AG Berlin-Mitte – Az.: 20 C 305/18 – Urteil vom 25.05.2020
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mitte aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2020 für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 537,81 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 81,90 Euro seit dem 6. April 2018, weiterer 5 Prozentpunkten aus 84,63 Euro seit dem 5. Mai 2018, aus weiteren 45,50 Euro seit dem 7. März 2019, aus weiteren 54,60 Euro seit dem 4. April 2019, aus weiteren 56,42 Euro seit dem 4. Mai 2019, aus weiteren 54,60 Euro seit dem 5. Juni 2019 aus weiteren 56,42 Euro seit dem 1. Juli 2019, aus weiteren 56,42 Euro seit dem 4. August 2019, aus weiteren 47,32 Euro seit dem 5. September 2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Mit dem als Anlage K 2 eingereichten Mietvertrag war die Beklagte zuletzt alleinige Mieterin der Dreizimmerwohnung in dem 2. Obergeschoss rechts des Hauses ###; bei einer Tagesbruttomiete von 18,20 Euro. Die Beklagte trat als Rechtsnachfolgerin in das Mietverhältnis ein.
Bei dem Wohnhaus handelte es sich um ein im Jahr 1982 aus Ziegeln errichtetes Massivhaus. Neue Fenster wurden im Jahr 1998 auch in die streitgegenständliche Wohnung eingebaut. Die Wohnung hatte eine Fläche von 81,84 m², das Wohnzimmerfenster und die Balkontür des Wohnzimmers waren zur Nordseite ausgerichtet und wegen der weiteren Einzelheiten der Wohnung wird auf ihre Grundskizze der Anlage K3 verwiesen. Im Bereich der linken Raumecke, Außenwand zum Balkon, entlang der gesamten Deckenkante oben und an der rechten Wand zum Kinderzimmer des Wohnzimmers kam es zu Stockflecken und Schimmelbildung, für deren Einzelheiten auf die fotografischen Abbildungen der Anlagen K4a und K4b verwiesen wird.
Im Auftrage der Klägerin fand am 20. März 2018 eine Wohnungsbesichtigung durch das Sachverständigenbüro ### statt, die das als Anlage K5 eingereichte Kurzgutachten für Kosten von 220,00 Euro brutto (Anlage K5a) erstatteten, auf dessen Inhalt vollumfänglich verwiesen wird.
Die Klägerin meldete mündlich Mängel gegenüber dem Hauswart der Beklagtenseite, der am 22.03.2018 eine Vorortbesichtigung durchführte.
Die schriftliche Mängelanzeige der Klägerin an die Beklagte erfolgte per E-Mail und Schreiben vom 29. März 2018, auf die verwiesen wird (Anlage K 7) und die Mietzinszahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung gestellt wurden.
Auf den Inhalt des Schriftwechsels der Beklagtenseite mit Schreiben vom 4. Juni 2018 und dem Antwortschreiben der Klägerseite vom 7. Juni 2018 und 20. Juni 2018, E-Mails vom 27. Juni 2018 und 27. Juli 2018 der Beklagten sowie Schreiben der Klägerseite vom 28. August 2018 (Anlage K 9 bis K 14) wird verwiesen. Mit E-Mail vom 29.Juni (Anlage B2) wurde seitens der von der Beklagten mit der Mängelbeseitigung beauftragten Firma ### mitgeteilt, dass die Klägerin die Mängelbeseitigung verweigere (B2). Auf den Inhalt der Schreiben der Klägerseite vom 24. Juli 2018 und vom 2. August 2018 wird verwiesen (Anlage B3 und B4), in denen die Klägerseite der Beklagtenseite u.a. mitteilte, dass sie die Schadenssanierung nur auf Grundlage des eingeholten Privatgutachtens dulden werde.
Auf den Inhalt des Anschreibens der Beklagten vom 5. September 2018 (Anlage B5) wird verwiesen, in dessen Folge am 2. Oktober 2018 ein Besichtigungstermin in der streitgegenständlichen Wohnung stattfanden und am 24. Oktober 2018 eine Vorortbegutachtung durch den von der Beklagten beauftragten ###. Entsprechend dessen Empfehlung wurde von der Beklagten mit Schreiben vom 31. Oktober 2018, auf das verwiesen wird, der Klägerin eine Mängelbeseitigung wie folgt vorgeschlagen: Tapete an den Stellen restlos entfernen und die befallenen Bereiche im Wohnzimmer mit 70 %igem Alkohol behandeln sowie eventuell geschädigten Putz mit einer Drahtbürste entfernen; danach Silikatanstrich aufbringen. Klägerseits wurde dieses Angebot abgelehnt und auf der Ausführung der Mängelbeseitigung entsprechend den Vorgaben des Kurzgutachtens vom 24.03.2018 bestanden.
Am 24. Oktober 2018 erfolgte die Beseitigung von Stockflecken im Bad.
Der Temperaturregler für die Heizung war im Schlafzimmer montiert und wurde am 15.11.2018 in das Wohnzimmer umgesetzt.
Am 6. März wurden Beseitigungsarbeiten im Wohnzimmer durchgeführt und von der Beklagten mit ihrer Unterschrift bestätigt (Bd. I BI. 171 d.A.), worauf ebenso inhaltlich Bezug genommen wird wie auf die Leistungsbeschreibung der Firma ### vom gleichen Tage (Bd. I BI. 172 d.A.). Am 26.09.2019 wurde durch vorgenannte Firma die fehlende Tapete an der Wand angebracht, wofür inhaltlich auf die Anlage B8 (Bd. I BI. 216, 217 d.A.) Bezug genommen wird.
Am 20.02.2020 fand ein gemeinsamer Besichtigungstermin in der streitgegenständlichen Wohnung zwecks Überprüfung der Fenster statt, für die keine Undichtigkeiten festgestellt wurden und die sich ausreichend zum Lüften öffnen ließen.
Die Klägerin behauptet, dass mit Beginn der Heizperiode 2017 sich in den Fensterlaibungen im Wohnzimmer in der linken Wanddecke und in der rechten Ecke der Innenwand zum Kinderzimmer „Schimmel“ bzw. großflächige Feuchtigkeitsflecken gebildet hätten, die zu einem „muffigen Geruch“ im Wohnzimmer führten. Entlang der Fensterrahmen bilde sich Kondenswasser, das die Klägerin regelmäßig abwische. In den Fensterlaibungen und der rechten Außen-/Innenwand des Wohnzimmers hätten sich dunkle Feuchtigkeitsflecken, mutmaßlich Schimmel, gebildet, obwohl die Klägerin das Zimmer regelmäßige lüfte und heize, wofür sie auf ihre Protokolle K6 (Bd. I BI. 62 ff, 189 ff d.A.) verweist, auf die Bezug genommen wird. Über den Jahreswechsel 2017/2018 habe die Klägerin auf der linken Außenwand/Wand zur Nachbarwohnung, entlang der gesamten Fensterwand zum Balkon, in den Fensterlaibungen und im linken Bereich Stockfleckenbildung und vermutlich Schimmelpilzbildung festgestellt, die ursächlich auf unzulässige Wärmebrücken entlang der Außenwand des Wohnzimmers – insbesondere im linken und rechten Bereich und in den Fensterlaibungen zurückzuführen seien. Entlang der Fensterfront sei die Oberfläche an der Kante zur Zimmerdecke ebenfalls mit gräulich/schwarzen Flecken behaftet gewesen. Die Möbelstücke im Wohnzimmer, Fernsehtechnik, Couch, Beistelltisch, Anrichte und Vitrine seien mit einem ausreichenden Abstand von der Wandfläche aufgestellt und dadurch eine „Lüftung“ gewährleistet. Trotz Einhaltung eines ordnungsgemäßen Lüftung- und Heizverhaltens und der Herbeiführung einer Raumtemperatur von mindestens 20 °C hätten sich diese Schimmel- und Feuchtigkeitsflecken gebildet. Die Zeugin ### könne das Wohnzimmer seit der Schimmelbildung dort kaum betreten. Sie leide nachweislich unter Asthma. Allergische Reaktionen würden durch den vorhandenen Schimmel und daraus resultierende Sporen Bildung zusätzlich begünstigt. Die Zeugin habe nach wie vorerhebliche Beschwerden und befinde sich in ständiger ärztlicher Behandlung wegen der Asthmaanfälle.
