Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Rückbau-Forderung verjährt: Amtsgericht Friedberg weist Klage von Wohnungseigentümern ab
- Streit um Nutzungsänderung eines Geräteraums in Wohnungseigentumsanlage
- Klage auf Rückbau und Unterlassung der Wohnraumnutzung
- Einrede der Verjährung und Duldung durch die Beklagten
- Gericht weist Klage wegen Verjährung des Rückbauanspruchs ab
- Keine Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten für Kläger
- Bedeutung des Urteils für betroffene Wohnungseigentümer
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Innerhalb welcher Fristen verjährt ein Rückbauanspruch im Wohnungseigentumsrecht?
- Was kann ich tun, wenn ich eine unerlaubte bauliche Veränderung in der Wohnanlage bemerke?
- Wie beeinflusst die Duldung einer baulichen Veränderung meine Rechtsansprüche als Wohnungseigentümer?
- Wer ist nach der WEG-Reform 2020 berechtigt, Ansprüche wegen baulicher Veränderungen durchzusetzen?
- Welche Folgen hat eine Nutzungsänderung von Räumen entgegen der Teilungserklärung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Friedberg (Hessen)
- Datum: 29.09.2023
- Aktenzeichen: 2 C 482/21 (23)
- Verfahrensart: Zivilstreitigkeit im Wohnungseigentumsrecht
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Immobilienrecht
- Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit, verbunden mit Sondereigentum an Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Dachterrasse und überdachtem Sitzplatz. Sie verlangen, dass der an die Nutzung angeschlossene Raum in den ursprünglich als „Gartengeräte“ vorgesehenen Zustand zurückversetzt wird.
- Beklagte: Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit, zu der auch ein Raum gehört, der ursprünglich als „Gartengeräte“ deklariert wurde, aber aufgrund eines Durchbruchs an benachbarte Räume samt Heizung und Fenstern als Wohnraum genutzt wird.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Wohnungseigentümer streiten darüber, dass in der Einheit der Beklagten ein Raum, der im Aufteilungsplan als „Gartengeräte“ ausgewiesen war, durch bauliche Veränderungen an den benachbarten Wohnraum angeschlossen wurde und nun als solcher genutzt wird.
- Kern des Rechtsstreits: Es geht darum, ob die Beklagten verpflichtet sind, den Raum in den ursprünglich von der Teilungserklärung vorgesehenen Zustand zurückzuversetzen.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage wurde abgewiesen; die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 130 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wurde auf 50.000 € festgesetzt.
- Folgen: Die Kläger müssen die festgesetzten Kosten übernehmen, und das Urteil bleibt unter der Bedingung der Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Fall vor Gericht
Rückbau-Forderung verjährt: Amtsgericht Friedberg weist Klage von Wohnungseigentümern ab
Das Amtsgericht Friedberg (Hessen) hat in einem Urteil vom 29. September 2023 (Az.: 2 C 482/21 (23)) eine Klage von Wohnungseigentümern auf Rückbau eines zum Wohnraum umfunktionierten Geräteraums abgewiesen. Die Kläger, selbst Wohnungseigentümer in derselben Anlage, forderten von ihren Nachbarn, den Beklagten, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eines Raumes, der laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan als Geräteraum deklariert war. Das Gericht entschied jedoch, dass der Anspruch auf Rückbau verjährt sei.
Streit um Nutzungsänderung eines Geräteraums in Wohnungseigentumsanlage
Im Zentrum des Rechtsstreits stand ein Raum in einer Wohnungseigentumsanlage in Friedberg, der im Aufteilungsplan der Liegenschaft als „Gartengeräte“-Raum ausgewiesen war und zum Sondereigentum der Beklagten gehörte. Die Beklagten hatten diesen Raum baulich in ihre Wohnung integriert. Konkret wurde eine Verbindungstür zu den übrigen Wohnräumen geschaffen, eine Heizung an das zentrale Heizsystem der Wohnung angeschlossen und fensterähnliche Öffnungen eingebaut, die eine wohnraumähnliche Nutzung ermöglichten. Die ursprüngliche Außentür des Geräteraums wurde hingegen verschlossen. Die Kläger, ebenfalls Eigentümer in der Anlage, sahen in dieser Umgestaltung eine unzulässige Veränderung des Gemeinschaftseigentums und forderten den Rückbau in den ursprünglichen Zustand.
