Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Vermieter muss Lärmherkunft in Mietwohnung nachweisen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was bedeutet die Beweislast bei Lärmbelästigung für Mieter und Vermieter?
- Welche Möglichkeiten der Beweisführung gibt es bei Lärmbelästigung?
- Welche Rolle spielt eine psychische Erkrankung des Mieters bei der Beweisführung?
- Was tun, wenn bauliche Veränderungen als Ursache für Lärm vermutet werden?
- Welche Rechte haben Mieter bei unberechtigter Lärmbeschuldigung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Kläger haben keinen Anspruch auf Einwirkung auf den Mieter der Beklagten, um übermäßigen Lärm zu unterlassen.
- Das Amtsgericht hat die Beweislast korrekt bewertet und keine Fehler in der Beweiswürdigung gemacht.
- Es gibt keine ausreichenden Beweise, dass der Lärm von der Wohnung der Beklagten stammt.
- Die Kläger haben die Lärmstörung nicht ausreichend bewiesen.
- Die psychische Erkrankung des Mieters ist kein ausreichender Beweis für die Lärmstörung.
- Das Gericht erkennt keine Pflicht der Beklagten zur Abmahnung oder Kündigung des Mieters an.
- Die Darlegungs- und Beweislast liegt bei den Klägern, nicht bei den Beklagten.
- Eine bauliche Veränderung in der Wohnung der Beklagten als Lärmquelle wurde nicht bewiesen.
- Das Gericht war nicht verpflichtet, eigenständig bauliche Veränderungen zu ermitteln.
- Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.
Vermieter muss Lärmherkunft in Mietwohnung nachweisen
Lärm, der aus einer Mietwohnung dringt, kann zu erheblichen Problemen zwischen Mietern und Vermietern führen. In vielen Fällen stellt sich die Frage, ob der Vermieter beweisen muss, dass der Lärm tatsächlich aus der Wohnung des Mieters stammt oder ob der Mieter die Beweispflicht trägt. Dies ist eine komplizierte juristische Frage, die von verschiedenen Faktoren abhängt, darunter die Art des Lärms, das Ausmaß der Lärmbelästigung sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen.
Generell gilt, dass der Vermieter die Pflicht hat, den Frieden im Haus zu gewährleisten. Wenn der Vermieter aufgrund von Lärm aus einer Wohnung einen Mieter abmahnen oder sogar kündigen möchte, muss er zunächst den Lärm nachweisen. Das bedeutet, dass er belegen muss, dass der Lärm tatsächlich aus der Wohnung des Mieters kommt. Hierfür stehen ihm verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, z.B. Zeugenbeweise, Messungen oder technische Aufzeichnungen. Es ist wichtig, sich im Einzelfall von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, um die jeweiligen Beweispflichten zu klären.
Um die Komplexität des Themas zu verdeutlichen, möchten wir im Folgenden ein konkretes Gerichtsurteil vorstellen, das sich mit der Beweispflicht des Vermieters bei Lärmbelästigung durch den Mieter auseinandersetzt.
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Der Fall vor Gericht
Landgericht Berlin II: Kein Anspruch auf Unterlassung von Lärmbelästigung durch Mieter
Der Fall, der kürzlich vor dem Landgericht Berlin II verhandelt wurde, dreht sich um eine vermutete Lärmbelästigung in einem Mehrfamilienhaus. Die Kläger, Eigentümer einer Wohnung, behaupteten, dass der Mieter der Beklagten, ein gewisser Herr W., übermäßigen Lärm in seiner Wohnung verursache. Sie forderten von den beklagten Wohnungseigentümern, auf ihren Mieter einzuwirken, um die Lärmbelästigung zu unterbinden.
Die rechtliche Auseinandersetzung begann, als die Kläger vor dem Amtsgericht Schöneberg Klage erhoben. Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte, legten die Kläger Berufung beim Landgericht Berlin II ein. Der Kern des rechtlichen Problems lag in der Frage, ob die Kläger ausreichend beweisen konnten, dass der störende Lärm tatsächlich aus der Wohnung der Beklagten stammte.
Beweislast und Beweiswürdigung im Zentrum der Urteilsbegründung
Das Landgericht Berlin II bestätigte in seinem Urteil vom 18.06.2024 die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung der Kläger zurück. Ein zentraler Punkt in der Urteilsbegründung war die Frage der Beweislast. Das Gericht stellte klar, dass es den Klägern oblag, zu beweisen, dass der Lärm tatsächlich aus der Wohnung der Beklagten kam. Diese Beweisführung sei jedoch nicht gelungen.
Das Landgericht betonte, dass die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden sei. Es sei nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen. Entscheidend sei, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden habe. Das Amtsgericht hatte nach Durchführung der Beweisaufnahme festgestellt, dass es nicht zu der hinreichenden Überzeugung gelangt sei, dass der wahrgenommene Lärm seine Ursache in einem Verhalten des Mieters W. habe.
Bedeutung psychischer Erkrankungen für die Beweisführung
Ein interessanter Aspekt des Falls war die psychische Erkrankung des Mieters W. Die Kläger argumentierten, dass diese Erkrankung dazu führe, dass er als Störer angesehen werden müsse. Das Gericht wies diese Argumentation jedoch zurück und stellte klar, dass allein die Tatsache einer psychischen Erkrankung nicht automatisch zur Annahme einer Störung führe. Ebenso wenig führe die Erkrankung dazu, dass die Aussage des Mieters vor Gericht nicht verwertbar wäre.
Bauliche Gegebenheiten und Schallschutz als mögliche Lärmursachen
Das Landgericht ging auch auf die Frage ein, ob bauliche Ursachen für den Lärm verantwortlich sein könnten. Hier wurde betont, dass es den Klägern oblag, konkrete Anhaltspunkte für eine negative Veränderung der baulichen Gegebenheiten in der Wohnung der Beklagten darzulegen und zu beweisen. Das Gericht stellte klar, dass ein Wohnungseigentümer den Bodenbelag in seiner Einheit verändern darf, solange das bei Errichtung des Gebäudes vorhandene Schallschutzniveau erhalten bleibt.
Die Kläger hatten argumentiert, dass möglicherweise ein neu verlegter Laminatboden in der Wohnung der Beklagten für die Lärmbelästigung verantwortlich sei. Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass es keine Vermutung gibt, dass Mieter ihren eigenen Bodenbelag in eine Wohnung einbringen. Zudem hatte der Mieter W. ausgesagt, dass er das Laminat in der Wohnung nicht verändert habe. Die Kläger konnten dem keine konkreten Tatsachen entgegenstellen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil unterstreicht die zentrale Bedeutung der Beweislast in Fällen von Lärmbelästigung. Es obliegt den Klägern, konkret nachzuweisen, dass der störende Lärm tatsächlich aus der beklagten Wohnung stammt. Weder eine psychische Erkrankung des Mieters noch Vermutungen über bauliche Veränderungen reichen als Beweis aus. Diese Entscheidung stärkt den Schutz von Mietern vor unbegründeten Anschuldigungen und betont die Notwendigkeit fundierter Beweise in Nachbarschaftskonflikten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter, der von Lärmbelästigung betroffen ist, verdeutlicht dieses Urteil die Wichtigkeit handfester Beweise. Wenn Sie sich über Lärm beschweren möchten, müssen Sie konkret nachweisen können, dass dieser tatsächlich aus der verdächtigten Wohnung stammt. Bloße Vermutungen oder die Tatsache, dass ein Nachbar psychisch erkrankt ist, reichen vor Gericht nicht aus. Um Ihre Position zu stärken, sollten Sie ein Lärmprotokoll führen, Zeugen einbeziehen oder professionelle Lärmmessungen durchführen lassen. Bedenken Sie: Ohne stichhaltige Beweise kann Ihr Vermieter keine rechtlichen Schritte gegen den vermeintlichen Lärmverursacher einleiten. Sie müssen also selbst aktiv werden, um Ihre Rechte durchzusetzen.
FAQ – Häufige Fragen
Lärm von Nachbarn ist ein häufiges Ärgernis in Mietwohnungen. Doch wer muss die Beweislast für Lärmbelästigung tragen? Welche Rechte haben Mieter und Vermieter? In dieser FAQ-Rubrik finden Sie hilfreiche Antworten auf all Ihre Fragen rund um das Thema Lärm in der Mietwohnung.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet die Beweislast bei Lärmbelästigung für Mieter und Vermieter?
- Welche Möglichkeiten der Beweisführung gibt es bei Lärmbelästigung?
- Welche Rolle spielt eine psychische Erkrankung des Mieters bei der Beweisführung?
- Was tun, wenn bauliche Veränderungen als Ursache für Lärm vermutet werden?
- Welche Rechte haben Mieter bei unberechtigter Lärmbeschuldigung?
Was bedeutet die Beweislast bei Lärmbelästigung für Mieter und Vermieter?
Bei Lärmbelästigungen im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass derjenige die Beweislast trägt, der sich auf eine für ihn günstige Rechtsfolge beruft. Dies bedeutet, dass in der Regel der Vermieter beweisen muss, dass der Lärm tatsächlich aus der Wohnung des beschuldigten Mieters stammt.
Der Vermieter muss zunächst darlegen und beweisen, dass eine erhebliche Lärmbelästigung vorliegt, die über das normale Maß hinausgeht. Dazu gehört die genaue Beschreibung der Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit des Lärms. Ein bloßer Verweis auf Beschwerden anderer Mieter reicht hierfür nicht aus. Der Vermieter muss konkrete Tatsachen vortragen, die den Schluss zulassen, dass der Lärm aus der Wohnung des beschuldigten Mieters kommt.
Für den Mieter bedeutet dies, dass er sich zunächst in einer günstigeren Position befindet. Er muss nicht beweisen, dass er keinen Lärm verursacht hat. Allerdings kann sich die Beweislast verschieben, wenn der Vermieter einen schlüssigen und substantiierten Vortrag über die Lärmbelästigung erbracht hat. In diesem Fall muss der Mieter dann seinerseits darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er nicht der Verursacher des Lärms ist oder dass der Lärm im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegt.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Beweisführung bei Lärmbelästigungen oft schwierig ist. Lärm ist flüchtig und subjektiv wahrnehmbar. Daher kommt Lärmprotokollen eine besondere Bedeutung zu. Diese sollten möglichst detailliert geführt werden und Angaben zu Datum, Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms enthalten. Idealerweise werden solche Protokolle durch Zeugenaussagen oder technische Messungen unterstützt.
