Wann kann man bei Mietmängeln die Miete mindern?

Häufig treten im Laufe eines Wohnraummietverhältnisses, Mietmängel in der Mietwohnung auf. Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung von dem Zustand, den Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Neben einer Mietminderung kann der Mieter unter Umständen auch noch weitere Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen: z.B. Schadensersatzansprüche, Selbstbeseitigungsrechte und/oder Vorschussansprüche. Der Mieter ist in bestimmten Fällen sogar dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (z.B. die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, weicht um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab). Die Mietminderung tritt bei Vorliegen eines Mietmangels „automatisch“ ein. Der Mieter muss den Vermieter lediglich unverzüglich darüber informieren, dass ein Mietmangel besteht. Er muss hierbei den bestehenden Mangel so genau beschreiben, dass der Vermieter in der Lage ist, den bestehenden Mangel nachzuvollziehen und entsprechende Reparatur- bzw. Überprüfungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, ist er nicht dazu berechtigt eine Mietminderung geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der fehlenden Mangelanzeige den Mietmangel nicht beseitigen konnte. Nach dem Gesetzeswortlaut im Bürgerlichen Gesetzbuch mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es üblich, eine Mietminderungsquote mit einem Prozentsatz anzugeben. Ein Mietmangel führt zu einer Mietminderung der Bruttomiete. Dies gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete. Das bedeutet, dass die Mietminderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Betriebskostenvorauszahlungen in vereinbarter Höhe mit in die Abrechnung eingestellt werden müssen. Bei unerheblichen Mietmängeln besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein unerheblicher Mietmangel ist in der Regel dann gegeben, wenn der Mangel leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann.