Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Urteil zur Stilllegung von Waschplätzen: Rechte der WEG und Umweltaspekte beachten
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für die Stilllegung eines Waschplatzes in einer WEG?
- Welche Schritte muss die WEG unternehmen, um die Stilllegung rechtlich einwandfrei durchzuführen?
- Welche finanziellen und praktischen Konsequenzen hat die Stilllegung eines Waschplatzes für die einzelnen Eigentümer?
- Welche Alternativen zur Stilllegung des Waschplatzes gibt es und welche Vor- und Nachteile haben diese?
- Welche Rolle spielt die Teilungserklärung bei der Entscheidung über die Stilllegung eines Waschplatzes?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Klage gegen den Beschluss zur Stilllegung des Waschplatzes wurde abgewiesen.
- Der Kläger, ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, wollte den Beschluss anfechten.
- Die Stilllegung des Waschplatzes war notwendig aufgrund gesetzlicher Vorgaben zur Inspektion und der mangelhaften technischen Ausführung der bestehenden Anlage.
- Der Beschluss zur Stilllegung wurde von der Eigentümerversammlung gefasst, nachdem die Verwaltung die Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit eingehend geprüft hatte.
- Das Gericht entschied, dass der Beschluss rechtmäßig war und die zuvor festgestellten Mängel der Anlage nicht ignoriert werden konnten.
- Die Entscheidung begründete sich auf der Notwendigkeit zur Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und der wirtschaftlichen Unattraktivität des Weiterbetriebs.
- Das Urteil hat zur Folge, dass der Waschplatz nun stillgelegt wird und dies die finanzielle Belastung der Gemeinschaft reduzieren könnte.
- Der Kläger muss die Kosten des Verfahrens tragen, was in vielen Fällen eine abschreckende Wirkung auf ähnliche Anfechtungen haben kann.
- Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils bedeutet, dass die Stilllegung zeitnah umgesetzt werden kann, sofern die Beklagte nicht Sicherheitsleistungen erbringt.
- Die Entscheidung könnte ähnliche Fälle in anderen Wohnungseigentümergemeinschaften beeinflussen, insbesondere hinsichtlich der Einhaltung technischer Standards und wirtschaftlicher Abwägungen.
Urteil zur Stilllegung von Waschplätzen: Rechte der WEG und Umweltaspekte beachten
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) spielt in Deutschland eine zentrale Rolle im Immobilienrecht, insbesondere wenn es um die ordnungsgemäße Verwaltung gemeinschaftlicher Anlagen geht. Oft erzeugen bestimmte Einrichtungen, wie beispielsweise Waschplätze, Fragen zur Nutzung und Instandhaltung. Ein Waschplatz ist nicht nur ein praktischer Raum für die Bewohner, sondern kann auch Umweltaspekte berühren, wenn es um die Entsorgung von Abwässern geht. Hierbei stellt sich die entscheidende Frage, ob solche Einrichtungen mit Abscheideanlagen, wie etwa Ölabscheidern, betrieben werden müssen oder ob sie gegebenenfalls stillgelegt werden können.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Stilllegung von Waschplätzen sind bereits in verschiedenen Urteilen behandelt worden und beruhen auf den Vorschriften der WEG sowie den Normen des Wasserschutzrechts. Bei der Entscheidung spielen oft die Interessen aller Eigentümer eine wichtige Rolle, da eine solche Maßnahme sowohl finanzielle als auch praktische Konsequenzen nach sich ziehen kann. Es gilt, die Vor- und Nachteile einer Stilllegung abzuwägen und die rechtlichen Möglichkeiten sorgfältig zu prüfen.
Im folgenden Abschnitt wird ein spezifischer Fall vorgestellt, der einen Entscheidungsprozess zur Stilllegung eines WEG-Waschplatzes mit Ölabscheider umfasst und die damit verbundenen rechtlichen Überlegungen beleuchtet.
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Der Fall vor Gericht
Stilllegung eines Tiefgaragenwaschplatzes: WEG-Beschluss vor Gericht
Ein Rechtsstreit um die Stilllegung eines Waschplatzes in einer Tiefgarage hat das Amtsgericht München beschäftigt.
Im Kern ging es um die Frage, ob der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Außerbetriebnahme eines Waschplatzes nebst Ölabscheider rechtmäßig war.
Hintergrund des Konflikts
Die betroffene WEG besteht aus sieben Häusern mit 105 Wohneinheiten, 38 Teileigentumseinheiten und einer Tiefgarage mit 248 Stellplätzen. In der Tiefgarage befand sich ein als Waschplatz genutzter Stellplatz mit einer kombinierten Entwässerungs- und Leichtflüssigkeitsabscheideranlage. Die Stadtentwässerung hatte die WEG aufgefordert, entweder eine gesetzlich vorgeschriebene Generalinspektion der Anlage durchführen zu lassen oder sie stillzulegen.
Nach mehreren Beschlüssen zur Erneuerung der Anlage in den Jahren 2021 und 2022 entschied die Eigentümerversammlung am 26. Juli 2023 schließlich, den Waschplatz und den Ölabscheider stillzulegen. Die Kosten dafür wurden auf etwa 8.000 Euro geschätzt.
Klage eines Wohnungseigentümers
Ein Wohnungseigentümer klagte gegen diesen Beschluss. Er argumentierte, die Erläuterungen und der Beschlusstext seien unverständlich und dienten nur dazu, den durch Untätigkeit der Verwaltung entstandenen Zeitdruck zu verschleiern. Zudem seien weder die Gründe für das Umdenken noch die künftige Reinigung der Tiefgarage erkennbar. Der Kläger sah in der Abschaffung des Waschplatzes einen Eingriff in die Individualrechte der Eigentümer und in die Rechte der Dienstbarkeitsberechtigten.
Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht München wies die Klage ab und erklärte den Beschluss für rechtmäßig. In seiner Begründung führte das Gericht aus:
Der Beschluss stelle eine zulässige Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Da die Teilungserklärung keine spezifischen Regelungen zu Waschplatz und Ölabscheider enthielt, konnte deren Nutzung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.
Die Stilllegung verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Angesichts der Größe der WEG und der geringen finanziellen Belastung des einzelnen Eigentümers – der Kläger hätte nur etwa 34,46 Euro zu tragen – bedurfte es keiner Einholung von Vergleichsangeboten.
Das Gericht betonte den weiten Ermessensspielraum der WEG bei Verwaltungsentscheidungen. Die Eigentümer waren nicht an frühere Beschlüsse gebunden und konnten bei veränderter Sachlage einen abändernden Beschluss fassen.
Ein unzulässiger Eingriff in die Rechte der Dienstbarkeitsberechtigten lag nach Ansicht des Gerichts nicht vor, da der betroffene Stellplatz nicht zu den mit Dienstbarkeiten belasteten Plätzen gehörte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung verdeutlicht den Ermessensspielraum von Wohnungseigentümergemeinschaften bei Verwaltungsentscheidungen. Sie zeigt auch, dass die Anforderungen an die Beschlussfassung mit der Größe der WEG variieren können. Bei größeren Gemeinschaften und relativ geringen Kosten für den Einzelnen können die formalen Anforderungen an die Beschlussfassung geringer ausfallen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung unterstreicht den weiten Ermessensspielraum von Wohnungseigentümergemeinschaften bei Verwaltungsentscheidungen, insbesondere bei der Nutzungsänderung von Gemeinschaftseigentum. Sie verdeutlicht, dass die Anforderungen an die Beschlussfassung flexibel sind und von der Größe der WEG sowie der finanziellen Belastung des Einzelnen abhängen. Bei großen Gemeinschaften und geringen Einzelkosten können die formalen Anforderungen an die Beschlussfassung geringer ausfallen, solange die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gewahrt bleiben.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Eigentümer in einer WEG haben Sie nun mehr Klarheit über die Möglichkeiten zur Stilllegung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschplätzen. Das Urteil stärkt die Entscheidungsfreiheit der Eigentümergemeinschaft: Solange die Teilungserklärung keine speziellen Regelungen enthält, kann die Nutzung solcher Einrichtungen per Mehrheitsbeschluss geändert werden. Dabei müssen nicht zwingend Vergleichsangebote eingeholt werden, wenn die Kosten für den Einzelnen gering sind. Beachten Sie jedoch, dass Ihre individuellen Nutzungsrechte dadurch eingeschränkt werden können. Es ist ratsam, sich aktiv in Eigentümerversammlungen einzubringen, um Ihre Interessen zu vertreten.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben Fragen zur Stilllegung von Waschplätzen in Ihrer WEG? Dann sind Sie hier genau richtig! In dieser Rubrik finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für die Stilllegung eines Waschplatzes in einer WEG?
- Welche Schritte muss die WEG unternehmen, um die Stilllegung rechtlich einwandfrei durchzuführen?
- Welche finanziellen und praktischen Konsequenzen hat die Stilllegung eines Waschplatzes für die einzelnen Eigentümer?
- Welche Alternativen zur Stilllegung des Waschplatzes gibt es und welche Vor- und Nachteile haben diese?
- Welche Rolle spielt die Teilungserklärung bei der Entscheidung über die Stilllegung eines Waschplatzes?
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für die Stilllegung eines Waschplatzes in einer WEG?
Die Stilllegung eines Waschplatzes in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unterliegt spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und in der Rechtsprechung verankert sind.
Grundsätzlich gilt, dass ein Waschplatz zum Gemeinschaftseigentum gehört und somit der gemeinschaftlichen Nutzung dient. Eine Stilllegung stellt eine bauliche Veränderung dar, die nach § 20 Abs. 1 WEG einer Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung bedarf.
Für die Beschlussfassung ist in der Regel eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend, sofern durch die Stilllegung kein Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigt wird. Eine unbillige Beeinträchtigung könnte vorliegen, wenn einzelne Eigentümer auf die Nutzung des Waschplatzes angewiesen sind und keine zumutbaren Alternativen zur Verfügung stehen.
Bei der Entscheidungsfindung müssen die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden. Gründe für eine Stilllegung können beispielsweise hohe Instandhaltungskosten, geringe Nutzung oder technische Überalterung sein. Die WEG muss abwägen, ob die Vorteile der Stilllegung die Nachteile für die Gemeinschaft überwiegen.
Ist mit der Stilllegung auch der Rückbau des Waschplatzes verbunden, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 WEG. In diesem Fall ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, deren Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Besondere Beachtung verdient die Situation, wenn der Waschplatz mit einem Ölabscheider ausgestattet ist. In diesem Fall können zusätzliche umweltrechtliche Vorschriften zur Anwendung kommen. Die Stilllegung eines solchen Waschplatzes kann unter Umständen sogar geboten sein, wenn die Anlage nicht mehr den aktuellen technischen und rechtlichen Anforderungen entspricht.
Die Kostentragung für die Stilllegung richtet sich nach § 16 Abs. 2 WEG. Demnach tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Es ist zu beachten, dass die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung der WEG spezielle Regelungen zur Nutzung oder Veränderung von Gemeinschaftseinrichtungen enthalten kann. Diese müssen bei der Entscheidung über eine Stilllegung berücksichtigt werden und können unter Umständen höhere Mehrheitserfordernisse oder sogar Einstimmigkeit vorschreiben.
Sollte die Stilllegung des Waschplatzes beschlossen werden, ist es ratsam, den Beschluss sorgfältig zu dokumentieren und alle relevanten Aspekte, wie Gründe für die Stilllegung, geplante Maßnahmen und Kostenverteilung, detailliert festzuhalten. Dies dient der Rechtssicherheit und kann potenzielle Streitigkeiten vermeiden.
Bei der Umsetzung der Stilllegung müssen zudem baurechtliche Vorschriften beachtet werden. Je nach Umfang der Maßnahmen kann eine Genehmigung der zuständigen Baubehörde erforderlich sein, insbesondere wenn bauliche Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden.
Welche Schritte muss die WEG unternehmen, um die Stilllegung rechtlich einwandfrei durchzuführen?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss für eine rechtlich einwandfreie Stilllegung eines Waschplatzes mit Ölabscheider mehrere Schritte sorgfältig planen und umsetzen. Zunächst ist es zwingend erforderlich, einen ordnungsgemäßen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen. Dieser Beschluss muss die Stilllegung des Waschplatzes explizit zum Gegenstand haben und mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden. In der Regel genügt hierfür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung vorsieht.
