Mietzahlung ein Tag nach Zugang der Kündigung nicht mehr rechtzeitig

In dem Rechtsstreit erlässt das Landgericht Bamberg – 4. Zivilkammer – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 01.02.2024 folgendes Endurteil

1. Es wird festgestellt, dass sich der Gewerbemietvertrag vom 28.10.2015 über die Innehaltung der im Erdgeschoss belegenen Lagerflächen, Büroräume, Nebenräume und Sozialraumflächen einschließlich der in den vermieteten Räumen liegenden Verkehrsflächen (Flure) sowie Konstruktionsgrundflächen für Stützen und Wände und 20 Stellplätzen im Mietobjekt ### über den 30.06.2023 hinaus nicht verlängert hat.

2. Es wird weiterhin festgestellt, dass sich der Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrag vom 28.10.2015 über die in der Liegenschaft befindlichen

– 13 Stück stationäre unterfahrfahrbare Überladebrücken

– 25 Stück Sektionaltore aus Stahl

– 6 Stück Tore mit verlängerter Lippe zur Torabdichtung

– 1 Stück Hebebühne

i.V.m. den vorhandenen vier Kraftstromanschlüssen für externe Kompaktkühlgeräte und 17 Kraftstromanschlüssen für Staplerladestation über den 30.06.2023 hinaus nicht verlängert hat.

3. Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von den Kosten des außergerichtlichen Anwaltsschreibens vom 03.07.2023 ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 3.526,98 Euro freizustellen.

4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.122.957,20 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung eines Gewerberaummietvertrages.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Immobilie ###, die mit einem Logistikzentrum bebaut ist. Sie ist Rechtsnachfolgerin der ### Gundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG sowie der ### Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. OHG.

Die Beklagte ist eine Gesellschaft, die Teil eines deutschlandweit und europaweit agierenden Lebensmittelkonzerns ist.

Die Beklagte hat am 28.10.2015 mit der ### Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG ein gewerbliches Mietverhältnis über im Erdgeschoss des Logistikzentrums ### in ### befindliche Lagerflächen, Büroräume, Nebenräume und Sozialhilferäume mit einer Gesamtmietfläche von 20.341,82 m2 sowie 20 Stellplätze geschlossen. Hierin verpflichtete sich die Beklagte ab Mietbeginn am 01.04.2016 eine monatliche Kaltmiete von 63.189,99 Euro nebst 19% Umsatzsteuer in Höhe von 12.005,53 Euro, mithin insgesamt 75.192,52 Euro zu zahlen, die monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats, auf dem Vermieterkonto einzugehen hat. Darüber hinaus vereinbarten die Parteien u.a. eine Wertsicherung der Miete durch Indexierung, die zwischen den Parteien auch umgesetzt wurde (vgl. Anlage K1).

Daneben hat die Beklagte am 28.10.2015 mit der ### Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. OHG ein weiteres gewerbliches Mietverhältnis über in dem Logistikzentrum ### in ### befindliche Anlagen und Betriebsvorrichtungen geschlossen. Hierbei handelt es sich um 13 stationäre unterfahrbare Überladebrücken, 25 Sektionaltore aus Stahl, 6 Tore mit verlängerter Lippe zur Torabdichtung, eine Hebebühne sowie 4 Kraftstromanschlüsse für externe Kompakt-Kühlgeräte und 17 Kraftstromanschlüsse für Staplerladestationen. Die Beklagte verpflichtete sich für die Anlagen- und Betriebsvorrichtungen ab Mietbeginn am 01.04.2016 eine monatliche Miete in Höhe von 1.500,00 Euro nebst 19% Umsatzsteuer in Höhe von 285,00 Euro, mithin insgesamt 1.785,00 Euro zu zahlen (vgl. Anlage K2).

Die Beklagte geriet mit den Mieten für die Monate Mai und Juni 2023 in Zahlungsrückstand.

Die Aprilmiete 2023 ging am 13.04.2023, die Dezembermiete 2022 am 09.12.2022 und die Oktobermiete 2022 am 20.10.2022 ein, was von der Klägerin jedoch jeweils unbeanstandet geblieben ist.

Am 26.06.2023 rief P###, eine Mitarbeiterin der Klägerin, telefonisch bei der Beklagten an, mahnte die zwei offenen Monatsmieten für Mai und Juni 2023 an und bestand auf unverzüglichem Ausgleich mittels Eilüberweisung.

Die Klägerin erklärte der Beklagten mit Schreiben vom 28.06.2023 wegen Mietrückständen fristlos, ersatzweise fristgemäß, die Kündigung beider Mietverträge vom 28.10,2015. Zugleich forderte die Klägerin die Beklagte zur Räumung und Übergabe bis 14.07.2023 auf (vgl. Anlage K3).

Am 28.06.2023 veranlasste die Beklagte die Überweisung der ausstehenden Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 203.819,54 Euro (vgl. Anlage B2). Die Zahlung ging am 29.06.2023 bei der Klägerin ein (vgl. Anlage K5).

Mit E-Mail vom 29.06.2023, 10.02 Uhr, widersprach Beklagte der Kündigung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.07.2023 begründete die Klägerin die außerordentliche Kündigung mit der Realisierung der Kündigungstatbestände aus § 543 Abs. 2 Ziffer 3a und b BGB sowie Unzuverlässigkeit aus anderen Gründen infolge mehrfach verspäteter Mietzahlungen und forderte die Beklagte zur Herausgabe und Räumung bis 14.07.2023 auf (vgl. Anlage K4).

Die Beklagte hat die Mietgegenstände bislang nicht geräumt und herausgegeben.

Die Klägerin behauptet, dass die Kündigung der Beklagten per Boten am 28.06.2023 um 16.40 Uhr zugestellt worden sei. ### habe die Klägerin die Zahlungsrückstände für Oktober und Dezember 2022 fernmündlich gemahnt. Die verspätete Zahlung der Aprilmiete am 13.04.2023 sei im Rahmen des Telefonats am 26.06.2023 gemahnt worden. Weiterhin behauptet, die Klägerin, dass sie die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das außergerichtliche Schreiben vom 03.07.2023 bereits bezahlt habe.

Die Klägerin meint, dass sie zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt sei, weil sich die Beklagte an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete im Zahlungsverzug befunden habe.

Da der Zahlungseingang bei der Klägerin erst nach Kündigungszugang erfolgt sei, könne diese die erfolgte Kündigung wegen zweimonatigen Mietzinsrückstandes nicht „heilen“, da § 569 Abs. 3 BGB im Gewerberaummietrecht keine Anwendung finde. Die Behauptung streitiger Personalengpässe in der Buchhaltung entlaste die Beklagte nicht. Kalendarische Zahlungspflichten setzten weder eine Mahnung noch eine Abmahnung voraus. Sowohl Mahnung als auch Abmahnung seien zudem lediglich formlose empfangsbedürftige Willenserklärungen, die keiner Schriftform erforderten.

Der Klägerin beantragt zuletzt:

1. Es wird festgestellt, dass sich der Gewerbemietvertrag vom 28.10.2015 und der Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrag vom 28.10.2015 über die Innehaltung der im Erdgeschoss belegenen Lagerflächen, Büroräume, Nebenräume und Sozialraumflächen einschließen der in den vermieteten Räumen liegenden Verkehrsflächen (Flure) sowie Konstruktionsgrundflächen für Stützen und Wände und 20 Stellplätzen im Mietobjekt: ### in ### über den 30.06., hilfsweise 31.12.2023 hinaus, nicht verlängert hat, hilfsweise das Mietverhältnis ist zum 30.06./ und hilfsweise 31.12.2023 beendet.

2. Es wird weiterhin festgestellt, dass sich der Mietvertrag über die in der Liegenschaft befindlichen:

• 13 Stück stationäre unterfahrfahrbare Überladebrücken

• 25 Stück Sektionaltore aus Stahl

• 6 Stück Tore mit verlängerter Lippe zur Torabdichtung

• 1 Stück Hebebühne

i.V.m. den vorhandenen vier Kraftstromanschlüssen für externe Kornpaktkühlgeräte und 17 Kraftstromanschlüssen für Staplerladestation über den 30.06., hilfsweise 31.12.2023 nicht verlängert hat, hilfsweise das Mietverhältnis zum 30.06. und hilfsweise 31.12.2023 beendet ist.

3. Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von den Kosten des von der Klägerin bezahlten anwaltlichen Mahnschreibens vom 03.07.2023 i.H.v. Euro 3.526,98 zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten – hilfsweise 5 Prozentpunkte- über Basiszinssatz durch Zahlung freizustellen.

4. Der Beklagtenpartei die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

5. Das Urteil notfalls gegen Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Die Beklagte beantragt Klageabweisung.

Die Beklagte behauptet, dass die Kündigung ausweislich der Anlage K3 erst am 29.06.2023 zugegangen sei. Die Zahlung der rückständigen Miete sei daher vor Kündigungszustellung erfolgt. Die Überweisung der Mieten für die Monate Mai und Juni 2023 beruhe zudem ausschließlich auf Versäumnissen sowie krankheitsbedingten Personalengpässen in der Buchhaltung und nicht auf einer Zahlungsunfähigkeit der Beklagten.

Die Beklagte meint, dass die Klage bereits größtenteils unzulässig sei, da nicht klar sei, was die Klägerin überhaupt beantrage. Zudem habe auch kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorgelegen, weil das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien trotz der verspäteten Zahlungen nicht völlig zerrüttet sei. Die Beklagte habe schließlich, wenn auch teilweise verspätet, letztlich immer vollständig die Miete gezahlt. Die Klägerin könne insbesondere in Zukunft mit der Erfüllung der Mietzahlungen rechnen. Die Klägerin habe überdies dadurch, dass sie die wiederkehrenden verspäteten Zahlungen in der Vergangenheit anstandslos hingenommen habe, den Anschein gesetzt, dass sie diesen kein erhebliches Gewicht beimesse und darin keine wesentliche Beeinträchtigung ihrer Interessen sehe. Zur Beseitigung dieses Anscheins hätte die Klägerin die Beklagte zumindest schriftlich mahnen müssen, was nicht erfolgt sei. Die Klägerin habe wegen ihrer vorherigen anstandslosen Duldung der verspäteten Zahlungen ihr Recht zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung verwirkt. Durch die Zahlung vor Kündigungseingang stehe der Klägerin ebenfalls kein Kündigungsrecht zu.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 01.02.2024 (Bl. 42 ff. d.A.) und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist größtenteils begründet. Allein die geltend gemachten Zinsen in Bezug auf den Freistellungsanspruch bestehen nicht.

A. Zulässigkeit

Die Klage ist zulässig.

I. Zuständigkeit

Das Landgericht Bamberg ist gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG sachlich und gemäß § 29a ZPO örtlich zuständig.

II. Feststellungsinteresse

Die Klageanträge zu Ziffer 1) und Ziffer 2) sind zulässig, da die Klägerin nach § 256 Abs, 1 ZPO ein rechtliches Interesse auf Feststellung der Wirksamkeit der von ihr erklärten Kündigung hat. Dieses ergibt sich daraus, dass die Beklagte der Kündigung widersprochen hat und daher eine Unsicherheit über die Wirksamkeit der Kündigung und damit über das Bestehen bzw. Nichtbestehen eines Gewerberaummietverhältnisses bzw. eines Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietverhältnisses zwischen den Parteien besteht.

Der Klageantrag Ziffer 2) ist auch – entgegen dem Beklagtenvortrag – nicht deswegen unzulässig, weil hiermit erneut die Beendigung des Mietverhältnisses über die Betriebsvorrichtungen festgestellt werden soll, obwohl dies schon Gegenstand des Klageantrags Ziffer 1) ist. Inhalt und Reichweite des Klagebegehrens werden dabei nicht allein durch den Wortlaut des Antrags bestimmt. Vielmehr ist dieser unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen. Der prozessuale Anspruch in Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wird durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und den Lebenssachverhalt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet, festgelegt. Bei der Auslegung des Klageantrags ist im Zweifel wegen des verfassungsrechtlichen Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz und rechtliches Gehör das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 21.06.2016, Az. II ZR 305/14 m.w.N.). Vorliegend ist unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe zu sehen, dass der Kläger nicht „doppelt“ die Wirksamkeit der Kündigung des Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrags festgestellt wissen möchte. Vielmehr kommt es ihm ersichtlich darauf an, (allgemein) die Wirksamkeit der Kündigung an sich feststellen zu lassen. Im Gesamtzusammenhang betrifft der Klageantrag Ziffer 1) – obwohl auch hier auf den Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrag abgestellt wird – alleine die im Erdgeschoss belegenen Lagerflächen, Büroräume, Nebenräume und Sozialräumen einschließlich der in den vermieteten Räumen liegenden Verkehrsflächen (Flure) sowie Konstruktionsgrundflächen und 20 Parkplätze. Der Klageantrag Ziffer 2) bezieht sich indes auf die Anlagen- und Betriebsvorrichtungen.

III. Auslegung Klageantrag Ziffer 3)

Der Klageantrag Ziffer 3) ist dahingehend auszulegen, dass die Klägerin Zahlung, hilfsweise Freistellung, von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten begehrt.

B. Begründetheit

Die Klage ist weit überwiegend begründet, da das Gewerberaummietverhältnis sowie das Anlagen- und Betriebsanlagenmietverhältnis wirksam durch die außerordentlich fristlose Kündigung vom 28.06.2023 beendet wurde, wodurch sich diese Mietverhältnisse nicht über den 30.06.2023 hinaus verlängert haben.

I. Anspruch auf Feststellung Nichtverlängerung der Mietverhältnisse (Antrag Ziff. 1 und 2)

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Feststellung der Nichtverlängerung der Mietverhältnisse über den 30.06.2023 hinaus, da das Gewerberaummietverhältnis sowie das Anlagen- und Betriebsanlagenmietsverhältnis wirksam durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 28.06.2023 beendet wurde.

1. Mietverhältnis zwischen den Parteien

Zwischen den Parteien bestehen zwei Mietverhältnisse nach § 535 ff. BGB betreffend Gewerberäume sowie Anlagen- und Betriebsvorrichtungen, da die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB als im Grundbuch eingetragene Eigentümerin der Liegenschaft ### in ### in das Rechtsverhältnis zu der Mieterin mit Rechten und Pflichten eingetreten ist.

a) Wirksame außerordentliche fristlose Kündigung

Die Klägerin hat die zwischen den Parteien bestehenden Mietverträge wirksam mit dem Schreiben vom 28.06.2023 außerordentlich fristlos gekündigt, da diese hierzu gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1, Nr. 3a BGB berechtigt war.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

1. Wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB

Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB).

a) Zahlungsverzug

Vorliegend hat sich die Beklagte an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a Alt. 1 BGB in Verzug befunden, da sie die Mieten für die Monate Mal und Juni 2023 jeweils nicht gezahlt hat. Die Parteien haben unter Ziffer 14.1 des Gewerberaummietvertrags bzw. § 5 des Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrags vereinbart, dass die Miete bis spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats auf dem Konto der Vermieterin eingegangen sein muss. Dies ist für die Monate Mai und Juni 2023 (unstreitig) nicht erfolgt, wodurch die Beklagte in Verzug (§ 286 BGB) gekommen ist. Einer Mahnung bedurfte es hierfür nicht, da die Parteien durch vertragliche Vereinbarung eine Zeit nach dem Kalender – vorliegend spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats – für die Leistung bestimmt haben (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diesen Verzug hatte die Beklagte auch zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB), da die verspätete Mietzahlung auf Gründen beruhte, die in ihren eigenen Risikobereich gefallen sind. Die von der Beklagten behaupteten Versäumnisse und krankheitsbedingten Personalengpässe in der Buchhaltung sind – ihre Richtigkeit untersteilt – Umstände, die die Beklagte zu vertreten hat. Sie hat dafür Sorge zu tragen, dass ihre Buchhaltung funktionsfähig ist.

b) Kein Ausschluss der Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB

Im Falle des Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist die Kündigung indes ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher vollständig befriedigt wird (vgl. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Maßgebender Zeitpunkt ist dabei der Zugang der Kündigung beim Mieter. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Eintritt der Erfüllungswirkung selbiger an (vgl. BeckOK, BGB, 69. Auflage, Stand 01.02.2024, § 543 Rn. 45; Grüneberg, BGB, 83. Auflage 2024, § 543 Rn. 27). Vorliegend haben die Parteien unter Ziffer 14.1 des Gewerberaummietvertrags bzw. § 5 des Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrags eine sog. Rechtzeitigkeitsklausel vereinbart, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen auf den Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto ankommt, wobei solchen Klauseln im kaufmännischen Geschäftsverkehr – wie vorliegend – keine durchgreifenden Bedenken gegenüberstehen (vgl. BGH, Urteil vom 24.06.1998, Az. XII ZR 195-96; BeckOK, BGB, 69. Auflage, Stand 01.02.2024 m.w.N.). Infolge dieser vertraglichen Regelung kommt es vorliegend auf die umstrittene Frage, ob es für die Rechtzeitigkeit auf die Leistungshandlung des Mieters durch Banküberweisung oder auf den Eingang auf dem Vermieterkonto ankommt, nicht an (vgl. hierzu u.a. Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, § 543 Rn. 59 m.w.N.).

Vorliegend hat die Beklagte die Kündigung ausweislich des als Anlage K7 vorgelegten Botennachweises am 28.06.2023 um 16.40 Uhr erhalten, sodass maßgebender Zeitpunkt für die Befriedigung der 28.06.2023, 16.40 Uhr, ist. Die Beklagte hat den vollständigen Mietrückstand spätestens am 28.06.2023 (= Ausführungsdatum) angewiesen, wobei allerdings die genaue Uhrzeit nicht festgestellt werden kann (vgl. Anlage B2). Entgegen dem Beklagtenvortrag kann eine Veranlassung der Überweisung am 28.06.2023 um 9.41 Uhr aus dem vorgelegten Überweisungsbeleg Anlage B2 nicht nachvollzogen werden. Am Seitenende findet sich zwar ein Datums- und Zeltstempel, allerdings lautet dieser auf „29.06.2023, 9:41:03“. Wie dem als Anlage K5 vorgelegten Kontoauszug entnommen werden kann, wurde die Zahlung der rückständigen Monatsmieten dem Vermieterkonto erst am 29.06.2023 gutgeschrieben.

Unter Berücksichtigung der zwischen den Parteien vereinbarten vertraglichen Regelung, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen auf den Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto ankommt, wurde die Klägerin erst nach Zugang der Kündigung vollständig befriedigt, da die Zahlung erst am 29.06.2023 bei ihr eingegangen ist. Somit ist die Kündigung nicht nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen.

Die vollständige Befriedung nach Kündigungszugang schließt die Kündigung nicht aus und macht sie auch nicht nachträglich unwirksam, da insbesondere die für Wohnraum geltende Ausnahmevorschrift des § 269 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht auf Gewerberaummiete sowie Mietverhältnisse über andere Sachen entsprechend anzuwenden ist (vgl. § 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB). Einer vorherigen Abmahnung bedurfte es dabei gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 i.V.m. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (grundsätzlich) nicht.

c) Keine Rechtsmissbräuchlichkeit nach § 242 BGB

In Ausnahmefällen kann der Ausspruch einer Kündigung rechtsmissbräulich sein, weil der Mieter nicht mit einer Kündigung rechnen musste. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Zahlungsrückstand auf einem Versehen beruht und der Vermieter dies erkennen kann (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022, Az. 3 U 93/21; BeckOGK, BGB, Stand 01.10.2023, § 543 Rn. 219 m.w.N.) oder wenn Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit bzw. -unwilligkeit fehlen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2002, Az. 10 U 17/01; OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002, Az. 17 U 97/02). Ferner kann dies der Fall sein, wenn sich der Vermieter durch den Ausspruch der Kündigung mit seinem eigenen Verhaften in Widerspruch setzt. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn der Vermieter unpünktliche Mietzahlungen seines Mieters über einen längeren Zeitraum hinnimmt. In diesen Fällen ist eine vorherige Abmahnung des Mieters zwingend erforderlich. Der Mieter soll in einer solchen Konstellation vor den Folgen des Zahlungsverzugs gewarnt werden (vgl. BeckOGK, BGB, Stand 01.10.2023, § 543 Rn. 219 m.w.N.).

aa) Kein für den Vermieter erkennbares Versehen

Ausweislich des bestrittenen Beklagtenvortrags beruhte der Zahlungsverzug auf Versäumnissen und krankheitsbedingten Personalengpässen in der Buchhaltung und nicht etwa auf Zahlungsunfähigkeit der Beklagten. Da die Beklagte vorliegend in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit handelte, ist es aus Sicht des Gerichts bereits zweifelhaft, ob derartige Versäumnisse in der Buchhaltung überhaupt noch als „Versehen“ eingeordnet werden können, da die Beklagte als Teilnehmerin am Geschäftsverkehr für eine funktionsfähige Buchhaltung Sorge zu tragen hat und beispielsweise durch Einrichtung eines Dauerauftrags oder durch Erteilung einer Einzugsermächtigung rechtzeitige Mietzahlungen auch bei krankheitsbedingten Personalengpässen sicherstellen könnte. Jedenfalls konnte die Klägerin dies – selbst wenn man von einem bloßen Versehen ausginge – nicht ohne weiteres erkennen. Vielmehr ist hier zu sehen, dass eine Mitarbeiterin der Klägerin, was beklagtenseits nicht bestritten wird, die Beklagte am 26.06.2023 telefonisch angerufen hat, die offenen zwei Monatsmieten angemahnt und auf einem unverzüglichen Ausgleich per Eilüberweisung bestanden hat.

bb) Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit bzw. -unwilligkeit

Daneben lagen auch Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit bzw. -unwilligkeit vor. Zu sehen ist, dass sich die Beklagte bereits mehrfach mit den Mietzahlungen im Rückstand befunden hat (vgl. Anlage K5), was aus Sicht eines durchschnittlichen Vermieters jedenfalls auf Liquiditätsprobleme bzw. Zahlungsunwilligkeit hindeutet. Daher kann hierauf keine Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung gestützt werden.

cc) Vorausgehende Abmahnung

Die Beklagte hat die Klägerin auch vor Kündigung am 26.06.2023 (telefonisch) abgemahnt und auf einem unverzüglichen Ausgleich per Eilüberweisung bestanden. Die Beklagte hat demgegenüber keine Eilüberweisung veranlasst, sondern die rückständige Miete erst zwei Tage später im üblichen Geschäftsgang veranlasst Die telefonische Abmahnung war dabei – entgegen dem Beklagtenvortrag – ausreichend, da die Abmahnung keinem Schriftformerfordernis unterliegt. Ein Schriftformerfordernis kann auch nicht auf Ziffer 30.2 des Gewerberaummietvertrags bzw. § 6 des Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrags gestützt werden, da hiervon nur „mündliche Vereinbarungen“ oder „Abreden“ umfasst sind. Eine Abmahnung stellt indes eine einseitige geschäftliche Willensäußerung und keine mündliche Vereinbarung oder Abrede dar.

Die Klägerin hat durch die telefonische Abmahnung klar und deutlich zu erkennen gegeben, dass sie die verspätete Mietzahlung nicht mehr länger hinnimmt und sich daher durch den Ausspruch der Kündigung nicht mit ihrem eigenen Verhalten in Widerspruch gesetzt, sodass hierauf keine Rechtsmissbräuchlickeit nach § 242 BGB gestützt werden kann.

II. Anspruch auf Freistellung vorgerichtlicher Anwaltskosten (Antrag Ziff. 3)

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Freistellung von der außergerichtlichen Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten für das anwaltliche Schreibens vom 03.07.2023 In Höhe von 3.526,98 Euro.

Die Schadensersatzpflicht nach §§ 280 Abs. 1, 249 BGB erstreckt sich auf die Kosten der Rechtsverfolgung.

Die Ersatzpflicht setzt voraus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war. Unter Berücksichtigung des „Einspruchs“ gegen die Kündigung mit E-Mail ihres Geschäftsführers vom 29.06.2023, 10.02 Uhr, war die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe erforderlich und zweckmäßig, da die Beklagte hierdurch zu erkennen gegeben hat, dass sie die Kündigung nicht akzeptiert.

Für das außergerichtliche Anwaltsschreiben vom 03.07.2023 ist ein Geschäftswert von 1.122.957,20 Euro anzusetzen. Eine 1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2300 W-RVG (= 7.389,20 Euro), abzüglich einer Anrechnung auf die Verfahrensgebühr von 0,65 (= 3.694,60 Euro), zuzüglich der Pauschale gemäß Nr. 7200 W-RVG (= 20,00 Euro) und Umsatzsteuer gemäß Nr. 7009 W-RVG (= 705,77 Euro) ergibt einen Betrag in Höhe von 4.420,37 Euro. Die Klägerin hat indes nur einen Betrag in Höhe von 3.526,98 Euro gefordert, sodass das Gericht gemäß § 308 Abs. 1 ZPO an diesen Antrag gebunden ist.

Obwohl die Beklagte die Bezahlung des geltend gemachten Anwaltshonorars bestritten hat, hat die Klägerin – trotz Ankündigung der Vorlage des entsprechenden Bezahlvermerks in der mündlichen Verhandlung für den Fall des Bestreitens – keinen entsprechenden Nachweis vorgelegt. Daher kann nicht festgestellt werden, ob der Klägerin bereits ein erstattungsfähiger materieller Schaden entstanden ist. Die Klägerin kann mithin von der Beklagten lediglich die Freistellung von der Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten verlangen.

Ein Anspruch auf Verzugs- oder Prozesszinsen steht der Klägerin für den Zeitraum der Geltendmachung eines Freistellungsanspruchs nicht zu (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.08.2014, Az. I-22 U 31/14; Grüneberg, BGB, 83. Auflage 2024, § 288 Rn. 6 m.w.N.).

C. Kosten

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

D. Vorläufige Vollstreckbarkeit

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 S. 1, S. 2 ZPO.

E. Streitwert

Die Streitwertfestsetzung in Höhe von 1.122.957,20 Euro beruht auf folgenden Überlegungen:

I. Klageantrag zu 1 (Nichtverlängerung Gewerbemietvertrag) Der Klageantrag zu 1 ist mit 1.101.537,20 Euro zu beziffern.

Es liegt ein Streit über das Nichtbestehen eines entgeltlichen Nutzungsverhältnisses i.S.v. § 41 Abs. 1 S. 1 GKG vor. Maßgebend ist daher das auf die streitige Zeit fallende Entgelt, wenn nicht das einjährige Entgelt geringer ist, wobei bei negativen Feststellungsklagen – wie vorliegend stets der volle Wert anzusetzen ist (vgl. BeckOK, Kostenrecht, 44. Auflage, Stand 01.01.2024, § 41 GKG Rn. 10 m.w.N.). Bei einer Klage auf Feststellung, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet hat, beginnt die streitige Zeit nicht erst mit der Rechtshängigkeit der Feststellungsklage, sondern bereits mit dem Zeitpunkt der fristlosen Kündigung (vgl. BGH, Beschluss vom 02.11.2005, Az. XII ZR 137105). Da der Gewerberaummietvertrag vorliegend nicht durch ordentliche Kündigung hätte beendet werden können, weil zwischen den Parteien ein befristetes Mietverhältnis vorliegt und der Mietvertrag infolge Ausübung des Optionsrechts (vgl. Protokoll Bl. 43 d.A.) über den 31.03.2023 hinaus für 3 Jahre verlängert wurde (vgl. Ziffer 5.4 des Gewerberaummietvertrages), beträgt die streitige Zelt mehr als ein Jahr, sodass das einjährige Entgelt anzusetzen ist.

Mit Entgelt ist die auf Grund der Gebrauchsüberlassung vom Mieter vertraglich vereinbarte Gegenleistung gemeint, wobei auch die vom Mieter zu zahlende Umsatzsteuer hinzuzurechnen ist (vgl. BeckOK, Kostenrecht, 44. Auflage, Stand 01.01.2024, § 41 GKG Rn. 27 ff.). Vorliegend beträgt dieses im Hinblick auf den Gewerberaummietvertrag 91.794,77 Euro (Grundmiete in Höhe von 77.138,46 Euro + Umsatzsteuer in Höhe von 14.656,31 Euro). Das einjährige Entgelt beträgt danach 1.101.537,20 Euro (= 91.794,77 Euro x 12).

Klageantrag zu 2 (Nichtverlängerung Anlagen- und Betriebsvorrichtungsmietvertrag) Der Klageantrag zu 2 ist mit 21.420,00 Euro (= 1.785,00 Euro x 12) zu beziffern.

Klageantrag 3 (Freistellungsantrag)

Der Klageantrag zu 3) ist als Nebenforderung gemäß § 4 ZPO mit 0,00 Euro zu bewerten.