Die Bildung des großflächigen Schimmelbefalls im Wohnzimmer auf der gesamten Außenwand zum Balkon sei auf bauwerkseitige Ursache zurückzuführen.
Die für das Kurzgutachten vom 24.03.2018 (K5) entstandenen Kosten seien notwendige Mangelerforschungs- und Beseitigungskosten. Die Begutachtung am 20. März 2018 sei aufgrund des erheblichen Schadensbildes an Wohnzimmerwänden und möglicherweise drohenden gesundheitlichen Gefährdung nicht nur zur Sachstandsaufnahme erforderlich gewesen, sondern auch dafür, um der Beklagten als Vermieterin aufzuzeigen, wie der Schimmel beseitigt werden müsse. Es sei gerichtsbekannt, dass die Beauftragung einer Bautenzustandsfeststellung und eines Sachverständigengutachtens einige Wochen dauere bis ein Termin verfügbar sei. Die Klägerin habe ihre Mängelrüge nicht ohne Anhaltspunkte ins Blaue hinein bewerten lassen wollen, sondern auf Grundlage des Gutachtens zur Ermittlung der Mangelursachen und der nachvollziehbaren baufachlichen Dokumentation. Nur mit den eingeholten Kurzgutachten hätten unzuverlässige Wärmebrücken eindeutig belegt werden können, deren notwendige Sanierung nach dem Leitfaden des Bundesumweltamtes zur Sanierung von Schimmelschäden in Gebäuden durch einen Fachbetrieb zwingend durchzuführen sei. Die Beklagte habe vorgerichtlich keine Maßnahmen angeboten, die mit den Voraussetzungen an die Sanierungsmaßnahmen nach Maßgabe des Leitfadens zu Sanierung von Schimmelschäden des Bundesumweltamtes in Konformität stünden. Demgemäß befände sich die Klägerin nicht In Annahmeverzug mit Mängelbeseitigungsarbeiten.
Die am 6. März 2019 durchgeführten Arbeiten könnten keine „Sanierung“ ursprünglich schimmelbefallenen Wände sein. Der Klägerin sei nicht ermöglicht worden, die Durchführung des Auftrages fachlich bewerten zu lassen. Sie habe keine Kenntnis, ob die durchgeführten Maßnahmen geeignet seien, die Ursache für die Schimmelbildung im Kern zu beseitigen .Die Beklagte habe weder in der fachlich gebotenen Art und Weise dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Kernursache für die Schimmelbildung restlos beseitigt worden seien. Die Klägerin bestreitet, dass die durchgeführten Maßnahmen hierfür ausreichend seien. Die Klägerin bestreitet, dass es sich bei der Firma ### um einen Sanierungsbetrieb handele, der die Maßgaben des Leitfadens des Bundesumweltamtes zur Sanierung von Schimmelpilzschäden fachlich erfülle. Ein Nachweis über die Zertifizierung der vorgenannten Firma als Sanierungsbetrieb im Sinne der auf Bd. I Bl. 134/135 d.A. wiedergegebenen Regeln des Leitfadens zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden herausgegeben vom Bundesumweltamt im Jahr 2017 obigen Richtlinien fehle. Wegen der weiteren Einzelheiten dazu wird auf den Vortrag der Klägerin Band 1 Blatt 136-138 der Akte verwiesen. Es sei nicht jeder Malerbetrieb in der Lage, die Sanierung ordnungsgemäß auszuführen. Beiden von der Beklagten beauftragten Firmen fehle diese Kompetenz, so dass die Klägerin sich nicht in Annahmeverzug befunden habe. Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Sanierungsarbeiten selbst erkannt, sonst hätte sie weder das von Klägerin eingeholte Gutachten an eine Firma übergeben noch die andere Firma mit der Prüfung des Auftrages beauftragt. Herr Dipl. Architekt ### habe die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nach dem Gutachten für durchaus plausibel gehalten. Es erscheine wenig glaubhaft, dass das Bürsten mit einer Drahtbürste, Behandeln mit 70pronzetigem Alkohol tatsächlich ausreiche um die Schimmelschäden restlos zu beseitigen.
Die Klägerin meint, dass sie einen Anspruch auf einen Nachweis darüber habe, dass der Schimmelbefall an der Außenwand nach den anerkennten Regeln der Technik beseitigt und der Schimmelpilz im Mauerwerk vollständig bekämpft worden sei.
Sachverständigenseits sei festgestellt worden, dass die Fenster selbst keine ausreichende Belüftung des Wohnzimmers zuließen und dringend empfohlen, in den Fenstern sogenannte Zwangsentlüftung vom Typ Regelair einzubauen. Die Beklagte habe weder dargetan noch unter Beweis gestellt, dass die 1998 eingebauten Fenster hinreichend dimensioniert seien, um mögliche Schimmelbildung/Feuchtigkeit auszuschließen. Die Fenster ermöglichten keine ausreichende Luftwechselrate, was nur dadurch behoben werden könne, dass eine automatischen Lüftung in das Fenster nachträglich angebaut wurden. Zwar sei die ursprüngliche Instandsetzungsklage für die Fenster nach dem Ortstermin am 20.02.2020 erledigt und auch unbegründet geworden, weil danach feststehe, dass die Fenster „dicht“ seien und keine Lüftungselemente aus Sicht der Beklagten einzubauen seien. Allerdings habe die Beklagte zu der Klageerhebung Veranlassung gegeben, weil sie pauschal behauptet habe, die Fenster seien mangelfrei.
Die Klägerin meint, dass zunächst eine Minderungsquote von 20 % angemessen gewesen sei wegen der Schimmelbildung in der Wohnung und der weiteren Feuchtigkeit im Badezimmer, dort bis 24. August 2018, und zwar von April 2018 bis 06.03.2019. Wegen der „dichten“ Fenster sei diese Quote rückwirkend um 5% zu reduzieren als angemessene Minderungsquote. Da die Mängelbeseitigung am 06.03.2019 nicht abgeschlossen worden sei, sei von April 2018 bis März 2020 die Minderung angemessen, die sich aus der Liste (Bd. II BI. 59/60 d.A.) ergäben in einem Gesamtbetrag von 1.458,73 Euro und für die Zukunft eine angemessene Minderungsquote von 5%.
Die Klägerin habe ihren Fernseher 25 cm von der Fensteraußenwand entfernt aufgestellt und trotzdem habe sich die Gehäusebeschichtung auf der Rückseite partiell abgelöst, was im Zusammenhang mit den Feuchtigkeitsentwicklungen stehen könne nach Auskunft einer Fachfirma. Der Zeitwert des Fernsehers sei für einen Marktpreis von 450,00 Euro anzusetzen.
Auf Seiten der Beklagten seien unfreiwillige Zeitstunden für Ort- und Gutachter- sowie Handwerkertermine, Telefonat und E-Mail Verkehr mit der Beklagten und ihrem jetzigen Prozessbevollmächtigten erforderlich gewesen, die bei einer ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung nicht entstanden wären unter Anerkennung des Gutachtens (Anlage K5) durch die Beklagte. Dafür habe die die Klägerin jeweils Freizeitausgleich nehmen müssen, für deren Einzelheiten auf die Listung Bd. I BI. 20 d.A. verwiesen wird. Zu jedem Termin habe sie von Ihrem Arbeitsplatz aus mit den PKW anfahren müssen, so dass ein unfreiwilliger Kilometeraufwand von 0,30 Euro entstanden und zu erstatten sei.
Außerdem habe die Klägerin zur Vereinbarung der Termine, für Erinnerungen und Mahnungen von ihrem Internetanschluss aus E-Mails schreiben müssen, wofür die Pauschale von 10,00 Euro angemessen sei.
Darüber hinaus würden die Sanierungsarbeiten mit umfangreichen Umlagerungsarbeiten verbunden sein, gegebenenfalls müssten Möbel umgestellt und auch Teile der Wohnung geräumt werden, insbesondere während der Desinfektion der Wohnung. Es sei nicht auszuschließen, dass Kosten für den Möbeltransport und die Umlagerung der Wohnzimmermöbel entstünden, die von der Beklagten zu erstatten seien.
Mit dem Mängelbeseitigungsversuch am 26.09.2019 seien unfreiwillige Aufwendungen für die Zukunft nicht zu erwarten und für die Vergangenheit beziffert worden, so dass Erledigung des Feststellungsantrags zu 5 aus der Klageschrift eingetreten sei.
Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien als Schadensersatzanspruch in Höhe der Geschäftsgebühr bei einem Streitwert bis zu 5.000,00 Euro – Mängelbeseitigung – von 492,54 Euro zu erstatten.
Mit der am 5. März 2019 zugestellten Klage hat die Klägerin zunächst angekündigt zu beantragen:
1. Die Beklagte zu verurteilen, die im Wohnzimmer festgestellten vorhandenen Mängel in der streitgegenständlichen Wohnung ###, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad und einer Wohnfläche von ca. 85,84 m² fachgerecht zu beseitigen:
a. Der im Wohnzimmer an der linken Inneren Innen- und Außenwand zur Fensterseite hin festgestellte Schimmel und Stockfleck wird durch dadurch beseitigt, dass die Tapete entlang der gesamten Innenwand entfernt wird und anschließend zu Beseitigung der unzulässigen Wärmebrücken auf der linken Innenwand ein Silikatsputz aufgebracht wird. Im Anschluss wird die Wand mit einer feuchtigkeitsabweisenden Slikatfarbe gestrichen und neu tapeziert.
b. Der im Wohnzimmer an der rechten Innen- und Außenwand zum Kinderzimmer hin festgestellte Schimmel- und Stockfleck wird dadurch beseitigt, dass die Tapete entlang der gesamten linken Wand entfernt wird und entlang der Wärmebrücken sogenannte Dämmkeile gesetzt werden. Zugleich wird auf der linken Wand ein Silikatputz aufgebracht und die Wand im Anschluss mit einer feuchtigkeitsabweisenden Spezialfarbe gestrichen.
c. Die im Wohnzimmer auf der Länger der Festerfront entlang der Deckenkante und in der Fensterlaibungen des Wohnzimmerfensters und der Balkontür infolge der unzulässigen Wärmebrücken festgestellten Stock- und Schimmelflecken werden dadurch beseitigt, dass entlang der gesamten Außenwand die Raufasertapete abgefräst wird und im Anschluss die Fensteraußenwand mit einem Silikatsputz versehen und danach mit einer Spezialfarbe gestrichen wird.
d. Ein vermutlicher Wasserschaden in der über der streitgegenständlichen Wohnung gelegenen Mietwohnung im Bereich der Balkonaußenwand wird dadurch beseitigt, dass die Außenwand auf dem darüber liegenden Balkon und die Trennfugen oberhalb der Wohnzimmerwand der klägerischen Wohnung ausgetrocknet und fachmännisch abgedichtet werden. Das Außenmauerwerk im Bereich der Wohnung ist zuvor auszutrocknen.
e. In den Bestandsfenstern in allen Zimmern der streitgegenständlichen Wohnung werden die fehlenden Zwangsentlüftung z. B. Regelair eingesetzt mit denen eine 2-3-fache Luftwechselrate erzielt wird.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin, die seit dem 01.03.2018 infolge der Mietminderung in Höhe von 848,12 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten aus 109, 20 Euro seit dem 6. April 2018, aus 112,84 Euro seit dem 5. Mai 2018, aus 109,20 Euro seit dem 6. Juni 2018, aus 112,84 Euro seit dem 5: Juli 2018, aus 112, 84Euro seit dem 4. August 2018, aus 109,20 Euro seit dem 4. September 2018, aus 112,84 Euro seit dem 5. Oktober 2018, aus 69,16 Euro seit dem 20. November 2018 zu zahlen.
3. Festzustellen, dass die Miete aufgrund der folgenden Mängel im Wohnzimmer seit dem 10. November 2018 bis zur endgültigen Beseitigung der vorhandenen Mängel um 20 % gemindert ist:
a. der im Bereich der linken und nach vorne an der Balkonenwandseite angrenzenden Innen- und Außenwand des Wohnzimmers festgestellten unzulässigen Wärmebrücken als Ursache für die Entstehung der Feuchtigkeits- und Stockflecken im oberen, mittleren und unteren Bereich.
b. Schimmel- und Stockflecken dunkelgrau bis schwarz verfärbt im unteren Bereich der linken Außenwand, angrenzend an die Nachbarwand auf einer Höhe von 1,70 m und einer durchschnittlichen Breite von 60 cm.
c. im Bereich der an das Kinderzimmer angrenzenden Innen- und Außenwand festgestellten Wärmebrücken und die dort vorhandenen Stockflecken entlang der gesamten Wandfläche auf einer Höhe von 1,76 m und einer durchschnittlichen Breite von 65 cm.
d. den festgestellten und abgetrockneten Schimmelflecken im Bereich der rechten Innen- und Balkonenaußenwand sowie der dort festgestellten Kälte/Nässe.
e. eine unzureichende Isolierung des mit einfacher Verglasung ausgestatteten Holzfenster und der Balkontür im Wohnzimmer ohne ausreichende Abdichtung gegen eindringende Feuchtigkeit und im Bereich der Fensterlaibungen festgestellten Wärmebrücken.
4. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 750,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
5. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die weiteren mangelbedingten persönlichen Mehraufwendungen seit dem 9. November 2018 zu ersetzen:
a. die unfreiwilligen Kilometerkosten in Höhe von 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer.
b. die Telefonkostenpauschale in Höhe von 10,00 Euro pro Monat.
c. den erforderlichen Stundenaufwand, zu vergüten mit 10,00 Euro pro Stunde.
d. die Kosten für den Transport, die Einlagerung und den Rücktransport inklusive Aufbau von Möbeln während der notwendigen Sanierungsmaßnahmen.
e. die Kosten für die Unterbringung in einer Ausweichwohnung während der notwendigen Mängelbeseitigungs- und Sanierungsmaßnahmen.
6. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 492,54 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 22.02.2019 hat die Klägerin den Klageantrag zu 1 geändert, wofür auf Bd.l BI. 128, 129 d.A. Bezug genommen wird. Mit Schriftsatz vom 16.05.2019 hat die Klägerin den Klageantrag zu 2 auf 1.510,60 Euro nebst Zinsen erweitert für den Zeitraum bis 21.05.2019, den Klageantrag zu 3 auf die Feststellung der Minderung ab 21.05.2019 angepasst und den Klageantrag zu 4 auf 830,00 Euro nebst Zinsen erweitert (Bd. I BI. 207, 208 d.A.).
Mit Schriftsatz vom 13.11.2019 hat die Klägerin die Klageanträge wie folgt geändert:
1. die Beklagte zu verurteilen, den in der balkonseitigen Außenwand im Wohnzimmer festgestellten Schimmelpilz fachgerecht zu beseitigen.
2. die Beklagte zu verurteilen, in den Fenstern im Wohnzimmer Zwangsentlüftung einzubauen.
3. festzustellen, dass die Miete bis zur endgültigen Beseitigung der Mängel um 20 % gemindert ist, den Klageantrag zu 4 auf 2.129,40 Euro nebst Zinsen erweitert auf den Zeitraum bis 18. 19.2019, den Klageantrag zu 5. auf 610,00 Euro nebst Rechtshängigkeitszinsen umgestellt, als neuen Klageantrag zu 6. die Zahlung der Gutachterkosten in Höhe von 220,00 Euro nebst Rechtshängigkeitszinsen geltend gemacht und als Klageantrag zu 7. den vormaligen Klageantrag zu 6 auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten formuliert und den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Mit Schriftsatz vom 25.11.2010 hat die Klägerin die Klageanträge zu 1. und 2. umformuliert, wofür auf Bd. I. BI. 241 d.A. Bezug genommen wird, und mit Schriftsatz vom 20.12.2019 wie folgt formuliert:
1. die Beklagte zu verurteilen, den in dem hinter der Wohnungseingangstür gelegenen ersten Zimmer links (genutzt als Wohnzimmer) vorhandenen Schimmelbefall an der zum Balkon gelegenen Außenwand vollständig zu beseitigen.
2. die Beklagte zu verurteilen, in dem hinter der Wohnungseingangstür gelegenen ersten Zimmer links (genutzt als Wohnzimmer) das Außenfenster und die Balkontür instand zu setzen und eine ausreichende Lüftungsmöglichkeit zu gewährleisten, den Klageantrag zu 3 auf 2.245,88 Euro nebst geltend gemachter Zinsen bis 20.12.2019 erweitert, wofür auf Bd.II BI.25, 26 d.A. Bezug genommen wird.
Mit Schriftsatz vom 18.03.2020 hat die Klägerin den Klageantrag zu 2 für erledigt erklärt und den Klageantrag zu 3 unter Erledigterklärung im Übrigen auf 1.458,73 Euro nebst geltend gemachter Zinsen bis 20.03.2020 umgestellt sowie zu 4. Feststellung beantragt, dass die Klägerin bis zur endgültigen Beseitigung des Schimmelbefalls zur Mietminderung in Höhe von 5% berechtigt ist.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
1. die Beklagte zu verurteilen, den in dem hinter der Wohnungseingangstür gelegenen ersten Zimmer links (genutzt als Wohnzimmer vorhandenen Schimmelbefall an der zum Balkon gelegenen Außenwand vollständig zu beseitigen und erklärt dem Rechtsstreit im Übrigen hinsichtlich des Antrages zu Ziff. 1) in der Hauptsache für erledigt.
2. festzustellen, dass die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, nachdem sich der Klageantrag zu 2 hinsichtlich des Instandsetzungsanspruchs auf die Herstellung der Dichtigkeit der Außenfenster Balkontür im Wohnzimmer in der Hauptsache erledigt hat.
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.510,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 81,90 Euro seit dem 6; April 2018, weiterer 5 Prozentpunkten aus 84,63 Euro seit dem 5. Mai 2018, aus weiteren 81,90 Euro seit dem 6. Juni 2018, aus weiteren 84,63 Euro seit dem 5. Juli 2018, aus weiteren 84,63 Euro seit dem 4. August 2018, aus weiteren 81,90Euro seit dem 4. September 2018, aus weiteren 84,63 Euro seit dem 5. Oktober 2018, aus weiteren 81,90 Euro seit dem 7. November 2018; aus weiteren 84,63 Euro seit dem 6. Dezember 2018, aus weiteren 84,63 Euro seit dem 7. Januar 2019, aus weiteren 76,44 Euro seit dem 6. Februar 2019, aus weiteren 61,88.Euro seit dem 6. März 2019, weiteren 54,60 Euro seit dem 4. April 2019 und aus 56,42 Euro seit dem 4. Mai 2019, weiteren 5 Prozentpunkten aus 54,60 Euro seit dem 5. Juni 2019, aus 56,42 Euro seit dem Juli 2019; auf 56,42Euro seit dem 4. August 2019, aus 50,96 Euro seit dem 5. September 2019, aus 28,21 Euro seit dem 4. Oktober 2019, aus 27,30 Euro seit dem 4. November 2019, aus 28,21 Euro seit dem 4. Dezember 2019 und 5 Prozentpunkten aus 28,21 Euro seit dem 5. Januar 2020 und weiteren 5 Prozentpunkten aus 26,39 Euro seit dem 4. Februar 2020 und Weiteren 28,21 Euro seit dem 5. März 2020 und weiteren 5 Prozentpunkten aus 27,30 Euro seit dem 6. April 2020 und weiteren 5 Prozentpunkten aus 13,65 Euro seit dem 16.05.2020 zu zahlen.
4. festzustellen, dass die Miete bis zur endgültigen Beseitigung des Schimmelbefalls an der Balkonaußenwand in dem ersten Zimmer links (genutzt als Wohnzimmer) in Höhe von 5 gemindert ist.
5. festzustellen, dass die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat und erklärt die darüberhinausgehende Feststellungsklage (ursprünglich Ziffer 3.) in der Hauptsache für erledigt,
6. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 610,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
7. festzustellen, dass die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat und erklärt die ursprüngliche Klage hinsichtlich Schadens- und Aufwendungsersatz (ursprünglich Antrag zu Ziffer 5) in der Hauptsache erledigt.
8. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 220,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
9. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 492,54 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass es mit dem Fensterneueinbau Ende der Achtzigerjahre keine an der Gebäudehülle bauliche Veränderung gegeben habe. Es sei daher unwahrscheinlich, dass die in der Heizperiode 2017/2018 erstmals aufgetretenen Ursachen der „Schimmelproblematik“ in die Sphäre der Beklagten fielen. Es gäbe keine unzulässigen Wärmebrücken. Ohne einen Gebäudeschnitt mit detaillierten Angaben des Aufbaus der Außenwände als Mindestangaben, leide das von der Beklagten eingeholte Kurzgutachten an einem Fehler. Ein Schimmelbefall an den klägerseits vorgetragenen Stellen im Wohnzimmer werde bestritten. So habe der von der Klägerin beauftragte Gutachter keine Probe genommen und eine Schimmelkultur angesetzt. Selbst klägerseits werde lediglich angenommen, dass es sich vermutlich um eine Schimmelpilzbindung gehandelt habe. Es sei nicht bekannt, ob und um welches Mizel es sich handeln könne noch wurde die Konzentration in der Raumluft gemessen. Die Beklagte bestreitet, dass es in dem streitgegenständlichen Wohnzimmer überhaupt eine Schimmelbildung gegeben habe. Die Ursachen der behaupteten Erkrankung der Zeugin ### sei nicht untersucht worden und würden von der Klägerseite lediglich vermutet. Die vorhandenen Bestandsfenster seien mängelfrei und ein Zusammenhang mit den Stockflecken bestehe nicht. Ein Wasserschaden in der Wohnung über der streitgegenständlichen Wohnung werde bestritten. Da es durchaus möglich sei, dass der streitgegenständliche Mangel durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten der Klägerin entstanden sei, scheidet eine Mietminderung aus. Die Klägerin habe ihre Obhutspflichten dahingehend verletzt, dass sie den mit Beginn der Heizperiode 2017/2018 angegebenen Mangel nicht zeitnah bei der Beklagten gemeldet habe.
Die Beklagte trägt vor, dass die Überlassung des von der Klägerin eingeholten Privatgutachtens an den Fachbetrieb zwecks Prüfung keinesfalls mit einem Anerkenntnis der Ausführungsart gleichzusetzen sei. Der von der Firma ### mit der Beseitigung des Mangels im Wohnzimmer beauftragte Subunternehmer habe die Mängel nicht beseitigen dürfen. Zwar sei die Beseitigung fachgerecht angeboten worden, aber nicht nach Maßgabe des vorgenannten Privatgutachtens, weshalb die Klägerin die angebotene Leistung zu Unrecht abgelehnt habe. Das Privatgutachten sei seitens der Beklagten als wenig aussagekräftig gerügt und der Klägerin angeboten worden, eine Langzeitmessung durchzuführen, um die Ursachen im Wohnzimmer festzustellen und auch das Heiz- und Lüftungsverhalten der Klägerin nachzuvollziehen. Anlässlich des danach durchgeführten Besichtigungstermins habe der von der Beklagten entsandte Dipl. Ing Architekt ### festgestellt, dass die mit Stockflecken befallenen Bereiche trocken gewesen seien. Die von ihm empfohlene fachgerechte Mängelbeseitigung habe die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 31. Oktober 2018, auf das verwiesen wird (Anlage B 6) auch angeboten und die Klägerin sie wiederum abgelehnt mit dem Verweis auf die Ausführung der Mängelbeseitigung gemäß dem von ihr eingeholten Privatgutachten. Der von der Klägerseite benannte Leitfaden stelle lediglich eine Empfehlung dar. Mit der Anbringung der fehlenden Tapete sei der Mangel „Flecken/Schimmel“ abschließend am 26. September 2019 beseitigt worden. Die Klägerin habe keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte einen Sachverständigenbeweis dafür erbringe, dass die Mangelbeseitigung fachmännisch durchgeführt worden sei. Für das Gegenteil bleibe die Klägerin substantiierten Vortrag schuldig. Der Ansatz einer 20-prozentigen Minderungsquote für eine lediglich fehlende Tapetenbahn als optischer Mangel sei nicht gerechtfertigt.
Die Beklagte bestreitet, dass eine Zwangsentlüftung in Fenster einen zeitgemäßen Zustand darstelle. Vielmehr entspreche ihr Zustand den maßgeblichen Vorschriften beim Einbau.
Die vorgerichtliche Beauftragung und Einholung eines Privatgutachtens sei nicht notwendig gewesen, da es der Beklagten zustehe, den Mangel fachgerecht eigenverantwortlich zu beseitigen und nicht nach Vorgaben der Klägerseite.
Die Mehraufwendungen der Beklagten werden bestritten. Es wird bestritten dass der Fernseher durch ein Verschulden der Beklagten unbrauchbar geworden sei. Der für ihn angegebene Zeitwert werde bestritten. Es sei darüber hinaus nicht nachvollziehbar, dass die Klägerin über einen längeren Zeitraum nicht bemerkt haben will, dass er Fernseher unbrauchbar werde und deshalb habe sie ihre Schadenminderungspflicht verletzt.
Wegen des Weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 20.05.2019 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen abzuweisen.
Der noch gestellte Klageantrag zu 1. auf Mängelbeseitigung ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin steht der gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien geltend gemachte Mängelbeseitigungsanspruch nicht zu, denn die Mietsache befindet sich nunmehr in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Unstreitig sind bis 26. September 2019 im Auftrage der Beklagten die Maßnahmen in dem streitgegenständlichen Wohnzimmer und Bad durchgeführt worden, mit denen die Wohnung optisch so wiederhergestellt ist, wie sie ohne sichtbare Feucht-, Stock- und Schimmelfecken geschuldet ist. Darüber hinaus stellt die Beklagte mit dem Leistungsverzeichnis der Firma ### vom 6. März 2019 (bd. I Bl. 172 d.A.) dar, dass neben der malermäßigen Überarbeitung inklusive Entfernung von 2,6 m x 5,05 m Tapete mit verschiedenen Mitteln eine Schimmelbeseitigung stattgefunden hat. Die zuletzt genannten Arbeiten bestreitet die Klägerin nicht entscheidungsunerheblich damit, dass sie weder die fachliche Qualifikation noch die fachlich qualifizierte Ausführung der Arbeiten aus ihrer Laiensicht beurteilen könne. Dabei handelt es sich um ein so genanntes Bestreiten in das Blaue hinein, denn aus eigener Wahrnehmung konnte die Klägerin die Durchführung der Arbeiten selbst beurteilen und etwaige unfachmännische Ausführungen feststellen. Darüber hinaus trägt sie nicht vor noch ist ersichtlich, dass nach Durchführung sowohl der Schimmelbeseitigungsarbeiten als auch der malermäßigen Wiederherstellung der Wohnung erneut Feuchte-, Stock- oder Schimmelbildungen aufgetreten sind, so dass ein darüber hinausgehender Anspruch der Klägerin auf „vollständige“ Beseitigung des „vorhandenen Schimmelbefall“ nicht dargetan ist.
Die Klägerin hat keinen Beseitigungsanspruch wegen der von ihr behaupteten und von der Beklagten bestrittenen „unzulässigen Wärmebrücken“. Eine solche Beseitigung ist grundsätzlich nicht geschuldet (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.03.2018 – 65 5 245/17 in GE 2019, 60). Die Beklagte als Vermieterin schuldet die Wiederherstellung des schimmelfreien Zustandes der überlassenen Räumlichkeiten. Wie die Beklagte diesen Zustand herstellt, steht in ihrem Ermessen, § BGB § 903 BGB, Art. GG Artikel 14 GG. Der Mietvertrag und die Verpflichtung des Vermieters aus § 535 BGB begründen kein generelles Recht des Mieters, dem Vermieter die Art und Weise der Mangelbeseitigung vorzugeben. Sein Ermessen unterliegt insoweit Einschränkungen, als dass Maßstab einer Mangelbeseitigung die Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes ist und der Mieter nicht Belastungen ausgesetzt werden darf, die sein Besitzrecht an der Wohnung über das zumutbare einschränken. Die Frage, wie weit die Instandsetzungspflicht des Vermieters reicht, insbesondere die Frage, ob sie sich auf die Beseitigung der Ursache eines Mangels erstreckt, lässt sich nicht allgemein und losgelöst von den Umständen des Einzelfalls beantworten, wie auch sonst bei der Ausübung von Ermessen und der Wahrnehmung von Rechten, die durch die Rechte Dritter – kraft Vertrages und/oder Gesetzes – eingeschränkt sind. Konkreter Sachvortrag, der auf eine Einschränkung des Ermessens der Beklagten bezüglich ihrer Entscheidung für die gewählte Art und Weise der Mangelbeseitigung hindeutet, fehlt. Die Klägerin selbst trägt nicht konkret vor, dass vergleichbare Erscheinungen in der Vergangenheit mit Beginn ihres Mietverhältnisses überhaupt oder zeitnah nach dem Fensteraustausch in ihrer Wohnung aufgetreten sind oder nach dem 26.09.2019 wieder zu Tage getreten seien. Auszuschließen hat sie zudem eine Mitverursachung durch ihr eigenes Wohlverhalten mit dem Ergebnis, dass ausschließlich bauseitige Ursachen bestehen. Daran fehlt es hier. So bestreitet die Beklagte eine Mitursächlichkeit durch einen Wasserschaden in der Wohnung über der streitgegenständlichen Wohnung, ohne dass die Klägerin im Einzelnen darstellt, wann dieser Wasserschaden dort in welchem Umfang eingetreten sein soll. Ihre Vermutungen zu Eingriffen in die Bauhülle infolge des Neueinbaus von Fenstern in ihrer Wohnung 1998 reicht dafür ebenso wenig aus, weil weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass diese Umbaumaßnahmen nicht den maßgeblichen Vorschriften entsprochen hätten bzw. es sich um solche Baumaßnahmen handelte, die nach der Verkehrsanschauung dazu führten, dass grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab nicht mehr anzulegen wäre als Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens. Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder gegebenenfalls zugleich der Modernisierung dienen, kann im Grundsatz nicht mehr beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich bleiben. Da die von der Klägerin beschriebenen Veränderungen in ihrem Wohnzimmer erst 2017 und nicht zeitnah nach dem Austausch der Fenster aufgetreten sind, ist nicht plausibel, dass diese bauseitigen Veränderungen ausschließlich ursächlich gewesen sein können und nicht auch das eigene Wohlverhalten der Klägerin. Zumal die von ihr als Anlage K 6 eingereichten Protokolle zu ihrem konkreten Heizverhalten keine Angaben erhalten und lediglich die Temperatur angeben, die zu den Lüftungszeiten gemessen wurde, ohne dass angegeben ist, wo diese Temperaturmessungen stattgefunden haben. Hinreichend konkrete Angaben werden nicht gemacht, um das Wohnverhalten der Klägerin als (Mit-)Ursache auszuschließen. Gleiches gilt für das von ihr eingeholte Kurzgutachten. So stellt der Gutachter fest, dass „ursächlich für den Schimmelpilzbefall (…) eindeutig die niedrigen Oberflächentemperaturen der Außenwände, auf denen die Luftfeuchtigkeit kondensiert (…)“ sind. Dass diese Luftfeuchtigkeit auf ein wohnverhalten der Klägerin zurückzuführen sein könnte, schließt der Gutachter mit den am 20. März 2018 gemessenen Werten deshalb aus, weil aus ihnen “ (…) eindeutig geschlossen werden (…)“ könne, „dass der Jahreszeit entsprechend gut geheizt und gelüftet wird (…)“
Eine solche Schlussfolgerung mit einer Tagesmessung zu begründen, ist nicht plausibel. Die von der Beklagtenseite angebotene Langzeitmessung hat nicht stattgefunden. Ohne dass die Klägerin – wie dargestellt – eine Ermessenseinschränkung der Beklagten dahin darstellt dass ausschließlich bauseitige Ursachen für die Feuchtigkeitsbildungen in Betracht kommen und nicht (auch) ihr Wohnverhalten, stellt sich vor der von der Klägerin angebotenen Sachverständigenbeweis für „unzulässige Wärmebrücken“ als Ausforschung dar, die sich verbietet.
Soweit die Klägerin im Übrigen die Erledigung des in der Klageschrift gestellten und wiederholt geänderten Klageantrages zu 1. erklärt, ist mangels der Anschlusserklärung der Beklagten eine solche Feststellung der Haupsachenerledigung nicht begründet. Maßgebend für die Feststellung, dass der Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache erledigt ist, ist, dass die Klage insoweit zulässig und begründet gewesen ist. An der Zulässigkeit fehlte es aber, weil eine vollstreckungsfähige Mängelbeseitigungsklage voraussetzt, dass eine Benennung der von dem Schuldner zu ergreifenden Maßnahmen unterbleibt, denn die Art der Mängelbeseitigung ist dem Vermieter zu überlassen. Die dafür als geeignet erscheinenden Maßnahmen unterliegen ausschließlich der Wahl der Vermieterseite. Mit den Formulierungen des Klageantrages zu 1 unter a) bis d) und ihren fortlaufenden Änderungen hat die Klägerin die Art der Mängelbeseitigung aber unzulässigerweise vorzugeben versucht.
Die zu 2. noch gestellte Feststellungsklage ist unbegründet. Es ist nicht festzustellen, dass der Klageantrag zu 1 e. aus der Klageschrift und in seinen fortlaufenden Änderungen, gerichtet auf den Einbau einer Zwangsentlüftung in die Bestandsfenster in allen Zimmern der streitgegenständlichen Wohnung, in der Hauptsache erledigt ist, denn dieser Klageantrag ist unbegründet gewesen. Soweit die Klägerin damit eine Mängelbeseitigungsklage erhoben hat, fehlt es an der notwendigen Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache. Gemäß § 138 ZPO ist als unstreitig zu behandeln, dass die Bestandsfenster bzw. die neu eingebauten Fenster den damals geltenden Vorschriften und Anforderungen genügten, die für ihren vertragsgemäßen Zustand maßgeblich sind. Etwas anderes hat die Klägerin nicht konkret vorgetragen und ergibt sich auch aus dem von ihr eingeholten Kurzgutachten nicht, das lediglich eine dahingehende Empfehlung ausspricht, ohne sich mit dem vertraglich geschuldeten Zustand der Fenster auseinanderzusetzen. Soweit die Klägerin damit eine Modernisierungsklage erhoben hat, steht ihr ein solcher Anspruch als sogenannte „Mietermodernisierung“ keinesfalls zu.
Soweit die Klägerin nunmehr meint, dass die Klage auf Instandsetzung der „undichten“ Fenster sich infolge des Vororttermin, bei dem die Fenster als „dicht“ festgestellt wurden, erledigt habe, bleibt sie für deren Undichtigkeit konkreten Sachvortrag schuldig. Zumal sie deren Dichtheit mit der ursprünglichen Klage mittels des Einbaus einer Zwangsentlüftung noch verändern wollte. Auch insoweit ist eine zulässige und begründete Klage nicht erhoben gewesen, deren „Erledigung“ festgestellt werden könnte, nachdem in dem Ortstermin die Mangelfreiheit der Fenster „festgestellt“ worden ist.
