Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Wohnungseigentümer haften für Reparatur von Gehwegen: Urteil klärt Zuständigkeit
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wer ist für die Instandsetzung von Pflastersteinen vor der Wohnungseingangstür verantwortlich?
- Welche rechtlichen Pflichten hat die WEG bei der Instandhaltung von gemeinschaftlichen Flächen?
- Was kann ich tun, wenn die WEG sich weigert, notwendige Reparaturen durchzuführen?
- Wie kann ich die Verkehrssicherheit vor meiner Wohnungseingangstür sicherstellen?
- Wer trägt die Kosten für die Instandsetzung von Pflastersteinen im gemeinschaftlichen Bereich?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Gericht entschied, dass die Instandsetzung der abgesackten Pflastersteine vor der Wohnungseingangstür auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfolgen muss.
- Die Pflastersteine sind gemeinschaftliches Eigentum und die Gemeinschaft ist verpflichtet, diese instand zu halten.
- Es besteht eine Gefahr für die Verkehrssicherheit durch die abgesackten Pflastersteine, da Stolperfallen und Pfützenbildung auftreten.
- Die Kläger haben Anspruch auf eine verkehrssichere Zuwegung gemäß den Vorgaben der Teilungserklärung.
- Die WEG hatte keine Einwände gegen die ursprünglich durch die Kläger vorgenommene Pflasterung und ist bereit, die Instandsetzungsarbeiten zu gestatten.
- Eine alternative, teurere Lösung wäre nicht im Sinne einer ordnungsmäßigen Verwaltung und würde unnötig hohe Kosten verursachen.
- Das Gericht bewertete die Weigerung der WEG, die Instandsetzungskosten zu tragen, als rechtsmissbräuchlich.
- Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Wohnungseigentümer haften für Reparatur von Gehwegen: Urteil klärt Zuständigkeit
In Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) stellt sich häufig die Frage, wer für die Instandsetzung von gemeinschaftlichen Flächen zuständig ist. Insbesondere im Bereich der Außenanlagen, zu denen auch die Gehwege vor den einzelnen Wohnungseingangstüren zählen, kommt es zu Unstimmigkeiten. Die Frage ist dann, ob die Kosten für die Reparatur von Pflastersteinen vor der Wohnungseingangstür von der gesamten Gemeinschaft getragen werden müssen oder ob diese Aufgabe dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt. Dabei spielt es eine Rolle, ob die Pflastersteine Bestandteil der gemeinschaftlichen Anlage sind oder ob sie dem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden können.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist umfangreich und komplex, da es eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen gilt. So kommt es beispielsweise auf die Art der Instandsetzung an, die Notwendigkeit der Reparatur, sowie die genaue Konstruktion der Anlage und die geltende Teilungserklärung an. Um Klarheit in diese komplizierte Thematik zu bringen, befasst sich das folgende Urteil mit einem konkreten Fall und erläutert die relevanten Rechtsgrundlagen.
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Der Fall vor Gericht
Pflasterreparatur vor Wohnungseingangstür: Landgericht Dortmund verpflichtet Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandsetzung
Die 1. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund hat in einem Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern und ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein wegweisendes Urteil gefällt. Der Fall dreht sich um die Instandsetzung von abgesackten Pflastersteinen vor der Wohnungseingangstür der klagenden Eigentümer. Das Gericht entschied, dass die WEG grundsätzlich verpflichtet ist, die Reparatur auf ihre Kosten durchführen zu lassen.
Streitpunkt Verkehrssicherheit und Zuständigkeit für Reparaturen
Der Rechtsstreit entstand, als die klagenden Wohnungseigentümer eine Instandsetzung der Pflasterung vor ihrer Wohnungseingangstür forderten. Sie argumentierten, dass durch eine Erdabsenkung eine Vertiefung entstanden sei, die eine Stolpergefahr darstelle. Zudem komme es bei Regen zu Pfützenbildung und im Winter bestehe die Gefahr von Eisbildung. Die WEG weigerte sich zunächst, die Kosten für die Reparatur zu übernehmen.
