WEG-Entlastung des Verwaltungsbeirats

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 14.08.2021 zu den Tagesordnungspunkten TOP 2 a), TOP 2 b), TOP 6 „kleine Parkplatzanlage“, TOP 6 „Eingangbereich“ und TOP 12 d I) werden für ungültig erklärt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Gerichtskosten haben die Klägerin zu 1. 31%, der Kläger zu 2. 50% und die Beklagte 19% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1. hat die Beklagte 69 % zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten hat die Klägerin zu 1. 31% und die Klägerin zu 2. 50% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1. hat die Beklagte 31% zu tragen. Im Übrigen haben die Parteien ihre eigenen Kosten zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

5. Der Streitwert wird auf 27.015,34 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin zu 1. ist Wohnungseigentümerin in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger zu 2. ist Gesellschafter der Klägerin 1. Die Kläger greifen mit der Klage mehrere Tagesordnungspunkte (TOP) der Eigentümerversammlung vom 14.08.2021 an.

TOP 1

Unter dem TOP 1 fassten die Wohnungseigentümer den folgenden Beschluss:

„Es wird der Antrag gestellt, die Nachschüsse bzw. Überschüsse (Abrechnungsspitzen) aus den Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2020 vom 08.03.2021 zu genehmigen und fällig zu stellen. …“

In der Jahresabrechnung wurden Kosten des Verwaltungsbeirates berücksichtigt. Aus den Abrechnungen der Beiratsmitglieder ergibt sich, dass Sitzungsgelder gezahlt wurden. Daneben wurden Fahrtkosten, Kosten für Telefongespräche und Faxe, Übernachtungs- und Verpflegungskosten abgerechnet und gezahlt. Bei den Fahrtkosten wurden zum Teil 0,30 € und zum Teil 0,50 € pro km abgerechnet.

TOP 2a)

Unter dem TOP 2a) fassten die Wohnungseigentümer den folgenden Beschluss:

„Es wird der Antrag gestellt, dem Verwaltungsbeirat für das Wirtschaftsjahr 2020 bis einschließlich zum heutigen Tage die Entlastung zu erteilen.“

TOP 2b)

Unter dem TOP 2b) fassten die Wohnungseigentümer den folgenden Beschluss:

„Es wird der Antrag gestellt, dem Beirat rückwirkend ab dem 01.01.2021 ein Kilometergeld in Höhe von € 0,42 pro Kilometer zu erstatten. Auf die Rückzahlung etwaige zu viel abgerechneter Kosten fürs Kilometergeld aus den Vorjahren verzichtet die Gemeinschaft ausdrücklich. Die Kosten werden der laufenden Bewirtschaftung entnommen.“

TOP 6

Im Vorlauf zur Eigentümerversammlung wurden den Eigentümern die Tagesordnung sowie vorbereitete Vollmachten für eine Stimmabgabe übersendet. Die Vollmachten sahen für jeden Tagesordnungspunkt die Möglichkeit vor, mit einem Kreuz zu erklären, ob dem Beschluss zugestimmt, dieser abgelehnt oder sich enthalten wird. Die Tagesordnung sowie die zur Abstimmung vorbereiteten Vollmachten sahen bezüglich des TOP 6 eine Untergliederung in 6a, 6b und 6c vor. Die Unterpunkte bezogen sich dabei auf drei Angebote bezüglich der im TOP 6 zu beschließenden Instandsetzung/ Neugestaltung der Außenanlagen (der kleinen Parkplatzfläche vor dem Haupteingang, dem Weg zum Hafen inklusive Treppe und behindertengerechter Rampe sowie des Eingangsbereichs inklusive ehemaliger Sparkasse und Maklerbüro). Hierdurch hatten die nicht anwesenden Wohnungseigentümer durch die Vollmacht nur die Möglichkeit über die Baumaßnahme insgesamt abzustimmen.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung wurde dann abweichend von der vorgesehenen Tagesordnung die Baumaßnahme in drei Teile untergliedert und über die Bauabschnitte „kleine Parkplatzanlage“, „Weg zum Hafen“ und „Eingangsbereich“ einzeln abgestimmt.