Der Vermieter kann zur Beweisführung auch Zeugenaussagen anderer Mieter heranziehen. Diese müssen jedoch konkret und glaubhaft sein. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. In manchen Fällen kann auch ein vom Gericht bestellter Sachverständiger zur Klärung beitragen, insbesondere wenn es um die Frage geht, ob der Lärm das zumutbare Maß überschreitet.
Für den Mieter ist es ratsam, bei Vorwürfen der Lärmbelästigung eigene Aufzeichnungen zu führen. Diese können dazu dienen, Zeiten zu dokumentieren, in denen er nachweislich nicht in der Wohnung war oder keine lärmintensiven Aktivitäten stattfanden. Auch Zeugen, die bestätigen können, dass zum fraglichen Zeitpunkt kein übermäßiger Lärm aus der Wohnung kam, können hilfreich sein.
Es ist zu beachten, dass die Rechtsprechung in jüngster Zeit tendenziell die Position des Vermieters gestärkt hat. Gerichte erkennen zunehmend an, dass es für den Vermieter oft schwierig ist, den genauen Ursprung von Lärmbelästigungen nachzuweisen. Daher reicht es in manchen Fällen aus, wenn der Vermieter Indizien vorlegt, die mit hoher Wahrscheinlichkeit auf den beschuldigten Mieter als Lärmquelle hindeuten.
Trotz dieser Tendenz bleibt die grundsätzliche Beweislastverteilung bestehen. Der Vermieter muss zunächst einen substantiierten Sachvortrag liefern, bevor der Mieter in die Situation kommt, sich rechtfertigen zu müssen. Dies dient dem Schutz des Mieters vor ungerechtfertigten Anschuldigungen und wahrt das Gleichgewicht im Mietverhältnis.
Die Beweislast bei Lärmbelästigungen im Mietrecht erfordert von beiden Parteien ein hohes Maß an Sorgfalt und Dokumentation. Für Vermieter ist es wichtig, Beschwerden ernst zu nehmen und gründlich zu dokumentieren. Mieter sollten bei Vorwürfen proaktiv handeln und eigene Nachweise sammeln. Letztlich geht es darum, eine faire Balance zwischen dem Ruhebedürfnis aller Bewohner und dem Recht auf Nutzung der Wohnung zu finden.
Welche Möglichkeiten der Beweisführung gibt es bei Lärmbelästigung?
Bei Lärmbelästigungen stehen verschiedene Möglichkeiten der Beweisführung zur Verfügung. Ein häufig genutztes Instrument ist das Lärmprotokoll. Darin werden Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Lärmbelästigung detailliert festgehalten. Um die Glaubwürdigkeit zu erhöhen, sollte das Protokoll über einen längeren Zeitraum, idealerweise mindestens zwei Wochen, geführt werden. Es dient dazu, ein wiederkehrendes Muster der Störung nachzuweisen.
Zeugenaussagen können ebenfalls eine wichtige Rolle spielen. Dabei ist zu beachten, dass unabhängige Zeugen in der Regel als glaubwürdiger eingestuft werden als Familienangehörige oder enge Freunde. Ein Nachbar, der die Lärmbelästigung bestätigen kann, hat vor Gericht oft mehr Gewicht als ein Verwandter des Betroffenen.
Technische Beweismittel gewinnen zunehmend an Bedeutung. Tonaufnahmen können die Intensität und Art des Lärms dokumentieren. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, da nicht jede Aufnahme rechtlich zulässig ist. Grundsätzlich dürfen nur Geräusche aufgezeichnet werden, die in der eigenen Wohnung wahrnehmbar sind.
Professionelle Lärmmessungen durch Sachverständige liefern objektive Daten zur Lautstärke und Häufigkeit der Störungen. Diese Messungen sind besonders aussagekräftig, da sie nach standardisierten Verfahren durchgeführt werden und die Ergebnisse in Dezibel quantifizieren.
In manchen Fällen kann auch ein Ortstermin des Gerichts angeordnet werden, bei dem sich der Richter selbst ein Bild von der Situation macht. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn die Lärmquelle nicht eindeutig identifiziert werden kann oder die Parteien unterschiedliche Wahrnehmungen der Lautstärke haben.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Beweislast für die Lärmbelästigung grundsätzlich beim Kläger liegt. Dies bedeutet, dass derjenige, der sich über den Lärm beschwert, auch nachweisen muss, dass dieser in unzumutbarem Maße vorliegt. Allerdings gibt es hier eine bemerkenswerte Ausnahme: Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass der Lärm tatsächlich aus der Wohnung des beschuldigten Mieters stammt. Dies stellt eine Herausforderung dar, da der Vermieter in der Regel keinen direkten Zugang zur Wohnung hat.
Bei der Bewertung der Beweise spielt auch die Intensität und Häufigkeit der Lärmbelästigung eine entscheidende Rolle. Einmalige oder seltene Vorkommnisse reichen in der Regel nicht aus, um rechtliche Schritte zu rechtfertigen. Es muss vielmehr eine erhebliche und wiederholte Beeinträchtigung nachgewiesen werden.
In der Praxis erweist sich oft eine Kombination verschiedener Beweismittel als am effektivsten. Ein sorgfältig geführtes Lärmprotokoll, unterstützt durch Zeugenaussagen und eventuell ergänzt durch technische Messungen, bietet die besten Chancen, eine Lärmbelästigung rechtssicher nachzuweisen.
Abschließend ist zu beachten, dass die Beweisführung bei Lärmbelästigungen oft komplex ist und von Fall zu Fall variieren kann. Die Gerichte berücksichtigen dabei nicht nur die objektive Lautstärke, sondern auch subjektive Faktoren wie die Tageszeit der Störung und die Empfindlichkeit des durchschnittlichen Bewohners.
Welche Rolle spielt eine psychische Erkrankung des Mieters bei der Beweisführung?
Bei der Beweisführung in Mietrechtsstreitigkeiten spielt eine psychische Erkrankung des Mieters eine bedeutende Rolle. Sie kann sowohl die Glaubwürdigkeit von Zeugenaussagen als auch die rechtliche Bewertung des Verhaltens des Mieters beeinflussen.
Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter, den Beweis zu erbringen, dass störender Lärm tatsächlich aus der Wohnung des betreffenden Mieters kommt. Dies kann durch Zeugenaussagen, Lärmprotokolle oder andere Beweismittel geschehen. Liegt jedoch eine psychische Erkrankung des Mieters vor, muss diese bei der Beweiswürdigung berücksichtigt werden.
Eine psychische Erkrankung kann die Wahrnehmung und das Verhalten des Mieters beeinflussen. Dies kann dazu führen, dass Zeugenaussagen über vermeintliche Lärmstörungen in einem anderen Licht betrachtet werden müssen. Gerichte sind angehalten, in solchen Fällen besonders sorgfältig zu prüfen, ob die behaupteten Störungen tatsächlich in der beschriebenen Form stattgefunden haben oder ob möglicherweise Missverständnisse oder Fehlinterpretationen vorliegen.
Wichtig ist auch die Frage des Verschuldens. Eine psychische Erkrankung kann unter Umständen dazu führen, dass dem Mieter ein störendes Verhalten nicht oder nur eingeschränkt zugerechnet werden kann. Dies ist insbesondere relevant, wenn es um die Frage einer möglichen Kündigung geht. Gerichte müssen hier eine sorgfältige Abwägung vornehmen zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter an einem störungsfreien Wohnumfeld einerseits und der besonderen Situation des psychisch erkrankten Mieters andererseits.
In der Rechtsprechung hat sich der Grundsatz etabliert, dass bei psychisch kranken Mietern eine erhöhte Toleranzschwelle anzulegen ist. Dies bedeutet, dass Vermieter und Mitbewohner in gewissem Umfang Beeinträchtigungen hinnehmen müssen, die über das normale Maß hinausgehen. Allerdings gibt es auch hier Grenzen: Wenn die Störungen ein Ausmaß erreichen, das für die anderen Bewohner unzumutbar ist, kann trotz der psychischen Erkrankung eine Kündigung gerechtfertigt sein.
Bei der Beweisführung kommt es daher darauf an, nicht nur die Tatsache der Störungen zu belegen, sondern auch deren Intensität und Häufigkeit genau zu dokumentieren. Zudem sollte der Vermieter nachweisen können, dass er versucht hat, mit dem betroffenen Mieter in Kontakt zu treten und eine Lösung zu finden. Die Einholung eines ärztlichen Gutachtens kann in solchen Fällen hilfreich sein, um die Auswirkungen der psychischen Erkrankung auf das Verhalten des Mieters einzuschätzen.
Es ist zu beachten, dass die bloße Behauptung einer psychischen Erkrankung nicht ausreicht, um eine besondere Behandlung zu rechtfertigen. Der Mieter muss seine Erkrankung und deren Auswirkungen auf sein Verhalten glaubhaft machen, beispielsweise durch ärztliche Atteste oder Gutachten.
Für Gerichte stellt die Beweiswürdigung in solchen Fällen eine besondere Herausforderung dar. Sie müssen einerseits dem Schutz des psychisch erkrankten Mieters Rechnung tragen, andererseits aber auch die Interessen der anderen Beteiligten berücksichtigen. Eine einzelfallbezogene Abwägung ist daher unerlässlich.
In der Praxis bedeutet dies, dass Vermieter bei der Beweisführung besonders sorgfältig vorgehen müssen. Sie sollten alle Vorfälle genau dokumentieren, Zeugenaussagen einholen und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, um die Situation objektiv zu beurteilen. Gleichzeitig müssen sie nachweisen können, dass sie angemessene Schritte unternommen haben, um eine Lösung zu finden, bevor sie rechtliche Schritte einleiten.
Die Berücksichtigung einer psychischen Erkrankung bei der Beweisführung dient letztlich dazu, einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen aller Beteiligten zu finden und eine rechtlich und ethisch vertretbare Entscheidung zu ermöglichen.
Was tun, wenn bauliche Veränderungen als Ursache für Lärm vermutet werden?
Bei vermuteten baulichen Veränderungen als Ursache für Lärmbelästigungen ist ein strukturiertes Vorgehen erforderlich. Zunächst sollte die betroffene Person sorgfältig dokumentieren, wann und in welcher Form die Lärmbelästigungen auftreten. Ein detailliertes Lärmprotokoll mit Angaben zu Zeitpunkt, Dauer und Art des Lärms ist hierbei äußerst hilfreich.
Im nächsten Schritt ist es ratsam, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Dabei sollten die Beobachtungen sachlich vorgetragen und die Vermutung geäußert werden, dass bauliche Veränderungen die Ursache sein könnten. Der Vermieter ist verpflichtet, solchen Hinweisen nachzugehen und gegebenenfalls eine Überprüfung zu veranlassen.
Wichtig zu wissen ist, dass die Beweislast für die Ursache der Lärmbelästigung grundsätzlich beim Vermieter liegt. Er muss nachweisen, dass die Immissionen nicht auf bauliche Mängel oder Veränderungen zurückzuführen sind. Dies ergibt sich aus der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Sollte der Vermieter untätig bleiben oder die Lärmquelle nicht ermitteln können, haben Mieter das Recht, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen. Die Kosten hierfür trägt zunächst der Mieter, können aber bei nachgewiesenen Mängeln vom Vermieter zurückgefordert werden.
Bei nachweislich auf bauliche Veränderungen zurückzuführenden Lärmbelästigungen haben Mieter Anspruch auf Mängelbeseitigung. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Az. VIII ZR 355/03) klargestellt, dass bei Umbaumaßnahmen die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden technischen Standards einzuhalten sind. Dies bedeutet, dass bei späteren baulichen Veränderungen aktuelle Schallschutzanforderungen berücksichtigt werden müssen.
Führen die Lärmbelästigungen zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs, können Mieter zudem eine Mietminderung geltend machen. Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab und kann in schweren Fällen bis zu 20% betragen.
In besonders gravierenden Fällen, wenn der Vermieter trotz Kenntnis der Problematik untätig bleibt, kann auch eine Klage auf Mängelbeseitigung in Betracht gezogen werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Mieter die Beweislast für das Vorliegen des Mangels trägt.
Es ist wichtig zu betonen, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die konkreten Umstände, wie Art und Umfang der baulichen Veränderungen, Alter des Gebäudes und vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, spielen eine entscheidende Rolle bei der rechtlichen Bewertung.
Welche Rechte haben Mieter bei unberechtigter Lärmbeschuldigung?
Bei unberechtigten Lärmbeschuldigungen verfügen Mieter über verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um sich zu schützen. Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass der Vermieter in der Beweispflicht steht. Er muss nachweisen können, dass der Lärm tatsächlich aus der Wohnung des beschuldigten Mieters stammt und dass dieser Lärm über das zumutbare Maß hinausgeht.
Erhält ein Mieter eine Abmahnung wegen angeblicher Lärmbelästigung, sollte er umgehend schriftlich Stellung nehmen. In diesem Schreiben kann der Mieter die Vorwürfe zurückweisen und darlegen, warum die Beschuldigung unberechtigt ist. Es empfiehlt sich, möglichst detailliert auf die Vorwürfe einzugehen und gegebenenfalls Zeugen zu benennen, die bestätigen können, dass kein übermäßiger Lärm verursacht wurde.
Mieter haben außerdem das Recht, vom Vermieter konkrete Angaben zu den angeblichen Lärmbelästigungen zu verlangen. Dazu gehören Informationen über Art, Zeitpunkt und Dauer des Lärms sowie Angaben darüber, wer sich beschwert hat. Pauschale Vorwürfe ohne genaue Zeitangaben sind rechtlich nicht haltbar.
Ein wichtiger Schutz für Mieter besteht darin, dass eine einmalige Lärmbelästigung in der Regel nicht ausreicht, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Selbst bei wiederholten Beschwerden sind normalerweise mehrere Abmahnungen erforderlich, bevor der Vermieter eine Kündigung aussprechen kann.
Sollte es trotz Gegendarstellung zu einer Kündigung kommen, haben Mieter das Recht, diese gerichtlich überprüfen zu lassen. Hier gilt wieder: Der Vermieter muss die Lärmbelästigung zweifelsfrei nachweisen können. Bloße Behauptungen oder vage Beschwerden anderer Mieter reichen dafür nicht aus.
In der Praxis erweist sich die Beweisführung für Vermieter oft als schwierig. Gerichte verlangen in der Regel konkrete und detaillierte Nachweise für die behaupteten Lärmstörungen. Dies kann durch Lärmprotokolle, Zeugenaussagen oder in manchen Fällen sogar durch professionelle Lärmmessungen erfolgen.
Mieter können sich zusätzlich schützen, indem sie selbst ein Lärmprotokoll führen. Darin können sie festhalten, wann sie zu Hause waren und dass kein übermäßiger Lärm verursacht wurde. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung kann dies als Gegenbeweis dienen.
Es ist wichtig zu betonen, dass Mieter das Recht haben, ihre Wohnung im normalen Rahmen zu nutzen. Dies schließt alltägliche Geräusche wie Duschen, Staubsaugen oder normales Gehen in der Wohnung ein. Solche Geräusche müssen von anderen Mietern grundsätzlich toleriert werden und stellen keine Lärmbelästigung dar.
Bei anhaltenden unberechtigten Beschuldigungen können Mieter auch erwägen, rechtliche Schritte gegen den Vermieter einzuleiten. Dies könnte beispielsweise eine negative Feststellungsklage sein, mit der gerichtlich festgestellt wird, dass kein vertragswidriges Verhalten vorliegt.
Abschließend ist zu beachten, dass die Rechtsprechung in Lärmfragen oft Einzelfallentscheidungen trifft. Gerichte berücksichtigen dabei verschiedene Faktoren wie die Art des Gebäudes, die Tageszeit der Lärmbelästigung und die Intensität des Lärms. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer sorgfältigen Dokumentation und sachlichen Kommunikation seitens des Mieters bei Lärmbeschuldigungen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Beweislast: Die Beweislast beschreibt die Pflicht einer Partei, vor Gericht zu beweisen, dass eine bestimmte Behauptung wahr ist. Im Kontext von Lärmbelästigung muss der Kläger (oft der Mieter) nachweisen, dass der Lärm aus der Wohnung des Beklagten stammt. Dies ist wichtig, weil ohne ausreichende Beweise keine rechtlichen Maßnahmen ergriffen werden können.
- Beweisführung: Beweisführung umfasst alle Methoden, die verwendet werden, um eine Behauptung vor Gericht zu belegen. Dazu gehören Zeugenaussagen, Lärmprotokolle, technische Messungen und andere Beweismittel. Eine korrekte Beweisführung ist entscheidend, um den Gerichtshof von der Richtigkeit der eigenen Behauptungen zu überzeugen.
- Beweiswürdigung: Beweiswürdigung ist die Bewertung der vorgelegten Beweise durch das Gericht. Das Gericht entscheidet, ob die Beweise ausreichend und glaubwürdig sind, um eine Behauptung zu bestätigen. Diese freie Beweiswürdigung bedeutet, dass das Gericht nach seinem eigenen Ermessen und basierend auf seiner Überzeugung entscheidet.
- Unterlassungsanspruch: Ein Unterlassungsanspruch erlaubt es einer Person, von einer anderen zu verlangen, dass sie bestimmte störende Handlungen unterlässt. Im Fall von Lärmbelästigung können Mieter von anderen Mietern oder Vermietern verlangen, dass störende Lärmquellen beseitigt werden. Dieser Anspruch setzt jedoch voraus, dass der Lärm und seine Quelle nachgewiesen werden können.
- Lärmprotokoll: Ein Lärmprotokoll ist eine detaillierte Aufzeichnung aller Lärmstörungen, die ein Mieter erlebt. Es enthält Datum, Uhrzeit, Art des Lärms und seine Dauer. Ein solches Protokoll dient als wichtiges Beweismittel vor Gericht, um die Lärmbelästigung nachzuweisen und den Unterlassungsanspruch zu stützen.
- Schallschutz: Schallschutz bezeichnet Maßnahmen, die dazu dienen, die Ausbreitung von Lärm in Gebäuden zu reduzieren. Dazu gehören bauliche Veränderungen wie die Installation von Schalldämmung. Im Kontext von Mietstreitigkeiten ist Schallschutz relevant, wenn bauliche Veränderungen als Ursache von Lärmbelästigung vermutet werden und nachgewiesen werden müssen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 1004 Abs. 1 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch): Dieser Paragraph gibt dem Eigentümer das Recht, vom Störer die Beseitigung einer Störung zu verlangen und bei Wiederholungsgefahr die Unterlassung künftiger Störungen. Im vorliegenden Fall berufen sich die Kläger auf diesen Paragraphen, um von den Beklagten die Unterlassung der Lärmbelästigung durch ihren Mieter zu fordern.
- § 14 Nr. 2 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung): Diese Vorschrift verpflichtet den Verwalter, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und bei Verstößen dagegen einzuschreiten. Im vorliegenden Fall könnten die Kläger argumentieren, dass die Lärmbelästigung einen Verstoß gegen die Hausordnung darstellt und der Verwalter daher verpflichtet ist, dagegen vorzugehen.
- § 286 ZPO (Freie Beweiswürdigung): Dieser Paragraph legt fest, dass das Gericht nach freier Überzeugung zu entscheiden hat, ob eine tatsächliche Behauptung wahr oder nicht wahr ist. Im vorliegenden Fall ist die Beweiswürdigung des Amtsgerichts, dass der Lärm nicht zweifelsfrei aus der Wohnung der Beklagten stammt, von zentraler Bedeutung.
- § 540 Abs. 2 ZPO (Beschränkung der Tatsachenfeststellung im Berufungsverfahren): Diese Vorschrift besagt, dass das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden ist, es sei denn, es bestehen konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an deren Richtigkeit. Im vorliegenden Fall hat das Landgericht die Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts bestätigt.
- § 529 Abs. 1 ZPO (Beweiswürdigung im Berufungsverfahren): Dieser Paragraph regelt die Beweiswürdigung im Berufungsverfahren und legt fest, dass das Berufungsgericht die erstinstanzliche Beweiswürdigung nur dann überprüfen darf, wenn konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an deren Richtigkeit bestehen. Im vorliegenden Fall hat das Landgericht keine Fehler in der Beweiswürdigung des Amtsgerichts festgestellt.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 56 S 100/23 WEG – Urteil vom 18.06.2024
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Berlin II – Zivilkammer 56 – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.06.2024 für Recht erkannt:
1. Die Berufung der Kläger gegen das am 13.9.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 770 C 65/22 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
2. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Schöneberg sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt.
Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
2. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Einwirkung auf ihren Mieter, den Zeugen W###, dass dieser es unterlasse, in der von ihm innegehaltenen Wohnung übermäßigen Lärm zu verursachen. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB.
Soweit die Kläger die Ansicht vertreten, dass das Amtsgericht die Darlegungs- und Beweislast fehlerhaft bewertet und eine widersprüchliche und nicht nachvollziehbare Beweiswürdigung vorgenommen habe, vermag sich das Berufungsgericht dem nicht anzuschließen.
Das Berufungsgericht hat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung grundsätzlich die von dem Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (BGH v. 9.3.2015 – VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313 = NJW 2005, 1583, 1584). Zweifel an der Richtigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 ZPO sind dann nicht berechtigt, wenn das Gericht bei deren Erarbeitung die Vorschriften betreffend die Durchführung der Beweisaufnahme eingehalten und insbesondere die Grundsätze der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO beachtet hat. Nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Diese Überzeugung des Richters erfordert keine – ohnehin nicht erreichbare – absolute oder unumstößliche, gleichsam mathematische Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH v. 1.12.2016 – I ZR 128/15, WM 2017, 1516, 158; BGH v. 17.2.2010 – III ZR 139/67, BGHZ 53, 245, 256 = NJW 2010, 946, 948). Das bedeutet, dass die Richter bei der Beweiswürdigung lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise an gesetzliche Beweisregeln gebunden sind (vgl. BGH v. 1.12.2016 – I ZR 128/15, WM 2017, 1516, 158), ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach ihrer individuellen Einschätzung bewerten dürfen. So dürfen sie beispielsweise einer Partei mehr glauben als einem Zeugen (BGH v. 19.7.1998 – I ZR 32/96, NJW 1999, 363, 364) oder trotz mehrerer bestätigender Zeugenaussagen das Gegenteil einer Beweisbehauptung feststellen (KG v. 28.1.2008 – 12 U 50/07; Zöller-Greger, ZPO 32. Aufl., § 286 Rn. 13). Die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung hat das Gericht nachvollziehbar im Urteil darzulegen (§ 286 Abs. 1 Satz 2 ZPO).
Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen; es genügt, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (KG v. 28.1.2008 – 12 U 50/07).
Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO können sich für ein Berufungsgericht allerdings nicht nur aus einer offensichtlich fehlerhaften oder unvollständigen Beweiserhebung oder Beweiswürdigung, sondern auch aus einer unterschiedlichen Bewertung der erstinstanzlichen Beweisaufnahme er geben. Besteht eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür, dass im Fall einer erneuten Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, ist ein Berufungsgericht ebenfalls zu einer erneuten Tatsachenfeststellung verpflichtet (BGH v. 11.10.2016 – VIII ZR 300/15, Tz. 24).
Nach den dargelegten Grundsätzen sind Fehler in der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die eine Neufeststellung der entsprechenden Tatsachen gebieten würden, nicht zu erkennen.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Amtsgericht nicht zu der hinreichenden Überzeugung gelangt, dass der von der Zeugin S### wahrgenommene Lärm seine Ursache in einem Verhalten des Zeugen W### hat. Das Amtsgericht hat auch nicht in Zweifel gezogen, dass die Zeugin S### in ihrer Wohnung störende Geräusche vernimmt. Jedoch ist das Amtsgericht nicht davon überzeugt, dass diese störenden Geräusche aus der Wohnung der Beklagten stammen.
Mangels des Beweises einer Störung durch den Zeugen W### sind die Beklagten auch nicht zu einer Einwirkung auf diesen im Wege eine Abmahnung oder einer Kündigung des Mietverhältnisses verpflichtet.
Insgesamt übersehen die Kläger in ihrer Argumentation, dass sie das störende Nutzerverhalten des Zeugen W### zwar behauptet, es aber gerade nicht bewiesen haben. Auch im Rahmen der ihnen obliegenden Darlegungslast bleiben die Kläger beweisbelastet hinsichtlich der von ihnen behaupteten Tatsache, dass die Störung durch Lärm von der Wohnung der Beklagten ausgeht. Allein die unstreitige Tatsache, dass der Zeuge W### unter einer psychischen Erkrankung leidet, führt entgegen der Ansicht der Kläger nicht dazu, dass gerade er als Störer angesehen werden muss. Soweit die Kläger die Ansicht vertreten, die Aussage der Zeugin R### sei unerheblich oder unglaubwürdig, weil sie gar kein Interesse an der durch sie wahrgenommenen Störung habe, vermag sich das Berufungsgericht dem nicht anzuschließen. Denn auch mangelndes Interesse an der Feststellung einer Störungsquelle führt nicht zwangsläufig dazu, dass Zeugen von vornherein als unglaubwürdig anzusehen sind. Die Zeugin wurde auch vom Amtsgericht belehrt und es ist davon auszugehen, dass ihr bei ihrer Aussage bewusst war, dass es nicht um ihre eigenen Interessen, sondern um die Ermittlung der Wahrheit ging. Das Amtsgericht hat im Rahmen der Beweiswürdigung ausführlich dargelegt, aus welchem Grunde es trotz der Aussagen derjenigen Zeugen, die sich in der Wohnung der Kläger aufgehalten haben, nicht davon überzeugt ist, dass der Lärm gerade von der Wohnung der Beklagten ausgeht.
Die Ausführungen der Kläger in ihrer Berufungsbegründung zur Darlegungs- und Beweislast vermögen das Berufungsgericht auch nicht zu einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage zu veranlassen, denn das Amtsgericht ist den Beweisangeboten der Kläger nachgegangen. Es bedurfte auch keine weiteren Hinweise durch das Amtsgericht. Eine erneute Vernehmung der Zeugen ist auch bei fortdauernder oder intensivierter Lärmbelästigung nicht geboten, da auch bereits das Amtsgericht unterstellt, dass die Kläger in ihrer Wohnung Lärm vernehmen und sie den Zeugen W### für dessen Verursacher halten. Nach den allgemeinen Regeln des Zivilprozesses obliegt jedoch nicht den Beklagten der Gegenbeweis, dass der Lärm aus einer anderen Wohnung stammt, sondern den Klägern obliegt der Beweis, dass der Lärm gerade aus der Wohnung der Beklagten stammt. Dieser Beweis ist den Klägern indes zur Überzeugung des Amtsgerichts nicht gelungen. Wie oben dargestellt, ist die vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme und Beweiswürdigung nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Kläger führt die psychische Erkrankung des Zeugen W### auch nicht dazu, dass seine Aussage vor Gericht nicht verwertbar wäre.
Nach Durchführung der Beweisaufnahme ist das Amtsgericht schlicht nicht zu der Überzeugung gelangt, dass der Lärm seine Quelle in der Wohnung der Beklagten hat. Das ist nicht zu beanstanden.
3. Entgegen der Ansicht der Kläger hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil auch bauliche Ursachen als Quelle des Lärms nicht übergangen. Hierzu wird auf die fast zwei Seiten umfassenden Ausführungen unter II. der Urteilsgründe in dem amtsgerichtlichen Urteil verwiesen.
Auch insoweit verkennen die Kläger die Darlegungs- und Beweislast: Zunächst hätte es insoweit des Beweises bedurft, dass der in der Wohnung der Kläger vernehmbare Lärm überhaupt seine Quelle in der Wohnung der Beklagten hat. Das hat die Beweisaufnahme – wie unter 2. dargelegt – aber gerade nicht ergeben. Im Übrigen hätten die Kläger aufgrund konkret benannter Anhaltspunkte darlegen und unter Beweis stellen müssen, dass es eine negative Veränderung der baulichen Gegebenheiten in der Wohnung der Beklagten gegeben hat. Auch daran fehlt es vorliegend.
Ein Wohnungseigentümer darf den Bodenbelag in seiner Einheit verändern, wenn das bei Errichtung des Gebäudes als Wohnungseigentumsanlage oder seiner Umwandlung dazu vorhandene Schallschutzniveau erhalten bleibt (BGH ZWE 2020, 374 Rn. 10; NJW 2018, 2123 Rn. 14; NJW 2012, 2725 Rn. 10; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 14 Rn. 55).
Hinsichtlich der baulichen Gegebenheiten als Quelle des in der Wohnung der Kläger wahrgenommenen Lärms war das Amtsgericht entgegen der Ansicht der Kläger nicht zur Amtsermittlung verpflichtet, wann welcher Bodenbelag innerhalb der Sondereigentumseinheit der Beklagten verlegt wurde. Es gibt auch keine Vermutung dahingehend, dass Mieter ihren eigenen Bodenbelag in eine Wohnung einbringen und in einer Mietwohnung Laminat verlegen. Auch die laienhaften Beobachtungen der Zeugin S### stellen keine ausreichenden Anknüpfungstatsachen dar. Im Übrigen hat der Zeuge W### entgegen der Darstellung der Kläger im Rahmen seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht ausgesagt, dass er das Laminat in der Wohnung nicht verändert habe. Dem haben die Kläger keine konkreten Tatsachen entgegengestellt. Die Kläger irren auch, wenn sie die Ansicht vertreten, dass die Beklagten zum Bodenbelag in ihrer Wohnung vorzutragen hätten. Vielmehr hätte es den Klägern oblegen, konkrete Tatsachen vorzutragen, zu welchem Zeitpunkt die Beklagten oder der Zeuge W### den Bodenbelag in der streitgegenständlichen Wohnung derart verändert hätten, dass das ursprünglich vorhandene Schallschutzniveau nicht mehr erreicht wird.
Entsprechender Vortrag ist von Seiten der Kläger jedoch nicht erfolgt.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
5. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.