Das Amtsgericht Dorsten hatte die Klage in erster Instanz abgewiesen. Es argumentierte, dass die Kläger die Pflasterung ohne ausdrückliche Genehmigung angelegt hätten und daher kein zwingender Anspruch auf Instandsetzung bestehe. Zudem gebe es keinen Anspruch auf eine bestimmte Art der Zuwegung.
Urteil des Landgerichts: WEG muss Reparatur durchführen
Das Landgericht Dortmund kam in der Berufungsverhandlung zu einem anderen Schluss. Es verpflichtete die WEG, die abgesackten Pflastersteine durch ein Fachunternehmen instand setzen zu lassen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung wie folgt:
- Die Pflasterung ist nach den vorliegenden Tatsachen instandsetzungsbedürftig und nicht verkehrssicher.
- Es handelt sich bei der Pflasterung um gemeinschaftliches Eigentum, für dessen Instandhaltung die WEG gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuständig ist.
- Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die WEG den Eigentümern eine verkehrssichere Zuwegung zur Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt.
- Die WEG hat eingeräumt, dass sie sich nicht gegen die Errichtung der Pflasterung gewehrt hat und grundsätzlich bereit ist, die Instandsetzungsarbeiten zu gestatten.
Kostenübernahme und wirtschaftliche Aspekte
Ein zentraler Punkt in der Urteilsbegründung war die Frage der Wirtschaftlichkeit. Das Gericht stellte fest, dass es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, gegen den Willen der Kläger und ohne Präferenz der übrigen Eigentümer bezüglich der konkreten Gestaltung der Zuwegung ohne sachlichen Grund höhere Kosten für die WEG zu produzieren. Eine kostengünstige Instandsetzung der vorhandenen Pflasterung sei daher die einzige Option, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Die Richter betonten zudem, dass es rechtsmissbräuchlich wäre, wenn sich die WEG darauf berufen würde, dass es alternative, teurere Möglichkeiten für die Errichtung einer ordnungsgemäßen Zuwegung gibt, obwohl die Parteien allein über die Frage der Kostentragung streiten.
Das Landgericht Dortmund hat mit diesem Urteil die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 07.09.2021 für ungültig erklärt, in denen die Instandsetzung auf Kosten der WEG abgelehnt wurde. Die Gemeinschaft wurde verpflichtet, bis zur nächsten Eigentümerversammlung entsprechende Angebote für die Reparatur einzuholen. Die Kosten des Rechtsstreits muss die beklagte WEG tragen.
Dieses Urteil stärkt die Position von Wohnungseigentümern in Bezug auf die Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen. Es unterstreicht die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, für die Verkehrssicherheit und den ordnungsgemäßen Zustand der Zuwegungen zu sorgen, selbst wenn diese ursprünglich von einzelnen Eigentümern angelegt wurden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums, auch wenn dieses ursprünglich von Einzeleigentümern angelegt wurde. Es betont die Vorrangigkeit der Verkehrssicherheit und wirtschaftlichen Vernunft gegenüber formalen Genehmigungsfragen. Die Entscheidung stärkt den Anspruch der Eigentümer auf eine sichere Zuwegung und verpflichtet die WEG zur kostengünstigen Instandsetzung, sofern keine sachlichen Gründe für teurere Alternativen vorliegen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Wohnungseigentümer bringt Ihnen dieses Urteil mehr Sicherheit bei der Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen. Wenn die Pflasterung vor Ihrer Wohnungseingangstür beschädigt ist und eine Gefahr darstellt, muss die Eigentümergemeinschaft für die Reparatur aufkommen – auch wenn Sie die Pflasterung selbst angelegt haben. Sie müssen die Kosten nicht alleine tragen. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, eine kostengünstige Lösung zu wählen, solange die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Bei Streitigkeiten können Sie sich auf dieses Urteil berufen, um Ihre Rechte durchzusetzen und finanzielle Belastungen zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Wer kennt es nicht: Das Pflaster vor der Wohnungstür ist kaputt und man stolpert über die unansehnlichen Unebenheiten. Doch Pflasterreparatur vor Wohnungseingangstür ist nicht immer einfach. Wer ist dafür zuständig? Was muss man beachten? In unseren FAQs finden Sie verständliche Antworten auf alle wichtigen Fragen rund um dieses Thema.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wer ist für die Instandsetzung von Pflastersteinen vor der Wohnungseingangstür verantwortlich?
