Mietrückforderung aufgrund Mietminderung

Mieter erkämpfen Rückzahlung überhöhter Miete wegen Mängeln

Die Frage, ob und wie viel Miete ein Mieter im Falle von Mängeln an der Mietsache mindern kann, ist ein häufiges Thema in Mietstreitigkeiten. Mietminderung ist ein wirksames Mittel, um den Mieter vor unzumutbaren Verhältnissen zu schützen und den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Allerdings ist es wichtig, die rechtlichen Voraussetzungen für eine Mietminderung genau zu kennen, um nicht unnötig in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Grundsätzlich darf der Mieter die Miete nur mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Dieser Mangel muss nachhaltig sein, d.h. nicht nur kurzzeitig auftreten. Zudem muss der Mieter den Mangel dem Vermieter unverzüglich schriftlich anzeigen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels einräumen. Erst wenn der Vermieter innerhalb dieser Frist den Mangel nicht behebt, steht dem Mieter das Recht zur Mietminderung zu. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt von der Schwere des Mangels ab.

Im Folgenden wird ein Gerichtsfall besprochen, der die komplexen Zusammenhänge der Mietminderung verdeutlicht und wichtige Hinweise für die Praxis liefert.

Der Fall vor Gericht

Mieter klagen auf Rückzahlung überhöhter Mietzahlungen wegen Mängeln in der Wohnung

In dem vorliegenden Fall streiten die Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Balkon und Kellerabteil mit der Vermieterin um die Rückzahlung von Mietzahlungen aufgrund von Mängeln in der Mietwohnung. Die Mieter machen geltend, dass ihnen wegen dieser Mängel ein Recht zur Mietminderung zustand und die Miete, die sie in voller Höhe gezahlt haben, daher anteilig zurückgefordert werden kann.

Die Mieter bewohnen die Wohnung seit Januar 2001 aufgrund eines Mietvertrags mit der Voreigentümerin. Offenbar traten im Laufe des Mietverhältnisses Mängel in der Wohnung auf, die nach Ansicht der Mieter zur Minderung der Miete berechtigten. Da sie die Miete jedoch zunächst in voller Höhe weitergezahlt hatten, verlangen sie nun im Klagewege die Rückzahlung der überhöhten Mietzahlungen von der aktuellen Vermieterin.

Amtsgericht verurteilt Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Miete

Das Amtsgericht Charlottenburg hat der Klage der Mieter überwiegend stattgegeben. Die Vermieterin wurde verurteilt, an die Mieter insgesamt 12.754,20 € nebst Zinsen zu zahlen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus 6.351,48 € für überhöhte Mietzahlungen bis Januar 2021 und weiteren 6.402,72 € für die Zeit von Januar 2021 bis Januar 2022.

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass den Mietern aufgrund der Mängel in der Wohnung ein Recht zur Mietminderung zustand. Wenn Mieter wegen Mängeln die Miete gemindert hätten, die Miete aber dennoch in voller Höhe gezahlt haben, können sie den überzahlten Betrag grundsätzlich zurückfordern. Die Höhe der gerechtfertigten Mietminderung hat das Gericht offenbar anhand der konkret vorliegenden Mängel ermittelt.

Dass die Klage nicht in vollem Umfang erfolgreich war, deutet darauf hin, dass die Mieter wohl eine höhere Mietminderung geltend gemacht hatten, als ihnen nach Ansicht des Gerichts tatsächlich zustand. Im Übrigen hat das Gericht die Klage abgewiesen. Auch die Kostenentscheidung, wonach die Mieter 1/5 und die Vermieterin 4/5 der Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben, spiegelt dieses Verhältnis von teilweisem Obsiegen der Mieter wider.