Klage auf Rückbau und Unterlassung der Wohnraumnutzung
Die Kläger beantragten vor Gericht, die Beklagten zur Rückgängigmachung der baulichen Veränderungen und zur Wiederherstellung des Geräteraums zu verurteilen. Hilfsweise beantragten sie, den Beklagten die Nutzung des Raumes als Wohnraum zu untersagen. Zusätzlich forderten die Kläger die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Sie argumentierten, dass die Beklagten durch die Bauliche Veränderung und die Nutzung als Wohnraum gegen die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan der Wohnungseigentumsanlage verstoßen würden. Die Kläger beriefen sich dabei auf das Gemeinschaftseigentum, das durch die unerlaubte Nutzungsänderung beeinträchtigt werde.
Einrede der Verjährung und Duldung durch die Beklagten
Die Beklagten wiesen die Klage zurück und erhoben die Einrede der Verjährung. Sie argumentierten, dass die Umbaumaßnahmen bereits vor ihrem Eigentumserwerb und somit vor längerer Zeit stattgefunden hätten. Darüber hinaus brachten sie vor, dass die Kläger die veränderte Nutzung des Raumes langjährig geduldet hätten und die Klage daher rechtsmissbräuchlich sei. Die Beklagten stellten zudem die Prozessführungsbefugnis der Kläger in Frage, da sich die Rechtslage durch die WEG-Novelle zum 01.12.2020 geändert habe.
Gericht weist Klage wegen Verjährung des Rückbauanspruchs ab
Das Amtsgericht Friedberg wies die Klage der Kläger vollumfänglich ab. Die Begründung des Gerichts fokussierte sich auf die Verjährung des Rückbauanspruchs. Obwohl der vollständige Urteilstext nicht einsehbar ist, lässt die Urteilsbegründung und das Ergebnis darauf schließen, dass das Gericht der Argumentation der Beklagten folgte, dass die Umbaumaßnahmen bereits so lange zurückliegen, dass der Anspruch der Kläger auf Rückbau verjährt ist. Das Gericht scheint die Frage der Prozessführungsbefugnis und der Duldung durch die Kläger zwar möglicherweise auch geprüft zu haben, die Verjährung des Anspruchs war jedoch das entscheidende Kriterium für die Abweisung der Klage.
Keine Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten für Kläger
Da die Klage in der Hauptsache abgewiesen wurde, lehnte das Gericht auch den Antrag der Kläger auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ab. Die Kläger müssen somit nicht nur die Kosten des Rechtsstreits tragen, sondern bleiben auch auf ihren vorgerichtlichen Auslagen sitzen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung der Beklagten.
Bedeutung des Urteils für betroffene Wohnungseigentümer
Das Urteil des Amtsgerichts Friedberg unterstreicht die Bedeutung der Verjährung im Wohnungseigentumsrecht. Es zeigt, dass Ansprüche auf Rückbau baulicher Veränderungen nicht unbegrenzt geltend gemacht werden können. Wohnungseigentümer, die der Meinung sind, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum anderer Eigentümer nicht rechtmäßig sind, sollten zeitnah handeln.
Langes Zuwarten kann dazu führen, dass Ansprüche verjähren und eine Durchsetzung der eigenen Rechte unmöglich wird. Das Urteil macht deutlich, dass es wichtig ist, Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder abweichende Nutzungen innerhalb der Verjährungsfristen zu beanstanden und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten. Die genaue Verjährungsfrist ist im Einzelfall zu prüfen und kann von verschiedenen Faktoren abhängen, wie beispielsweise dem Zeitpunkt der Veränderung und der Kenntnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es empfiehlt sich daher, im Falle von Unklarheiten oder Streitigkeiten frühzeitig Rechtsrat einzuholen, um die eigenen Rechte zu wahren und keine Fristen zu versäumen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass Ansprüche auf Beseitigung unerlaubter baulicher Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen der regulären Verjährung unterliegen und rechtzeitig geltend gemacht werden müssen. Selbst mit einer Rückermächtigung durch die Eigentümergemeinschaft können verjährte Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden. Für Wohnungseigentümer ist es daher entscheidend, bauliche Veränderungen zeitnah zu beanstanden, da langjährig geduldete Umbauten später kaum noch rückgängig gemacht werden können. Die Rechtsprechung schützt damit auch Bestandssituationen, die über längere Zeit unwidersprochen bestanden haben.