Die Wohnungseigentümer fassten bezüglich des Bauabschnitts „kleine Parkplatzanlage“ folgenden Beschluss:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die kleine Parkplatzfläche vor dem Eingang neu zu gestalten und legt dazu folgendes fest:

– Aufnahme und fachgerechte Entsorgung der alten Beläge

– Verlegung eines Beton-Univerbundsteinpflaster in grau (Größe 10 × 20 cm) mit farblicher Abgrenzung zwischen den einzelnen Stellplätzen, das neue Maß der Stellplätze beträgt ca. 2,60 × 5,00 Meter

– die gem. Teilungserklärung direkt zugewiesenen 13. Stellplätze müssen in der Anzahl erhalten bleiben, auch wenn sich aufgrund der Vergrößerung der einzelnen Stellplätze die Gesamtanzahl verringern wird.

– Zusätzlich werden Leerrohre für die evtl. nachträgliche Installation von Elektroladesäulen verlegt.

…“

In der Eigentümerversammlung vom 15.04.2023 beschlossen die Wohnungseigentümer sodann, „den Beschluss vom 14.08.2021 TOP 6 zum Thema kleine Parkplatzanlage aufgrund der Kostensteigerung aufzuheben.“ Weiter wurde der Beschluss dann wortgleich, nur bezüglich der Kosten abweichend, erneut gefasst.

Die Wohnungseigentümer fassten bezüglich des Bauabschnitts „Eingangsbereich“ folgenden Beschluss:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt den Eingangsbereich vom Maklerbüro bis zum Eiscafé neu zu gestalten und legt dazu folgendes fest:

– Aufnahme und fachgerechte Entsorgung der alten Belege

– im Eingangsbereich wird auf einer Fläche von ca. 550 m² Betonpflaster in granitgrau dunkel mit einer Größe von 30 × 30 cm neu verlegt

– rechts neben dem Eingang werden zehn Fahrradanlehnbügel (2er Reihe) installiert

…“

TOP 11

Unter dem TOP 11 wurde über die Frage erörtert, ob ein Angebot von einem Energieberater für die Modernisierung der Wärmelieferung eingeholt werden soll. Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung ist hierzu festgehalten: „Die Gemeinschaft ist sich heute einig, hierüber nicht zu beschließen und den Tagesordnungspunkt ohne Antrag zu verlassen.“

TOP 12a)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste unter dem TOP 12a) folgenden Beschluss:

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von der C GbR und ihren Gesellschaftern, , Eigentümer der Wohnung 54, die Veräußerung ihres Miteigentumsanteils von 30/10.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Aufteilungsplan Nummer 54, 46,39 m² groß und mit dem Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz mit der gleichen Nummer.

Kommt die Eigentümerin C GbR dem Veräußerungsverlangen nicht bis zum 31.12.2021 nach, wird eine Einziehungsklage gemäß § 17 WEG gegen die Eigentümerin eingeleitet. Die Beauftragung der Rechtsanwaltskanzlei … zur gerichtlichen Durchsetzung dieses Anspruchs wird genehmigt. Liegt ein Urteil vor, durch das die Eigentümerin C GbR und ihre Gesellschaft zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verurteilt werden, führt die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren durch. Für von der WEG im Zusammenhang mit dem Verfahren zu leistende Gerichts-und Rechtsanwaltskostenvorschüsse wird eine Sonderumlage in Höhe von € 10.000,- erhoben. Die Sonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt und bei Anforderung des Verwalters fällig.“

Mit Schreiben vom 01.08.2019 hat der Wohnungseigentümer B eine Abmahnung an die Klägerin zu 1. gerichtet. Ein in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2020 gefasster Abmahnbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom wurde von der Klägerin angefochten (6 C 19/20 WEG).

TOP 12 d I)

Unter TOP 12 d I) fassten die Wohnungseigentümer den folgenden Beschluss:

„Es wird der Antrag gestellt, der baulichen Veränderung „Einbau der Automatiktürantriebe an sämtlichen Feuerschutztüren in den Hausfluren von I.-VII. OG (42 Stück)“ gemäß den vorgestellten Angeboten vom 16.06.2021 der Firma Wupper unter der aufschiebenden Bedingung zuzustimmen, dass ein Beschluss bestandskräftig wird, nach dem die Kosten dieser Maßnahme alle Eigentümer nach ihrem jeweiligen Quadratmeteranteil tragen.

…“

Bezüglich des TOP 1 meinen die Kläger, dem Verwaltungsbeirat seien nicht erstattungsfähige Aufwendungen erstattet worden und die Jahresabrechnung sei daher unrichtig. Aufgrund der Fehlerhaftigkeit des Ergebnisses der Hausgeldabrechnung sei dem Verwaltungsbeirat unter TOP 2a) keine Entlastung zu erteilen.

Die Kläger meinen, die rückwirkende Erhöhung der Kilometerpauschale im TOP 2b) sowie ein Verzicht auf zuviel gezahlte Kilometergelder widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Kläger meinen weiter, die unter TOP 6 beschlossene Vergrößerung der 13 Parkplätze mit Sondernutzungsrecht in der kleinen Parkplatzanlage könne nicht im Beschlusswege beschlossen werden. Weiter behaupten die Kläger für die Beschlüsse bezüglich der Bauabschnitte „kleine Parkplatzanlage“ und „Eingangsbereich“ fehle es an den für die Beschlussfassung erforderlichen Mehrheiten. Sie meinen, es handele sich um bauliche Veränderungen, so dass für die Beschlussfassung eine qualifizierte Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich seien.

Bezüglich des TOP 12a) meinen die Klägerin für den Entziehungsbeschluss sei ein Abmahnbeschluss erforderlich. Die Klägerin meint, der vorliegend angegriffene Entziehungsbeschluss sei mangels einer Abmahnung unwirksam.

Die Kläger haben den Antrag auf Beschlussersetzung bezüglich des TOP 11 für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.

Die Kläger beantragen, die Beschlüsse TOP 1, 2a), 2b), 6a, 12a) und 12 d I) für unwirksam zu erklären.

Die Beklagte hat die Anfechtung des TOP 12 d I) anerkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage im Übrigen abzuweisen.

Die Beklagte meint bezüglich des Bauabschnitts „Eingangsbereich“ sei der Antrag verfristet, da in der Frist des § 45 S. 1 1. HS WEG lediglich die Anfechtung des „TOP 6a“ erklärt wurde.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

I.

Die Klage des Klägers zu 2. ist unbegründet. Er ist nicht Inhaber der geltend gemachten Rechte. Wohnungseigentümerin auf Klägerseite ist die Klägerin zu 1. Diese ist als GbR rechtsfähig und kann, wie vorliegend geschehen, selbst durch ihre vertretungsberechtigten Gesellschafter Beschlussmängelklage erheben. Der Kläger zu 2. als Gesellschafter nicht Anspruchsinhaber.

Das Aktivrubrum ist auch nicht zu berichtigen. Eine Parteiberichtigung kommt in Betracht, wenn zwischen der durch Auslegung der Klageschrift ermittelten tatsächlich gemeinten Partei und der in der Klageschrift bezeichneten Partei Identität besteht. Vorliegend hat der Kläger zu 2., der gleichzeitig vertretungsberechtigter Gesellschafter der Klägerin zu 1. ist, die Klage ausdrücklich im Namen der GbR und im eigenen Namen erhoben. Weiter verwendet er zunächst fortlaufend die Formulierung „die Kläger“ im Plural. Eine Berichtigung ist auch nicht deshalb vorzunehmen, weil die GbR früher nicht selbst rechtsfähig war, sondern durch alle Gesellschafter vertreten wurde. Zwar ist eine Berichtigung des Rubrums möglich, wenn die Klage zunächst durch alle Gesellschafter einer GbR erhoben wurde. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, da lediglich der Kläger zu 2. und nicht auch seine Ehefrau, die zweite Gesellschafterin, die Klage erhoben hat.

