Eigentümer und Erstherstellungskosten: Wer zahlt in einer WEG?
Das Landgericht Hamburg bestätigte, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit unterschiedlichen Wirtschaftseinheiten die Kosten für Maßnahmen, die eine spezifische Wirtschaftseinheit betreffen, nicht auf alle Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden dürfen. Stattdessen sind sie gemäß der Teilungserklärung und der spezifischen Regelungen der jeweiligen Wirtschaftseinheit zuzuordnen. Dies gilt auch für Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit Baumängeln.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 318 S 80/21 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Bestätigung des Amtsgerichts: Das LG Hamburg wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona.
- Kostenverteilung nach Wirtschaftseinheiten: Kosten, die speziell eine Wirtschaftseinheit betreffen, dürfen nicht auf die gesamte Eigentümergemeinschaft umgelegt werden.
- Teilungserklärung ist maßgeblich: Die Regelungen der Teilungserklärung bezüglich der Kostenverteilung sind entscheidend.
- Rechtsverfolgungskosten: Auch Kosten für Rechtsverfolgung, die einer bestimmten Wirtschaftseinheit zuzuordnen sind, fallen unter diese Regelung.
- Keine generelle Umlagepflicht: § 16 Abs. 2 WEG a.F. zur generellen Umlage von Kosten kann durch die Teilungserklärung modifiziert oder abbedungen werden.
- Trennung von Außen- und Innenverhältnis: Die Verantwortung für Rechtsstreite im Außenverhältnis beeinflusst nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis.
- Vergemeinschaftungsbeschluss: Ein Vergemeinschaftungsbeschluss ändert nichts an der internen Kostenverteilung nach der Teilungserklärung.
- Relevanz für Baumängel: Die Entscheidung bezieht sich auch auf Kosten im Zusammenhang mit Baumängeln und deren ordnungsgemäßer Erstherstellung.
Sind Sie als Wohnungseigentümer oder Verwalter mit Fragen zur Kostenverteilung in Ihrer Gemeinschaft konfrontiert? Unsere erfahrenen Rechtsanwälte stehen Ihnen gerne zur Seite. Kontaktieren Sie uns, um eine individuelle Einschätzung Ihres Falls anzufordern und erhalten Sie die Unterstützung, die Sie benötigen. Wir freuen uns darauf, Ihnen zu helfen. → Jetzt Ersteinschätzung anfragen
Übersicht
- Eigentümer und Erstherstellungskosten: Wer zahlt in einer WEG?
- ✔ Das Wichtigste in Kürze
- ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- Was beinhaltet die Teilungserklärung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und welche Rolle spielt sie bei der Kostenverteilung?
- Wie wird die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere im Kontext unterschiedlicher Wirtschaftseinheiten, rechtlich gehandhabt?
- Inwiefern unterscheidet sich die Umlage von Rechtsverfolgungskosten von anderen Kostenarten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
- Das vorliegende Urteil
Wohnungseigentümergemeinschaften: Wer trägt die Kosten für die Erstherstellung?
Die Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist ein komplexes Thema, das immer wieder zu Streitigkeiten führt. Ein besonders umstrittenes Thema ist die Frage, ob Kosten für die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums einzelnen Eigentümern auferlegt werden können. Laut § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist dies möglich, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, dass nur die Eigentümer des betreffenden Hauses die Kosten tragen müssen. Doch wie verhält es sich in der Praxis? Im folgenden Beitrag werden wir ein konkretes Urteil zum Thema WEG-Recht und Kostenverteilung vorstellen und besprechen.
Rechtsstreit im WEG-Recht: Kostentragung bei Erstherstellung
Im Zentrum des Falles vor dem Landgericht Hamburg stand die Frage, ob Kosten für die ordnungsgemäße Erstherstellung eines Gebäudes innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf einzelne Eigentümer umgelegt werden können. Die Auseinandersetzung begann, als die Wohnungseigentümergemeinschaft F. H. S. Platz H. über die Gültigkeit bestimmter Beschlüsse zur Kostenverteilung stritt. Diese Beschlüsse wurden auf einer Eigentümerversammlung gefasst und betrafen speziell die Kostenumlage für Feuchteschäden an der Fassade eines der Gebäude.
Kern des Konflikts: Teilungserklärung gegen Allgemeinbelastung
Das Amtsgericht Hamburg-Altona hatte in erster Instanz entschieden, dass die Umlage der Kosten für die Feuchteschäden nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung übereinstimmt. Dies lag hauptsächlich daran, dass die Kosten laut Teilungserklärung den Mitgliedern der betroffenen Wirtschaftseinheit und nicht der gesamten Gemeinschaft aufzuerlegen waren. Die Beklagten legten gegen dieses Urteil Berufung ein, argumentierten jedoch erfolglos, dass es sich um Rechtsverfolgungskosten handle, die grundsätzlich auf alle Mitglieder der WEG umzulegen seien.
Urteilsbegründung: Prinzipien der Kostenzuweisung
Das Landgericht Hamburg bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Es hob hervor, dass die Teilungserklärung der WEG eine klare Regelung zur Kostenzuweisung enthielt, die eine weitestgehende Trennung der einzelnen Wirtschaftseinheiten vorsieht. Entscheidend war, dass Kosten, die eindeutig einer Wirtschaftseinheit zuzuordnen sind, nicht auf die Gesamtgemeinschaft umgelegt werden dürfen. Dies galt auch für Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit Baumängeln. Das Gericht betonte, dass die Regelung des § 16 Abs. 2 WEG a.F. über die generelle Umlage von Kosten durch die Teilungserklärung abbedungen werden kann.
Relevanz und Tragweite des Urteils
Das Urteil des Landgerichts Hamburg ist für die Praxis des WEG-Rechts von Bedeutung, da es die Autonomie der Teilungserklärung in der Kostenzuweisung stärkt. Es zeigt auf, dass die spezifischen Regelungen einer WEG in Bezug auf Kosten und Lasten einzelner Wirtschaftseinheiten Vorrang haben können vor generellen Umlageprinzipien. Dieses Urteil könnte somit weitreichende Folgen für die Handhabung von Kostenverteilungen in ähnlich strukturierten Wohnungseigentümergemeinschaften haben.
Das Urteil des Landgerichts Hamburg, Az.: 318 S 80/21 vom 29.06.2022, bildet einen wichtigen Referenzpunkt für künftige Auseinandersetzungen in ähnlichen Fällen und verdeutlicht die Notwendigkeit einer genauen Betrachtung der jeweiligen Teilungserklärungen in WEG-Rechtsfällen.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was beinhaltet die Teilungserklärung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und welche Rolle spielt sie bei der Kostenverteilung?
Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die formelle Aufteilung des Gebäudes rechtsverbindlich fest. Zu ihren Inhalten gehören ein Aufteilungsplan, der die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen und die Aufteilung des Gesamtgebäudes festhält, sowie Angaben zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum sind alle Teile des Gebäudes – Wohnungen, Garagen oder Kellerräume -, die sich in Privatbesitz befinden. Unter das Gemeinschaftseigentum fallen alle Gebäudeteile und Außenflächen, die gemeinschaftlich genutzt werden.
Die Teilungserklärung spielt auch eine wichtige Rolle bei der Kostenverteilung innerhalb der WEG. Sie legt die genaue Größe der Miteigentumsanteile fest, die bei der Verteilung von Kosten, wie beispielsweise bei Reparaturen oder der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, eine Rolle spielen. Darüber hinaus regelt die Teilungserklärung die Stimmrechte der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung.
Die Teilungserklärung kann auch Regelungen zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen enthalten und legt fest, wer für welche Maßnahmen verantwortlich ist und wie die Kosten hierfür auf die Eigentümer verteilt werden. Änderungen der Teilungserklärung bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein.
Es ist daher für Wohnungskäufer ratsam, die Teilungserklärung vorab sehr genau zu studieren, um sicherzustellen, dass ihnen aus den dort vereinbarten Regelungen keine Nachteile entstehen.
Wie wird die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere im Kontext unterschiedlicher Wirtschaftseinheiten, rechtlich gehandhabt?
Die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere im Kontext unterschiedlicher Wirtschaftseinheiten, wird in Deutschland durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung geregelt.
Die Teilungserklärung ist ein wichtiges Dokument, das die Aufteilung des Eigentums und die Verteilung der Kosten regelt. Sie wird von einem Notar beurkundet und muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Die Teilungserklärung enthält auch Informationen über die Miteigentumsanteile, die für die Kostenverteilung relevant sind.
Grundsätzlich sind die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie bauliche Veränderungen, die sich auf die jeweilige Wirtschaftseinheit beziehen, von den Eigentümern dieser Einheit zu tragen. Kosten, die eindeutig einer Wirtschaftseinheit zuzuordnen sind, tragen nur die Wohnungs- und Teileigentümer dieser Wirtschaftseinheit im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden in der Regel auf alle Miteigentümer umgelegt. Dies gilt auch für Kosten, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.
Die Kostenverteilung kann durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer mit einer einfachen Mehrheit geändert werden. In bestimmten Fällen, wie bei Instandsetzungen, baulichen Veränderungen oder Modernisierungen, ist jedoch eine qualifizierte Mehrheit erforderlich.
Es ist zu erwähnen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz der Bildung von Wirtschaftseinheiten immer noch die Beschlusskompetenz behält. Dies bedeutet, dass die Gemeinschaft immer noch über Maßnahmen entscheiden kann, die das gesamte Eigentum betreffen.
Inwiefern unterscheidet sich die Umlage von Rechtsverfolgungskosten von anderen Kostenarten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Umlage von Rechtsverfolgungskosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterscheidet sich in mehreren Aspekten von anderen Kostenarten.
Erstens, wer die Kosten trägt, hängt vom Ausgang des Rechtsstreits ab. Gemäß den allgemeinen zivilprozessualen Regelungen trägt die Partei die Kosten des Rechtsstreits, die den Prozess verliert.
Zweitens, die Verteilung der Kosten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt spezifischen Regeln. Die Kosten des die Gemeinschaft vertretenden Rechtsanwalts sind Verwaltungskosten und werden aus Gemeinschaftsmitteln bestritten. Die Verteilung der Kosten erfolgt nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen.
Drittens, die Umlage von Rechtsverfolgungskosten kann durch eine Sonderumlage finanziert werden, wenn die laufenden Hausgelder nicht ausreichen.
Viertens, die Entscheidung des Gerichts über die Kostenverteilung hat Vorrang gegenüber dem Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn also die Kosten von den übrigen Eigentümern zu tragen sind, sind die Kosten auch nur auf diese Eigentümer umzulegen.
Fünftens, es gibt spezielle Regelungen für die Verteilung von Prozesskosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Prozesskosten sind nur dann Kosten der Verwaltung, wenn es sich um Mehrkosten aus einer Streitwertvereinbarung mit einem Anwalt handelt.
Schließlich ist zu beachten, dass die Umlage von Rechtsverfolgungskosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft komplex sein kann und rechtliche Beratung erfordert.
Das vorliegende Urteil
LG Hamburg . Az.: 318 S 80/21 – Urteil vom 29.06.2022
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 02.11.2021, Az. 303b C 15/20, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf Euro 7.358,90 festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F. H. S. Platz H.. Sie streiten über die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 28.09.2020 zu TOP 2 (Kostenumlage auf alle MEA) und TOP 4c (Genehmigung Jahres Gesamt- und Einzelabrechnungen) gefassten Beschlüsse.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat die angefochtenen Beschlüsse in Bezug auf die Einzelpositionen „Gerichtskosten Fassade Feuchteschäden“ und „Kosten bezüglich der Öffnung der Fassade wegen Feuchteschäden (Haus 10)“ für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die von den Klägern vorgenommene Beschränkung auf bestimmte Rechnungsposten sei zulässig. Der Beschluss zu TOP 4c entspreche insoweit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Umlage der streitgegenständlichen Kosten auf sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspreche den Regelungen in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung. Danach seien sämtliche (Verwaltungs-)Kosten – auch solche im Zusammenhang mit anfänglichen Baumängeln – auf die Mitglieder der jeweiligen Wirtschaftseinheit umzulegen, wenn eine Zuordnung möglich sei. Eine solche Regel sei im Zweifel umfassend gemeint, soweit Kosten den Wirtschaftseinheiten eindeutig zugeordnet werden könnten. Dies sei hier der Fall, denn bei getrennten Baukörpern bestehe insoweit kein Zweifel. Auch die Gesamtschau der Regelungen in § 5 Abs. 1 und 2 der Gemeinschaftsordnung zeige, dass eine möglichst weitreichende – auch kostenmäßige – Trennung der Wirtschaftseinheiten gewollt sei. Im Rahmen des Vergemeinschaftungsbeschlusses über die Durchführung des Beweisverfahrens sei auch keine ausdrückliche anderweitige Regelung über die Kostenverteilung getroffen worden, es gelte daher die in der Teilungserklärung getroffene Kostenregelung. Durch die Vergemeinschaftung sei auch nicht etwa die Angelegenheit einer Wirtschaftseinheit zur Angelegenheit der (Gesamt-)Gemeinschaft gemacht worden. Das Ansichziehen von Ansprüchen betreffe das Außenverhältnis. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 26.06.2020. Ein Gleichlauf von Beschlusskompetenz und Kostentragung bestehe nur insoweit, als keine Kostenverteilung zu Lasten Dritter, die nicht an der Entscheidung beteiligt gewesen seien, beschlossen werden könne. Diese Erwägungen gälten sprechend für den zu TOP 2b gefassten Beschluss.
Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 03.11.2021 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 03.12.2021 über beA eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 03.02.2022 mit einem an diesem Tag über beA bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.
Sie tragen vor, maßgeblich sei, dass es vorliegend nicht um Sanierungskosten, sondern um Rechtsverfolgungskosten aus einem Verfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Dritte gehe. Derartige Kosten seien gemäß § 16 Abs. 2 WEG a.F. grundsätzlich auf alle umzulegen, wenn § 16 Abs. 2 WEG a.F. nicht wirksam abbedungen oder modifiziert worden sei. An einer solchen Modifikation hinsichtlich der streitgegenständlichen Rechtsverfolgungskosten fehle es. Die Regelung in § 5 Ziff. 2 und 3 der Teilungserklärung (Kosten und Lasten einer Wirtschaftseinheit) greife nicht, weil es sich nicht um Kosten handele, die nur einer Wirtschaftseinheit zuzuordnen seien. Kosten eines Rechtsstreits des Verbandes könnten nicht Kosten einer einzelnen Wirtschaftseinheit sein. Dafür spreche auch, dass an der Beschlussfassung – ordnungsgemäß – alle Eigentümer mitgewirkt hätten.
Sie beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 02.11.2021, Az. 303b C 15/20, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen Sie tragen vor, der Vergemeinschaftungsbeschluss betreffe nur das Außenverhältnis. Maßgeblich sei, dass die Kläger hier aufgrund ihrer Treuepflicht zur Mitwirkung verpflichtet gewesen seien, um das Gemeinschaftseigentum letztlich in einen mangelfreien Zustand zu versetzen. Dies habe mit der Verteilung der dadurch entstehenden Kosten im Innenverhältnis nichts zu tun. Im Übrigen bestehe ein weiterer Anfechtungsgrund, denn es hätte für jede Einheit eine eigene Wohngeldabrechnung erstellt werden müssen, was nicht geschehen sei.
Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
1. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.
2. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Beschlüsse im Widerspruch zu den maßgeblichen Regelungen der zwischen den Parteien geltenden Teilungserklärung stehen und mithin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die streitgegenständlichen Kostenpositionen betreffen allein die Mitglieder der Wirtschaftseinheit II. Hierzu im Einzelnen:
a) Es handelt sich um eine große Wohnungseigentümergemeinschaft mit 4 Gebäudekomplexen, die gemäß § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung jeweils einzelne Wirtschaftseinheiten (WE) bilden, die soweit wie möglich getrennt und unabhängig voneinander behandelt werden sollen. Laut Vorbemerkung (Seite 4 der Teilungserklärung) gibt es die Wirtschaftseinheit I (Altbau), II (Neubaublock), III (Altbebauung) und IV (Tiefgarage). Auf diese baulichen Gegebenheiten ist die Teilungserklärung zugeschnitten. Gemäß § 5 Ziffer 2 der Teilungserklärung tragen die jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümer jeder der 4 Wirtschaftseinheiten die Kosten und Lasten, wie wenn sie eine eigene und getrennte Eigentümergemeinschaft wären. Es sollen rechnerisch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet, Wirtschaftspläne aufgestellt und Jahresabrechnung erstellt werden. (Nur) die restlichen, nicht auf eine Wirtschaftseinheit verteilbaren Kosten und Lasten tragen danach alle Miteigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen.
Diesen Regelungen ist zu entnehmen, dass – was zulässig ist – eine weitestgehende, auch kostenmäßige Trennung der einzelnen Wirtschaftseinheiten bezweckt ist. Dies wird in Bezug auf die Kostentragung und Finanzierung auch daraus ersichtlich, dass getrennte Wirtschaftspläne, Instandhaltungsrücklagen und Jahresabrechnungen vorgesehen sind.
Ferner dürfen Maßnahmen, die einzelne Wirtschaftseinheiten betreffen, die im Außenverhältnis jedoch mangels Rechtsfähigkeit von Untergemeinschaften nur durch die Gesamtgemeinschaft vorgenommen werden können – z.B. die Erteilung von Aufträgen durch den Verwalter – erst dann umgesetzt werden, wenn die Finanzierung durch die betreffende Wirtschaftseinheit, gesichert ist. Eine Ausnahme für bestimmte Kosten ist in § 5 der Teilungserklärung nicht vorgesehen. Allein die Regelungen in §§ 13 und 14 der Teilungserklärung (Zahlungspflichten des Eigentümers, Kosten des Heizbetriebes) enthalten in Bezug auf bestimmte, hier nicht einschlägige konkrete Kostenpositionen im Einzelnen detailliert geregelte Verteilungsschlüssel. Aus diesem Grund kommt es auch nicht darauf an, dass es sich bei den streitgegenständlichen Kostenpositionen (noch) nicht um Sanierungskosten handelt, sondern um Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum.
Soweit die Beklagten geltend machen, Rechtsverfolgungskosten aus einem Verfahren des Verbandes gegen Dritte seien gemäß § 16 Abs. 2 WEG a.F. grundsätzlich auf alle Eigentümer umzulegen, ändert dies nichts, weil – was auch die Beklagten nicht in Abrede nehmen – diese Regelung abbedungen werden kann. Dies ist aufgrund der Bestimmungen in § 5 der Teilungserklärung der Fall. Die angefochtenen Beschlüsse, die eine Umlage auf alle Wohnungs- und Teileigentümer vorsehen, widersprechen dem, denn die streitgegenständlichen Kostenpositionen betreffen allein Mängel an der Wirtschaftseinheit II (Neubaublock Haus 10). Soweit die Beklagten einwenden, Kosten eines vom Verband geführten Rechtsstreits seien nicht einer einzelnen Wirtschaftseinheit zuzuordnen, greift auch dies nicht durch. Dass im Außenverhältnis der Rechtsstreit vom Verband geführt werden muss und dieser im Außenverhältnis Kostenschuldner ist, betrifft nicht das hier streitgegenständliche Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Auch die Teilungserklärung trennt hinsichtlich der Kostentragung Außen- und Innenverhältnis. So regelt § 5 Ziff. 4 der Teilungserklärung ausdrücklich, dass von den Wohnungs- und Teileigentümern einer Wirtschaftseinheit beschlossene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen vom Verwalter (im Außenverhältnis durch Beauftragung von Unternehmen) erst dann umgesetzt werden dürfen, wenn die Finanzierung durch die betreffende Wirtschaftseinheit gesichert ist.
Auch der Umstand, dass hier in Bezug auf das Vorgehen gegen den Bauträger ein Vergemeinschaftungsbeschluss gefasst wurde, um ein einheitliches Vorgehen nach außen zu ermöglichen, ändert daher im Ergebnis nichts. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass aus diesem Grund im Innenverhältnis von einer Angelegenheit der Gesamtgemeinschaft mit entsprechender Kostentragung auszugehen ist. Da die maßgeblichen Beschlüsse keine Regelungen zur Kostentragung enthalten, kommt es für die Verteilung auf die Regelung in § 5 der Teilungserklärung an.
Schließlich steht auch der Gesichtspunkt, dass es sich möglicherweise um Kosten ordnungsgemäßer Erstherstellung handelt, nicht entgegen. Auch für solche Kostenpositionen ist es nach der Rechtsprechung des BGH bei entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung nicht ausgeschlossen, diese einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 199/19).
Auch der Umstand, dass alle Wohnungs- und Teileigentümer an der Beschlussfassung über die Vergemeinschaftung mitgewirkt haben, ändert nichts. Es kann dahinstehen, ob dies zu Recht geschehen ist oder ob nur die Eigentümer der Untergemeinschaft II stimmberechtigt gewesen wären. Dies wäre allenfalls ein Anfechtungs-, nicht jedoch ein Nichtigkeitsgrund gewesen. Die entsprechenden Beschlüsse sind jedoch bestandskräftig geworden.
b) Ob die angefochtenen Beschlüsse auch deshalb für ungültig zu erklären waren, weil für jede Einheit eine eigene Wohngeldabrechnung hätte erstellt werden müssen, kann dahinstehen, zumal die Kläger diesen Anfechtungsgrund nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist geltend gemacht haben.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10 Satz 1, 711, 713 ZPO zu entnehmen Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.
Auch die Fortbildung des Rechts Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG a. F. erfolgt und entspricht der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die sich die Parteien nicht gewendet haben.
