Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Eigentümer darf Gemeinschaft rechtlich angehen – Gericht entscheidet über Zulässigkeit
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche rechtlichen Schritte kann ich als Eigentümer unternehmen, wenn mein Nachbar gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt?
- Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
- Wie kann ich vorgehen, wenn die WEG nicht gegen einen Verstoß eines Miteigentümers einschreitet?
- Was muss ich beachten, wenn ich eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einreichen möchte?
- Welche Konsequenzen hat eine Hühnerhaltung oder ähnliche Nutzung für die Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümer?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Urteil betrifft Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung und Hausordnung durch die Haltung von Hühnern, Lagerung von Gegenständen und Anbringung von Matten auf der Terrasse.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat beschlossen, Maßnahmen zur Durchsetzung der gemeinschaftsrechtlichen Regelungen zu ergreifen.
- Die Klägerin störte sich an Lärm, Geruch und hygienischen Problemen durch die Hühnerhaltung auf der Terrasse des Nachbarn.
- Die WEG lehnte den Antrag der Klägerin ab, Maßnahmen gegen die Hühnerhaltung zu ergreifen.
- Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin einen Anspruch auf Maßnahmen zur Einhaltung der Gemeinschaftsordnung hat.
- Der konkrete Antrag der Klägerin war jedoch teilweise unzulässig, da bestimmte Verpflichtungsbeschlüsse nicht von der WEG erlassen werden können.
- Das Gericht entschied, dass die WEG gegen die Verstöße vorgehen muss, aber die konkrete Formulierung des Antrags der Klägerin war nicht korrekt.
- Die Klage der Klägerin wurde teilweise abgewiesen, jedoch bestätigte das Gericht das Recht der Klägerin auf ordnungsgemäße Verwaltung.
- Die Entscheidung betont die Pflicht der WEG, Maßnahmen zur Einhaltung der gemeinschaftsrechtlichen Regelungen zu ergreifen.
- Die Auswirkungen des Urteils bedeuten, dass Wohnungseigentümer sich auf die Durchsetzung der Gemeinschaftsordnung verlassen können, aber genaue Anträge präzise formuliert sein müssen.
Eigentümer darf Gemeinschaft rechtlich angehen – Gericht entscheidet über Zulässigkeit
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer von Eigentumswohnungen innerhalb einer Wohnanlage. Es gibt jedoch Situationen, in denen ein Eigentümer rechtlich gegen Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgehen möchte. Dieser Rechtsweg ist nicht in jedem Fall möglich. Ein wichtiger Aspekt dabei ist das Rechtsschutzbedürfnis. Dieses bedeutet, dass der Eigentümer einen konkreten, rechtlich geschützten Anspruch geltend machen muss, um vor Gericht gegen die Gemeinschaft vorgehen zu können.
Gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ist dieses Rechtsschutzbedürfnis insbesondere dann gegeben, wenn die Gemeinschaft gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstößt oder eine Beschlussfassung fehlerhaft erfolgt ist. In der Praxis stellt sich jedoch immer wieder die Frage, ob der konkrete Beschwerdegegenstand des Eigentümers tatsächlich ein solches Rechtsschutzbedürfnis begründet.
Dies hängt von den individuellen Umständen des Falls und den entsprechenden Rechtsnormen ab. In einem aktuellen Fall, der nun im Folgenden näher beleuchtet wird, ging es darum, ob ein Eigentümer eine Klage gegen die Gemeinschaft wegen eines bestimmten Beschlusses überhaupt einreichen darf.
WEG-Streit? Wir helfen Ihnen weiter!
Fühlen Sie sich durch die Entscheidungen Ihrer Eigentümergemeinschaft ungerecht behandelt? Sind Sie unsicher über Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten? Unsere Kanzlei ist spezialisiert auf Wohnungseigentumsrecht und unterstützt Sie bei der Durchsetzung Ihrer Interessen. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Erstgespräch und lassen Sie uns gemeinsam Ihre Situation analysieren.
Der Fall vor Gericht
Streit um Hühnerhaltung in Münchner Eigentumswohnung: Gericht ordnet Vorgehen gegen Eigentümer an
Eine Wohnungseigentümerin in München hat vor dem Amtsgericht München einen Teilerfolg im Streit um die Hühnerhaltung ihres Nachbarn erzielt. Das Gericht entschied, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen den Eigentümer vorgehen muss, der auf seiner Terrasse im Erdgeschoss Hühner hält und weitere Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung und Hausordnung begeht.
Hintergrund des Rechtsstreits: Hühnerhaltung und bauliche Veränderungen
Der Konflikt entzündete sich an der Haltung von 14 Hühnern auf der Terrasse einer Erdgeschosswohnung in der Münchner Innenstadt. Der Eigentümer hatte dort Käfige für die Hühner aufgestellt und diverse bauliche Veränderungen vorgenommen. So wurden an den Grenzen der Terrasse Schilf- und Bastmatten angebracht, wodurch die bestehenden Trennwände erhöht wurden. Zudem lagerte der Eigentümer Hühnerfutter, Hühnerstreu und weitere Gegenstände auf der Terrasse.
Die Klägerin, deren Wohnung sich im zweiten Obergeschoss über der betroffenen Wohnung befindet, beklagte Lärmbelästigungen durch Gackern und plötzliches Kreischen der Hühner sowie erhebliche Geruchsbelästigungen. Sie argumentierte, dass die Hühnerhaltung gegen die Gemeinschaftsordnung, die Hausordnung und nachbarrechtliche Vorschriften verstoße.
Gerichtliche Entscheidung: WEG muss tätig werden
Das Amtsgericht München gab der Klägerin in wesentlichen Punkten Recht. Es stellte mehrfache Verstöße gegen die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung fest:
- Die Anbringung von Schilf- und Bastmatten an den Zäunen und der Terrasse verstößt gegen die Teilungserklärung.
- Für die Hühnerhaltung liegt keine erforderliche Zustimmung der Hausverwaltung vor.
- Die dauerhafte Aufstellung von Hühnerkäfigen und Lagerung diverser Gegenstände auf der Terrasse widerspricht der Hausordnung.
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet ist, gegen diese Verstöße vorzugehen. Es entschied, dass die WEG durch geeignete Maßnahmen die Einhaltung der gemeinschaftsrechtlichen Regelungen durchsetzen und sicherstellen muss.
Konsequenzen für die Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Entscheidung des Gerichts bedeutet, dass die WEG nun aktiv werden muss, um die festgestellten Verstöße zu beseitigen. Das Gericht ließ dabei offen, welche konkreten Maßnahmen ergriffen werden sollen. Es obliegt nun der WEG, zeitnah einen Beschluss zu fassen, der die Ausführungen des Urteils berücksichtigt.
Mögliche Schritte könnten sein:
- Fassung eines Aufforderungsbeschlusses an den betroffenen Eigentümer
- Direkte Klage auf Beseitigung der Verstöße
Das Gericht betonte, dass nach seiner Einschätzung die Haltung von Hühnern in einer engen innerstädtischen Wohnbebauung unter Berücksichtigung verwaltungsrechtlicher Wertungen grundsätzlich nicht genehmigungsfähig sei.
Bedeutung für Wohnungseigentümer
Der Fall zeigt die Komplexität von Konflikten in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere wenn es um ungewöhnliche Nutzungen wie Tierhaltung geht. Er verdeutlicht auch die Wichtigkeit klarer Regelungen in der Gemeinschafts- und Hausordnung.
Für Wohnungseigentümer ist es ratsam, bei geplanten Nutzungsänderungen oder baulichen Veränderungen vorab die Zustimmung der Gemeinschaft bzw. der Hausverwaltung einzuholen. Andererseits haben Eigentümer, die sich durch das Verhalten anderer Miteigentümer beeinträchtigt fühlen, die Möglichkeit, die WEG zum Handeln aufzufordern und notfalls gerichtlich durchzusetzen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung stärkt die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), bei klaren Verstößen gegen die Gemeinschafts- und Hausordnung tätig zu werden. Sie unterstreicht, dass ungewöhnliche Nutzungen wie Hühnerhaltung in städtischen Wohnanlagen nicht ohne Weiteres zulässig sind und die WEG zum Einschreiten verpflichtet ist, wenn Miteigentümer dadurch beeinträchtigt werden. Das Urteil betont die Bedeutung klarer Regelungen und die Möglichkeit einzelner Eigentümer, die Durchsetzung dieser Regeln notfalls gerichtlich zu erwirken.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung stärkt dieses Urteil Ihre Position gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei klaren Verstößen gegen die Gemeinschafts- und Hausordnung. Wenn Sie sich durch das Verhalten eines Miteigentümers beeinträchtigt fühlen und die WEG nicht dagegen vorgeht, haben Sie die Möglichkeit, gerichtlich ein Tätigwerden der WEG zu erwirken. Das Gericht hat klargestellt, dass die WEG bei offensichtlichen Verstößen zum Handeln verpflichtet ist, selbst wenn die Eigentümerversammlung dies zunächst abgelehnt hat. Allerdings müssen Sie beachten, dass Sie zunächst versuchen müssen, eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeizuführen, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten. Das Urteil zeigt auch, dass ungewöhnliche Nutzungen wie Tierhaltung in städtischen Wohnanlagen besonders kritisch geprüft werden. Für Sie bedeutet dies, dass Sie bei gravierenden Störungen durch Miteigentümer nicht machtlos sind, sondern die WEG notfalls gerichtlich zum Einschreiten zwingen können.
FAQ – Häufige Fragen
Hühner im Wohnzimmer? Ein kniffliger Fall, der oft zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn führt! Der Rechtsstreit um Hühnerhaltung in Eigentumswohnungen wirft viele Fragen auf. In unserer FAQ-Rubrik finden Sie Antworten auf die wichtigsten rechtlichen Fragen rund um das Thema Hühnerhaltung.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche rechtlichen Schritte kann ich als Eigentümer unternehmen, wenn mein Nachbar gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt?
- Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
- Wie kann ich vorgehen, wenn die WEG nicht gegen einen Verstoß eines Miteigentümers einschreitet?
- Was muss ich beachten, wenn ich eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einreichen möchte?
- Welche Konsequenzen hat eine Hühnerhaltung oder ähnliche Nutzung für die Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümer?
Welche rechtlichen Schritte kann ich als Eigentümer unternehmen, wenn mein Nachbar gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt?
Bei Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung stehen Wohnungseigentümern verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung. Zunächst empfiehlt sich ein klärendes Gespräch mit dem betreffenden Nachbarn, um auf den Verstoß hinzuweisen und eine einvernehmliche Lösung zu finden. Führt dies nicht zum Erfolg, kann der Eigentümer sich an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft wenden. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung zu sorgen.
Bleibt auch dies ohne Wirkung, kann der betroffene Eigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen lassen. Hier besteht die Möglichkeit, einen Beschluss zur Abmahnung des störenden Eigentümers zu fassen oder den Verwalter zu ermächtigen, rechtliche Schritte einzuleiten. In schwerwiegenden Fällen kann sogar ein Beschluss zur Einleitung eines Entziehungsverfahrens nach § 17 WEG gefasst werden.
Unabhängig davon hat jeder einzelne Wohnungseigentümer das Recht, selbst gegen den störenden Nachbarn vorzugehen. Dies ergibt sich aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG. Der Eigentümer kann einen Unterlassungsanspruch geltend machen und notfalls gerichtlich durchsetzen. Vor einer Klageerhebung ist jedoch in der Regel eine Abmahnung erforderlich, in der der Verstoß konkret benannt und eine Frist zur Abhilfe gesetzt wird.
Bei der gerichtlichen Durchsetzung ist zu beachten, dass seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagebefugt ist. Ein einzelner Eigentümer kann nur dann klagen, wenn er ein besonderes Interesse an der Durchsetzung des Anspruchs hat, das über das allgemeine Interesse der Gemeinschaft hinausgeht. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung sich besonders stark auf die eigene Wohnung auswirkt.
In dringenden Fällen, etwa bei fortdauernden erheblichen Störungen, besteht die Möglichkeit, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes vorzugehen. Hierbei kann das Gericht eine vorläufige Regelung treffen, um weitere Verstöße zu unterbinden.
Es ist wichtig zu betonen, dass die rechtlichen Schritte stets verhältnismäßig sein müssen. Nicht jeder geringfügige Verstoß rechtfertigt sofort eine Klage. Vielmehr sollten zunächst mildere Mittel ausgeschöpft werden. Auch ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinschaftsordnung selbst rechtmäßig sein muss. Regelungen, die gegen zwingende gesetzliche Vorschriften oder die guten Sitten verstoßen, sind unwirksam und können nicht durchgesetzt werden.
Bei der Wahl der rechtlichen Schritte sollten Eigentümer auch die möglichen Folgen für das nachbarschaftliche Verhältnis bedenken. Oft kann eine Mediation oder ein von allen Beteiligten akzeptierter Kompromiss eine bessere Lösung darstellen als ein langwieriger Rechtsstreit.
Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet die rechtliche Grundlage für die Rechte und Pflichten von Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es regelt das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern mit verschiedenen Eigentümern und wurde zuletzt 2020 umfassend reformiert.
Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht auf freie Nutzung und Gestaltung Ihrer Wohnung. Sie können diese nach Belieben bewohnen, vermieten oder anderweitig nutzen. Dieses Recht wird jedoch durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eingeschränkt, etwa bei gewerblicher Nutzung oder Vermietung an Touristen.
Zudem steht Ihnen das Recht auf Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums zu. Dies umfasst beispielsweise Treppenhäuser, Aufzüge oder Grünflächen. Dieses Recht gilt auch für Ihre Mieter.
Ein wichtiges Recht ist die Durchführung von baulichen Veränderungen. Sie können angemessene bauliche Maßnahmen verlangen, die Ihre Wohnung barrierefrei machen. Auch Maßnahmen zum Einbruchschutz, der Einbau eines Glasfaseranschlusses oder einer Ladestation für Elektrofahrzeuge fallen darunter.
In der Wohnungseigentümerversammlung haben Sie ein Stimmrecht und können so bei wichtigen Entscheidungen mitwirken. Sie haben auch das Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung.
Gegenüber der Hausverwaltung haben Sie ein Recht auf Auskunft und können Einsicht in Verwaltungsunterlagen verlangen.
Mit diesen Rechten gehen auch Pflichten einher. Eine zentrale Pflicht ist die Instandhaltung Ihres Sondereigentums. Sie müssen Ihre Wohnung in einem Zustand erhalten, der keine Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht.
Sie sind zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet. Dieses dient zur Deckung der laufenden Kosten und zur Bildung von Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen.
Eine weitere wichtige Pflicht ist die Duldung notwendiger Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Sie müssen den Zugang zu Ihrer Wohnung gewähren, wenn dies für Reparaturen oder Sanierungen erforderlich ist.
Sie sind auch zur Einhaltung der Hausordnung verpflichtet. Diese regelt das Zusammenleben in der Gemeinschaft und kann beispielsweise Ruhezeiten oder die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen festlegen.
Bei Verstößen gegen diese Pflichten können Sanktionen drohen. In besonders schweren Fällen, wenn ein Eigentümer trotz Abmahnungen wiederholt grob gegen die Regeln verstößt, kann sogar der Entzug des Wohnungseigentums die Folge sein.
Es ist wichtig zu beachten, dass die konkrete Ausgestaltung der Rechte und Pflichten von der individuellen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abhängen kann. Diese Dokumente sollten Sie als Wohnungseigentümer genau kennen.
Wie kann ich vorgehen, wenn die WEG nicht gegen einen Verstoß eines Miteigentümers einschreitet?
Bei Verstößen eines Miteigentümers gegen die Hausordnung oder andere Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen dem einzelnen Eigentümer verschiedene Handlungsoptionen zur Verfügung, wenn die WEG selbst nicht einschreitet.
Zunächst empfiehlt es sich, das direkte Gespräch mit dem störenden Miteigentümer zu suchen. Viele Konflikte lassen sich durch eine sachliche Kommunikation lösen, da sich manche Eigentümer der Auswirkungen ihres Verhaltens nicht bewusst sind. Bleibt dieser Versuch erfolglos, kann die Einschaltung eines Mediators in Betracht gezogen werden. Ein neutraler Vermittler kann helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Führen diese Bemühungen nicht zum Ziel, hat der beeinträchtigte Eigentümer das Recht, sich an den Verwalter der WEG zu wenden. Gemäß § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Verwalter verpflichtet, für die Durchsetzung der Hausordnung zu sorgen. Er kann den störenden Miteigentümer abmahnen und auf die Einhaltung der Regeln drängen.
Sollte der Verwalter untätig bleiben, kann der betroffene Eigentümer einen individuellen Unterlassungsanspruch geltend machen. Dieser Anspruch richtet sich direkt gegen den störenden Miteigentümer und zielt darauf ab, das beeinträchtigende Verhalten zu unterbinden. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in Verbindung mit § 15 WEG.
Ein weiterer Weg ist die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Hier kann der betroffene Eigentümer die Problematik vor allen Miteigentümern darlegen und einen Beschluss zur Durchsetzung der Hausordnung oder zur Einleitung rechtlicher Schritte gegen den Störer beantragen. Die Voraussetzungen für die Einberufung einer solchen Versammlung sind in § 24 WEG geregelt.
In besonders schwerwiegenden Fällen besteht die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG zu erheben. Mit dieser Klage kann der Eigentümer das Gericht anrufen, um einen Beschluss zu fassen, den die WEG hätte fassen müssen. Dies kommt in Betracht, wenn die WEG ihre Pflichten zur Wahrung der Interessen der Gemeinschaft vernachlässigt.
Als letztes Mittel sieht das WEG in § 18 die Möglichkeit vor, einem Eigentümer bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen das Wohnungseigentum zu entziehen. Dies erfordert jedoch einen Beschluss der Eigentümerversammlung und ist an strenge Voraussetzungen geknüpft.
Es ist wichtig zu betonen, dass jeder dieser Schritte sorgfältig abgewogen werden sollte. Die Wahl des geeigneten Vorgehens hängt von der Schwere des Verstoßes, der Reaktion des störenden Miteigentümers und der Bereitschaft der WEG zur Konfliktlösung ab. In jedem Fall sollten alle Vorfälle und Kommunikationsversuche schriftlich dokumentiert werden, um im Ernstfall Beweise vorlegen zu können.
Der betroffene Eigentümer sollte stets bedenken, dass das Ziel nicht die Eskalation, sondern die Wiederherstellung eines harmonischen Zusammenlebens in der Wohnanlage ist. Daher sind Verhältnismäßigkeit und Augenmaß bei der Wahl der Mittel geboten.
Was muss ich beachten, wenn ich eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einreichen möchte?
Bei einer Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind mehrere wichtige Aspekte zu beachten. Zunächst ist es entscheidend, dass die Klage gegen den richtigen Beklagten gerichtet wird. Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 muss die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes gerichtet werden, nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur früheren Rechtslage und kann bei Nichtbeachtung zur Unzulässigkeit der Klage führen.
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Einhaltung der Anfechtungsfrist. Bei Beschlussanfechtungsklagen beträgt diese Frist in der Regel einen Monat nach der Beschlussfassung. Wird diese Frist versäumt, kann der Beschluss nur noch auf Nichtigkeitsgründe hin überprüft werden, was die Erfolgsaussichten der Klage erheblich einschränkt.
Vor Einreichung einer Klage ist es zudem erforderlich, dass ein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Dies bedeutet, dass zunächst versucht werden muss, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als primär zuständiges Beschlussorgan zu erreichen. Es reicht jedoch aus, wenn sich die Eigentümerversammlung mit der Thematik auseinandergesetzt und einen entsprechenden Willen gebildet hat.
Bei der Formulierung der Klageschrift ist auf Präzision und Klarheit zu achten. Es sollten konkrete Anträge gestellt werden, die genau bezeichnen, was mit der Klage erreicht werden soll. Zudem müssen die Gründe für die Klage detailliert dargelegt werden. Bei Beschlussanfechtungsklagen sind die konkreten Mängel des angefochtenen Beschlusses aufzuzeigen.
Es ist ratsam, alle relevanten Dokumente wie Protokolle von Eigentümerversammlungen, Beschlüsse und Korrespondenz sorgfältig zu sammeln und der Klageschrift beizufügen. Dies unterstützt die Argumentation und erleichtert dem Gericht die Beurteilung des Sachverhalts.
Ein oft übersehener Aspekt ist die Kostenvorschusspflicht. Bei Klagen gegen die WEG muss in der Regel ein Kostenvorschuss geleistet werden. Die Höhe richtet sich nach dem Streitwert und den voraussichtlichen Gerichtskosten.
Schließlich ist zu beachten, dass eine Klage gegen die WEG erhebliche Auswirkungen auf das Zusammenleben in der Gemeinschaft haben kann. Es ist daher sinnvoll, vor einer Klageerhebung alle Möglichkeiten der außergerichtlichen Einigung auszuschöpfen. Mediation oder Schlichtungsverfahren können hier wertvolle Alternativen sein.
Die korrekte Durchführung einer Klage gegen die WEG erfordert genaue Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts und der Verfahrensvorschriften. Die Beachtung aller genannten Punkte ist entscheidend für die Zulässigkeit und den möglichen Erfolg der Klage.
Welche Konsequenzen hat eine Hühnerhaltung oder ähnliche Nutzung für die Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümer?
Die Hühnerhaltung oder ähnliche Nutzungen in Wohngebieten können erhebliche Auswirkungen auf die Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümer haben. Grundsätzlich ist die Haltung von Hühnern als Kleintiere auch in reinen Wohngebieten zulässig, solange sie nicht gewerblich, sondern als Freizeitbetätigung erfolgt. Dies wurde durch ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster bestätigt. Allerdings müssen dabei bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Für die Gemeinschaft kann die Hühnerhaltung zu Konflikten führen, insbesondere wenn es um Lärmbelästigung geht. Das Krähen von Hähnen, besonders in den frühen Morgenstunden, kann von Nachbarn als störend empfunden werden. In diesem Zusammenhang ist das Gebot der Rücksichtnahme von zentraler Bedeutung. Die Hühnerhalter müssen sicherstellen, dass die Belästigung für die Nachbarschaft in einem zumutbaren Rahmen bleibt.
Ein weiterer Aspekt, der die Gemeinschaft betreffen kann, ist die mögliche Geruchsbelästigung. Eine unsachgemäße oder übermäßige Hühnerhaltung kann zu unangenehmen Gerüchen führen, die die Lebensqualität der Nachbarn beeinträchtigen. Hier sind die Hühnerhalter in der Pflicht, für eine angemessene Hygiene und regelmäßige Reinigung der Ställe zu sorgen.
Für den einzelnen Eigentümer ergeben sich aus der Hühnerhaltung verschiedene rechtliche und praktische Konsequenzen. Zunächst besteht eine Meldepflicht. Die Hühner müssen beim zuständigen Veterinäramt und der Tierseuchenkasse angemeldet werden. Zusätzlich ist das Führen eines Bestandsbuches mit allen Zu- und Abgängen sowie Impfungen vorgeschrieben. Diese bürokratischen Anforderungen dienen der Seuchenprävention und -bekämpfung.
In Bezug auf die Unterbringung der Hühner sind baurechtliche Vorschriften zu beachten. Kleine, versetzbare Hühnerställe können in der Regel ohne behördliche Baugenehmigung eingesetzt werden. Bei festen Stallbauten gelten jedoch die Maßgaben des öffentlichen Baurechts, die auf Länderebene geregelt sind. Hier ist besondere Vorsicht geboten, da die Vorschriften je nach Bundesland variieren können. In manchen Fällen gibt es Höchstgrößen für Stallanlagen oder Regelungen zum Mindestabstand zum Nachbargrundstück.
Die artgerechte Haltung der Hühner ist eine weitere Verpflichtung des Eigentümers. Obwohl die Tierschutz-Nutztierhaltungsverordnung primär für gewerbliche Hühnerhalter gilt, sollten auch Hobbyhalter die darin festgelegten Mindeststandards kennen und einhalten. Eine artgerechte Haltung geht in der Regel weit über diese Mindestanforderungen hinaus und trägt dazu bei, Konflikte mit Tierschutzbehörden zu vermeiden.
Ein oft unterschätzter Aspekt ist die potenzielle Haftung des Eigentümers für Schäden, die durch seine Hühner verursacht werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Hühner aus dem Gehege ausbrechen und Schäden an Nachbargrundstücken verursachen. Hier greift die Tierhalterhaftung nach § 833 BGB, wonach der Tierhalter für Schäden verantwortlich ist, die durch sein Tier verursacht werden.
In Konfliktfällen, etwa bei anhaltenden Beschwerden über Lärm oder Geruch, können rechtliche Auseinandersetzungen entstehen. Dabei ist zu beachten, dass die Gerichte in der Regel eine Einzelfallbetrachtung vornehmen. Faktoren wie die Anzahl der gehaltenen Hühner, die Bebauungsdichte des Gebiets und die konkrete Belästigungsintensität spielen eine entscheidende Rolle. Ein Urteil des Verwaltungsgerichts Osnabrück zeigt, dass selbst bei genehmigter Hühnerhaltung eine nähere Prüfung der Zumutbarkeit erforderlich sein kann, insbesondere wenn es wiederholt zu Nachbarbeschwerden kommt.
Für Eigentümer in Wohnungseigentumsgemeinschaften gelten zusätzliche Überlegungen. Die Hühnerhaltung könnte als eine Nutzungsänderung betrachtet werden, die möglicherweise der Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Hier ist ein Blick in die Gemeinschaftsordnung ratsam, um festzustellen, ob spezifische Regelungen zur Tierhaltung existieren.
Die Hühnerhaltung im Wohngebiet erfordert somit ein hohes Maß an Verantwortungsbewusstsein und Rücksichtnahme. Eigentümer müssen sich der rechtlichen Rahmenbedingungen bewusst sein und proaktiv mögliche Konflikte mit der Nachbarschaft vermeiden. Eine offene Kommunikation mit den Nachbarn und die Bereitschaft zu Kompromissen können dabei helfen, eine harmonische Koexistenz zu ermöglichen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümern innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es bestimmt, wie das Gemeinschaftseigentum verwaltet wird und welche Mitspracherechte die Eigentümer haben. Es bildet die gesetzliche Grundlage für alle Entscheidungen und Regelungen innerhalb der Gemeinschaft.
- Gemeinschaftsordnung: Dies ist ein Dokument, das die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander sowie die Nutzung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums regelt. Es enthält spezifische Bestimmungen, wie z.B. zur Tierhaltung, zur Nutzung von Terrassen oder zur Durchführung baulicher Veränderungen.
- Rechtsschutzbedürfnis: Dieses juristische Konzept beschreibt das notwendige Interesse eines Klägers, eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Ein Eigentümer muss nachweisen, dass er durch eine Handlung oder Unterlassung der Wohnungseigentümergemeinschaft in seinen Rechten beeinträchtigt ist und daher einen berechtigten Anspruch auf gerichtlichen Rechtsschutz hat.
- Hausordnung: Die Hausordnung enthält spezifische Regeln für das Zusammenleben innerhalb der Wohnanlage. Dazu gehören Bestimmungen über Ruhezeiten, die Haltung von Haustieren, die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen und das Verhalten in gemeinschaftlich genutzten Bereichen. Verstöße gegen die Hausordnung können Sanktionen nach sich ziehen.
- Bauliche Veränderungen: Hierbei handelt es sich um Änderungen oder Umbauten am Gemeinschaftseigentum, die die Nutzung oder das Erscheinungsbild der Anlage dauerhaft verändern. Solche Veränderungen bedürfen in der Regel der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft, da sie die Rechte aller Eigentümer betreffen können.
- Sondereigentum: Dies ist das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Teileigentumseinheiten, das im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum steht. Das Sondereigentum kann von den Eigentümern frei genutzt und gestaltet werden, solange die Nutzung nicht gegen die Gemeinschaftsordnung oder die Hausordnung verstößt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 14 Nr. 1 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung): Diese Vorschrift verpflichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu, das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Dazu gehört auch, dafür zu sorgen, dass die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung eingehalten werden. Im vorliegenden Fall hat das Gericht festgestellt, dass die Hühnerhaltung und die baulichen Veränderungen auf der Terrasse des Eigentümers gegen diese Regelungen verstoßen. Daher ist die WEG verpflichtet, gegen diese Verstöße vorzugehen.
- § 15 Abs. 3 WEG (Beschlussfassung): Nach dieser Vorschrift kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss über die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entscheiden. Im vorliegenden Fall hat die WEG einen Beschluss gefasst, der die Entfernung des Zauns, der Hühner und anderer Gegenstände von der Terrasse des Eigentümers vorsah. Dieser Beschluss wurde jedoch abgelehnt. Das Gericht hat entschieden, dass die WEG durch geeignete Maßnahmen die Einhaltung der gemeinschaftsrechtlichen Regelungen durchsetzen und sicherstellen muss, was bedeutet, dass sie erneut einen Beschluss fassen muss, der den Ausführungen des Urteils entspricht.
- § 22 Abs. 1 WEG (Tierhaltung): Diese Vorschrift besagt, dass die Haltung von Haustieren in der Regel der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Im vorliegenden Fall wurde die Haltung von Hühnern auf der Terrasse ohne Zustimmung der Hausverwaltung genehmigt. Das Gericht hat festgestellt, dass dies ein Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung darstellt.
- § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch): Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer einer Wohnung von einem anderen Wohnungseigentümer die Beseitigung einer Beeinträchtigung seines Eigentums verlangen, wenn diese Beeinträchtigung von dem anderen Eigentümer zu vertreten ist. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin argumentiert, dass sie durch die Hühnerhaltung ihres Nachbarn in ihrem Eigentum beeinträchtigt wird. Das Gericht hat dieser Argumentation teilweise zugestimmt und entschieden, dass die WEG gegen die Verstöße des Eigentümers vorgehen muss.
- Art. 2 Abs. 2 GG (Allgemeine Handlungsfreiheit): Dieses Grundrecht garantiert jedem die Freiheit, sein Leben nach seinen eigenen Vorstellungen zu gestalten, solange er nicht die Rechte anderer verletzt. Im vorliegenden Fall kollidiert die allgemeine Handlungsfreiheit des Eigentümers, Hühner auf seiner Terrasse zu halten, mit den Rechten der anderen Wohnungseigentümer auf ein ruhiges und störungsfreies Wohnen. Das Gericht hat in seiner Entscheidung berücksichtigt, dass die Haltung von Hühnern in einer engen innerstädtischen Wohnbebauung grundsätzlich nicht genehmigungsfähig ist.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1295 C 532/23 – Urteil vom 20.12.2023
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…
Es ist beschlossen, dass die WEG München, gegen den Eigentümer wegen der durch die Haltung von Hühnern, die Lagerung von Gegenständen auf der Terrasse und die Anbringung von Schilf- und Bastmatten an der Terrasse und den vorhandenen Zäunen vorliegenden Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung vorgeht und durch geeignete Maßnahmen die Einhaltung der gemeinschaftsrechtlichen Regelungen durchsetzt und sicherstellt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 20.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Klägerin ist als Wohnungseigentümerin der Wohnung mit der Nummer 95 im Haus 6 der WEG München Mitglied der Beklagten. Die Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss. Der Vater der Klägerin bewohnt die Wohnung, ihm steht ein dingliches Nießbrauchsrecht zu. Unter der Wohnung der Klägerin befindet sich im Erdgeschoss die Wohnung mit der Nummer 84, Haus 6 (Eigentümer: Dr. ). Dieser hat ein Sondernutzungsrecht an der der Wohnung Nr. 84 zugewiesenen großen Terrasse im Hinterhof seiner Wohnung.
Die geltende Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (Anlage K 7) enthält u.a. folgende Vorschriften:
Teil 1, § 3 Ziffer 4. a):
„[…] Die Nutzung dieser Terrassen und Gartenteile wird hinsichtlich … der Notausgänge und Zufahrten für die Feuerwehr und sonstige Not und Katastrophenfahrzeuge in der Weise eingeschränkt, dass die entsprechenden Flächen nur entsprechend dem genehmigten Freiflächengestaltungsplan bepflanzt werden dürfen und ansonsten von jeglicher Bebauung und Bepflanzung freizuhalten sind und auf diesen Flächen auch keine Gegenstände dauerhaft abgestellt werden dürfen. …;
Die Gartenanteile dürfen insbesondere nicht eingezäunt und bestehende Trennwände nicht verlängert werden. …“
Die geltende Hausordnung (Anlage K 8) enthält u.a. folgende Regelungen:
„Ziffer 05)
„Haustiere jedweder Art dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters gehalten werden. Durch Haustiere verursachte Verunreinigungen haben deren Eigentümer sofort zu beseitigen. …“
Ziffer 07)
„… Balkone und Terrassen dürfen ebenfalls nicht als Abstellflächen benutzt werden (Ausnahme: übliche Tische, Stühle, Liegen, Sonnenschirme, Pflanzen)“
Herr Dr. hält auf seiner Terrasse Hühner (Stand Dezember 2022: 14 Stück). Auf der Terrasse sind Käfige für die Hühner und diverse Betongefäße aufgestellt. An der Terrasse ist eine Schilfmatte angebracht. Ferner werden zumindest vorübergehend dort Hühnerfutter und Hühnerstreu gelagert. Bestehende Trennwände im Garten wurden mit Schilf- bzw. Bastmatten verstärkt.“
Eine Zustimmung der Hausverwaltung für die Tierhaltung liegt nicht vor.
In der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 19.12.2022 wurde u.a. Folgendes beschlossen:
TOP 7
„Antrag ET
Die Gemeinschaft beschließt, die Entfernung des Zauns und die Abschaffung aller abweichenden Genehmigungen, falls es solche gibt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Gartens in Übereinstimmung mit dem der anderen Gartengeschosse, die Entfernung des am 29.10.2022 unter dem Balkon von ET auf dem Sondereigentum von ET Dr. aufgestellten Hühnerstalls, die Entfernung aller Hütten auf der Terrasse von Herrn Dr. , die Entfernung aller Hennen und den Entzug der Genehmigung, falls vorhanden, die Verpflichtung von Herrn Dr., keine Tiere mehr in die Residenz einzuführen, die die Ruhe und die Hygiene beeinträchtigen.“
Der Beschluss wurde abgelehnt.
Die Klägerin hat mit Datum vom 14.09.2023 ergänzend zu der ursprünglichen Anfechtungsklage eine Beschlussersetzungsklage erhoben. Dieses ursprünglich unter dem Aktenzeichen 1295 C 18356/23 WEG geführte Verfahren wurde mit Beschluss vom 05.10.2023 zum hiesigen Verfahren hinzuverbunden.
Die Klägerin gibt an, die permanente Geräuschkulisse mit Gackern und plötzlichem Kreischen sei störend.
Es gebe eine erhebliche Geruchsbelästigung. Die Exkremente der Hühner würden nicht regelmäßig und ausreichend entfernt, es befände sich auch Unrat wie Hausmüll und Futterreste auf der Terrasse. Es würden Fliegen und andere Insekten angezogen, die Nutzung des Balkons sei stark beeinträchtigt. Durch die veränderten Trennwände sei die Terrasse unzulässig abgeschlossen, ferner seien Notausgänge und Zufahrtswege eingeschränkt.
Die Klägerin führt aus, der Eigentümer Dr. verstoße gegen die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung sowie gegen Regelungen des privaten und öffentlichen Nachbarrechts. Außerdem seien die Biosicherheitsmaßnahmen nicht eingehalten, die Haltung sei auch tierschutzrechtlich bedenklich. Sie habe daher ein Anspruch auf Einschreiten der WEG.
Die Klägerin beantragt zuletzt, der ablehnende Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.12.2022 zu dem Tagesordnungspunkt 7 wird für ungültig erklärt, hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist, wird festgestellt, dass der Beschluss vom 19.12.2022 zu dem Tagesordnungspunkt 7, nichtig ist.
Das Gericht soll für die Beklagte den nachfolgend näher bestimmten Beschluss, hilfsweise einen Beschluss mit einem entsprechenden Rechtschutzziel nach Ausübung des gerichtlichen Ermessens verfassen:
„Der Wohnungseigentümer Herr Dr. wird auf seine Kosten verpflichtet, auf seiner Terrasse im Erdgeschoss zu seiner Wohnung mit der Nr. 84 des Hauses Nr. 6 der Wohnungseigentümeranlage der Beklagten – Adresse des Herrn Dr. München – folgende bauliche Veränderungen/ Maßnahmen vorzunehmen:
អ Die Entfernung des ca. 2 Meter hohen Zaunes, bestehend aus Bast-/ Schilfmatten, welcher an den Grenzen der Terrasse errichtet wurde.
អ Die Entfernung der darüber hinaus bestehenden Verlängerungen der Trennwände an den Grenzen seiner Terrasse, gleich ob diese mit Bast-/ Schilfmatten oder mit sonstigen Zaunverlängerungen gefertigt wurden.
អ Die Entfernung sämtlicher Unterstände für die von Herrn Dr. gehaltenen Hühner, gleich ob diese aus Holz, Beton oder sonstigen Material gefertigt sind.
អ Die Entfernung der von Herrn Dr. U. auf seiner Terrasse gehaltenen Hühner.
អ Die regelmäßige, mithin tägliche Beseitigung sämtlichen Unrats, bestehend namentlich aus: Hausmüll, Hühnerexkremente und sonstigen Hühnerdreck, etwa Ausscheidungen, Hühnerstreusäcke und Hühnerfutterreste.
អ Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Flächen auf dieser Terrasse in Übereinstimmung mit dem genehmigten Freiflächengestaltungsplans.“
Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.
Die Beklagte gibt an, es komme weder zu Lärm- noch zu Geruchsbelästigungen.
Die Beklagte führt aus, die Anfechtungsklage sei nicht begründet, weil der beantragte Beschluss unbestimmt und anfechtbar gewesen wäre. Der Beschluss verstoße nicht gegen die Gemeinschaftsordnung.
Die Hühnerhaltung verstoße nicht gegen nachbarrechtliche Vorschriften, eine etwaig fehlende Zustimmung der Verwaltung sei durch den streitgegenständlichen Beschluss ersetzt worden. Ein kleiner portabler Hühnerstall stelle keine Bebauung dar, auch Säcke mit Hühnerfutter und Hühnerstreu würde lediglich temporär auf der Terrasse zwischengelagert. Eine Beeinträchtigung ihres Sondereigentums könne und müsse die Klägerin im Übrigen selbst einklagen. Eine Verpflichtung der WEG zum Tätigwerden bestehe schon deshalb nicht, das Ermessen der WEG sei nicht auf Null reduziert. Der Beschlussersetzungsantrag sei unbestimmt, eine konstitutive Handlungspflicht könne durch Beschluss nicht begründet werden.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die jeweiligen Schriftsätze der Parteien mit Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.10.2023 verwiesen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig.
1. Das Amtsgericht München ist als Wohnungseigentumsgericht gem. §§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2c GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig. Die Fristen des § 45 S. 1 WEG – soweit einschlägig für die Anfechtung – sind eingehalten.
2. Gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG kann das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss fassen, sofern eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Die gerichtliche Ersetzung von Entscheidungen der zunächst zur Regelung berufenen Gemeinschaft ist subsidiär. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen (entsprechend zu § 21 Abs. 8 WEG a.F. BGH ZWE 2010, 174, 176; LG Dortmund ZWE 2016, 32 ff.; KG ZWE 2000, 40 ff.).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. In der Eigentümerversammlung vom 19.12.2022 wurde der dem klägerischen Antrag im vorliegenden Verfahren entsprechende Antrag abgelehnt.
Vorliegend wäre zwar der beantragte Beschluss nicht zulässig bzw. sogar nichtig gewesen (vgl.II.1.).
Für die Frage der Vorbefassung ist es jedoch ausreichend, dass sich die Eigentümerversammlung überhaupt mit der Thematik auseinandergesetzt und sich einen entsprechenden Willen gebildet hat. Dies ist vorliegend offensichtlich der Fall. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte ggf. aus rechtlichen Gründen den Beschluss abgelehnt hat, vielmehr wollte sie offensichtlich nicht gegen die Hühnerhaltung und die von der Klägerin vorgetragenen Umstände- wie auch immer – vorgehen. Im Übrigen muss auch die Hausverwaltung ggf. auf eine ordnungsgemäße Beschlussfassung und – formulierung hinwirken – es ist nicht sachgerecht, dass ein Eigentümer im Verhältnis zur WEG strenger beurteilt wird, als später vor Gericht, wo es im Rahmen einer beantragen Beschlussersetzung grundsätzlich ausreicht, sein Rechtsschutzziel anzugeben.
3. Der Klägerin fehlt auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis, weil sie zur Abwehr der behaupteten Beeinträchtigung ihres Sondereigentums ggf. direkt gegen den Hühnerhalter vorgehen könnte.
Die Klägerin hat aus WEG-Recht einen Anspruch auf angemessene Beschlussfassung und ggf. Rechtsverfolgung nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, und das nicht nur, soweit ihr Sondereigentum beeinträchtigt wäre. Auf eventuelle persönliche Ansprüche gegen den Hühnerhalter braucht sie sich insofern nicht verweisen lassen.
Auch das Urteil des AG München vom 24.10.2023 im Verfahren des Vaters der Klägerin gegen Herrn Dr. (173 C 16862/23), in dem dieser verurteilt wurde, die Zahl der Hühner auf vier zu begrenzen und hygienische Standards einzuhalten, lässt das Rechtsschutzbedürfnis unabhängig von der mangelnden Parteiidentität schon deshalb nicht entfallen.
II.
Die Klage ist hinsichtlich der beantragten Beschlussersetzung begründet, im Übrigen unbegründet.
1. Hinsichtlich der Anfechtungsklage ist die Klage nicht begründet.
Die Anfechtungsklage gegen die Ablehnung des Erfüllens eines Begehrens ist dann begründet, wenn der zu erfüllende Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (vgl. Bärmann/Dötsch WEG § 23 Rn. 319 m.w.N.).
Vorliegend hat die Klägerin zwar einen Anspruch auf Tätigwerden der WEG (vgl. 2.).
Der konkret beantragte Beschluss wäre jedoch nicht zulässig bzw. sogar nichtig gewesen, da ein „Verpflichtungsbeschluss“ nicht zulässig ist (vgl. BGH NJW 2010, 2801) bzw. die Begründung einer konstitutiven Duldungspflicht des Eigentümers durch Beschluss nicht möglich ist und die Beseitigung durch die WEG eine unzulässige Besitzstörung gem. § 858 BGB darstellen würde. Etwas Anderes ergibt sich auch nicht aus der neuen Rechtsprechung des BGH zur Frage der Auslegung von gefassten Ge- und Verbotsbeschlüssen einer WEG (BGH NJW 2023, 2945, insbesondere RN 21). Es bleibt bei dem Grundsatz, dass die Begründung einer Leistungspflicht eines anderen Wohnungseigentümers mit konstitutiver Wirkung nicht der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegt. Die nach der geänderten Rechtsprechung des BGH (aaO.) zulässige Auslegung solcher gefassten Beschlüsse als Aufforderungsbeschlüsse bedeutet nicht, dass auf die Fassung derart auslegungsbedürftiger Beschlüsse ein Anspruch besteht. Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung kann nur zulässige Beschlüsse umfassen, nicht an sich nichtige Beschlüsse, die erst im Wege der Auslegung ggf. umgedeutet werden können.
Dies widerspricht nicht den Ausführungen zur Vorbefassung. Im Gegensatz zur tatsächlichen Frage der Vorbefassung geht es hier um die rechtliche Frage, ob auf die Fassung genau dieses Beschlusses ein Anspruch bestanden hätte.
Die „Beseitigung“ des Negativbeschlusses ist unabhängig davon keine Voraussetzung für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage. Im Gegensatz zu einer positiven Beschlussfassung lässt die Bestandskraft eines Negativbeschlusses das Rechtsschutzbedürfnis nicht entfallen. Auch eine Sperrwirkung besteht nicht. Den Wohnungseigentümern ist es unbenommen, über eine Angelegenheit mehrfach zu entscheiden und etwa einen zunächst abgelehnten Beschluss doch noch zu fassen.
2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Beschlussersetzung in dem ausgesprochenen Umfang.
a) Eine Ermessensentscheidung gemäß § 44 WEG darf das Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nur insoweit beschränken, wie dies aufgrund der zu regelnden Angelegenheit und zur Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes unbedingt nötig ist. Das Gericht hat deshalb immer vorrangig zu prüfen, ob und auf welche Weise es den Wohnungseigentümern – unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses des Klägers – ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Verantwortung eine Entscheidung zu treffen. (zu § 21 Abs. 8 WEG a.F. LG Hamburg ZWE 2016, 36).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen als Ausfluss der Privatautonomie einen Ermessensspielraum, der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist.
Hinzunehmen sind vom Gericht dabei alle vertretbaren Mehrheitsentscheidungen, da es nicht darauf ankommt, ob eine Regelung in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig ist. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 21 RN 23 m.w.N.).
b) Die Klägerin hat im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung einen Anspruch auf Tätigwerden der Beklagten gegen den Eigentümer Dr. Cordes. Dieser verstößt mehrfach gegen die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bzw. die Hausordnung. Das Ermessen der WEG ist insoweit auf Null reduziert.
Aus den vorgelegten Fotos, insbesondere Anlage K 3.1., ergibt sich eindeutig, dass an den bestehenden Zäunen Bast- und Schilfmatten angebracht und diese dadurch erhöht wurden. Ferner befinden sich Bastmatten an der Terrasse. Dies verstößt gegen Teil 1, § 3 Ziffer 4. a) der Teilungserklärung.
Die Beklagte behauptet nicht einmal selbst, dass – wie Ziffer 05 der Hausordnung verlangt – eine Zustimmung der Hausverwaltung zur Tierhaltung vorliege. Die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung kann diese schon deshalb nicht „konkludent“ ersetzen, als eine Entscheidung der Eigentümerversammlung in der Hausordnung nicht vorgesehen ist. Im Übrigen ist die Ablehnung eines – wie dargestellt unzulässigen – Beschlusses nicht mit einer konkreten Prüfung des Einzelfalls und einer aktiven Zustimmung – ggf. unter Auflagen – gleichzusetzen.
Zudem liegt ein Verstoß gegen Teil 1, § 3 Ziffer 4. a) und Ziffer 07) der Hausordnung vor: Zu sehen sind auf den Fotos der Terrasse auch diverse Kartons sowie mindestens zwei Hühnerkäfige, die offensichtlich nicht klein und portabel sind, sondern dort dauerhaft aufgestellt sind. Dies ergibt sich schon daraus, dass sie von weiteren dort gelagerten Gegenständen „eingebaut“ sind. Auf Grund der schieren Menge der auf der Terrasse befindlichen Säcke hat das Gericht im Übrigen auch erhebliche Zweifel, dass diese dort – wie die Beklagte vorbringt – nur vorübergehend gelagert werden.
Unabhängig von der konkreten Beeinträchtigung und den konkreten Verstößen gegen die gemeinschaftsrechtlichen Regelungen wäre nach derzeitiger Einschätzung des Gerichts die Haltung von Hühnern in der WEG wie hier mitten in der Innenstadt in einer engen Wohnbebauung unter Heranziehung der Wertungen der entsprechenden verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung im Übrigen überhaupt nicht genehmigungsfähig.
c) Die Beschlussersetzung wie ausgesprochen erfolgte unter Auslegung des Rechtsschutzziels der Klägerin.
Der Antrag der Klägerin richtete sich zwar auf einen unzulässigen „Verpflichtungsbeschluss“. Das Gericht hat jedoch im Rahmen der Prüfung der beantragten Beschlussersetzung unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses der Klägerin auf der einen Seite und der zu berücksichtigenden Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft auf der anderen Seite den Klageantrag entsprechend auszulegen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Klägerin eine sinnvolle Rechtsschutzmöglichkeit zustehen muss. Ein zu allgemeiner Beschluss ohne jeglichen konkreten Inhalt würde den tatsächlichen Rechtsschutz der Klägerin unzulässig verkürzen.
Aus Sicht des Gerichts ist daher nach Abwägung der Interessen der Parteien die Ersetzung wie ausgesprochen sachgerecht. Das konkrete Vorgehen – etwa die Fassung eines Aufforderungsbeschlusses oder die direkte Klage auf Beseitigung – bleibt einer erneuten (im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zeitnahen und die Ausführungen im hiesigen Urteil berücksichtigenden) Beschlussfassung vorbehalten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Die Berechnung des Streitwerts erfolgt in Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG nach der in § 49 GKG getroffenen Regelung. Danach wird der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festgesetzt. Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht überschreiten.
Da der vorgetragene Sachverhalt keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Schätzung des Interesses aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung hinsichtlich des Beschlussanfechtungsantrags sowie des Beschlussersetzungsantrags bietet, hat das Gericht den Streitwert frei zu schätzen. Das Gericht folgt dabei der Einschätzung der Klagepartei und setzt den Streitwert jeweils auf 10.000,00 EUR, damit gem. § 5 ZPO insgesamt auf 20.000,00 EUR fest.