II.

Das Gericht kann gemäß § 44 Abs. 1 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären. Dies erfolgt, wenn er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG entspricht.

1. Der Beschluss TOP 1 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Sinn und Zweck der Jahresabrechnung ist es, den Wohnungseigentümern eine lückenlose Darstellung und schlüssige Kontrolle über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zu ermöglichen. Sie ist eine Einnahmen-/ Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen und nicht die geschuldeten Beträge einander gegenüberzustellen hat. In die Jahresabrechnung sind daher auch Geldflüsse einzustellen, die der Verwalter getätigt hat, obwohl er hierzu nicht berechtigt war.

Zwar ist den Klägern zuzugestehen, dass eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass die Verwaltung im Rahmen der Abrechnungen der Beiratsmitglieder Zahlungen geleistet hat, die tatsächlich nicht geschuldet waren. Die Frage der Rechtmäßigkeit der Verwaltungsführung betrifft jedoch lediglich den Beschluss zur Entlastung der Verwaltung. Die Beschlussfassung über die Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben.

2. Der Beschluss TOP 2a) entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats durch Beschluss bedeutet den Verzicht auf bis dahin entstandene und erkennbare Schadensersatzansprüche. Sie hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses gemäß § 397 Abs. 2 BGB. Ein Beschluss über die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären, wenn ein Ersatzanspruch gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats auch nur möglich erscheint.

Ein Mitglied des Verwaltungsbeirats haftet bei eigenen schuldhaften Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft auf Schadensersatz. Ansprüche können sich aus den gesetzlich geregelten Leistungsstörungen (§§ 280 ff. BGB) ergeben. Ob derartige Ansprüche tatsächlich bestehen, ist vorliegend nicht zu prüfen. Gemäß § 29 Abs. 2 WEG überwacht der Verwaltungsbeirat die Verwaltung bei der Durchführung ihrer Aufgaben und die Jahresabrechnung soll vom Verwaltungsbeirat geprüft werden.

Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat erscheinen vorliegend zumindest möglich, soweit es die Pflicht des Verwaltungsbeirats zur Überwachung der Verwaltung und Prüfung der Jahresabrechnung betrifft. Es spricht vorliegend vieles dafür, dass die Verwaltung Zahlungen an Verwaltungsbeiratsmitglieder geleistet hat, die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht geschuldet waren.

Zwar haften Beiratsmitglieder, die unentgeltlich tätig sind, nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Zunächst ist vorliegend jedoch fraglich, ob die Beiratsmitglieder unentgeltlich tätig waren. Das Gericht hat mit Verfügung vom 13.06.2024 bereits darauf hingewiesen, dass die pauschalen Sitzungsgelder als nicht zweckgebundene Beträge eine Vergütung des Verwaltungsbeirats darstellen könnten. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die von den Klägern monierten Zahlungen der Verwaltung gerade die Vergütung des Verwaltungsbeirates betreffen. Aufgrund dieser besonderen Situation erscheint auch ein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln zumindest möglich.

3. TOP 2b)

Der TOP 2b) entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Wohnungseigentümer haben mit dem Beschluss TOP 2b) zunächst das dem Verwaltungsbeirat zu zahlende Kilometergeld für das laufende Jahr rückwirkend festgelegt. Darüber hinaus wurde beschlossen, auf die Rückzahlung etwaiger zuviel abgerechnete Kosten für das Kilometergeld aus den Vorjahren zu verzichten.

