Rückzahlungsanspruch überzahlter Betriebskosten

LG Duisburg: Rückzahlung überzahlter Betriebskosten wegen falschem Umlageschlüssel

Im Fall LG Duisburg – Az.: 1 O 58/14 wurde entschieden, dass die Beklagte der Klägerin überzahlte Betriebskosten in Höhe von 60.374,62 EUR zuzüglich Zinsen und Rechtsanwaltsgebühren zurückzahlen muss, basierend auf einem Streit über den korrekten Umlageschlüssel für die Betriebskosten, wobei zukünftige Abrechnungen angepasst werden, um bestimmte Flächen nicht zu berücksichtigen.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 1 O 58/14 >>>

Mietvertrag und Betriebskosten

Die meisten Mieter haben einen regelmäßigen Posten in ihrem Budget fest eingeplant: die Betriebskostenabrechnung. Neben der monatlichen Miete fallen für Wohnraum zusätzliche Kosten für Heizung, Wasser, Müllentsorgung und mehr an. Diese müssen jährlich vom Vermieter abgerechnet werden.

Überzahlte Betriebskosten haben Mieter ein Anrecht auf Rückzahlung der zu viel geleisteten Zahlungen. Doch wie wird ermittelt, welcher Betrag tatsächlich geschuldet ist? Hier spielen die Vorgaben im Mietvertrag eine entscheidende Rolle. Umlageschlüssel und Berechnungsgrundlagen müssen korrekt angewandt und ausgelegt werden – bei Unstimmigkeiten kann es zu Streit und Rechtsverfahren zwischen Mietern und Vermietern kommen.

➜ Der Fall im Detail

Rückzahlungsanspruch überzahlter Betriebskosten im Fokus des LG Duisburg

Im Zentrum des rechtlichen Disputs stand die Auseinandersetzung zwischen einer Mieterin und ihrer Vermieterin über die korrekte Abrechnung und den Umlageschlüssel für Betriebskosten eines Bürogebäudes in Duisburg. Die Mieterin, eine eigenständige Körperschaft, die vormals durch ihre Rechtsvorgängerin unter einer Nutzungsvereinbarung das Gebäude nutzte, wurde später direkte Mieterin unter Fortführung der Konditionen dieser Nutzungsvereinbarung. Strittig war die Berechnung der Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2011 und 2012, speziell die Frage, ob bestimmte Flächen, wie die Tiefgarage und weitere „Sonst. Ext.“ sowie „Stillgel./BGl Flächen“, in den Umlageschlüssel einbezogen werden sollten.

Grundlage und Streitpunkte des Falls

Die Mieterin leistete unter Vorbehalt Nachzahlungen basierend auf den von der Vermieterin vorgelegten Betriebskostenabrechnungen, die sie später jedoch beanstandete. Die Vermieterin legte einen Umlageschlüssel zugrunde, der bestimmte Flächen nicht berücksichtigte, was die Mieterin als nicht vertragsgemäß ansah. Sie argumentierte, der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel müsse sich auf die gesamte Nettogeschossfläche beziehen, wie in Anlage 2 des Mietvertrages festgehalten, und forderte die Rückzahlung der ihrer Ansicht nach überzahlten Betriebskosten.

Urteilsfindung durch das LG Duisburg

Das Gericht gab der Klägerin in wesentlichen Punkten Recht und sprach ihr einen Rückzahlungsanspruch überzahlter Betriebskosten in Höhe von 60.734,62 EUR zu. Zentral für die Entscheidungsfindung war die Auslegung der Vertragsklauseln, insbesondere die Definition der für die Umlage der Betriebskosten relevanten Flächen. Das Gericht bestätigte, dass nach objektivem Empfängerhorizont die gesamte Nettogeschossfläche, einschließlich der Tiefgarage, als Berechnungsgrundlage für den Umlageschlüssel heranzuziehen sei.

Bedeutung des Urteils und richterliche Erwägungen

Für die richterliche Entscheidung war maßgeblich, dass der Mietvertrag und dessen Anlagen eine klare Basis für die Berechnung der Betriebskosten bieten müssen. Unstimmigkeiten und Unklarheiten in den Vertragsklauseln wurden zu Lasten der Vermieterin ausgelegt. Weiterhin führte das Gericht aus, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung hinsichtlich der Betriebskosten für bereits abgerechnete Perioden nicht zulässig sei. Für die Zukunft wurde jedoch eine Anpassung des Umlageschlüssels als gerechtfertigt angesehen, um eine verursachungsgerechte Kostenverteilung zu gewährleisten.

Rechtliche Grundlagen und Folgen des Urteils

Das Urteil stützt sich auf § 812 Abs. I S. 1 Alt. 1 BGB, betreffend den Anspruch auf Rückzahlung bei Leistungen ohne rechtlichen Grund. Ebenso wurde § 313 BGB herangezogen, um die Anpassung des Mietvertrags aufgrund veränderter oder falsch verstandener Geschäftsgrundlagen zu begründen. Diese Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit klarer Vertragsvereinbarungen und zeigt auf, dass Mieter bei der Überprüfung ihrer Nebenkostenabrechnungen auf eine korrekte Anwendung des vereinbarten Umlageschlüssels bestehen können.

Kostentragung und vorläufige Vollstreckbarkeit

Abschließend ordnete das Gericht an, dass die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat und setzte die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils fest, unter der Bedingung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages durch die Klägerin. Dies unterstreicht die finanziellen und prozessualen Konsequenzen, die mit derartigen Auseinandersetzungen einhergehen können.

Das vorliegende Urteil

LG Duisburg – Az.: 1 O 58/14 – Urteil vom 26.02.2015

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

1. 60.374,62 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 04.02.2014 zu zahlen sowie

2. sie von Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.954,64 EUR im Rahmen der außergerichtlichen Rechtsverfolgung freizustellen.

Auf die Hilfswiderklage wird die Klägerin verurteilt, der Veränderung des Verteilungsschlüssels für die Umlage der Betriebskosten für das von ihr angemietete Mietobjekt in der Liegenschaft Mülheimer Straße 36 in 46045 Oberhausen, bestehend aus Flächen zur alleinigen Nutzung von 3.712,42 m² und zur gemeinsamen Nutzung von 1.277,39 m² dergestalt für die in der Zukunft liegenden Abrechnungsperioden zuzustimmen, dass in der Umlage der Betriebskosten die Tiefgarage mit einer Fläche von 3.113,83 m² sowie die Flächen „Sonst. Ext.“ mit 158,21 m² und die „Stillgel./BGl Flächen“ mit 75,21 m² nicht berücksichtigt werden, die Bezugsgröße für die umzulegenden Betriebskosten daher 12.046,85 m² beträgt.

Die Beklagte trägt die Kosten der Klage und Hilfswiderklage.

Die Klage ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Mieterin eines Bürogebäudes auf der N-Straße ##, ##### P. Die Beklagte ist die Vermieterin dieses Gebäudes. Bevor die Klägerin als eigenständige Körperschaft entstand, nutzte sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin, die B, das oben genannte Gebäude durch eine Nutzungsvereinbarung vom 18.09.2009. Die Beklagte war die damalige Trägerin der Klägerin.

Vereinbart wurde, dass die Betriebskosten laufend abgerechnet wurden und die Beklagte die Miete und Nebenkosten direkt aus dem Verwaltungsbudget der B vereinnahmt. Eine eigenständige Abrechnung der Betriebskosten erfolgte nicht. Der sich anschließende Mietvertrag sollte zu den gleichen Konditionen weitergeführt werden, wie sie sich aus der Nutzungsvereinbarung vom 18.09.2009 ergab. Nach einer später selbstständig durchgeführten Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen durch die Klägerin kam es zu keinen nennenswerten Nachzahlungen in den Jahren 2009 und 2010.

Das jetzige Mietverhältnis begann zum 01.01.2011. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete beträgt 29.807,18 EUR. Gemäß § 6 Abs. III des Mietvertrages wird eine monatliche Vorauszahlung für die Betriebskosten in Höhe von 2,65 EUR pro m², bezogen auf die Flächenaufstellung nach Anlage 2, erhoben. Die Parteien gingen bei Vertragsschluss davon aus, dass dieser Betrag die voraussichtlichen Betriebskosten decken würden.

Der Beginn der Aufstellung der Anlage 2 ist mit „NGF-Gesamt 15.393,15 m²“ überschrieben. Die Aufstellung endet mit den Wörtern „Summe entspricht der Gesamt-NGF 15.393,15“.

Nach § 6 Abs. VII des Mietvertrages sind die Betriebskosten im Verhältnis Mietfläche (NGF) zur Gesamtfläche (NGF) des Gebäudes auf den Mieter umzulegen. Weiter heißt es in § 6 Abs. VIII des Mietvertrages u.a., dass die Kosten für die Beheizung der Räume im Verhältnis der beheizten Mietfläche (NGF) zur beheizten Gesamtfläche (NGF) des Gebäudes auf den Mieter umgelegt werden.

In § 1 Abs. II des Mietvertrages wird die gemietete Fläche des Mieters auf 4.585,72 m² festgelegt. Darin sind Flächen zur alleinigen Nutzung von 3.413,93 m² enthalten sowie zur gemeinsamen Nutzung mit einer Größe von 3.078,33 m². Der mietwirksame Anteil des Mieters, der zur gemeinsamen Nutzung anberaumten Flächen, beträgt 1.171,79 m².

In einem Nachtrag zum Mietvertrag vom 12.09.2013 wurde noch einmal bestätigt, dass für die Betriebskostenabrechnung die Gesamtfläche des Gebäudes (15.393,15 m²) zugrunde gelegt werde.

Die Nettogeschossfläche des gesamten Objektes beträgt 15.393,15 m². Die Nettogeschossfläche ohne die Fläche der zum Objekt gehörenden Tiefgarage von 3.113,83 m², sowie der Flächen „Sonst. Ext.“ von 158,21 m² und „Stillgel./GBI“ von 75,21 m², die ebenfalls kaum nennenswerte Betriebskosten verursachen, beträgt 12.046,86 m².

Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung beträgt für die Klägerin 12.152,16 EUR, mithin pro Jahr 145.825,92 EUR.

Mit Schreiben vom 01.08.2013 wurden die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 erstellt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 ergab eine Nachforderung in Höhe von 41.022,25 EUR. Die Abrechnung für das Jahr 2012 sah eine Nachforderung in Höhe von 40.053,23 EUR vor. In den Abrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 wurde jeweils der Umlageschlüssel „4.585,72/ 12.046,86“ für sämtliche Betriebskosten zu Grunde gelegt.

Als Verteilungsmaßstab für die Umlage sämtlicher Betriebskosten, d.h. auch der Heizkosten, wurde in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 die Nettogeschossfläche des Objektes ohne die Fläche der Tiefgarage und der Flächen „Sonst. Ext.“ und „Stillgel./GBI“ verwendet.

Nach Beanstandung der Betriebskostenabrechnung seitens der Klägerin wurden mit Datum vom 22.11.2013 neue Abrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 erstellt. Diese sahen erneut den Umlageschlüssel „4.585,72/12.046,86“ für sämtliche Kostenpunkte vor. Die Änderungen in den Abrechnungen bezogen sich allein auf die Kosten der Tiefgarage, die nun separat umgelegt wurden. Die Korrektur der beiden Betriebskostenabrechnungen führte für das Jahr 2011 zu einer Reduzierung des umzulegenden Betrages auf 37.577,40 EUR und für die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 zu einer Reduzierung auf 36.048,82 EUR.

Die Klägerin zahlte die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskosten für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von 73.626,22 EUR an die Beklagte unter Vorbehalt. Die Klägerin forderte mit Schreiben vom 17.01.2014 die Beklagte auf, einen Betrag in Höhe von 60.734,62 EUR bis zum 03.02.2014 wegen Rückzahlung überzahlter Betriebskosten an sie zu zahlen. Eine Zahlung seitens der Beklagten erfolgte nicht.

Die Klägerin behauptet, die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012, aus denen die erhobenen Nachforderungen resultierten, seien nicht ordnungsgemäß erstellt worden. Die Beklagte habe den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel missachtet. Vertraglich geschuldet sei der Umlageschlüssel (4.585,72/ 15.393,15) hinsichtlich der Betriebskosten ohne die Heizkosten und nicht der von der Beklagten angesetzte Umlageschlüssel (4.585,72/ 12.046,85). Die Nettogeschossfläche für die ins Verhältnis zu setzenden Kosten ohne Heizkosten müsse nicht erst ermittelt werden, sondern ergäbe sich eindeutig aus der Anlage 2 zum Mietvertrag, in der die NGF-Gesamtfläche mit 15.393,15 m² beschrieben sei.

Die Klägerin ist der Ansicht, eine Änderung des vertraglich geschuldeten Umlageschlüssels habe der Zustimmung der Klägerin bedurft, die jedoch nicht erfolgt sei.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen an sie,

1. einen Betrag in Höhe von 60.734,62 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 03.02.2014 zu zahlen sowie,

2. die Klägerin von Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.954,64 EUR im Rahmen der außergerichtlichen Rechtsverfolgung freizustellen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Hilfsweise widerklagend wird beantragt, die Klägerin zu verurteilen, der Veränderung des Verteilungsschlüssel für die Umlage der Betriebskosten für das von ihr angemietete Mietobjekt in der Liegenschaft N-Straße ## in ##### P, bestehend aus Flächen zur alleinigen Nutzung von 3.712,42 m² und zur gemeinsamen Nutzung von 1.277,39 m² der Gestalt zuzustimmen, dass in die Umlage der Betriebskosten die Tiefgarage mit einer Fläche von 3.113,83 m² nicht berücksichtigt wird, die Bezugsgröße für die umzulegenden Betriebskosten daher 12.046,85 m² beträgt.

Die Klägerin beantragt, die Hilfswiderklage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Fläche der Tiefgarage sei bei der Verteilung sämtlicher Betriebskosten innerhalb der Nettogeschossflächen nicht mit zu berücksichtigen. Diese Fläche verursache so gut wie keine Nebenkosten und sei daher bei der Ermittlung der Bezugsgröße für den Umlageschlüssel nicht zu berücksichtigen. Die Einbeziehung der kostenunabhängigen Flächen der Tiefgarage und der „Sonst. Ext.“ und „Stillgel./GBI“ Flächen in die Nebenkostenabrechnung führe zu einer Verzerrung bei der Verteilung der Betriebskosten und subventioniere im Ergebnis die Klägerin in einer nicht gerechtfertigten Art und Weise.

Die Beklagte ist der Ansicht, der Umlageschlüssel sei nicht vertraglich vereinbart worden, eine Anwendung des Umlageschlüssels unter Berücksichtigung der richtigen Bezugsgröße sei keine Vertragsänderung, sondern lediglich eine Anwendung der insoweit getroffenen Vereinbarung.

Hilfsweise für den Fall einer antragsgemäßen Verurteilung ist die Beklagte der Ansicht, ihr stehe ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels für die bisher nicht abgerechneten Betriebskosten zu, da die Beklagte Anspruch auf verursachungsgerechte Kostenverteilung habe, der von der Klägerin angenommene Verteilungsschlüssel aber gerade nicht verursachungsgerecht sei. Der Verteilungsschlüssel sei wegen Störung der Geschäftsgrundlage an eine verursachungsgerechte Verteilung anzupassen, dem müsse die Klägerin auf Verlangen der Beklagten zustimmen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet und die Hilfswiderklage ist teilweise begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Betriebskosten in Höhe von 60.734,62 EUR gemäß § 812 Abs. I S. 1 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte zu.

Die Beklagte hat etwas erlangt. Die Klägerin hat nach korrigierter Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen in Höhe von 36.048,82 EUR für 2012 und 37.577,40 EUR für 2011 an die Beklagte überwiesen. Damit wurde dem Konto der Beklagten insgesamt ein Betrag in Höhe von 73.626,22 EUR gutgeschrieben. Aus dem Vertrag der Beklagten zu ihrem Kreditinstitut hat sie gemäß § 675t Abs. I S. 1 BGB einen Anspruch auf Gutschrift erlangt. Aus dieser Gutschrift kann sie die Auszahlung des gutgeschriebenen Betrages verlangen.

Diesen Vermögensvorteil hat die Beklagte durch eine Leistung der Klägerin erlangt. Bei der Überweisung handelt es sich um eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens. Unmittelbar erfolgte die Zuwendung zwar durch das Kreditinstitut der Beklagten. Die Beklagte durfte die Zahlung jedoch nur als Leistung der Klägerin verstehen, das Kreditinstitut war somit nur Leistungsmittler.

Die Zahlung erfolgte auch ohne rechtlichen Grund. Es muss zwischen den Betriebskosten nach § 6 Abs. VII und den Heizkosten gem. § 6 Abs. VIII des Mietvertrages unterschieden werden.

Die Heizkosten des Gebäudes müssen anhand des Verteilungsschlüssels (4.585,72/ 12.046,85) ins Verhältnis gebracht werden. 2011 entstanden Heizkosten in Höhe von 79.286,49 EUR, die gemäß § 6 VIII des Mietvertrages ins Verhältnis der beheizten Mietfläche zur beheizten Gesamtfläche des Gebäudes auf den Mieter umgelegt werden, d.h. darin sind die verbrauchsunabhängigen Flächen von insgesamt 3.347,25 m² (Tiefgarage, Sonst. Ext.“ und „Stillgel./GBI) nicht zu berücksichtigen. 79.286,49 EUR Heizkosten umgelegt nach 4.585,72/ 12.046,85 ergibt eine Summe von 30.180,97 EUR. Für das Jahr 2012, in dem Heizkosten in Höhe von 75.913,81 EUR entstanden, ergibt sich nach obigem Umlageschlüssel für diese ein Betrag in Höhe von 28.897,14 EUR.

Die Betriebskosten ohne die Heizkosten werden gemäß § 6 Abs. VII des Mietvertrages ermittelt. Danach werden die Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche (NGF) zur Gesamtfläche (NGF) des Gebäudes umgelegt. Unstreitig können der Klägerin 4.585,72 m² der Gesamtfläche als Mietfläche zugeordnet werden.

Für die in Bezug genommene Gesamtfläche, zu der der eigene Mietanteil ins Verhältnis gesetzt werden soll, wird auf die Anlage 2 des Mietvertrages verwiesen. Unstreitig überschrieben wird diese Anlage mit „NGF-Gesamt 15.393,15“. Nach einer Auflistung der einzelnen Positionen, d.h. der eindeutig zuzuordnenden Flächen von 8.968,52 m², Gemeinflächen (d.h. Aufteilung im Verhältnis der eindeutig zugeordneten Flächen) in einer Größe von 3.078,33 m², sowie der Positionen „Sonst. Ext“ in Höhe von 158,21 m², „Stillgel./GBI“ in Höhe von 75,21 m² und der Tiefgarage mit einer Fläche von 3.112,88 m², endet diese Auflistung auch mit der „Summe Gesamt-NGF von 15.393,15 m²“.

Gemäß §§ 133, 157 BGB sind Verträge und empfangsbedürftige Willenserklärungen so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Entscheidend ist nicht der empirische Wille des Erklärenden, sondern der durch normative Auslegung zu ermittelnd objektive Erklärungswert seines Verhaltens.

Nach dem objektiven Empfängerhorizont musste die Klägerin § 6 Abs. III, VII des Mietvertrages so verstehen, dass die Betriebskosten ohne die nach § 6 Abs. VIII des Mietvertrages abgerechneten Heizkosten im Verhältnis der eigenen Mietfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes errechnet werden und damit die Fläche der Tiefgarage mit in die Gesamtfläche einzubeziehen ist. Aus der Anlage 2, auf die explizit im Mietvertrag verwiesen wird, ist für einen objektiven Dritten nicht zu erkennen, dass die Tiefgarage im Umlageschlüssel nicht mit zu berücksichtigen sein soll. Vielmehr ist in der Anlage 2 an verschiedenen Stellen ausdrücklich von einer NGF-Gesamt bzw. einer Gesamt-NGF die Rede, wodurch der identische Begriff genannt wird, der auch im Mietvertrag als Bezugsgröße Verwendung findet. Dagegen ist die Rechengröße, die die Beklagte bei ihren Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt hat, an keiner Stelle der Anlage 2 ausdrücklich genannt. Selbst wenn sich diese also rechnerisch durch die Flächenangaben aus der Anlage 2 ermitteln ließe, wäre für einen Mieter nicht erkennbar, dass gerade diese Flächenzahl der Bezeichnung unter § VII des Mietvertrages entsprechen soll, obwohl dort ausdrücklich ein Wert von 15.393,15 m² als NGF-Gesamt bzw. als Gesamt-NGF genannt wird. Dass die Tiefgarage sowohl in Anlage 2 zum Mietvertrag als auch in der Vereinbarung aus dem Jahr 2009 nicht mit die Berechnung der „Gemeinflächen“ einbezogen wurde, ändert nichts an der Tatsachen, dass diese Fläche mit in die Gesamtnettofläche und für den Mieter somit in den Umlageschlüssel einzubeziehen sind.

Auch wenn die Abrechnung mit allen Mietern des Objektes vertraglich so erfolgt und dies zu einer nicht gerechtfertigten Subventionierung der jeweiligen Mieter führt, liegt dieser Umstand im Verantwortungsbereich des jeweiligen Vermieters. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass die Klauseln im Mietvertrag eindeutig und zweifelsohne für die Mieter erkennbar sind. Etwaige Zweifel werden ihm zu Lasten ausgelegt. Die Überlegung, ob es gerecht ist die Fläche der Tiefgarage mit in den Umlageschlüssel einzubeziehen, ist nicht die Aufgabe des Mieters. Der Vermieter hat für eine ausreichende Verständlichkeit seiner vertraglichen Klauseln Sorge zu tragen.

Auch aus dem Nachtrag zum Mietvertrag, der zumindest eine Indizwirkung besitzt, ist eine andere Betrachtungsweise nicht zu erkennen. Dort heißt es im dritten Absatz eindeutig, dass für die Betriebskostenabrechnung die Gesamtfläche des Gebäudes (15.393,15m²) zugrunde gelegt werde und der sich auf das Jobcenter entfallene Anteil an der mietwirksamen Mietfläche orientiere. Als objektiver Empfänger kann dieser Nachtrag nur so verstanden werden, dass für die Betriebskostenabrechnung die oben genannte Fläche der Tiefgarage sowie die Flächen „Sonst. Ext.“ und „Stillgel./GBI mit ins Verhältnis zur eigenen Mietfläche gesetzt werden sollen. Ein Hinweis darauf, dass gewisse Teilflächen nicht mit in die Berechnung einzubeziehen sind, sind für einen objektiven Empfänger nicht zu erkennen.

In § 6 Abs. III des Mietvertrages wurde die monatliche Vorauszahlung mit 2,65 EUR/m² angesetzt. Für die Vertragsparteien, die bereits zuvor durch eine Vereinbarung verbunden waren, sollte die Größe als kostendeckend angesetzt werden. Nachforderungen, auch bei der Größenordnung des streitgegenständlichen Gebäudes, in der streitgegenständlichen Höhe waren demnach für die Klägerin nicht zu erwarten, zumal sie aus den Jahren zuvor auch keine anderweitigen Informationen hatte. Unbestritten ist, dass es vor den streitgegenständlichen Jahren 2011 und 2012 zu keinen nennenswerten Nachzahlungen gekommen ist, also damals ebenfalls ein Umlageschlüssel verwendet worden sein muss, der sich an der Gesamtnettofläche von ungefähr 15.393,15 m² orientiert haben muss.

Damit werden die Betriebskosten ohne die Heizkosten gemäß § 6 Abs. VII des Mietvertrages in das Verhältnis (4.585,71 / 15.393,15) gesetzt. Die Gesamtbetriebskosten für das Jahr 2011 sind in Höhe von 490.856,79 EUR entstanden. Abzüglich der Heizkosten bleibt ein Betrag von 411.570,30 EUR übrig. 411.570,30 EUR umgelegt auf 4.585,72/15.393.15 ergibt eine Summe von 122.609,48 EUR. Die bereits oben umgelegten Heizkosten zusätzlich ergeben eine Gesamtsumme von 152.790,45 EUR. Davon sind die Vorauszahlungen in Höhe von 145.825,92 EUR abzuziehen, sodass eine Nachforderung für 2011 in Höhe von 6.964,53 EUR übrig bleibt.

Für das Jahr 2012 ergeben sich Gesamtkosten in Höhe von 488.311,13 EUR. Abzüglich der Heizkosten bleibt ein Betrag von 412.397,31 EUR übrig. 412.397,31 EUR umgelegt auf 4.585,72/15.393.15 ergibt eine Summe von 122.855,85 EUR. Die bereits oben umgelegten Heizkosten zusätzlich ergeben eine Gesamtsumme von 151.752,99 EUR. Davon sind wiederum die Vorauszahlungen in Höhe von 145.825,92 EUR abzuziehen, sodass eine Nachforderung für das Jahr 2012 in Höhe von 5.927,07 EUR übrig bleibt.

Die unter Vorbehalt geleisteten 73.626,22 EUR abzüglich der Nachforderungen für 2011 in Höhe von 6.964,53 EUR und für 2012 in Höhe von 5.927,07 EUR, ergeben eine Rückforderung in streitgegenständlicher Höhe von 60.734,62 EUR.

Der Ausschlusstatbestand des § 814 BGB greift vorliegend nicht ein. Die Zahlung der Betriebskostennachforderungen erfolgte unter Vorbehalt. § 814 BGB gilt nur für Bereicherungsansprüche auf Grund von Leistungen zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit, die im Zeitpunkt der Leistung in Wirklichkeit nicht bestand und insoweit für alle Fälle einer endgültigen, freiwilligen und vorbehaltslosen Erfüllung einer Nichtschuld. Wird die Leistung jedoch ausdrücklich unter Vorbehalt erbracht und angenommen, ermöglicht dies die Rückforderung trotz Kenntnis des Leistenden i.S. von § 814 BGB.

Der Anspruch auf Verzinsung ergibt sich seit dem 04.02.2014 gemäß §§ 286, 288 BGB. Die Freistellung der Klägerin von den Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.954,64 EUR beruht auf § 286 BGB.

Die auch gemäß § 33 ZPO zulässige Hilfswiderklage ist nur teilweise, hinsichtlich der Vertragsanpassung für die Zukunft, begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

Ein Anspruch auf Vertragsänderung gemäß §§ 535, 313 Abs. I, II BGB der bisher noch nicht abgerechneten Betriebskosten, d.h. für die Jahre 2013 und 2014, steht der Beklagten nicht zu. Der Wechsel des vereinbarten Verteilungsschlüssels bedarf einer Vertragsänderung. Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Schlüssel einseitig zu ändern, Er bedarf hierzu entweder einer vertraglichen Ermächtigung oder einer gesetzlichen Befugnis. Will der Vermieter den Umlageschlüssel ändern, muss er dem Mieter ein Angebot auf Vertragsänderung unterbreiten, da ein einseitiges Änderungsrecht nicht ausreicht. Vertragsänderungen wirken grundsätzlich nur für die Zukunft. Ein Wechsel des Maßstabs schon für die laufende Abrechnungsperiode ist nicht zulässig, auch wenn eine Klausel dies an das Vorliegen sachgerechter Gründe knüpft, für bereits abgelaufene Perioden ohnehin nicht. Weder besteht ein Korrekturrecht , weil sich Gerechtigkeitsvorstellungen im laufenden Mietvertrag nicht bestätigen, noch ein Anspruch, dass immer nach den tatsächlichen Verhältnisses (z.B. tatsächliche Fläche) entgegen den Vereinbarungen im Vertrag abzurechnen ist. Solange der Mietvertrag keinen entsprechenden Vorbehalt enthält, kann der vertraglich bestimmte Umlageschlüssel nur nach den allgemeinen Regeln bestimmt werden.

Für die Zukunft steht der Beklagten ein Anspruch auf Vertragsänderung gemäß §§ 535, 313 Abs. II BGB aufgrund des Fehlens der Geschäftsgrundlage bezüglich des Umlageschlüssels dahingehend zu, dass in der Umlage der Betriebskosten die Tiefgarage mit einer Fläche von 3.113,83 m² sowie die Flächen „Stillgel./ GBI“ von 75,21 m² und „Sonst. Ext.“ von 158,21 m² nicht berücksichtigt werden, die Bezugsgröße für die umzulegenden Betriebskosten daher 12.046,86 m² beträgt. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte die Beklagte eine falsche Vorstellung über die Eindeutigkeit bzw. Verständlichkeit der einzelnen Klauseln im Vertrag, insbesondere der Verweisung auf die Anlage 2 gemäß § 6 Abs. III, VII BGB. Sie ging davon aus, dass die Fläche der Tiefgarage eindeutig nicht mit in den Umlageschlüssel hineingerechnet werde. Die Klägerin verstand den Vertragstext diesbezüglich anders. Somit hat sie der irrtümlich falschen Vorstellung der Beklagten auch nicht widersprochen, sodass die falsche Vorstellung der Beklagten in den dem Vertrag zugrunde liegenden gemeinsamen Geschäftswillen aufgenommen worden ist.

Das ursprüngliche Fehlen der subjektiven Geschäftsgrundlage führt nicht grundsätzlich zur Auflösung des Vertrages, sondern zur Anpassung seines Inhalts an die veränderten Verhältnisse. Das maßgebliche Kriterium für die Anpassung ist die Zumutbarkeit. Erforderlich ist eine umfassende Interessenabwägung. Hätte die Beklagte die Fläche der Tiefgarage jeweils auf die Mieter umlegen wollen, wäre es zu einer nicht gerechtfertigten Subventionierung der jeweiligen Mieter gekommen, die ihre Kosten zu einer Fläche ins Verhältnis hätten setzen könnten, die so gut wie keine Kosten produziert. Im Ergebnis würde die Beklagte diese Mehrkosten ungerechtfertigter Weise für die Mieter tragen. Die Berücksichtigung der gesamten Fläche der Tiefgarage für die Zukunft innerhalb des Umlageschlüssels gemäß § 6 Abs. III des Mietvertrages ist unbillig, sodass eine Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. II BGB zu erfolgen hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. I ZPO. Der Streitwert für die Hilfswiderklage ist gemäß § 9 ZPO mit 30.000,00 EUR anzusetzen, also dem Betrag, der ungefähr zukünftig im Jahr an zusätzlichen Betriebskosten von der Beklagten auf die Klägerin umgelegt werden kann. Der Kostenanteil der Klägerin hieran beträgt 60%, da sich das Urteil für den laufenden vierjährigen Mietzeitraum bis Ende 2017 für die Jahre 2015 bis 2017 positiv auswirkt, wohingegen die Widerklage hinsichtlich der Jahre 2013 bis 2014 abgewiesen wird, so dass die Widerklage nur im Hinblick auf drei von fünf Jahren erfolgreich ist. Im Verhältnis zum Gesamtstreitwert von 90.734,62 EUR beläuft sich der Erfolg der Beklagten daher auf 20%.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Abs. I, II ZPO.

Streitwert: 90.734,62 EUR