Voraussetzungen für die Rückforderung überhöhter Mietzahlungen wegen Mängeln

Damit Mieter überhöhte Mietzahlungen erfolgreich vom Vermieter zurückfordern können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Es müssen Mängel in der Mietwohnung vorliegen, die nach Art und Umfang eine Mietminderung rechtfertigen. Dabei kann es sich z.B. um Schimmelbefall, Heizungsausfall, unzumutbare Lärmbelästigungen oder sonstige Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache handeln.
2. Der Mieter muss diese Mängel dem Vermieter angezeigt haben. Nur dann kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, er habe von den Mängeln nichts gewusst. Für Mieter empfiehlt es sich daher, Mängel immer schriftlich anzuzeigen.
3. Die Miete muss trotz des bestehenden Minderungsrechts in voller Höhe weitergezahlt worden sein. Hier ist zu beachten, dass der Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete nach 3 Jahren verjährt. Mieter sollten daher nicht zu lange warten, die überhöhten Mietzahlungen zurückzufordern.
4. Die gerechtfertigte Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang des Mangels und der Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter. In der Rechtsprechung haben sich dafür gewisse Erfahrungswerte herausgebildet. Bei gravierenden Mängeln können Minderungsquoten von 50% bis 100% gerechtfertigt sein.

Mieter können überhöhte Mietzahlungen wegen Mängeln zurückfordern

Das Urteil des AG Charlottenburg zeigt, dass Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete haben, soweit sie wegen Mängeln in der Wohnung zur Mietminderung berechtigt waren, die Miete aber trotzdem in voller Höhe gezahlt haben. Wichtig ist, dass die Mängel dem Vermieter angezeigt wurden und dass die Rückforderung rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung erfolgt.

Die Höhe der zulässigen Mietminderung und damit auch des Rückzahlungsanspruchs hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Mieter sollten sich daher genau überlegen, in welchem Umfang sie die Miete mindern und welchen Betrag sie gegebenenfalls zurückfordern. Im Zweifel kann anwaltlicher Rat sinnvoll sein, um den Anspruch nicht zu überhöht geltend zu machen und im Prozess teilweise zu unterliegen.

FAQ – Häufige Fragen

Wenn Sie von Mängeln in Ihrer Mietwohnung betroffen sind und Ihr Recht auf Mietminderung und Rückzahlung überhöhter Mietzahlungen geltend machen möchten, ist unser Angebot an FAQ-Informationen Ihr idealer Anlaufpunkt. Hier finden Sie präzise Antworten auf Ihre drängendsten Fragen, wie Sie Mängel korrekt anzeigen, die angemessene Mietminderung berechnen und sogar zu viel gezahlte Miete zurückfordern können. Mit diesen verlässlichen Informationen sind Sie bestens gewappnet, um Ihre Rechte als Mieter durchzusetzen und mögliche finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Welche Mängel berechtigen mich zur Mietminderung?

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts von der vertraglich vereinbarten abweicht und dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt wird. Nicht jeder Mangel berechtigt jedoch automatisch zu einer Mietminderung. Entscheidend sind die Art und das Ausmaß der Beeinträchtigung. Unerhebliche Mängel, die den Gebrauch der Mietsache nicht oder nur geringfügig einschränken, bleiben außer Betracht. Dazu zählen beispielsweise ein vorübergehender Ameisenbefall, eine defekte Glühbirne im Hausflur oder Kinderlärm von Nachbarn.

Zur Mietminderung berechtigen hingegen erhebliche Mängel, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung spürbar beeinträchtigen. Typische Beispiele sind Schimmelbefall, eine defekte Heizung, undichte Fenster oder Dächer, Wasserschäden oder anhaltende Lärmbelästigungen. Die Höhe der zulässigen Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung und kann im Einzelfall bis zu 100 Prozent betragen, wenn die Wohnung unbenutzbar ist.

Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Während ein tropfender Wasserhahn in der Regel nur einen unerheblichen Mangel darstellt, kann ein Wasserschaden, der die Nutzung eines Zimmers unmöglich macht, eine Mietminderung von 20 bis 30 Prozent rechtfertigen. Voraussetzung für die Ausübung des Minderungsrechts ist stets, dass der Mieter den Mangel dem Vermieter angezeigt und ihm Gelegenheit zur Beseitigung gegeben hat. Verschweigt der Mieter einen Mangel, obwohl er ihn kennt oder hätte erkennen müssen, ist eine spätere Mietminderung ausgeschlossen.