Beschlüsse, mit denen ohne Gegenleistung über das Gemeinschaftsvermögen verfügt wird, widersprechen regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung. Es ist nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen, dass es einen vernünftigen Grund dafür gab, auf die Zuvielzahlungen zu verzichten. Unerheblich hierbei ist, auf welche Höhe sich die zurück zu zahlenden Beträge belaufen.

4. TOP 6

a) Der Beschluss TOP 6 bezüglich der „kleinen Parkplatzanlage“ ist nichtig.

Der Antrag der Kläger, den TOP 6 bezüglich des Bauabschnitts „kleine Parkplatzanlage“ für unwirksam zu erklären hat sich nicht durch den Beschluss zu Punkt 7 der Tagesordnung der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.04.2023 erledigt, denn der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 15.04.2023 ist nichtig.

Zwar wurde in der Eigentümerversammlung vom 15.04.2023 beschlossen, den im vorliegenden Verfahren angegriffenen Beschluss bezüglich der „kleinen Parkplatzanlage“ aufzuheben. Zeitgleich wurde jedoch wortgleich die Neugestaltung der kleinen Parkplatzfläche beschlossen und in diesem Beschluss festgelegt, dass die gemäß Teilungserklärung direkt zugewiesenen 13 Stellplätze (Sondernutzungsrechte) in der Anzahl erhalten bleiben müssen, auch wenn sich aufgrund der Vergrößerung der einzelnen Stellplätze die Gesamtzahl verringern wird.

Die Wohnungseigentümerversammlung hatte diesbezüglich keine Beschlusskompetenz. Eine Verbreiterung der mit Sondernutzungsrechten versehenen Parkplätze führt automatisch und zwingend dazu, dass Parkplatzflächen, die vorher nicht einem Sondernutzungsrecht unterlagen, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung standen nunmehr von den Sondernutzungsrechten erfasst wären. Die Begründung von Sondernutzungsrechten an Flächen kann jedoch nicht im Beschlusswege, sondern allein durch Vereinbarung erfolgen.

Der streitgegenständliche Beschluss TOP 6 zur „kleinen Parkplatzanlage“ ist aus dem selben Grund wie der Beschluss vom 15.04.2023 nichtig.

b) Einer Anfechtung des Beschlusses TOP 6 bezüglich des „Eingangsbereiches“ steht nicht entgegen, dass die Kläger innerhalb der Klageerhebungsfrist des § 45 WEG die Anfechtung des „TOP 6a“ erklärt haben. Hiermit war entgegen der Auffassung der Beklagten auch der Bauabschnitt „Eingangsbereich“ umfasst. Die Bezeichnung „TOP 6a“ wurde von der Beklagten im Rahmen der Tagesordnung verwendet, um das Angebot der Firma Smid zu bezeichnen. Die Bezeichnung wurde indes an keiner Stelle verwendet, um eine der drei Baumaßnahmen zu bezeichnen. Da im Ergebnis für alle Bauabschnitte die Beauftragung der Firma Smid beschlossen wurde, umfasst die Erklärung der Kläger, dass der „TOP 6a“ angegriffen wird auch den Bauabschnitt „Eingangsbereich“.

Der Beschluss des TOP 6 bezüglich des Bauabschnitts „Eingangsbereich“ entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Es ist zunächst schon fraglich, ob bei der Beschlussfassung die erforderlichen Mehrheiten erreicht wurden. Die von der Verwaltung hierbei einbezogenen Vollmachten sehen nicht die Möglichkeit vor, bei der Abstimmung bezüglich der einzelnen Bauabschnitte zu differenzieren. Die mit den Vollmachten abstimmenden Wohnungseigentümer wurden mithin durch den spontan geänderten Abstimmungsmodus daran gehindert, einzelne Bauabschnitte abzulehnen. Die Verwendung der Vollmachten dürfte daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Die Frage kann im Ergebnis jedoch dahinstehen. Schon die Aufteilung des in der Tagesordnung angekündigten Beschlusses in unterschiedliche Bauabschnitte und die Abstimmung über diese einzelnen Bauabschnitte steht einer ordnungsgemäßen Verwaltung bei der Beschlussfassung entgegen.