Benötigen Sie Hilfe?
Verjährungsfristen im Wohnungseigentumsrecht im Blick behalten
In Fällen, in denen Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen zu Streitigkeiten im Wohnungseigentum führen, ist esend, die gesetzlichen Fristen genau zu beachten. Insbesondere wenn langfristig geduldete Veränderungen zur Diskussion stehen, können unklare Verjährungsfristen und komplexe Eigentumsfragen zu erheblichen Unsicherheiten führen.
Wir unterstützen Sie dabei, Ihre rechtliche Situation präzise zu analysieren. Mit einer strukturierten und verständlichen Beratung bieten wir Ihnen klare Orientierung, um Ihre Interessen unter Berücks der relevanten Fristen bestmöglich durchzusetzen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Innerhalb welcher Fristen verjährt ein Rückbauanspruch im Wohnungseigentumsrecht?
Rückbauansprüche im Wohnungseigentumsrecht unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Diese Frist gilt für Beseitigungsansprüche zwischen den Wohnungseigentümern bei ungenehmigten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
Beginn der Verjährungsfrist
Der Beginn der Verjährungsfrist richtet sich nach den allgemeinen Regeln des BGB. Die dreijährige Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem:
- der Anspruchsinhaber von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat und
- die Person des Schuldners bekannt ist
Wenn Sie beispielsweise im Mai 2024 von einer ungenehmigten baulichen Veränderung erfahren haben, beginnt die Verjährungsfrist am 31.12.2024 und endet mit Ablauf des 31.12.2027.
Besonderheiten bei zwischenzeitlicher Genehmigung
Eine wichtige Besonderheit besteht, wenn eine bauliche Veränderung zunächst durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft genehmigt wurde, dieser Beschluss aber später für ungültig erklärt wird. In diesem Fall ist der Zeitraum, in dem die bauliche Veränderung aufgrund des (später für ungültig erklärten) Beschlusses rechtsgültig war, nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen.
Ein Beispiel: Eine bauliche Veränderung wurde im Frühjahr 2023 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Gegen diesen Beschluss wurde geklagt, und am 10.10.2024 wurde er für ungültig erklärt. Die Verjährungsfrist beginnt nicht erst 2024 neu zu laufen, sondern der Zeitraum zwischen Beschlussfassung und Ungültigerklärung (Frühjahr 2023 bis 10.10.2024) wird bei der Berechnung der Verjährungsfrist nicht mitgezählt.
Rechtsnachfolge und Verjährung
Als Erwerber einer Eigentumswohnung müssen Sie beachten, dass Sie sich die Kenntnis Ihres Rechtsvorgängers zurechnen lassen müssen. Das bedeutet, dass der bereits vor dem Erwerb abgelaufene Zeitraum für die Verjährungsberechnung relevant ist. Wenn also der Vorbesitzer Ihrer Wohnung bereits seit zwei Jahren von einer ungenehmigten baulichen Veränderung wusste, haben Sie als neuer Eigentümer nur noch ein Jahr Zeit, um den Rückbauanspruch geltend zu machen.
Folgen der Verjährung
Nach Eintritt der Verjährung können Sie den verantwortlichen Eigentümer nicht mehr zum Rückbau auf dessen Kosten verpflichten. Wichtig ist jedoch: Die bauliche Veränderung bleibt auch nach Verjährung rechtswidrig. Die Eigentümergemeinschaft hat weiterhin das Recht, den Rückbau vorzunehmen, muss die Kosten dafür allerdings selbst tragen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft in solchen Fällen die Beseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums selbst durchführen darf, ohne den verändernden Eigentümer auf Duldung des Rückbaus verklagen zu müssen.
Verjährungshemmende Maßnahmen
Um die Verjährung zu verhindern, können Sie als Wohnungseigentümer oder als Eigentümergemeinschaft verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen. Dazu gehören insbesondere:
- Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens
- Erwirkung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft zur Durchsetzung des Rückbauanspruchs
- Anerkenntnis des Anspruchs durch den verantwortlichen Eigentümer
Wenn keine verjährungshemmende Handlung innerhalb der dreijährigen Frist erfolgt, verjährt der Anspruch auf Rückbau.
Was kann ich tun, wenn ich eine unerlaubte bauliche Veränderung in der Wohnanlage bemerke?
Wenn Sie eine unerlaubte bauliche Veränderung in Ihrer Wohnanlage feststellen, sollten Sie zügig handeln, da der Anspruch auf Rückbau nach drei Jahren verjährt. Bauliche Veränderungen sind nach § 20 Abs. 1 WEG alle Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Typische Beispiele sind Wanddurchbrüche, der Anbau von Markisen, Parabolantennen oder die Umgestaltung von Balkonen.
Sofortmaßnahmen zur Dokumentation
Dokumentieren Sie die Veränderung umfassend mit Fotos, Datum der Entdeckung und allen relevanten Details. Diese Dokumentation ist wichtig, um den Zeitpunkt Ihrer Kenntnisnahme festzuhalten, da die dreijährige Verjährungsfrist ab Ende des Jahres beginnt, in dem Sie von der Veränderung Kenntnis erlangt haben.
Vorgehen innerhalb der Eigentümergemeinschaft
Nach der WEG-Reform 2020 haben einzelne Eigentümer keine direkten individuellen Ansprüche mehr gegen andere Eigentümer, die unerlaubte bauliche Veränderungen vorgenommen haben. Stattdessen können Sie folgende Schritte unternehmen:
- Einberufung einer Eigentümerversammlung beantragen, um die unerlaubte bauliche Veränderung zu thematisieren.
- Beschlussantrag stellen für die Beseitigung der unerlaubten baulichen Veränderung.
- Bei Ablehnung des Beschlussantrags können Sie eine Anfechtungsklage gegen diesen Negativbeschluss einreichen, wenn die Ablehnung ermessensfehlerhaft war.
Rechtliche Möglichkeiten bei Untätigkeit der Gemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft hat einen weiten Ermessensspielraum im Umgang mit unerlaubten baulichen Veränderungen, muss sich aber mit dem Problem befassen und eine Entscheidung treffen. Mögliche Optionen der Gemeinschaft sind:
- Beschluss zur gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruchs
- Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands (bei Verjährung oder unbekanntem Verursacher)
- Nachträgliche Genehmigung der baulichen Veränderung mit Regelung von Kosten und Nutzen
- Ermächtigung eines einzelnen Eigentümers zur Durchsetzung des Rückbauanspruchs auf eigenes Kostenrisiko
Beachtung der Verjährungsfrist
Der Anspruch auf Rückbau verjährt nach drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie Kenntnis von der Veränderung erlangt haben. Wichtig: In die Verjährungsfrist ist die Zeit nicht einzuberechnen, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss genehmigt war.
Selbst nach Verjährung bleibt die bauliche Veränderung rechtswidrig. Die Eigentümergemeinschaft kann den Rückbau dann noch immer auf eigene Kosten vornehmen.
Besonderheiten nach der WEG-Reform
Seit der WEG-Reform bedarf jede bauliche Veränderung eines legitimierenden Beschlusses, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Dies stellt sicher, dass alle Wohnungseigentümer über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es dem bauwilligen Wohnungseigentümer obliegt, vor Beginn der Baumaßnahme einen Gestattungsbeschluss herbeizuführen. Notfalls muss er den Weg der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gehen.
Durch Ihr aktives Handeln können Sie dazu beitragen, dass die Rechte aller Eigentümer gewahrt bleiben und das Erscheinungsbild sowie der Wert der Wohnanlage erhalten werden.
Wie beeinflusst die Duldung einer baulichen Veränderung meine Rechtsansprüche als Wohnungseigentümer?
Die Duldung einer baulichen Veränderung kann erhebliche Auswirkungen auf Ihre Rechtsansprüche als Wohnungseigentümer haben. Grundsätzlich bedürfen bauliche Veränderungen an einer Wohnanlage der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, insbesondere wenn die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft davon betroffen ist oder das optische Gesamtbild stark beeinflusst wird.
Aktive vs. passive Duldung
Bei der Duldung baulicher Veränderungen ist die Unterscheidung zwischen aktiver und passiver Duldung rechtlich entscheidend:
Aktive Duldung liegt vor, wenn Sie als Eigentümer ausdrücklich oder konkludent Ihre Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erteilen. Eine aktive Duldung kann einen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand schaffen. Für eine rechtlich wirksame aktive Duldung sollte diese:
- möglichst schriftlich erfolgen
- hinreichend deutlich sein bezüglich Umfang und Dauer der Duldung
- eindeutig erkennen lassen, dass Sie als Eigentümer Kenntnis von der Rechtswidrigkeit haben und dennoch für die Zukunft eine verbindliche Änderung wollen
Passive Duldung bedeutet lediglich, dass Sie als Eigentümer eine bauliche Veränderung über einen gewissen Zeitraum hinnehmen, ohne aktiv dagegen vorzugehen. Allein die Untätigkeit oder faktische Duldung reicht nicht aus, um einen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand zu schaffen. Eine passive Duldung entsteht durch:
- bloßes Schweigen
- Untätigkeit trotz Kenntnis
- Hinnahme eines baurechtswidrigen Zustands
Rechtliche Folgen der Duldung
Wenn Sie als Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung dulden, kann dies folgende rechtliche Konsequenzen haben:
- Verwirkung von Ansprüchen: Bei langjähriger Duldung kann der Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch verwirkt sein. Verwirkung tritt ein, wenn Sie über einen längeren Zeitraum untätig bleiben und der andere Eigentümer sich darauf einrichten durfte, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden.
- Konkludente Vereinbarung: Eine langjährige Duldung kann unter Umständen als stillschweigende (konkludente) Vereinbarung interpretiert werden. Für eine solche Annahme müssen jedoch strenge Voraussetzungen erfüllt sein:
- Jeder Sondereigentümer muss Kenntnis vom Inhalt der Teilungserklärung haben
- Jeder Sondereigentümer muss Kenntnis von der Rechtswidrigkeit der Nutzung haben
- Alle Wohnungseigentümer müssen für die Zukunft eine verbindliche Änderung vornehmen wollen
- Leihvertrag durch Duldung: In bestimmten Fällen kann eine langjährige, widerspruchslose Duldung als Zustandekommen eines Leihvertrags gemäß § 598 BGB interpretiert werden.
Praktische Handlungsempfehlungen
Um Ihre Rechte als Wohnungseigentümer zu wahren, sollten Sie folgende Aspekte beachten:
Bei Kenntnis einer unzulässigen baulichen Veränderung sollten Sie zeitnah reagieren. Schweigen kann in manchen Fällen als Zustimmung gewertet werden.
Dokumentieren Sie Ihren Widerspruch gegen unerwünschte bauliche Veränderungen schriftlich, um später nachweisen zu können, dass keine Duldung vorlag.
Bei eigenen baulichen Veränderungen sollten Sie stets die erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum bedarf zwingend eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, auch wenn kein Eigentümer beeinträchtigt wird.
Beachten Sie die Hierarchie der Regelungen: Wenn Sie Fragen zur Zulässigkeit haben, prüfen Sie zunächst die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Schweigt diese, sind die Beschlüsse maßgebend. Schweigen auch diese, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Die Duldung einer baulichen Veränderung kann somit weitreichende Folgen für Ihre Rechtsposition haben. Eine klare und zeitnahe Kommunikation sowie die Dokumentation Ihrer Position sind entscheidend, um Ihre Rechte als Wohnungseigentümer zu wahren.
Wer ist nach der WEG-Reform 2020 berechtigt, Ansprüche wegen baulicher Veränderungen durchzusetzen?
Nach der WEG-Reform 2020, die am 01.12.2020 in Kraft getreten ist, ist ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, Ansprüche wegen baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzusetzen. Diese grundlegende Änderung ist in § 9a Abs. 2 WEG geregelt und stellt eine wesentliche Neuerung im Vergleich zur alten Rechtslage dar.
Rechtslage vor der WEG-Reform
Vor der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes stand dem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht zu, Ansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum im eigenen Namen geltend zu machen. Dies bedeutete, dass jeder Eigentümer selbständig gegen unerlaubte bauliche Veränderungen vorgehen konnte, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft dieses Recht nicht an sich gezogen hatte.
Neue Rechtslage nach der WEG-Reform
Seit dem 01.12.2020 gilt:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die alleinige Prozessführungsbefugnis für Ansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums.
- Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht mehr eigenständig gegen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum klagen.
- Diese Regelung gilt auch in Zweier-Gemeinschaften, selbst wenn kein Verwalter bestellt wurde.
- Individuelle Klagen sind nur noch für Ansprüche im Bereich des Sondereigentums oder der Sondernutzungsrechte zulässig.
Wenn Sie als Eigentümer gegen eine unerlaubte bauliche Veränderung vorgehen möchten, müssen Sie zunächst die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Die Gemeinschaft entscheidet dann durch Mehrheitsbeschluss, ob ein Rückbau verlangt werden soll.
Übergangsregelung für anhängige Verfahren
Für Klagen, die vor dem 01.12.2020 eingereicht wurden, hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Übergangsregelung geschaffen:
- Die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Eigentümers bleibt bestehen, solange dem Gericht kein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft mitgeteilt wird.
- Diese Regelung gilt, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des vertretungsberechtigten Organs (z.B. des Verwalters) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht wird.
Der BGH begründet diese Übergangsregelung damit, dass die Verfolgung von Ansprüchen wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums im Ergebnis im Interesse der Gemeinschaft liegt.
Praktische Auswirkungen für Sie als Wohnungseigentümer
Wenn Sie eine unerlaubte bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum feststellen:
- Müssen Sie das Thema in der Eigentümerversammlung zur Sprache bringen.
- Die Versammlung muss einen Beschluss über das weitere Vorgehen fassen.
- Bei positivem Beschluss kann der Verwalter im Namen der Gemeinschaft den Rückbau fordern oder klagen.
Beachten Sie, dass nach § 20 WEG jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich einer Gestattung durch Beschluss der Eigentümerversammlung bedarf. Fehlt ein solcher Beschluss, liegt eine rechtswidrige bauliche Veränderung vor, gegen die die Gemeinschaft vorgehen kann.
Ausnahmen: Privilegierte bauliche Veränderungen
Die WEG-Reform 2020 hat bestimmte privilegierte Maßnahmen definiert, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat. Dazu gehören bauliche Veränderungen, die:
- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchsschutz oder
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.
Auch für diese privilegierten Maßnahmen ist ein Beschluss erforderlich, allerdings haben Sie als Eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft die Maßnahme genehmigt, sofern keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder unbillige Benachteiligung anderer Eigentümer vorliegt.
Welche Folgen hat eine Nutzungsänderung von Räumen entgegen der Teilungserklärung?
Eine Nutzungsänderung von Räumen entgegen der Teilungserklärung stellt einen Verstoß gegen die verbindlichen Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wie einzelne Sondereigentumseinheiten genutzt werden dürfen, beispielsweise ob eine Einheit zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden darf.
Rechtliche Bedeutung der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft und regelt die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die zulässigen Nutzungszwecke für die einzelnen Einheiten. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Wenn in der Teilungserklärung beispielsweise festgelegt ist, dass eine Einheit ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf, ist eine gewerbliche Nutzung ohne entsprechende Genehmigung nicht zulässig.
Unmittelbare Folgen einer zweckwidrigen Nutzung
Bei einer Nutzungsänderung entgegen der Teilungserklärung können folgende Konsequenzen eintreten:
- Unterlassungsansprüche der anderen Eigentümer: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann gegen den Verstoß vorgehen und auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung klagen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft als Ganzes tätig wird.
- Klage durch die Eigentümergemeinschaft: Auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche gerichtlich durchsetzen.
- Notwendigkeit einer Änderung der Teilungserklärung: Wenn Sie die Nutzung Ihrer Einheit dauerhaft ändern möchten, benötigen Sie grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine einseitige Änderung ist nicht möglich.
- Behördliche Konsequenzen: Unabhängig von den zivilrechtlichen Folgen innerhalb der Eigentümergemeinschaft kann eine Nutzungsänderung auch baurechtliche Konsequenzen haben, wenn beispielsweise eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt auch eine behördliche Genehmigung erfordert.
Durchsetzung von Ansprüchen bei Verstößen
Wenn Sie als Eigentümer gegen die Teilungserklärung verstoßen, können folgende Maßnahmen gegen Sie ergriffen werden:
Abmahnung und gütliche Einigung: Oft wird zunächst versucht, eine Lösung im Gespräch oder durch eine schriftliche Abmahnung zu finden.
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Die Eigentümergemeinschaft kann einen Beschluss zur Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung fassen und gleichzeitig beschließen, rechtliche Schritte einzuleiten.