Vor der Beschlussfassung sollte die WEG eine gründliche rechtliche Prüfung durchführen lassen. Diese Prüfung dient dazu, festzustellen, ob die Stilllegung mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Zudem muss geklärt werden, ob durch die Stilllegung Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer beeinträchtigt werden könnten. Falls solche Rechte betroffen sind, könnte die Zustimmung der betroffenen Eigentümer notwendig sein.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Prüfung eventueller behördlicher Auflagen oder Genehmigungserfordernisse. Da es sich um einen Waschplatz mit Ölabscheider handelt, können umweltrechtliche Vorschriften relevant sein. Die WEG sollte sich bei der zuständigen Umweltbehörde erkundigen, ob für die Stilllegung spezielle Genehmigungen erforderlich sind oder ob bestimmte Auflagen zu erfüllen sind, insbesondere hinsichtlich des Ölabscheiders.
Die WEG muss auch die technische Durchführung der Stilllegung planen. Dazu gehört die Beauftragung eines Fachunternehmens, das die notwendigen Arbeiten sachgerecht ausführt. Dies umfasst möglicherweise die Entleerung und Reinigung des Ölabscheiders, die fachgerechte Entsorgung eventuell vorhandener Schadstoffe und die sichere Verschließung oder den Rückbau der Anlage.
Es ist ratsam, alle Schritte der Stilllegung sorgfältig zu dokumentieren. Dies beinhaltet die Protokollierung des Beschlusses, die Aufbewahrung aller behördlichen Genehmigungen und die Dokumentation der durchgeführten Arbeiten. Diese Unterlagen können im Falle späterer Rückfragen oder rechtlicher Auseinandersetzungen von großer Bedeutung sein.
Die WEG sollte auch die finanziellen Aspekte der Stilllegung berücksichtigen. Die Kosten für die Stilllegung müssen im Wirtschaftsplan berücksichtigt und entsprechend umgelegt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Kostenverteilung dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsschlüssel folgen muss.
Nach der Stilllegung ist es wichtig, alle betroffenen Eigentümer und Bewohner über die erfolgte Maßnahme zu informieren. Dies kann durch einen Aushang im Gebäude oder ein Rundschreiben erfolgen. Dabei sollten auch Informationen über alternative Möglichkeiten zur Fahrzeugreinigung, falls vorhanden, kommuniziert werden.
Abschließend sollte die WEG prüfen, ob die Stilllegung des Waschplatzes Änderungen in den Versicherungspolicen der Gemeinschaft erforderlich macht. Gegebenenfalls müssen bestehende Versicherungen angepasst oder gekündigt werden.
Welche finanziellen und praktischen Konsequenzen hat die Stilllegung eines Waschplatzes für die einzelnen Eigentümer?
Die Stilllegung eines Waschplatzes in einer Wohnungseigentumsanlage kann für die einzelnen Eigentümer sowohl finanzielle als auch praktische Konsequenzen nach sich ziehen.
Zunächst entstehen Kosten für die Stilllegung selbst. Diese umfassen in der Regel den fachgerechten Rückbau der Anlage, einschließlich der Demontage von Wascheinrichtungen und der Beseitigung des Ölabscheiders. Die Eigentümer müssen diese Kosten gemeinschaftlich tragen, wobei die Verteilung üblicherweise nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel erfolgt.
Ein weiterer finanzieller Aspekt betrifft die mögliche Wertsteigerung oder -minderung der Immobilie. Der Wegfall eines Waschplatzes könnte von potenziellen Käufern oder Mietern als Nachteil wahrgenommen werden, was sich negativ auf den Wert der einzelnen Wohnungen auswirken könnte. Andererseits könnte die frei gewordene Fläche für andere Zwecke genutzt werden, was wiederum wertsteigernd sein könnte.
Praktisch bedeutet die Stilllegung des Waschplatzes für die Eigentümer, dass sie alternative Möglichkeiten zur Fahrzeugreinigung finden müssen. Dies kann die Nutzung öffentlicher Waschstraßen oder die Beauftragung mobiler Reinigungsservices umfassen. Hierdurch können zusätzliche Kosten und ein erhöhter Zeitaufwand für die einzelnen Eigentümer entstehen.
Die Stilllegung kann auch Auswirkungen auf die Instandhaltung der Tiefgarage haben. Ohne einen dedizierten Waschplatz besteht die Gefahr, dass Fahrzeuge an nicht dafür vorgesehenen Stellen gereinigt werden. Dies kann zu erhöhtem Verschmutzungsgrad und Feuchtigkeit in der Tiefgarage führen, was wiederum erhöhte Reinigungskosten und möglicherweise sogar bauliche Schäden zur Folge haben könnte.
Rechtliche Konsequenzen sind ebenfalls zu beachten. Die Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Stilllegung des Waschplatzes im Einklang mit den geltenden Umweltvorschriften erfolgt, insbesondere im Hinblick auf die Entsorgung des Ölabscheiders. Versäumnisse in diesem Bereich können zu Bußgeldern führen, für die die Gemeinschaft haftbar gemacht werden könnte.
Die Neugestaltung des freigewordenen Raums kann weitere finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen. Je nachdem, wie die Fläche zukünftig genutzt werden soll, können Umbaumaßnahmen oder Renovierungen erforderlich sein, deren Kosten wiederum von der Eigentümergemeinschaft zu tragen wären.
Für einzelne Eigentümer, die den Waschplatz besonders häufig genutzt haben, kann die Stilllegung zu erhöhten individuellen Kosten für die Fahrzeugpflege führen. Dies ist besonders relevant für Eigentümer mit mehreren Fahrzeugen oder solche, die aus beruflichen Gründen auf regelmäßige Fahrzeugreinigung angewiesen sind.
Die Stilllegung kann auch Auswirkungen auf die Hausordnung haben. Bestehende Regelungen zur Nutzung des Waschplatzes müssen angepasst werden, möglicherweise verbunden mit neuen Vorschriften zur Reinigung von Fahrzeugen auf dem Gemeinschaftsgelände.
Welche Alternativen zur Stilllegung des Waschplatzes gibt es und welche Vor- und Nachteile haben diese?
Bei der Entscheidung über die Zukunft eines Waschplatzes in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen verschiedene Alternativen zur Stilllegung zur Verfügung. Eine Option ist die Modernisierung des bestehenden Waschplatzes. Dies kann die Installation eines neuen, effizienteren Ölabscheiders oder die Verbesserung des Abwassersystems umfassen. Der Vorteil liegt in der Beibehaltung der Nutzungsmöglichkeit für die Eigentümer. Nachteilig sind jedoch die möglicherweise hohen Kosten für die Modernisierung und laufende Wartung.