Der Klageantrag zu 3. ist mit der noch geltend gemachten Mietminderung von 15 % bis 5% aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.
Für April und Mai 2018 ist die Klägerin gemäß § 536 BGB wegen einer nicht unerheblichen Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache zur Minderung berechtigt, denn die zu dieser Zeit unstreitigen Veränderungen an der Wohnzimmeraußenwand werden mit der zur Rückzahlung noch geltend gemachten Minderung von 15% angemessen berücksichtigt und zwar bereits wegen der optischen Beeinträchtigungen. Soweit die Klägerseite die Minderung dafür von ursprünglich 20% reduziert, geht damit keine „Erledigung“ im Rechtssinne einher, weil die Zahlungsklage nur durch Zahlung erledigt werden kann und eine solche ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Darüber hinaus ist die Klägerin mit einer Mietminderung bis 06.03.2019 und dann wieder ab 26.09.2019 ausgeschlossen.
Ab Juni 2018 hat die Klägerin die Mängelbeseitigung unberechtigt verweigert. Entgegen der von ihr vertretenen Auffassung – wie oben dargestellt – hat nicht sie die Art der Mängelbeseitigung vorzugeben, sondern das ist ausschließlich Sache der Vermieterseite. In deren Ermessen fällt es, ob, wie und ggfls. mit wem vor dem Beginn von Mängelbeseitigungsarbeiten eine Vorortbesichtigung stattfindet. Nicht die Klägerin gibt die Art der Mängelbeseitigung und deren Chronologie vor, sondern das ist ausschließlich Sache der Beklagten. Insbesondere kann die Klägerseite nicht vorgeben, dass der als Anlage eingereichte Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden – herausgegeben vom Bundesumweltamt im Jahr 2017- zur einzig maßgebenden Grundlage einer Mängelbeseitigung gemacht wird. Die Beklagte hat die Mängelbeseitigung, wie sie sie durchführen wollte, wiederholt angekündigt und hinreichend detailliert die Vorgehensweise – teilweise in Übereinstimmung mit dem Kurzgutachten vom 24.03.2018 – beschrieben, so dass die Klägerin sich darauf einrichten konnte und die Mängelbeseitigung nicht über Monate verweigern durfte. Hätte sich die Mängelbeseitigung, wie letztendlich von der Beklagten durchgeführt, als unzureichend dargestellt, z.B. weil sich wiederum Feuchtigkeitsstellen bildeten, wäre es der Klägerin unbenommen gewesen, erneut Mängelbeseitigung zu verlangen.
Der Annahmeverzug der Klägerin endete mit der Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten am 06.03.2019 und bis zum Abschluss der Arbeiten am 26.09.2019 mit Wiederherstellung des tapezierten und gemalerten Wohnungszustandes ist die Miete wiederum kraft Gesetzes gem. § 536 BGB gemindert gewesen, denn die Fensterwand im Wohnzimmer war über eine Fläche von 5,20 x 2,50 Meter ohne Tapete und dieser wohnwertbeeinträchtigende optische Mangel wird mit der noch geltend gemachten 10-prozentigen Minderung angemessen berücksichtigt, § 287 ZPO. Die unter Vorbehalt gezahlten Mieten kann die Klägerin daher in Höhe von insgesamt 537,81 Euro zurückfordern gem. § 812 BGB, die gem. §§ 286, 288 zu verzinsen sind.
Die Klägerseite selbst formuliert auf der letzten Seite des Schriftsatzes vom 13.11.2019, dass die danach „Mängel endgültig beseitigt sind“. Wie unter dem Klageantrag zu 1 dargestellt, steht der Klägerin ein weitergehender Mängelbeseitigungsanspruch nicht zu, so dass sie im Rahmen der Zahlungsklage ab 27.09.2019 und im Rahmen der Feststellungsantrag zu 4 auf eine zukünftige Minderungsquote „bis zu endgültigen Beseitigung des Schimmelbefalls (…)“ nicht anspruchsberechtigt ist und beide Klagen insoweit als unbegründet abzuweisen sind und zwar auch hinsichtlich der Feststellung mit dem Klageantrag zu 5, dass der Rechtsstreit dem Klageantrag zu 4. In der darüber hinausgehenden Minderungsfeststellung teilweise in der Hauptsache erledigt ist. Eine höhere Minderungsquote ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der bestrittene Schimmelbefall gesundheitsgefährdend gewesen sei. Gesundheitsschädliche Wohnwertbeeinträchtigungen begründen nur dann einen Mangel, wenn hierdurch im Einzelfall nach objektiven Maßstäben auch die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr besteht; eine bloße abstrakte Gefahr reicht ebenso wenig aus wie bloße subjektive Vorstellungen (Vgl. BGH Uni vom 15.034006 -VW ZR 74/05- in NZM 2006″504). Die insoweit darlegungspflichtige Klägerin stellt die notwendige konkrete Gefahr der gesundheitsbeeinträchtigenden Schimmelbildung nicht zureichend dar. Das Kurzgutachten vom 24.03.2018 ist ohne Proben und Untersuchungen dafür unzureichend und nicht konkret, denn die Klägerin selbst zieht die Schlussfolgerung und vermutet, dass gesundheitsgefährdende Schimmelpilze vorhanden gewesen seien. Zutreffend rügt die Beklagtenseite für die Zeugin ### die Pauschalität des Vortrages der Klägerin zu deren konkreten Krankheitsbild und Aufenthaltszeiten in dem Wohnzimmer, ohne dass die Klägerin dahingehend nachbessert mit der Folge, dass sie dafür darlegungsfällig bleibt, dass mit den Feuchterscheinungen auch eine konkret gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelbildung einhergegangen sei. Schließlich kommt eine höhere Minderung nicht deshalb in Betracht, weil „unzulässige Wärmebrücken“ vorhanden seien, denn ein Sachmangel liegt darin nur, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen nicht in Einklang steht (vgl. BGH Urteil vom 05.12.2018 – viii ZR .271/17 NJW 2019, 507). Dazu fehlt trotz des Bestreitens der Beklagten konkreter Sachvortrag der Klägerin und auch der Zeitpunkt der Feuchtebildung – wie oben dargestellt – indiziert eine bauseitige Ursache gerade nicht und erst recht keine bauseitige Ursache, die mit den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften untechnischen Normen nicht in Einklang steht.
Der Klageantrag zu 6. auf Zahlung von 450,00 Euro Schadensersatz für den Fernseher und unfreiwillige Zeitstunden der Klägerin zum Stundensatz von 10,00 Euro, insgesamt 610,00 Euro ist unbegründet. Unabhängig von der bestrittenen Höhe des Zeitwertes des beschädigten Fernsehers ist die Klage insoweit jedenfalls deshalb unbegründet, weil die Beklagte mangels schuldhafter Pflichtverletzung bzw. Beschädigung des Eigentums der Klägerin gemäß §§ 280 ff. BGB bzw. § 823 Absatz.1 BGB nicht schadensersatzpflichtig Ist. Dass sie pflichtwidrig und fahrlässig eine Durchfeuchtung der Außenwand zugelassen habe, die den Fernseher beschädigt haben soll, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Zumal die Beklagte erst im März 2018 von dieser Durchfeuchtung erfuhr. Darüber hinaus muss sich die Klägerin gemäß § 254 BGB ein überwiegendes Mitverschulden entgegenhalten lassen, das einen Schadensersatzanspruch auf null reduziert. Weil sie trotz der erkennbaren Durchfeuchtung der Wand ihren Fernseher auf etwaige Beeinträchtigungen dadurch nicht überprüft, geschützt und weggestellt hat.