Gerichtliche Durchsetzung: Bei erfolgloser gütlicher Einigung kann eine Unterlassungsklage erhoben werden.
Wichtig: Die bloße Duldung einer zweckwidrigen Nutzung durch die anderen Eigentümer führt nicht automatisch zu einer Änderung der Teilungserklärung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass für eine verbindliche Änderung jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl vom Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der Nutzung haben muss und ein übereinstimmender rechtsgeschäftlicher Wille zur Änderung bestehen muss.
Verjährung von Ansprüchen
Beachten Sie, dass Ansprüche auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung grundsätzlich nicht verjähren, solange die Störung andauert. Anders verhält es sich bei Rückbauansprüchen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen:
Rückbauansprüche verjähren nach 3 Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
Selbst nach Verjährung des Rückbauanspruchs bleibt die bauliche Veränderung rechtswidrig. Die Eigentümergemeinschaft kann den Rückbau dann auf eigene Kosten vornehmen.
Unterschied zwischen Nutzungsänderung und baulicher Veränderung
Es ist wichtig, zwischen einer reinen Nutzungsänderung und einer baulichen Veränderung zu unterscheiden:
Nutzungsänderung: Betrifft die Art der Verwendung der Räume (z.B. Wohnen statt Gewerbe) ohne zwingend bauliche Maßnahmen.
Bauliche Veränderung: Umfasst physische Eingriffe in die Bausubstanz, die oft mit einer Nutzungsänderung einhergehen können.
Wenn Sie beispielsweise eine als Gewerbeeinheit ausgewiesene Fläche zu Wohnzwecken umnutzen und dafür bauliche Veränderungen vornehmen, verstoßen Sie möglicherweise doppelt gegen die Regelungen der Eigentümergemeinschaft.
Bei besonders schwerwiegenden und wiederholten Verstößen gegen die Teilungserklärung kann die Eigentümergemeinschaft in extremen Fällen sogar verlangen, dass Sie Ihr Eigentum verkaufen müssen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum regelt. Sie legt verbindlich fest, welche Räume zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche als Sondereigentum (z.B. einzelne Wohnungen) ausgewiesen sind. Die Teilungserklärung bestimmt auch die zulässige Nutzung von Räumen, wie im vorliegenden Fall die Festlegung als „Gartengeräte“-Raum. Nach § 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist sie für alle Eigentümer bindend.
Beispiel: Wenn ein Raum in der Teilungserklärung als Abstellraum für Gartengeräte deklariert ist, darf er grundsätzlich nicht eigenmächtig zum Wohnraum umfunktioniert werden, da dies gegen die vereinbarte Nutzungsart verstößt.
Bauliche Veränderung
Eine bauliche Veränderung im Wohnungseigentumsrecht bezeichnet einen Eingriff in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums, der die äußere Gestaltung oder die Nutzungsmöglichkeit verändert. Nach § 20 WEG sind bauliche Veränderungen grundsätzlich nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zulässig. Die Umwidmung eines Raumes durch Durchbrüche, Einbau von Fenstern oder Heizungen stellt eine solche bauliche Veränderung dar.
Beispiel: Der Durchbruch einer Wand zwischen einem Geräteraum und einem Wohnraum sowie der Einbau von Heizung und Fenstern, um den Geräteraum als Wohnraum nutzen zu können, ist eine bauliche Veränderung.
Verjährung
Die Verjährung bezeichnet den Verlust eines Rechtsanspruchs durch Zeitablauf. Im Zivilrecht beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 195 BGB drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat (§ 199 BGB). Auch Ansprüche auf Rückbau unerlaubter baulicher Veränderungen unterliegen dieser Verjährung.
Beispiel: Wenn Wohnungseigentümer eine unerlaubte bauliche Veränderung (wie die Umfunktionierung eines Geräteraums) über Jahre hinweg dulden, ohne rechtlich dagegen vorzugehen, kann ihr Anspruch auf Rückbau verjähren.
Wohnungseigentumsrecht
Das Wohnungseigentumsrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Eigentümern von Wohnungen oder Räumen in einem Gebäude. Es basiert auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und umfasst Regelungen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Rechten und Pflichten der Eigentümer sowie zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es bildet die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben in Eigentumswohnungen.