- Welche rechtlichen Pflichten hat die WEG bei der Instandhaltung von gemeinschaftlichen Flächen?
- Was kann ich tun, wenn die WEG sich weigert, notwendige Reparaturen durchzuführen?
- Wie kann ich die Verkehrssicherheit vor meiner Wohnungseingangstür sicherstellen?
- Wer trägt die Kosten für die Instandsetzung von Pflastersteinen im gemeinschaftlichen Bereich?
Wer ist für die Instandsetzung von Pflastersteinen vor der Wohnungseingangstür verantwortlich?
Die Instandsetzung von Pflastersteinen vor der Wohnungseingangstür fällt in den Verantwortungsbereich der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass der Bereich vor der Eingangstür zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, für eine verkehrssichere Zuwegung zu den einzelnen Wohnungen zu sorgen.
Liegt beispielsweise infolge einer Erdabsenkung eine Vertiefung in den Pflastersteinen vor der Wohnungseingangstür vor, die eine Stolperkante darstellt, hat der betroffene Eigentümer einen Anspruch auf Instandsetzung gegenüber der Gemeinschaft. Dies gilt insbesondere dann, wenn durch die Vertiefung zusätzliche Gefahren entstehen, etwa Pfützenbildung bei Regen oder potenzielle Eisbildung im Winter.
Das Ermessen der Gemeinschaft ist in solchen Fällen auf Null reduziert. Es entspricht der ordnungsmäßigen Verwaltung, dass die Gemeinschaft jedem Eigentümer eine verkehrssichere Zuwegung zu seiner Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt. Die Verkehrssicherungspflicht obliegt der Gemeinschaft als Ganzes, nicht dem einzelnen Eigentümer.
Wichtig ist: Auch wenn nur ein einzelner Wohnungseigentümer von dem Problem betroffen ist, müssen die Kosten für die Instandsetzung von allen Eigentümern gemeinschaftlich getragen werden. Die Verteilung erfolgt in der Regel nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel.
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen. Sollte die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschlussantrag ablehnen, kann der betroffene Eigentümer diesen Beschluss gerichtlich anfechten.
Für die Finanzierung solcher Instandsetzungsmaßnahmen ist es ratsam, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine angemessene Instandhaltungsrücklage bildet. Diese dient dazu, unerwartete Reparaturen am Gemeinschaftseigentum ohne zusätzliche finanzielle Belastung der einzelnen Eigentümer durchführen zu können.
Es ist zu beachten, dass die Instandsetzung von der Modernisierung oder baulichen Veränderung abzugrenzen ist. Bei der Instandsetzung geht es um die Wiederherstellung des ursprünglichen, funktionsfähigen Zustands. Eine Verbesserung oder Veränderung der Substanz fällt hingegen nicht unter die Instandsetzung und unterliegt möglicherweise anderen Beschlusserfordernissen.
Die Verantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandsetzung der Pflastersteine vor der Wohnungseingangstür ergibt sich aus der gesetzlichen Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Pflicht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert und dient dem Erhalt der Substanz sowie der Sicherheit der Wohnanlage.
Welche rechtlichen Pflichten hat die WEG bei der Instandhaltung von gemeinschaftlichen Flächen?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat umfassende rechtliche Pflichten bei der Instandhaltung von gemeinschaftlichen Flächen. Gemäß § 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine zentrale Aufgabe der WEG. Dies umfasst alle Bereiche, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, wie etwa Treppenhäuser, Außenanlagen oder technische Einrichtungen.
Die WEG muss für eine verkehrssichere Nutzung der Gemeinschaftsflächen sorgen. Dies beinhaltet die Beseitigung von Gefahrenquellen wie Stolperkanten oder Pfützenbildung vor Wohnungseingangstüren. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, notwendige Reparaturen und Sanierungen durchzuführen, um die Sicherheit und Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten.
Bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen hat die WEG einen Ermessensspielraum. Dieser ist jedoch eingeschränkt, wenn es um die Beseitigung von Sicherheitsrisiken geht. In solchen Fällen kann das Ermessen der Gemeinschaft auf Null reduziert sein, sodass sie zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen verpflichtet ist.
Die WEG muss regelmäßige Kontrollen und Wartungen des Gemeinschaftseigentums durchführen. Hierzu gehören beispielsweise die Überprüfung von Heizungsanlagen, Aufzügen oder Brandschutzeinrichtungen. Bei festgestellten Mängeln besteht die Pflicht zur zeitnahen Behebung.
Für die Finanzierung der Instandhaltungsmaßnahmen muss die WEG eine angemessene Instandhaltungsrücklage bilden. Die Höhe dieser Rücklage sollte sich am tatsächlichen Bedarf orientieren und regelmäßig angepasst werden. Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen werden grundsätzlich auf alle Wohnungseigentümer umgelegt, sofern in der Gemeinschaftsordnung keine abweichenden Regelungen getroffen wurden.
Bei größeren Sanierungsvorhaben ist die WEG verpflichtet, mehrere Kostenangebote einzuholen. Dies dient dazu, den Wohnungseigentümern eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten und eine wirtschaftliche Verwendung der Gemeinschaftsmittel sicherzustellen.
Die WEG muss bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen die Interessen aller Eigentümer berücksichtigen. Dabei gilt es, einen angemessenen Ausgleich zwischen notwendigen Maßnahmen und der finanziellen Belastung der Eigentümer zu finden. In Streitfällen können einzelne Eigentümer ihre Rechte gerichtlich durchsetzen, wenn die WEG ihren Instandhaltungspflichten nicht nachkommt.
Wohnungseigentümer haben das Recht, von der WEG die Erfüllung ihrer Instandhaltungspflichten einzufordern. Dies kann durch Anträge in der Eigentümerversammlung oder notfalls durch gerichtliche Schritte erfolgen. Dabei ist zu beachten, dass die Durchsetzung von Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erfordert.
Die WEG muss bei der Instandhaltung auch auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften achten. Dazu gehören beispielsweise energetische Anforderungen oder Vorgaben zum Brandschutz. Die Nichteinhaltung solcher Vorschriften kann zu rechtlichen Konsequenzen für die Gemeinschaft führen.
Was kann ich tun, wenn die WEG sich weigert, notwendige Reparaturen durchzuführen?
Wenn sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weigert, notwendige Reparaturen durchzuführen, stehen dem betroffenen Eigentümer verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um seine Interessen durchzusetzen.
Zunächst sollte der Eigentümer die Angelegenheit auf einer Eigentümerversammlung zur Sprache bringen und einen Beschluss zur Durchführung der erforderlichen Reparaturen beantragen. Dabei ist es wichtig, die Notwendigkeit der Maßnahmen detailliert zu begründen und mögliche Folgeschäden bei Unterlassung aufzuzeigen.
Kommt kein Beschluss zustande oder wird dieser nicht umgesetzt, kann der Eigentümer eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG anstrengen. Das Gericht kann dann anstelle der Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen beschließen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Instandsetzung zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört und dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Bei dringenden Reparaturen, die keinen Aufschub dulden, hat der Eigentümer das Recht zur Selbstvornahme. Er kann die notwendigen Arbeiten in Auftrag geben und anschließend die Kosten von der WEG zurückfordern. Allerdings ist Vorsicht geboten: Die Dringlichkeit muss zweifelsfrei gegeben sein, sonst riskiert der Eigentümer, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Eine weitere Option besteht darin, den WEG-Verwalter in die Pflicht zu nehmen. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es zu seinen Aufgaben, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Kommt der Verwalter dieser Pflicht nicht nach, kann der Eigentümer ihn abmahnen und bei fortgesetzter Untätigkeit seine Abberufung beantragen.
In besonders schwerwiegenden Fällen, wenn die Vernachlässigung der Instandhaltungspflichten zu erheblichen Schäden führt, können Eigentümer Schadensersatzansprüche gegen die WEG geltend machen. Die Durchsetzung solcher Ansprüche erfordert jedoch in der Regel ein gerichtliches Vorgehen und sollte gut vorbereitet sein.
Es empfiehlt sich, alle Schritte sorgfältig zu dokumentieren und möglichst schriftlich zu kommunizieren. Fotos, Gutachten und Kostenvoranschläge können die Argumentation unterstützen und die Dringlichkeit der Reparaturen belegen. In komplexeren Fällen ist die Hinzuziehung eines auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts ratsam, um die eigenen Rechte effektiv durchzusetzen und kostspielige Fehler zu vermeiden.
Wie kann ich die Verkehrssicherheit vor meiner Wohnungseingangstür sicherstellen?
Die Gewährleistung der Verkehrssicherheit vor der eigenen Wohnungseingangstür erfordert verschiedene Maßnahmen. Regelmäßige Kontrollen des Bereichs vor der Tür sind unerlässlich. Dabei gilt es, auf potenzielle Gefahrenquellen wie lose Bodenplatten, Unebenheiten oder rutschige Stellen zu achten. Bei Feststellung von Mängeln sollte umgehend die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft informiert werden.
Eine ausreichende Beleuchtung des Eingangsbereichs trägt wesentlich zur Sicherheit bei. Defekte Leuchtmittel müssen zeitnah ersetzt werden. Die Installation von Bewegungsmeldern kann die Beleuchtungssituation zusätzlich verbessern. Besonders in den Wintermonaten ist erhöhte Wachsamkeit geboten. Schnee und Eis vor der Wohnungstür stellen erhebliche Rutschgefahren dar. Hier empfiehlt sich das Bereithalten von Streumaterial, um bei Bedarf selbst tätig werden zu können.
Die Freiheit von Hindernissen im Eingangsbereich ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Gegenstände wie Schuhe, Pflanzen oder Dekorationen können Stolperfallen darstellen und sollten daher nicht im Durchgangsbereich platziert werden. Eine rutschfeste Fußmatte kann zusätzlichen Schutz bieten, insbesondere bei nassem oder verschmutztem Schuhwerk.
Die regelmäßige Reinigung des Bereichs vor der Wohnungstür ist ebenfalls von Bedeutung. Verschmutzungen können nicht nur unästhetisch wirken, sondern auch Rutschgefahren bergen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: Übermäßige Nässe durch zu feuchtes Wischen kann selbst zur Gefahrenquelle werden.
Bei der Anbringung von Sicherheitseinrichtungen wie zusätzlichen Schlössern oder Türspionen sind die Vorgaben der Eigentümergemeinschaft zu beachten. Solche Maßnahmen dürfen in der Regel nicht eigenmächtig durchgeführt werden, sondern bedürfen der Zustimmung der Gemeinschaft.
Die Beachtung der Hausordnung spielt eine wichtige Rolle für die Verkehrssicherheit. Darin enthaltene Regelungen, etwa zur Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen oder zum Abstellen von Gegenständen, dienen oft auch der Unfallvermeidung und sollten strikt eingehalten werden.
Bei Mietwohnungen ist die Abgrenzung der Zuständigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zu beachten. Während kleinere Maßnahmen zur Verkehrssicherung oft in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen, obliegen größere bauliche Veränderungen oder Reparaturen in der Regel dem Vermieter.
Die Dokumentation durchgeführter Sicherheitsmaßnahmen kann im Schadensfall von Bedeutung sein. Es empfiehlt sich daher, regelmäßige Kontrollen und ergriffene Maßnahmen schriftlich festzuhalten. Dies kann im Ernstfall als Nachweis der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht dienen.
Die Sensibilisierung von Mitbewohnern und Besuchern für potenzielle Gefahren ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Durch gegenseitige Achtsamkeit und Rücksichtnahme lassen sich viele Unfälle vermeiden. Bei festgestellten Gefahrenquellen, die nicht selbst beseitigt werden können, ist eine umgehende Meldung an die zuständigen Stellen unerlässlich.
Wer trägt die Kosten für die Instandsetzung von Pflastersteinen im gemeinschaftlichen Bereich?
Die Kosten für die Instandsetzung von Pflastersteinen im gemeinschaftlichen Bereich einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen. Dies ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), welches die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt.
Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehört die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Pflastersteine im Außenbereich einer Wohnanlage zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, da sie von allen Eigentümern genutzt werden und nicht einem einzelnen Sondereigentum zugeordnet sind.
