu bewahren. Diese Verpflichtung wird insbesondere durch die Konzeption der Klägerin als kommunales Wohnungsunternehmen bestärkt. Zu den wichtigsten Zielen eines kommunalen Wohnungsunternehmens gehört das aktive Gestalten von sozialen und städtebaulichen Entwicklungsprozessen. Hierzu gehört auch der soziale Ausgleich in den Wohnungsquartieren. Einer solchen Zielsetzung widerstrebt es, auf Verhaltensauffälligkeiten einer vulnerablen Mieterin erst mit der Aufforderung zur Unterlassung des pflichtwidrigen Verhaltens zu antworten. Bei Auffälligkeiten einer Mieterin, die auf Hilfebedürftigkeit hindeuten, wäre es zumindest geboten und ohne weiteres möglich gewesen, den sozialpsychiatrischen Dienst zu informieren, damit von dort geeignete Maßnahmen unternommen werden können. Ein solches Vorgehen wäre im Übrigen hinsichtlich der Unterbindung des pflichtwidrigen Verhaltens der Beklagten auch zielführender gewesen. Schließlich ist es aufgrund der wahnhaften Wahrnehmung der damals floride schizophrenen Beklagten zu bezweifeln, dass diese kognitiv dazu in der Lage war, der Aufforderung zur Unterlassung des pflichtwidrigen Verhaltens Folge zu leisten. Auch ein Angebot auf die Anmietung einer anderen Wohnung der Klägerin hätte diese vor Ausspruch der Kündigung zumindest prüfen müssen.

b. Das Mietverhältnis wurde mit dem Schreiben vom 27.11.2023 auch nicht durch fristgemäße Kündigung beendet, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1 Satz 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

aa. Die Beklagte hat durch ihr Verhalten ihre Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens nicht unerheblich verletzt. Während der Lärmbelästigungen und Ehrverletzungen der anderen Hausbewohner handelte sie allerdings nicht schuldhaft. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, dass die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde. Das Verschulden entfällt dann, wenn die Voraussetzungen des § 827 Satz 1 BGB vorliegen. Danach trifft den Mieter keine Verantwortung, wenn er die Pflichtverletzung in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit begangen hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 22). Die Beklagte befand sich bei Begehung der Pflichtverletzung in einer floriden Phase der paranoiden Schizophrenie. Eine freie Willensbestimmung war ihr aufgrund der damit einhergehenden wahnhaften Symptomatik nicht möglich.

bb. Die Klägerin hat auch im Übrigen kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Tatbestände aus § 573 Abs. 2 BGB stellen vertypte Fälle überwiegender Vermieterbelange dar, die einen ersten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB geben. Um einerseits dem nur beispielhaften Charakter des Absatzes 2 Rechnung zu tragen, andererseits aber die durch Kumulation der Merkmale ausgedrückte Wertung des Gesetzgebers zu respektieren, muss das Fehlen eines Merkmals des in Absatz 2 genannten Tatbestandes durch einen anderen Aspekt kompensiert werden, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters streitet. (MüKoBGB/Häublein BGB, § 573 Rn. 38). Die fehlende Schuldhaftigkeit der Beklagten wird nicht durch einen für das Erlangungsinteresse der Klägerin sprechenden Aspekt kompensiert. Die Klägerin begehrt die Räumung aufgrund einer Pflichtverletzung. Es kommt ihr daher lediglich auf den Auszug der Beklagten an, womit weniger ihr Erlangungsinteresse, sondern vielmehr das Bestandsinteresse der Beklagten im Vordergrund steht. Denn der Nutzen, den ein Auszug der Beklagten für die Klägerin hat, steht außer Verhältnis zu der der Beklagten drohenden Wohnungslosigkeit und der damit verbundenen Beeinträchtigung ihrer körperlichen Unversehrtheit.

2. Die in der Räumungsklageschrift inbegriffene fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung hat das zwischen der Klägerin und der Beklagten bestehende Mietverhältnis ebenfalls nicht wirksam beendet.

a. Das Mietverhältnis wurde mit der Räumungsklageschrift nicht fristlos gekündigt, §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Zwar hat die Beklagte beim nunmehr zu berücksichtigenden Vorfall vom 16.01.2024 den Hausfrieden gemäß § 569 Abs. 2 BGB durch die Verwendung rassistischer Begrifflichkeiten gegenüber Herrn T. in Summation mit den beiden vorangegangenen Vorfällen auch nachhaltig gestört. Da dieser Vorfall im Hausflur der A. Straße 15 erfolgte, stellt dieser auch unmittelbar eine Störung des Hausfriedens dar. Diese Störung begründet aber, auch unter Berücksichtigung der mit den bereits im Rahmen des Schreibens vom 27.11.2023 erwähnten Umstände, nicht das Überwiegen des Interesses der Klägerin an einer sofortigen Beendigung des Mietvertrags. Auch bei fortgesetzter nachhaltiger Störung des für die Durchführung des Mietverhältnisses erforderlichen Vertrauens, überwiegt die drohende Grundrechtsbeeinträchtigung infolge eines Wohnungsverlustes. Insbesondere, da im Rahmen der Wiederholungsgefahr zu berücksichtigen ist, dass die Beklagte sich zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung seit nunmehr mindestens zehn Tagen in stationärer Behandlung und medikamentöser Einstellung befand. Zudem hätte die Klägerin auch hier weitere Maßnahmen vor Ausspruch der Kündigung prüfen müssen. Insbesondere das Angebot der Anmietung einer vergleichbaren Wohnung in einem anderen Mehrfamilienhaus, wo keine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Beklagte erfolgte, schien hier erfolgversprechend, um allen zu berücksichtigenden Interessen gerecht zu werden.

b. Das Mietverhältnis wurde mit der Räumungsklageschrift auch nicht fristgemäß gekündigt, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1 Satz 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beklagte hat die Pflichtverletzung weder vorsätzlich noch fahrlässig begangen, da sie gemäß § 827 Satz 1 BGB keine Verantwortung trifft. Auch während des Vorfalls vom 16.01.2024 befand sich die Beklagte in einer floriden Phase der paranoiden Schizophrenie, sodass sie auch diese Pflichtverletzung in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit begangen hat. Ein sonstiges berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist aus den oben genannten Gründen auszuschließen.

II.

Über den Hilfsantrag der Beklagten ist nicht mehr zu entscheiden, da er nicht mehr beantragt ist, vgl. § 308 ZPO.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.