Beispiel: Im vorliegenden Fall stützen die Kläger ihre Forderung nach Rückbau auf wohnungseigentumsrechtliche Bestimmungen, da die Umwidmung des Geräteraums gegen die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung verstößt.
Sondereigentum
Sondereigentum bezeichnet im Wohnungseigentumsrecht gemäß § 5 WEG das alleinige Eigentum an bestimmten Räumen einer Wohnungseigentumsanlage. Es umfasst die Wohnung und gegebenenfalls nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie Keller oder Garagen. Der Eigentümer hat an diesen Räumen das alleinige Nutzungs- und Verfügungsrecht, muss jedoch die Grenzen der Teilungserklärung beachten.
Beispiel: In diesem Fall gehört der umstrittene, ursprünglich für Gartengeräte vorgesehene Raum zum Sondereigentum der Beklagten, die diesen jedoch entgegen der festgelegten Zweckbestimmung als Wohnraum nutzen.
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist ein notwendiger Bestandteil der Teilungserklärung gemäß § 7 WEG. Er besteht aus Grundrissen und Ansichten des Gebäudes, in denen die einzelnen Wohnungen und Räume mit Nummern versehen und ihre Nutzungsart (z.B. Wohnraum, Keller, Geräteraum) festgelegt sind. Der Aufteilungsplan wird vom Grundbuchamt genehmigt und ist rechtlich bindend.
Beispiel: Im Aufteilungsplan des streitgegenständlichen Gebäudes war der umfunktionierte Raum ausdrücklich als „Gartengeräte“-Raum ausgewiesen, was seine Nutzung als Wohnraum grundsätzlich ausschließt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 15 WEG (Gebrauchsregelung): Jeder Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben nutzen, muss dabei jedoch die Rechte der anderen Eigentümer sowie die für das Gemeinschaftseigentum geltenden Regelungen beachten. Die Teilungserklärung kann den Gebrauch des Sondereigentums einschränken. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beklagten haben den als „Gartengeräte“ bezeichneten Raum entgegen der Teilungserklärung zu Wohnzwecken umgestaltet und nutzen ihn als Wohnraum, was eine mögliche Verletzung der in der Teilungserklärung festgelegten Nutzungszweckbestimmung darstellt.
- § 14 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers): Wohnungseigentümer müssen ihr Sondereigentum sowie das gemeinschaftliche Eigentum so verwalten und nutzen, dass anderen Eigentümern kein Nachteil entsteht und die Teilungserklärung eingehalten wird. Bauliche Veränderungen ohne entsprechende Genehmigung können eine Pflichtverletzung darstellen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Durch den Durchbruch zur Wohnung, den Einbau einer Heizung und die Schließung der Außentür haben die Beklagten bauliche Veränderungen vorgenommen, die möglicherweise gegen ihre Verpflichtungen aus dem WEG verstoßen.
- § 9 WEG (Gemeinschaftsbezogene Gebrauchsbeschränkung): Eine in der Teilungserklärung festgelegte Gebrauchsbeschränkung bzw. Zweckbestimmung von Räumen bindet grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Abweichungen bedürfen in der Regel der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Raum war laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan ausdrücklich als „Gartengeräte“-Raum festgelegt, weshalb die Umwandlung in Wohnraum ohne Zustimmung der Gemeinschaft rechtlich problematisch sein könnte.
- § 9a WEG (Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft): Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann als teilrechtsfähige Gemeinschaft Rechte erwerben und Pflichten eingehen sowie klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft kann einzelne Eigentümer zur Durchsetzung bestimmter Ansprüche ermächtigen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Kläger wurden durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Durchsetzung von Ansprüchen bezüglich der streitgegenständlichen Raumnutzung ermächtigt, was ihre Prozessführungsbefugnis begründet.
- § 20 WEG (Bauliche Veränderungen): Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Ohne einen solchen Beschluss vorgenommene Veränderungen können einen Rückbauanspruch begründen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die von den Beklagten durchgeführten baulichen Maßnahmen (Durchbruch, Heizungsanschluss, Verschließung der Außentür) könnten ungenehmigte bauliche Veränderungen darstellen, die einen Anspruch auf Rückbau begründen könnten.
Das vorliegende Urteil
AG Friedberg (Hessen) – Az.: 2 C 482/21 (23) – Urteil vom 29.09.2023
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