Eine weitere Alternative ist die Umgestaltung des Waschplatzes in eine umweltfreundlichere Anlage. Hierbei könnte ein geschlossenes Wassersystem mit Wasseraufbereitung implementiert werden. Dies reduziert den Wasserverbrauch und minimiert die Umweltbelastung. Allerdings erfordert diese Lösung ebenfalls erhebliche Investitionen und technisches Know-how für den Betrieb.
Die Umnutzung der Fläche stellt eine weitere Möglichkeit dar. Der ehemalige Waschplatz könnte in einen Fahrradstellplatz, eine Grünfläche oder einen Gemeinschaftsbereich umgewandelt werden. Dies bietet die Chance, den Wert der Wohnanlage zu steigern und neue Nutzungsmöglichkeiten zu schaffen. Zu beachten ist jedoch, dass hierbei die ursprüngliche Funktion des Waschplatzes verloren geht.
Eine pragmatische Alternative ist die Einschränkung der Nutzung des Waschplatzes. Beispielsweise könnte die Nutzung auf bestimmte Zeiten oder Tage begrenzt oder nur für bestimmte Fahrzeugtypen erlaubt werden. Dies ermöglicht eine Kompromisslösung zwischen vollständiger Stilllegung und uneingeschränkter Nutzung. Nachteilig könnte sich die Einschränkung auf die Zufriedenheit einiger Eigentümer auswirken.
Die Auslagerung der Fahrzeugreinigung an externe Dienstleister ist eine weitere Option. Die WEG könnte Verträge mit lokalen Autowaschanlagen abschließen und den Eigentümern vergünstigte Konditionen anbieten. Dies entlastet die Gemeinschaft von Wartungs- und Instandhaltungskosten, bedeutet jedoch den Verlust der Annehmlichkeit einer hauseigenen Waschanlage.
Eine technologische Alternative ist die Installation einer wasserlosen oder wasserarmen Reinigungsanlage. Moderne Systeme nutzen spezielle Reinigungsmittel oder Dampf, die den Wasserverbrauch drastisch reduzieren. Diese Lösung ist umweltfreundlich und kann Betriebskosten senken, erfordert aber eine Anfangsinvestition und möglicherweise Schulungen für die korrekte Nutzung.
Bei der Entscheidungsfindung sollten die Eigentümer die rechtlichen Rahmenbedingungen, die finanziellen Auswirkungen, die Umweltaspekte sowie die Bedürfnisse und Präferenzen der Gemeinschaft sorgfältig abwägen. Eine offene Diskussion und gegebenenfalls eine professionelle Beratung können helfen, die für die spezifische WEG beste Lösung zu finden.
Welche Rolle spielt die Teilungserklärung bei der Entscheidung über die Stilllegung eines Waschplatzes?
Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und spielt eine entscheidende Rolle bei der Frage der Stilllegung eines Waschplatzes. Sie legt die grundlegenden Regelungen für die Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums fest und definiert die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.
Bei der Entscheidung über die Stilllegung eines Waschplatzes muss zunächst geprüft werden, ob die Teilungserklärung spezifische Bestimmungen zu diesem Gemeinschaftseigentum enthält. Sollte der Waschplatz in der Teilungserklärung explizit erwähnt sein, könnte dies die Entscheidungsfindung maßgeblich beeinflussen. Beispielsweise könnte die Teilungserklärung vorsehen, dass der Waschplatz dauerhaft zu erhalten ist oder dass für seine Stilllegung besondere Mehrheitserfordernisse gelten.
Enthält die Teilungserklärung keine konkreten Regelungen zum Waschplatz, kommen die allgemeinen Bestimmungen zur Änderung des Gemeinschaftseigentums zur Anwendung. In diesem Fall wäre die Stilllegung des Waschplatzes als bauliche Veränderung zu betrachten, die nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich einer Mehrheit der Eigentümer bedarf.
Es ist zu beachten, dass die Teilungserklärung auch Regelungen zur Kostenverteilung enthalten kann, die bei der Stilllegung eines Waschplatzes relevant werden. Die Kosten für die Stilllegung und eventuelle Folgekosten müssten entsprechend dieser Vorgaben unter den Eigentümern aufgeteilt werden.
Die Auslegung der Teilungserklärung kann im Einzelfall komplex sein. Gerichte legen die Teilungserklärung nach objektiven Kriterien aus, wobei der Wortlaut, der Sinn und Zweck sowie die Interessenlage der Eigentümer berücksichtigt werden. Bei Unklarheiten oder Widersprüchen in der Teilungserklärung bezüglich des Waschplatzes könnte eine gerichtliche Klärung erforderlich werden.
Es ist wichtig zu betonen, dass selbst wenn die Teilungserklärung die Nutzung des Waschplatzes vorsieht, dies nicht zwangsläufig bedeutet, dass eine Stilllegung unmöglich ist. Die Eigentümergemeinschaft kann unter Umständen eine Änderung der Teilungserklärung beschließen, um die Stilllegung zu ermöglichen. Hierfür sind in der Regel qualifizierte Mehrheiten erforderlich, oft sogar die Zustimmung aller Eigentümer.
Bei der Entscheidungsfindung zur Stilllegung eines Waschplatzes müssen neben der Teilungserklärung auch andere rechtliche Aspekte berücksichtigt werden. Dazu gehören mögliche Bestandsschutzregelungen, umweltrechtliche Vorschriften (insbesondere bei Waschplätzen mit Ölabscheidern) sowie die Interessen aller Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft muss abwägen, ob die Stilllegung eine sinnvolle und rechtlich zulässige Maßnahme darstellt, die den Interessen der Gemeinschaft dient.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Eine WEG ist eine Gemeinschaft von Eigentümern, die jeweils eine Wohnung oder ein Teileigentum in einem Gebäude oder einer Anlage besitzen. Sie treffen gemeinsam Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie z.B. Flure, Dächer oder Tiefgaragen.
- Gemeinschaftseigentum: Dies bezieht sich auf alle Bereiche und Einrichtungen einer Immobilie, die allen Eigentümern gemeinsam gehören und von ihnen gemeinsam genutzt werden können. Dazu zählen beispielsweise Treppenhäuser, Außenanlagen oder eben auch Waschplätze in einer Tiefgarage.
- Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument, das die Aufteilung des Eigentums in einer WEG regelt. Sie legt fest, welche Bereiche Gemeinschaftseigentum sind, welche Sondereigentum (z.B. die einzelnen Wohnungen) und welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben.