Da die Beklagtenseite ein Schuldvorwurf nicht trifft, hat die Klägerin in Höhe ihrer „unfreiwilligen Zeitstunden, Telefonat und E-Mail-Verkehr“ keinen erstattungsfähigen Schadensersatzanspruch. Gleiches gilt unter Verzugsgesichtspunkten gemäß §§ 536a, 286 BGB. Anlässlich der zwei Stunden am 20.03.2018 mit dem von ihr beauftragten Sachverständigen befand sich die Beklagte vor der Anzeige der Mängel nicht in Verzug und eine Gefahr im Verzuge ist durch den Zeitablauf mit Beginn der Heiz-periode 2017/2018 widerlegt. Weiter geleistete „unfreiwillige“ Zeiten bestreitet die Beklagte, so dass die Klägerin in ihrer Darlegungs- und Beweislast im Einzelnen darzustellen hat, wann, sie was und wie lange zu erledigen hatte. Diesen konkreten Vortrag bleibt sie schuldig, was zu ihren Lasten zu gehen hat. Mit der Mangelanzeige am 22.03.2018 ist die Mängelbeseitigungsverpflichtung der Beklagten zwar fällig geworden, allerdings ist eine anschließende Inverzugsetzung mit der Mängelbeseitigung schriftsätzlich nicht vorgetragen. Vielmehr hat die Beklagte mit Schreiben vom 4. Juni 2018 Beseitigungsarbeiten angekündigt und damit bevor die Klägerin sie mit Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 7. Juni 2018 ablehnen ließ mit der Vorgabe, dass zunächst ein Vororttermin am 15. Juni 2018 stattzufinden habe.
Der Klageantrag zu 7. auf Feststellung der Erledigung des ursprünglichen Klageantrages zu 5. aus der Klageschrift auf Feststellung der zukünftige Zählungsverpflichtung der Beklagten dem Grunde nach ist unbegründet, weil die ursprüngliche Feststellungsklage unbegründet gewesen ist. Wie zum Klage-antrag zu 1 dargestellt, stand und steht der Klägerin ein Anspruch auf eine weitergehende „vollständige“ Mängelbeseitigung nicht zu, so dass ihr weder unfreiwillige Kilometerkosten, eine monatliche Telefonpauschale, weiterer Stundenaufwand, Transport-, Einlagerungs- und Rücktransportkosten ebenso wenig zu erstatten sind wie Kosten für eine anzumietende Ausweichwohnung. Nach der verweigerten Mängelbeseitigung ab Juni 2018 war sie mit diesen Ansprüchen jedenfalls für ihren berechtigten Mängelbeseitigungsanspruch ebenso ausgeschlossen.
Der Klageantrag zu 8. ist unbegründet, denn der Klägerin steht einen Ersatzanspruch der Gutachterkosten in Höhe von 220,00 Euro gemäß § 536a BGB nicht zu.
Bei der Abgrenzung, ob ein Anspruch unter § 536a Absatz 1 oder Absatz 2 BGB fällt, ist die gesetzgeberische Wertung zu beachten, die durch diese Normierung vorgenommen worden ist (BGH NJW 2008, 1218). Nach der Wertung und dem Zweck des § 536a Absatz 2 BGB soll grundsätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Dieser Vorrang dient seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete nach § 536 BGB oder auch Schadensersatzansprüche des Mieters abwenden kann. Den Interessen des Mieters wird dagegen dadurch Rechnung getragen, dass er entweder bei Verzug des Vermieters oder bei notwendigem umgehendem Beseitigungsbedürfnis zur Selbsthilfe schreiten und seine dafür erforderlichen Aufwendungen von seinem Vermieter ersetzt verlangen kann. Dem Vermieter ist allerdings vorrangig die Möglichkeit einzuräumen, den Mangel selbst zu beseitigen. Außerdem soll ihm – ohne von einem Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden – vorrangig ermöglicht werden, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht sowie, ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. Aus diesem Grunde können Aufwendungsersatzansprüche des Mieters zur Mängelbeseitigung nach § 536a Absatz 2 BGB nicht alternativ als Schadensersatzansprüche nach § 536a Absatz 1 BGB geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen des Absatz 2 nicht gegeben sind. Diese Interessenlage führt beispielsweise dazu, dass die Aufwendungen, die ein Mieter zur Feuchtigkeitsmessung angestellt hat, den Mängelbeseitigungskosten zuzurechnen sind, die grundsätzlich unter § 536a Absatz 2 BGB zu subsumieren sind. Dienen die Feuchtigkeitsmessung der Bewertung des Erfolges einer Mängelbeseitigung, ist sie wie diese selbst allerdings vorrangig dem Vermieter zu überlassen, so dass ein Ersatz der dafür aufgewendeten Kosten lediglich nach § 536 a Abs. 2 BGB verlangt werden kann (OLG Düsseldorf ZMR 2009, 362). Hier ist und das Kurzgutachten vom 24. März 2018 für eine § 536 a Absatz 1 unterfallenden Mangelfeststellung für das Vorhandensein von Schimmelpilzen inhaltlich unzureichend. Zutreffend rügt die Beklagtenseite, dass die erforderlichen Proben für eine Schimmelpilzuntersuchung nicht genommen worden sind ebenso wenig wie Feuchtigkeitsmessungen in einem Umfang stattgefunden haben, der notwendig gewesen wäre. Unabhängig davon sind die Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen zur Mangelfeststellung jedenfalls nur dann als Mangelfolgeschaden gemäß § 536 a Abs. 1 BGB erstattungsfähig, wenn die betreffenden gutachterlichen Feststellungen nach den Umständen, z.B. wegen Bestreitens des Vermieters, erforderlich erscheinen (AG Koblenz WuM 1987,19). Daran fehlt es hier, denn die Beklagte wusste bei Beauftragung des Sachverständigen durch die Klägerin noch nicht von den Mängeln.
Auch die Voraussetzungen des § 536 Absatz 2 liegen nicht vor, weil die Beklagte – wie oben dargestellt – befand sich im Zeitpunkt der Beauftragung des Sachverständigen am 20. März 2018 nicht in Verzug befand. Auch eine Gefahr in Verzug Klägerin nicht dar, denn die Mängel im Wohnzimmer sollen mit Beginn der Heizperiode 2017/2018 begonnen haben, sodass ihr ausreichend Zeit zur Verfügung gestanden hat, sich an die Beklagte zu wenden. Zudem irrt die Klägerin, dass sie gegenüber der Vermieterseite einen fundierten Mängelvortrag zu eröffnen habe. Der Mieter kann sich vielmehr allein darauf beschränken, die augenscheinlichen Veränderungen, die die Abweichung von der Soll-Beschaffenheit darstellen, zu beschreiben und alles weitere der Vermieterseite überlassen.
Der Klageantrag zu 9. ist unbegründet, denn – wie oben dargestellt – befand sich die Beklagte mit der Mängelbeseitigung am 07. Juni 2018 nicht in Verzug mit der Folge, dass die durch die vorgerichtliche Beauftragung ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten entstandenen Kosten keinen erstattungsfähigen Verzugsschaden darstellen können.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 92, Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO