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Grundsätzlich sind mit der Einberufung zur Versammlung die Beschlussgegenstände bekanntzugeben. Zwar ist eine konkrete Beschlussformulierung in der Tagesordnung noch nicht wiederzugeben. Nach Aufrufen des Tagesordnungspunktes in der Versammlung wird in der Regel über den angekündigten Beschlussgegenstand beraten und ein konkreter Beschlussantrag formuliert. Bei der Frage, wie genau ein Beschlussgegenstand in der Tagesordnung zu bezeichnen ist, ist jedoch der Zweck der Vorschrift zu berücksichtigen.

Der erforderliche Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstandes abhängig und richtet sich nach dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Durch die Regelung des § 23 Abs. 2 WEG sollen die Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden und die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung über bestimmte Tagesordnungspunkte vorzubereiten bzw. sich zu entscheiden ob sie überhaupt an der Versammlung teilnehmen wollen.

Im vorliegenden Fall waren in der Tagesordnung konkrete Angebote für die Gesamtmaßnahme der Instandsetzung/ Neugestaltung der Außenanlagen zur Abstimmung gestellt. Zwar konnten die Wohnungseigentümer sich darauf vorbereiten, ob sie diese annehmen oder ablehnen wollten. Aufgrund der so genau gefassten Bezeichnung des Beschlussgegenstandes konnten und mussten sie jedoch nicht damit rechnen und sich darauf vorbereiten, nur über Teile der Maßnahmen zu entscheiden. Insbesondere Wohnungseigentümer, die nur einzelne Bauabschnitte ablehnen wollten oder über einzelne Bauabschnitte hätten diskutieren wollen hatten daher aufgrund der Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei dem konkret gewählten Abstimmungsverfahren nicht die Möglichkeit, sich ausreichend vorzubereiten oder über die Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung zu entscheiden. Denkbar ist, dass ein Eigentümer an der Versammlung nicht teilgenommen hat in der Annahme, er könne nicht über einzelne Bauabschnitte diskutieren.

Die gewählte Änderung des Beschlussgegenstandes ist vergleichbar mit dem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer erst in der Eigentümerversammlung den Antrag stellt, einen Beschlussantrag auf die Tagesordnung zu setzen. Der Schutz der abwesenden Eigentümer, die keinerlei Kenntnis von dem Beschlussgegenstand (bzw. im vorliegenden Fall durch das Abstimmungsverfahren geänderten Beschlussgegenstand) hatten führt dazu, dass über diesen in der Versammlung allenfalls diskutiert werden kann.

Soweit die Beklagte darauf verweist, dass sich im Laufe einer Eigentümerversammlung neue Umstände ergeben können, die dann zu einer Anpassung der Beschlussanträge an den von den Eigentümern geäußerten Willen führen ist dies grundsätzlich richtig. Die Spontanität findet jedoch ihre Grenzen, wo Wohnungseigentümer hierdurch in ihren Rechten beschnitten werden.

5. TOP 12a)

Der Beschluss TOP 12a) entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Eigentümerversammlung ist nach Maßgabe der §§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG befugt, über die gerichtliche Geltendmachung des Entziehungsanspruchs zu beschließen. Auch können Wohnungseigentümer den Entziehungsbeschluss anfechten und seine gerichtliche Ungültigerklärung anstreben. Im Rahmen dieser Klage ist jedoch nicht zu prüfen ist, ob materiell-rechtlich ein Entziehungsgrund entstanden ist. Diese Prüfung bleibt einem späteren Entziehungsverfahren vorbehalten. Der Entziehungsbeschluss hat allein zum Gegenstand, dass ein Entziehungsverfahren betrieben werden soll.

Betreibt der Anfechtungskläger die Ungültigerklärung eines Entziehungsbeschlusses, kann er sein Klagebegehren nur auf formelle Fehler der Beschlussfassung (fehlerhafte Einladung der Versammlung und Ladungsmängel, unzureichende Ankündigung des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung, Mängel bei der Durchführung der Versammlung oder Nichterreichen der erforderlichen Stimmenmehrheit) stützen. Vom Kläger vorgebrachte materiell-rechtlichen Einwände gegen das von der Mehrheit der Wohnungseigentümer angenommene Entziehungsrecht haben unberücksichtigt zu bleiben.

Auf Rüge des Anfechtungsklägers ist jedoch zu prüfen, ob dem Beschluss die erforderliche Abmahnung vorausgegangen ist oder ob sie aus besonderen Gründen ausnahmsweise entbehrlich gewesen ist. Dem abgemahnten Wohnungseigentümer muss Gelegenheit zur Änderung oder Anpassung seines Verhaltens gegeben werden.

Die Abmahnung setzt entgegen der Auffassung der Kläger nicht zwingend eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer voraus. Es genügt vielmehr, dass ein einzelner Wohnungseigentümer sie ausspricht (vgl. Bärmann, WEG, § 17, Rn. 43). Dem steht nicht entgegen, dass der Entziehungsanspruch nach § 17 Abs. 1 WEG allein der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber den einzelnen Wohnungseigentümern zusteht. Zu beachten ist, dass die Verpflichtung zur Unterlassung von jeglichem gemeinschaftswidrigen Verhalten nicht nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern besteht. Die Aufforderung, ein pflichtwidriges Verhalten zu unterlassen, kann aber immer von demjenigen ausgehen, demgegenüber sie zu beachten ist.

Eine Abmahnung ist entgegen der Auffassung der Kläger gegeben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der im Verfahren 6 C 19/20 WEG angegriffene Abmahnbeschluss bestand hat. Der Wohnungseigentümer B hat die Klägerin zu 1. mit Schreiben vom 01.08.2019 abgemahnt. Dass diese inhaltlich von dem Abmahnbeschluss abweicht ist unerheblich. Ausreichend ist, dass eine Abmahnung vorliegt. Ob diese inhaltlich zutreffend ist, ist eine materielle Frage, die, wie oben ausgeführt, im Entziehungsverfahren zu prüfen ist.

III.

Der Streitwert beläuft sich auf 27.015,34 €. Bezüglich der Berechnung wird auf den Beschluss des Gerichts vom 26.11.2021 (Bl. 83 d.A.) Bezug genommen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin zu 1. ist der Beklagten bezüglich der TOP 1 und 12 a) mithin in Höhe von 16.324,39 € unterlegen. Die Klägerin zu 2. ist der Beklagten vollständig, mithin in Höhe von 27.015,34 € unterlegen.

Bezüglich des TOP 11 richtet sich die Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO. Hiernach haben die Kläger die Kosten zu tragen, da sie unterlegen wären. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen als Ausfluss der Privatautonomie einen Ermessensspielraum, der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist. Hinzunehmen sind vom Gericht dabei alle vertretbaren Mehrheitsentscheidungen, da es nicht darauf ankommt, ob eine Regelung in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig ist. Aufgrund dessen hat eine Beschlussersetzungsklage hat nur dann Erfolg, wenn allein die positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, das diesbezügliche Ermessen der Eigentümer auf null reduziert ist, die Beschlussfassung also alternativlos war. Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, woraus sich ein Anspruch der Kläger auf Beschlussfassung ergeben sollte oder warum es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen des Selbstorganisationsrechts nicht freistehen sollte, von der Beauftragung eines Energieberaters abzusehen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.