Die Kostenverteilung erfolgt nach dem im WEG festgelegten Verteilungsschlüssel. Standardmäßig werden die Kosten nach dem Miteigentumsanteil der einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt. Dies bedeutet, dass Eigentümer größerer Wohnungen tendenziell einen höheren Anteil an den Instandsetzungskosten tragen als Eigentümer kleinerer Einheiten.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss von diesem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel abweichen kann. Ein solcher Beschluss erfordert jedoch eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer. Die Möglichkeit zur Abweichung vom gesetzlichen Schlüssel besteht insbesondere dann, wenn einzelne Eigentümer von der Instandsetzungsmaßnahme in besonderem Maße profitieren oder wenn die Maßnahme nur für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums relevant ist.
Die Entscheidung über die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen an den Pflastersteinen trifft die Eigentümerversammlung durch Beschluss. Dabei ist zu berücksichtigen, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine sichere Zuwegung zu seiner Wohnungseingangstür hat. Dieser Anspruch kann im Einzelfall dazu führen, dass die Gemeinschaft zur Instandsetzung verpflichtet ist, wenn die Sicherheit der Zuwegung durch schadhafte Pflastersteine beeinträchtigt wird.
Für die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen wie der Reparatur von Pflastersteinen greift die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel auf die Instandhaltungsrücklage zurück. Diese Rücklage wird von allen Eigentümern gemeinsam angespart, um für notwendige Reparaturen und Instandhaltungen vorzusorgen. Sollte die Rücklage nicht ausreichen, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen, um die Kosten zu decken.
Bei der Durchführung der Instandsetzungsarbeiten an den Pflastersteinen ist es ratsam, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Angebote einholt und die Arbeiten fachgerecht ausführen lässt. Dies dient nicht nur der Kostenoptimierung, sondern auch der langfristigen Werterhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Wohnungseigentümer sollten beachten, dass sie verpflichtet sind, ihren Anteil an den Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu tragen, auch wenn sie persönlich gegen die Maßnahme gestimmt haben. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Grundsatz der gemeinschaftlichen Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Gemeinschaftliches Eigentum: Dies umfasst alle Teile des Grundstücks und Gebäudes, die nicht im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen. Dazu gehören beispielsweise das Dach, die Fassade, Treppenhäuser und gemeinschaftlich genutzte Außenanlagen wie Gehwege. Für die Instandhaltung und Reparatur dieses Eigentums ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verantwortlich.
- Instandsetzung: Dies bezieht sich auf die Maßnahmen, die erforderlich sind, um den ursprünglichen Zustand einer Sache wiederherzustellen. Im Kontext einer WEG bedeutet dies, dass notwendige Reparaturen oder Sanierungen an gemeinschaftlichem Eigentum durchgeführt werden müssen, um dessen ordnungsgemäßen Zustand und Verkehrssicherheit zu gewährleisten.
- Verkehrssicherheit: Dies ist die Pflicht, dafür zu sorgen, dass gemeinschaftliche Flächen und Wege so instand gehalten werden, dass sie keine Gefahr für die Benutzer darstellen. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die WEG sicherstellen muss, dass die Pflastersteine vor der Wohnungseingangstür eben und sicher begehbar sind, um Stolperfallen und andere Gefahren zu vermeiden.
- Ordnungsmäßige Verwaltung: Dieser Begriff beschreibt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben sowie nach den Regeln der Wirtschaftlichkeit und Notwendigkeit. Hierunter fällt auch die Pflicht der WEG, Reparaturen durchzuführen, die zur Erhaltung und Sicherung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind.
- Teilungserklärung: Dies ist das grundlegende Dokument einer WEG, in dem die Aufteilung des Eigentums in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum geregelt ist. Es legt fest, welche Teile des Gebäudes und Grundstücks den einzelnen Eigentümern zur alleinigen Nutzung zustehen und welche gemeinschaftlich genutzt und instand gehalten werden müssen.
- Rechtsmissbrauch: Dies liegt vor, wenn eine Partei ihre Rechte in einer Weise ausübt, die treuwidrig und unredlich ist. Im vorliegenden Fall wurde das Verhalten der WEG als rechtsmissbräuchlich angesehen, weil sie teurere Alternativen zur Instandsetzung ins Spiel brachte, obwohl es ihr lediglich darum ging, die Kostenfrage zu umgehen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Diese Paragraphen regeln die Instandhaltungspflicht des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Gemeinschaftliches Eigentum sind alle Teile des Grundstücks und Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, wie z.B. die Pflasterung vor der Haustür. Die WEG ist grundsätzlich verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten und zu reparieren. Im vorliegenden Fall ist die WEG daher für die Reparatur der Pflasterung vor der Wohnungseingangstür verantwortlich.
- §§ 529 ff. ZPO (Zivilprozessordnung): Diese Paragraphen befassen sich mit dem Verfahren in der Berufungsinstanz. Sie regeln unter anderem, welche Tatsachen im Berufungsverfahren noch vorgebracht werden können und welche nicht. Im konkreten Fall wurde die Beklagte (WEG) daran gehindert, in der Berufung neue Tatsachen vorzubringen, da sie diese nicht bereits in erster Instanz geltend gemacht hatte.
- § 242 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph beinhaltet den Grundsatz von Treu und Glauben. Er verpflichtet die Parteien, sich im Rechtsverkehr fair und redlich zu verhalten. Im vorliegenden Fall wurde das Verhalten der WEG als rechtsmissbräuchlich angesehen, da sie sich auf teurere Alternativen zur Instandsetzung berief, obwohl es ihr nur um die Kostenfrage ging.
- § 91 Abs. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Dieser Paragraph regelt die Verteilung der Prozesskosten. Grundsätzlich hat die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Im vorliegenden Fall wurde die WEG zur Kostentragung verurteilt, da sie den Prozess verloren hat.
- §§ 544 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO (Zivilprozessordnung): Diese Paragraphen regeln die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils. Das bedeutet, dass das Urteil bereits vor Rechtskraft vollstreckt werden kann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Im vorliegenden Fall wurde das Urteil für vorläufig vollstreckbar erklärt, sodass die Kläger die Reparatur der Pflasterung auch dann durchsetzen können, wenn die WEG Rechtsmittel einlegt.
Das vorliegende Urteil
LG Dortmund – Az.: 1 S 98/23 – Urteil vom 26.03.2024
Lesen Sie hier das Urteil…
In dem Rechtsstreit hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund auf die mündliche Verhandlung vom 26.03.2024 für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 25.05.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Dorsten (3 C 183/21) abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die in der Eigentümerversammlung vom 07.09.2021 unter TOP 4 sowie unter TOP 5 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Es ist beschlossen, dass die Beklagte im Grundsatz auf Kosten der GdWE die abgesackten Pflastersteine vor der Wohnungseingangstür der Kläger (gemäß Teilungserklärung Sondereigentum Nr. 1) durch ein Fachunternehmen Instand setzen lässt, derart, dass die abgesackten Pflastersteine aufgenommen und die abgesackte Fläche wieder aufgefüllt und anschließend wieder mit den Pflastersteinen verschlossen wird.
Hierzu wird die Gemeinschaft spätestens bis zur Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung entsprechende Angebote einholen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
I.
Die Kammer verzichtet gemäß §§ 313a Abs. 1 S. 1, 544 Abs. 2 ZPO auf die Darstellung des Tatbestandes.
II.
Die zulässige Berufung ist begründet.
1. Die Kläger haben einen Anspruch auf Instandsetzung der Pflasterung vor ihrer Wohnungseingangstür auf Kosten der GdWE gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
a) Zunächst ist die streitgegenständliche Pflasterung nach den gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen instandsetzungsbedürftig und nicht verkehrssicher.
Die Kläger haben bereits in der Klageschrift vom 04.10.2021 vorgetragen, dass infolge einer Erdabsenkung eine Vertiefung vorliegt, die eine Stolperkante darstellt und es darüber hinaus bei Regen zu einer ständigen Pfützenbildung kommt und im Winter die Gefahr der Bildung einer Eisfläche besteht.
Diesem Vortrag ist die Beklagte erstinstanzlich nicht entgegengetreten, sodass das Amtsgericht diesen Vortrag zu Recht in den unstreitigen Teil des Tatbestandes aufgenommen hat. Die Beklagte hat insoweit auch keinen Tatbestandsberichtigungsantrag gestellt.
Mit dem erstmaligen Bestreiten einer Schädigung der Zuwegung in der Berufungserwiderung vom 27.07.2023 ist die Beklagte nunmehr gemäß §§ 529 ff. ZPO präkludiert.
b) Die Beklagte ist gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur Instandsetzung der Pflasterung verpflichtet, weil es sich insoweit um gemeinschaftliches Eigentum handelt.
c) Ob gemäß der Ansicht des Amtsgerichts der Erfolg der Klage zwingend davon abhängig ist, dass das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert ist (so im Grundsatz auch BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 -; einschränkend Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 44 Rn. 99), bedarf vorliegend keiner Entscheidung, weil diese Voraussetzung im vorliegenden Einzelfall gegeben ist.
aa) Es entspricht allein ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die Beklagte den Klägern eine verkehrssichere Zuwegung zu ihrer Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt, die die Kläger gemäß der Teilungserklärung berechtigterweise im Dielenbereich ihres Sondereigentums angelegt haben.
bb) Soweit das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger mit der Begründung verneint hat, dass sie die Pflasterung ohne Legitimation vorgenommen haben und daraus folge, dass kein (zwingender) Anspruch auf Instandsetzung bestehe, zumal auch kein Anspruch auf eine konkrete Art der Zuwegung bestehe, greift diese Begründung jedenfalls nach dem Vortrag der Beklagten in der Berufungserwiderung nicht mehr; dies gilt unabhängig davon, ob die Gestattung in § 1 Nr. 1) Abs. 3 der Teilungserklärung neben dem „Ob“ der Anlegung einer Zuwegung auch das „Wie“ umfasst.
(1) Die Beklagte hat eingeräumt, dass weder sie – die GdWE – noch die Miteigentümer sich gegen die Errichtung der Pflasterung gewehrt haben und auch heute die GdWE bereit ist – unter der Bedingung der Kostentragung durch die Kläger – die von den Klägern begehrten Instandsetzungsarbeiten zu gestatten.
(2) Im Rahmen der Beschlussersetzungsklage entscheidet das Gericht auf der von den Parteien beigebrachten Tatsachengrundlage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung (vgl. Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 44 Rn. 98).
Nach diesem Maßstab entspricht nur die von den Klägern begehrte Instandsetzung ordnungsmäßiger Verwaltung.
(a) Aufgrund der nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Instandsetzungsbedürftigkeit der Zuwegung stellt ein Nichthandeln der GdWE keine Option dar.
(b) Da es der Beklagten lediglich auf die Frage der Kostentragung, nicht aber auf die konkrete Gestaltung der Zuwegung („Wie“) ankommt, stellt die abstrakte Möglichkeit einer alternativen Zuwegung ebenfalls keine Option dar, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Ungeachtet der Frage der Kostentragung für die Beseitigung der vorhandenen Pflasterung übersteigen allein die Kosten der Errichtung einer alternativen Zuwegung offenkundig die Kosten einer reinen Instandsetzung, und zwar bei weitem. Diese höheren Kosten wären ebenfalls von der GdWE und nicht allein von den Klägern zu tragen.
(c) Es entspricht aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, gegen den Willen der Kläger und ohne Präferenz der übrigen Eigentümer bzgl. der konkreten Gestaltung der Zuwegung ohne sachlichen Grund höhere Kosten für die GdWE zu produzieren.
Aus diesem Grund entspricht es allein ordnungsmäßiger Verwaltung, durch eine kostengünstige Instandsetzung der Pflasterung die Verkehrssicherheit der streitgegenständlichen Zuwegung wiederherzustellen.
Aufgrund des Vorstehenden ist es darüber hinaus im Einzelfall auch rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn sich die Beklagte darauf beruft, dass es alternative, teurere Möglichkeiten für die Errichtung einer ordnungsgemäßen Zuwegung gibt, obwohl die Parteien allein über die Frage der Kostentragung streiten.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 544 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