- Ölabscheider: Ein Ölabscheider ist eine technische Anlage, die dazu dient, ölhaltiges Abwasser (z.B. von Autowäschen) zu reinigen, bevor es in die Kanalisation gelangt. Dies ist wichtig, um die Umwelt vor Verschmutzung zu schützen.
- Dienstbarkeiten: Dienstbarkeiten sind Rechte an einem Grundstück, die einem anderen Grundstück oder einer Person zugutekommen. Im Zusammenhang mit WEGs können Dienstbarkeiten beispielsweise das Recht beinhalten, einen bestimmten Stellplatz in der Tiefgarage zu nutzen.
- Gebrauchsregelung: Eine Gebrauchsregelung ist ein Beschluss der WEG, der die Nutzung des Gemeinschaftseigentums regelt. Solche Regelungen können beispielsweise festlegen, wer wann den Waschplatz nutzen darf oder ob und wie er instand gehalten werden muss.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 21 Abs. 4 WEG (Gebrauchsregelung): Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist berechtigt, durch Beschluss die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Solche Regelungen können beispielsweise die Art und Weise der Nutzung, die Zeiten der Nutzung oder die Kostenverteilung betreffen. Im vorliegenden Fall hat die WEG beschlossen, den Waschplatz in der Tiefgarage stillzulegen. Da die Teilungserklärung keine besonderen Regelungen für den Waschplatz enthielt, konnte die WEG über dessen Nutzung frei entscheiden.
- § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung): Beschlüsse der WEG müssen den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Dies bedeutet, dass die Beschlüsse sachlich begründet und nachvollziehbar sein müssen. Im vorliegenden Fall wurde die Stilllegung des Waschplatzes damit begründet, dass die Sanierungskosten unverhältnismäßig hoch wären und die Reinigung der Tiefgarage auch ohne Waschplatz möglich sei. Das Gericht hat diese Entscheidung als ordnungsmäßige Verwaltung angesehen.
- § 24 Abs. 1 WEG (Beschlussfassung): Beschlüsse der WEG werden in der Regel durch Mehrheitsbeschluss gefasst. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen für den Beschluss erforderlich ist. Im vorliegenden Fall wurde der Beschluss zur Stilllegung des Waschplatzes mit der erforderlichen Mehrheit gefasst.
- § 10 Abs. 2 WEG (Ermessensspielraum): Die WEG hat bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einen weiten Ermessensspielraum. Das bedeutet, dass sie grundsätzlich frei entscheiden kann, wie sie das Gemeinschaftseigentum nutzt und verwaltet, solange sie dabei die gesetzlichen Vorschriften und die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachtet. Im vorliegenden Fall hat das Gericht den Ermessensspielraum der WEG betont und darauf hingewiesen, dass die WEG nicht an frühere Beschlüsse gebunden ist und ihre Entscheidungen bei veränderten Umständen ändern kann.
- § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch): Jeder Eigentümer kann von den anderen Eigentümern verlangen, dass sie Störungen seiner Rechte am Gemeinschaftseigentum unterlassen. Im vorliegenden Fall hat der Kläger argumentiert, dass die Stilllegung des Waschplatzes einen Eingriff in seine Rechte darstelle. Das Gericht hat diese Auffassung jedoch nicht geteilt und darauf hingewiesen, dass der Waschplatz nicht zu den mit Dienstbarkeiten belasteten Stellplätzen gehörte und die Stilllegung daher keine unzulässige Beeinträchtigung der Rechte des Klägers darstellte.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1293 C 17425/23 WEG – Urteil vom 21.03.2024
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1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist in Ziff. 2. vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf EUR 37.500,00 festgesetzt.
Tatbestand:
Gegenstand der Klage ist die Anfechtung des zu TOP 12 der Eigentümerversammlung vom 26.07.2023 gefassten Beschlusses der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft über die Stilllegung eines Waschplatzes mit Leichtfüssigkeitsabscheider.
Der Kläger ist als Eigentümer der Wohnung Nr. 49 in der aus sieben Häusern mit 105 Wohneigentumseinheiten, 38 Teileigentumseinheiten sowie einer Tiefgarage mit 248 Abstellplätzen bestehenden Beklagten Mitglied der Beklagten. Die Rechtsbeziehungen der Mitglieder der Beklagten sind im wesentlichen geregelt durch die als Anlage K 1 vorgelegte Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung.
Die 248 Kfz-Abstellplätze befinden sich im 1. und 2. UG der Wohnungseigentumsanlage, wobei sich die Tiefgarage über mehrere Grundstücke weiterer Eigentümer auch außerhalb der Beklagten erstreckt. Gem. § 4 Ziff. 1 der Gemeinschaftsordnung wurden diesbezüglich an 20 Stellplätzen Dienstbarkeiten bestellt, nicht jedoch an dem hier streitgegenständlichen Stellplatz, der als Autowaschplatz genutzt wird.
In der Tiefgarage befinden sich – technisch kombiniert – eine Entwässerungsanlage für die Tiefgarage, eine Leichtfüssigkeitsabscheideanlage sowie ein Kfz-Waschplatz für die Tiefgaragennutzer. Bei der Tiefgaragenreinigung wurde bisher das Abwasser über die Entwässerungseinrichtung des 1. UG und damit über den Waschplatz entsorgt. Die Leichtfüssigkeitsabscheideanlage befindet sich im 2. UG in einem eigenen Installationsraum.
Mit Schreiben der Stadtentwässerung vom 14.12.2017 und 25.07.2018 (Anlage K 4) war die Beklagte aufgefordert worden, die gesetzlich vorgeschriebene Generalinspektion der Leichtfüssigkeitsabscheideanlage durchführen zu lassen oder den Waschplatz nebst Leichtfüssigkeitsabscheideanlage stillzulegen. Im Jahr 2020 kam die Fa. R… zu dem Ergebnis, dass die Anlage in erheblichem Maße undicht sei. Bezüglich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Bericht vom 19.03.2020 (Anlage K 5). Mit Schreiben vom 02.11.2020 (Anlage K 6) wurde der Beklagten die Entsorgung der defekten Anlage und der Einbau einer neuen Anlage zum Gesamtpreis von 17.257 Euro angeboten.
In der Eigentümerversammlung vom 29.07.2021 (vgl. Versammlungsprotokoll Anlage K 7) wurde zu TOP 10.1. beschlossen, die Verwaltung zu beauftragen, nach Einholung eines weiteren Angebots den Neueinbau der Anlage zu Kosten von max. EUR 20.000,00 zu beauftragen.
In der Eigentümerversammlung vom 06.07.2022 berichtete die Verwaltung zu TOP 9, der technische Aufwand für den Austausch der Entwässerungsanlage sei größer als ursprünglich angenommen, so dass ein Ingenieurbüro eingeschaltet werden müsse. Die Beklagte beschloss daraufhin, den Kostenrahmen auf etwa EUR 60.000 aufzustocken und das Ingenieurbüro … … zu beauftragen. Bezüglich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Beschlussprotokoll vom 06.07.2022, Anlage K8.
In der Eigentümerversammlung vom 26.07.2023 (vgl. Versammlungsprotokoll Anlage K 9) wurden die Wohnungseigentümer seitens der Verwaltung darüber informiert, dass mit der Texturplanung vermutlich notwendige bauliche Anpassungen verbunden seien, vor der fertigen Planung nicht festgestellt werden könne, ob die Maßnahme überhaupt umsetzbar sei, die Verwaltung jedoch eine Möglichkeit gefunden habe, die TG-Reinigung ohne Nutzung des Ölabscheiders auszuführen, woraufhin die TG-Reinigung ohne Nutzung des Ölabscheider 2023 erstmals problemlos erfolgt sei, eine Weiterführung des Waschplatzes und Ölabscheiders wirtschaftlich unattraktiv sei und eine Umsetzung nicht sichergestellt werden könne, bevor die Texturplanung abgeschlossen sei, und sich die Kosten für die Stilllegung inklusive Entsorgung gemäß telefonischer Auskunft der Firma R… auf etwa 8.000 Euro beliefen. Daraufhin wurde in der Eigentümerversammlung vom 26.07.2023 unter TOP 12 folgender Beschluss gefasst:
„Die Eigentümergemeinschaft beauftragt und bevollmächtigt die Verwaltung, einen Fachbetrieb mit der Stilllegung des Waschplatzes und des Leichtflüssigkeitsabscheiders (Ölabscheider) zu beauftragen. Der beauftragte Betrieb soll die notwendigen Anträge bzw. Unterlagen für die Stadtentwässerung München erbringen bzw. übernehmen und die Verwaltung bei der Beantragung unterstützen. Die Kosten hierfür belaufen sich auf etwa 8.000 Euro. Die Finanzierung erfolgt über die Rücklagen“.
Der Kläger rügt, die Erläuterungen seien ebenso wie der Beschlusstext in sprachlicher, logischer und inhaltlicher Hinsicht völlig untauglich und unverständlich und dienten offensichtlich im Wesentlichen dem Zweck, den durch die Untätigkeit der Verwaltung entstandenen zeitlichen Druck durch die Stadtentwässerung zu verschleiern. Es sei weder zu erkennen, welche negativen Veränderungen gegenüber den vorausgegangenen Beschlussfassungen ein Umdenken tragen könnten. Ebenso wenig sei zu erkennen, aufgrund welcher positiven Veränderungen ein Verzicht auf die Anlage infrage komme und wie in Zukunft die Reinigung der Tiefgarage stattfinden solle. Bezüglich des Beschlusstextes gelte ähnliches. Die Stilllegung der Anlage bedürfe ausweislich des Schreibens der Stadtentwässerung vom 25.07.2018 keiner Anträge, sondern ausschließlich einer Arbeitsbeginnanzeige. Völlig unklar sei der Umfang der geplanten Arbeiten, des Ausbaus und des Abtransports. Die angegebenen Kosten von lediglich 8.000 Euro hingen völlig in der Luft und seien weder nachgewiesen noch durch weitere Angebote abgesichert. Der Beschluss sei voreilig, nachdem die Kosten für das Ingenieurbüro aufgrund der Auftragserteilung bereits angefallen seien, aber das Ergebnis von deren Tätigkeit nicht abgewartet werden solle. Dies widerspreche ordnungsgemäßer wirtschaftlicher Verwaltung. Die Abschaffung des Waschplatzes greife in die Individualrechte der Eigentümer, auch des Klägers ein, wofür keine Rechtsgrundlage bestehe. Die Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG lägen in der Person des Klägers vor, der die Waschanlage regelmäßig nutze. Schließlich liege ein unzulässiger Eingriff in die Rechte der Dienstbarkeitsberechtigten vor. Mit den Dienstbarkeiten zugunsten externer Eigentümer seien auch Nutzungsrechte an Entwässerungsanlage und Waschplatz verbunden. Eine Zustimmung der Berechtigten, die direkt und außerhalb der WEG einzuholen sei, sei nicht eingeholt und nicht erteilt worden. Der Beschluss greife in diese grundbuchlich gesicherten Rechte ein und sei deshalb rechtswidrig. Mit Schriftsatz vom 29.12.2023 rügt der Kläger, bei der Beschlussfassung hätten die Eigentümer nicht über eine ausreichende Entscheidungsgrundlage verfügt.
Mit Schriftsatz vom 28.08.2023 hat der Kläger die ursprünglich gegen die B… GmbH gerichtete Klage umgestellt auf die WEG K….
Der Kläger beantragt: Der Beschluss der Beklagten zu TOP 12 „Stilllegung Waschplatz und Ölabscheider“ vom 26.07.2023 wird für unwirksam erklärt.
Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte ist der Ansicht, der angegriffene Beschluss sei weder nichtig, noch widerspreche er ordnungsgemäßer Verwaltung.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird im übrigen Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 22.02.2024.
Beweis wurde nicht erhoben.
Mit Schriftsatz vom 07.03.2024 hat der Kläger weiter vorgetragen, worauf Bezug genommen wird.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
1. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2 c GVG.
2. Sowohl die einmonatige Klage – als auch die zweimonatige Klagebegründungsfrist des § 45 Satz 1 WEG wurden eingehalten, insbesondere erfolgte der mit Schriftsatz vom 28.08.2023 vorgenommene Parteiwechsel, nachdem der 26.08.2023 ein Samstag war, innerhalb der Klagefrist.
3. Der angegriffene Beschluss ist weder nichtig, noch widerspricht er aus den innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 45 Satz 1 WEG vorgetragenen Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung. Unter einer ordnungsgemäßen Verwaltung ist eine Verwaltung zu verstehen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ob ein Eigentümerbeschluss danach ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist im Einzelfall unter Abwägung der für und gegen den Eigentümerbeschluss sprechenden Umstände zu entscheiden, wobei im Vordergrund das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und nicht nur einzelner zu stehen hat. Eine Verwaltungsmaßnahme liegt dann im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich ist. Um dies festzustellen, müssen im konkreten Fall der mit der Maßnahme verbundene Nutzen und die mit der Maßnahme verbundenen Risiken gegeneinander abgewogen werden. Für die Ordnungsmäßigkeit spielt daher die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle. (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017 § 21 Rdnr. 23 m.w.N.).
a) Der angegriffene Mehrheitsbeschluss, den Waschplatz nebst Ölabscheider stillzulegen, stellt eine den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums konkretisierende Gebrauchsregelung i.S.d. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar und keinen § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG abändernden Gebrauchsentzug.
Grundsätzlich ist der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich, es sei denn, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthält andere Regelungen mit Vereinbarungscharakter.
Ob es sich so verhält, ist durch Auslegung der Teilungserklärung festzustellen, wobei davon auszugehen ist, dass die Auslegung von Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, und zwar so, wie er sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Teilungserklärung und/oder der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es grundsätzlich bei der Auslegung nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Außerhalb dessen liegende Umstände dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH NZM 2010, 407).
Bezeichnungen in der Teilungserklärung stellen im Zweifel eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG dar. In der vorliegend maßgeblichen Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung (Anlage K 1) selbst finden Waschplatz und Ölabscheider keine Erwähnung, sondern sind lediglich faktisch vorhanden, es handelt sich – worauf die Beklagte zutreffend hinweist – um einen als Waschplatz genutzten Stellplatz.
Dass Waschplatz und Ölabscheider planmäßiger Bestandteil der Wohnanlage wären, behauptet i.ü. nicht einmal der Kläger.
Da die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung im vorliegenden Fall hinsichtlich des Waschplatzes keine Regelungen mit Vereinbarungscharakter enthalten, kann der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hier grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Dies beinhaltet auch die Beschlusskompetenz, den Waschplatz durch Mehrheitsbeschluss stillzulegen.
Die klägerseits zitierten Entscheidungen des OLG München vom 18.4.2006, Az. 32 Wx 41/06, des BayObLG vom 31. Oktober 2001, 2Z BR 68/01 und des AG Hamburg-Altona vom 11.01.2022, Az. 303c C 10/21 sowie des LG Karlsruhe vom 01.09.2023, 11 S 167/20, betreffen demgegenüber entweder andere Sachverhalte oder stützen die Ansicht des Klägers gerade nicht: Die Entscheidung des OLG München betraf einen Beschluss, sämtliche Anteile am Gemeinschaftseigentum einer Sondereigentümerin zur Nutzung zur Verfügung stellen, die des BayObLG betraf bauliche Veränderungen eines Sondereigentümers, der seine Wohnung von dem Anschluss an die gemeinsame Heizung und Warmwasserversorgung abgetrennt und in seinem Sondereigentum eine eigene Heizungsanlage eingerichtet hatte. In den den Entscheidungen des AG Hamburg-Altona und des LG Karlsruhe zugrunde liegenden Fällen war die entsprechende Gemeinschaftseinrichtung (Schwimmbad bzw. Aufzug) im Gegensatz zum hiesigen Waschplatz und der Leichtfüssigkeitsabscheideanlage in der Teilungserklärung ausgewiesen.
b) Ob es sich bei der beschlossenen Stilllegung – wie die Beklagte meint – um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder – wie der Kläger meint, um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG handelt, kann im Ergebnis dahingestellt bleiben, da in beiden Fällen für eine positive Beschlussfassung ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt, und der Kläger einen Verstoß gegen die Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG nicht substantiiert gerügt hat. Der Kläger führt insoweit lediglich aus, „Die Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG liegen in der Person des Klägers vor, der die Waschanlage regelmäßig nutzt.“, ohne vorzutragen, worin vorliegend eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, oder eine unbillige Benachteiligung des Klägers im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern, die von dem Beschluss ersichtlich in gleicher Weise betroffen sind wie er, liegen sollte.
c) Der angegriffene Beschluss entspricht auch ohne das Vorliegen vergleichender Angebote ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar wird bei größeren Maßnahmen wie etwa umfangreichen Sanierungsmaßnahmen das den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung zustehende Ermessen i.d.R. nicht fehlerfrei ausgeübt, wenn die Entscheidung alleine aufgrund eines Kostenangebots getroffen wird, ohne dass Vergleichsangebote eingeholt wurden.
Beim Beschluss über die Vergabe größerer Aufträge zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder über die Bestellung eines neuen Verwalters oder sonstiger Maßnahmen ist den Wohnungseigentümern zwar ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzubilligen, jedoch verstößt ein entsprechender Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere, i.d.R. mindestens drei, Konkurrenzangebote eingeholt worden sind. Dadurch soll gewährleistet werden, dass ausreichende Informationsmöglichkeiten als Grundlage der zu treffenden Entscheidung vorliegen, damit etwa technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, damit aber auch auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine finanziell zu nachteiligen Beschlüsse gefasst werden (vgl. Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 31).
Wann eine größere Maßnahme vorliegt, welche die Einholung von Vergleichsangeboten erforderlich macht, kann nicht betragsmäßig für jede Gemeinschaft gleich angegeben werden. Zwar haben das Landgericht Hamburg und das Landgericht Karlsruhe bei einer Sanierungsmaßnahme den Betrag von 3.000 EUR bereits als so hoch angesehen, dass Vergleichsangebote vorliegen müssen. Das Landgericht Dortmund ist bei 5.000 EUR von einer größeren Maßnahme ausgegangen. Das Landgericht München I hat jedenfalls bei 12.000 EUR die Grenze als überschritten angesehen und offengelassen, ob die 3.000 EUR-Grenze bei größeren Gemeinschaften angehoben werden soll. Auch das Landgericht Hamburg sah bei 12.000 Euro die Grenze als überschritten an. Das Landgericht Düsseldorf (ZMR 2013, 821) hat dagegen bei einer aus etwa 430 Miteigentümern bestehenden Gemeinschaft und einer Maßnahme mit einem Gesamtvolumen von 45.000 EUR die Grenze als noch nicht überschritten angesehen, da jeder Miteigentümer nur mit wenigen 100 EUR an den Kosten beteiligt war. Das Landgericht Düsseldorf hat als maßgeblich auch angesehen, dass bei einer größeren Eigetümergemeinschaft ansonsten kaum noch ein Auftrag direkt vergeben werden könnte, weil regelmäßig höhere Beträge anfallen, die dann zur Einholung mehrere Angebote verpflichten würden. Im Ergebnis ist die Betragsgrenze daher nicht starr festzusetzen, sondern sind in jedem Einzelfall die konkreten Umstände, wie etwa die Größe der Gemeinschaft, ihre finanzielle Lage, die Belastung des Einzelnen und der Schutz des Einzelnen und der Mehrheit vor Fremdbestimmung durch die Verwaltung gegeneinander abzuwägen (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 21 Rz. 23). In diesem Sinne hat auch das Landgericht München I darauf hingewiesen, dass das Einholen von Vergleichsangeboten kein Selbstzweck ist, und drei Vergleichsangebote keine starre Untergrenze bilden, sodass unter ggf. auch weniger oder gar keine Vergleichsangebote ausreichen (vgl. LG München I, Hinweisbeschluss vom 16.09.2015 – 1 S 1224/15).
Nachdem es sich bei der Beklagten um eine aus sieben Häusern mit 105 Wohneigentumseinheiten, 38 Teileigentumseinheiten sowie einer Tiefgarage mit 248 Abstellplätzen und damit größere WEG handelt, wobei auf die klägerische Wohnung Nr. 49 ein Miteigentumsanteil von 43,076/10.000 entfällt, so dass der Anteil des Klägers an der beschlossenen Maßnahme – wie die Beklagte zutreffend ausführt – lediglich EUR 34,46, beträgt, bedurfte es vorliegend der Einholung von Vergleichsangeboten nicht.
d) Soweit der Kläger rügt, es sei weder zu erkennen, welche negativen Veränderungen gegenüber den vorausgegangenen Beschlussfassungen ein Umdenken tragen könnten, ebenso wenig sei zu erkennen, aufgrund welcher positiven Veränderungen ein Verzicht auf die Anlage infrage komme und wie in Zukunft die Reinigung der Tiefgarage stattfinden solle, verkennt er, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen als Ausfluss der Privatautonomie einen weiten Ermessensspielraum hat, der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist. Hinzunehmen sind vom Gericht dabei alle vertretbaren Mehrheitsentscheidungen, da es nicht darauf ankommt, ob eine Regelung in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig ist. Die Entscheidung der Wohnungseigentümer für eine Stilllegung des Waschplatzes war von deren weitem Auswahlermessen umfasst, insbesondere stand es den Wohnungseigentümern frei, einen abändernden Zweitbeschluss zu fassen, da kein Wohnungseigentümer aus den in den Eigentümerversammlungen vom 29.07.2021 und 06.07.2022 gefassten Beschlüssen einen Rechtsansprch auf Beibehaltung von Waschplatz und Leichtfüssigkeitsabscheideanlage erworben hat.
e) Soweit der Kläger rügt, der Beschluss sei voreilig, nachdem die Kosten für das Ingenieurbüro aufgrund der Auftragserteilung bereits angefallen seien, aber das Ergebnis von deren Tätigkeit nicht abgewartet werden solle, ist bereits unklar, welche Kosten für ein Ingenieurbüro bereits angefallen sein sollen, nachdem der Kläger selbst ausführt, das Ingenieurbüro … N… habe eine konkrete Leistung nicht erbracht. Zum anderen liegt – wie unter d) ausgeführt, die Fassung abändernder Beschlüsse innerhalb des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer, die an die in den Eigentümerversammlungen vom 29.07.2021 und 06.07.2022 gefassten Beschlüsse nicht gebunden sind, insbesondere bei wie hier veränderter Sachlage, welche sich aus dem Vorspann zu TOP 12 des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 26.07.2023 ergibt.
f) Dass die Stilllegung der Anlage – wie der Kläger ausführt – keiner Anträge bedarf, sondern ausschließlich einer Arbeitsbeginnanzeige, führt nicht zu seiner Unbestimmtheit, da in dem Beschluss lediglich von notwendigen Anträge bzw. Unterlagen die Rede ist.
g) Die angegebenen Kosten von EUR 8.000,00 sind auch nicht aus der Luft gegriffen, sondern beruhen auf einer telefonischen Auskunft einer Fachfirma. Dass die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung insoweit nicht über eine ausreichende Entscheidungsgrundlage verfügt hätten, hat der Kläger jedoch erstmals mit Schriftsatz vom 29.12.2024 und damit nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfristen des § 45 Satz 2 WEG gerügt, und war im Kern auch nicht in der Anfechtungsbegründung angelegt, so dass diese Rüge vom Gericht nicht zu berücksichtigen ist.
h) Entgegen der Ansicht des Klägers liegt auch kein unzulässiger Eingriff in die Rechte der Dienstbarkeitsberechtigten vor, da der hier streitgegenständliche Stellplatz, der als Autowaschplatz genutzt wird, ausweislich der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht zu den 20 Stellplätzen gehört, an denen Dienstbarkeiten bestellt sind. Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 29.12.2023 geltend macht, das Recht der Dienstbarkeitsberechtigten beschränke sich nicht darauf, ein Fahrzeug auf den bezeichneten Einzelstellplätzen stehen zu haben, sondern beinhalte einen Anspruch auf Mitbenutzung der Einrichtungen der Tiefgarage und deren ordnungsgemäße Bewirtschaftung, insbesondere auch der befahrbaren Gemeinschaftsflächen, bezieht sich ein derartiges Recht jedenfalls nur auf vorhandene Einrichtungen. Ein Rechtsanspruch der Dienstbarkeitsberechtigten auf Beibehaltung des Waschplatzes besteht ebensowenig wie ein entsprechender Anspruch der Wohnungseigentümer.
i) Dass Waschplatz und Leichtfüssigkeitsabscheideanlage zur Reinigung der Tiefgarage zwingend erforderlich wären, behauptet nicht einmal der Kläger, der insoweit ausführt, an eine mögliche Funktion der Entwässerungsanlage zur laufenden Wartung und Pflege der Tiefgarage sei bei Errichtung sicher nicht gedacht worden.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. Danach ist der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen.
Das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung hat der Kläger mit EUR 50.000,00 angegeben, sein Interesse an der Erhaltung des Waschplatzes mit EUR 5.000,00. Nachdem das Gesamtinteresse somit das 7,5 fache Interesse des Klägers von EUR 37.500,00 übersteigt, war der Streitwert vorliegend auf EUR 37.500,00 festzusetzen.