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Wie muss ich vorgehen, um die Miete zu mindern?

Um die Miete wegen eines Mangels in der Mietwohnung zu mindern, muss der Mieter zunächst den Vermieter über den Mangel informieren. Dies sollte am besten schriftlich erfolgen, um später den Zugang der Mängelanzeige beweisen zu können. In dem Schreiben ist der Mangel möglichst präzise zu beschreiben. Fotos oder ein Protokoll können hilfreich sein, um das Ausmaß und die Dauer der Beeinträchtigung zu dokumentieren.

Gleichzeitig mit der Mängelanzeige sollte der Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt werden. Wie lang diese Frist sein muss, hängt von der Art und Dringlichkeit des Mangels ab. In der Regel werden 2-3 Wochen als ausreichend angesehen. Bei akuten Mängeln, die eine sofortige Reparatur erfordern, kann auch eine kürzere Frist von wenigen Tagen angemessen sein.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, darf der Mieter die Miete in angemessenem Umfang mindern. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung. Als Bemessungsgrundlage dient die Bruttowarmmiete, also die Grundmiete inklusive aller Nebenkosten. Der Minderungsbetrag ergibt sich dann aus der prozentualen Gebrauchsbeeinträchtigung multipliziert mit der Bruttowarmmiete.

Die genaue Berechnung der Minderungsquote ist nicht immer einfach. Mietminderungstabellen können zwar eine erste Orientierung bieten, sind aber rechtlich nicht verbindlich. Im Streitfall muss die angemessene Minderungshöhe durch ein Gericht festgestellt werden. Um Auseinandersetzungen mit dem Vermieter zu vermeiden, ist es ratsam, die Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Der Vorbehalt muss dem Vermieter gegenüber eindeutig erklärt werden. Stellt sich später die Berechtigung der Mietminderung heraus, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern.

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Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern, auch wenn ich nicht aktiv gemindert habe?

Ja, Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen zu viel gezahlte Miete zurückfordern, auch wenn sie nicht aktiv gemindert haben. Grundsätzlich tritt bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich mindert, die Mietminderung kraft Gesetzes ein. Der Mieter schuldet dann automatisch nur noch die geminderte Miete, ohne dass es einer Erklärung bedarf.

Hat der Mieter trotz Kenntnis des Mangels zunächst die volle Miete weitergezahlt, steht ihm ein Rückforderungsanspruch für die Überzahlung zu. Dieser Anspruch verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren zum Jahresende. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis vom Mangel erlangt hat.

Um sich die Rückforderung zu sichern, sollte der Mieter den Mangel dem Vermieter anzeigen und die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen. So kann er eine Verwirkung des Minderungsrechts vermeiden. Denn nach der Rechtsprechung vor der Mietrechtsreform 2001 ging man noch davon aus, dass der Mieter sein Minderungsrecht verliert, wenn er trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos die volle Miete zahlt. Für Mietzahlungen ab September 2001 ist dies aber nicht mehr der Fall.

Ein Beispiel: In der Mietwohnung tritt im Januar 2022 ein Wasserschaden auf, der die Nutzung erheblich beeinträchtigt. Der Mieter zeigt den Mangel zwar an, zahlt aber bis Dezember 2022 die volle Miete weiter. Ab Januar 2023 mindert er dann um 30%. In diesem Fall kann der Mieter die überzahlte Miete von Januar bis Dezember 2022 zurückfordern. Der Anspruch verjährt am 31.12.2025.

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Wie wird die Höhe der Mietminderung festgelegt?

Die Höhe der Mietminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab und muss für jeden Einzelfall gesondert ermittelt werden. Eine allgemeingültige Mietminderungstabelle existiert nicht. Stattdessen sind Art und Schwere des Mangels, die Dauer der Beeinträchtigung sowie die Größe der betroffenen Wohnfläche entscheidend für die Bestimmung der angemessenen Minderungsquote.

Je stärker sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit und den Wohnwert der Mietsache auswirkt, desto höher darf die Mietminderung ausfallen. Ein Totalausfall der Heizung im Winter kann beispielsweise eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent rechtfertigen, während eine defekte Klingel lediglich zu einer Minderung von etwa 3 Prozent berechtigt. Auch die Dauer des Mangels beeinflusst die Höhe der Mietminderung. Je länger die Beeinträchtigung andauert, desto höher darf die Minderungsquote angesetzt werden.

Zudem spielt der Anteil der von dem Mangel betroffenen Wohnfläche eine Rolle. Ist nur ein Teil der Wohnung in seiner Nutzbarkeit eingeschränkt, fällt die Mietminderung entsprechend geringer aus, als wenn die gesamte Wohnung betroffen wäre. Die Minderung bezieht sich dabei stets auf die Bruttowarmmiete, also die Grundmiete inklusive Betriebs- und Heizkosten.

Um die konkrete Minderungsquote zu ermitteln, können Mieter Gerichtsurteile zu vergleichbaren Fällen als Orientierung heranziehen. So wurde beispielsweise bei Schimmelbefall im Schlafzimmer eine Mietminderung von 20 Prozent, bei einer durchschnittlichen Raumtemperatur von nur 15 Grad Celsius im Winter hingegen eine Minderung von 30 Prozent für angemessen erachtet. Letztlich muss die Minderungsquote aber immer auf den Einzelfall abgestimmt werden.

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Welche Fristen muss ich beachten, um meine Ansprüche geltend zu machen?

Bei der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit einer Mietminderung sind verschiedene Fristen zu beachten. Für die Mängelanzeige selbst sieht das Gesetz keine bestimmte Frist vor. Der Mieter muss den Mangel jedoch unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, dem Vermieter anzeigen. Unterlässt er dies, kann er sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig machen.

Das Recht zur Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald die Voraussetzungen dafür vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht. Eine Erklärung des Mieters ist dafür nicht erforderlich. Allerdings kann der Mieter sein Minderungsrecht durch längere vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis des Mangels verwirken. Die genauen Voraussetzungen dafür sind jedoch noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Für die Rückforderung überzahlter Miete aufgrund einer Mietminderung gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Spätestens nach zehn Jahren ab Anspruchsentstehung verjährt der Rückforderungsanspruch aber in jedem Fall.

Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht die Anwendung dieser Fristen: Angenommen, in einer Mietwohnung tritt im April 2021 ein erheblicher Mangel auf, der eine Mietminderung von 20% rechtfertigt. Der Mieter zeigt den Mangel unverzüglich an, zahlt aber unter Vorbehalt weiter die volle Miete. Erst im Januar 2024 fordert er die überzahlte Miete für die Zeit von April 2021 bis Dezember 2023 zurück. Dieser Anspruch ist nicht verjährt, da die dreijährige Verjährungsfrist erst mit Ablauf des Jahres 2024 zu laufen beginnt.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln: Dieser Paragraph ist essenziell, da er das Recht des Mieters auf Mietminderung bei Vorliegen erheblicher Mängel regelt. Im vorliegenden Fall ist dies relevant, weil die Mieter (Kläger) aufgrund von Mängeln in der Wohnung die Miete mindern wollten. Ein Beispiel für die Anwendung ist die Rückforderung überzahlter Miete wegen nicht behobener Mängel.
• § 812 BGB – Herausgabeanspruch: Dieser Paragraph behandelt den Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung. Im Kontext des Falls bedeutet dies, dass die Mieter den überhöhten Mietbetrag zurückfordern können, da sie wegen der Mängel einen bereinigten Mietbetrag schulden. Ein Beispiel ist die Klage auf Rückzahlung von 12.754,20 €, die aufgrund von zu viel gezahlter Miete erhoben wurde.
• § 288 BGB – Verzugsschaden: Dieser Paragraph regelt die Verzugszinsen, die der Schuldner zu zahlen hat, wenn er in Verzug ist. Die Mieter haben Anspruch auf Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für die Rückforderung der zu viel gezahlten Miete. Im Fall wurden Zinsen aus 6.351,48 € seit dem 6. Januar 2021 und aus 6.402,72 € seit dem 17. Januar 2022 zugesprochen.
• § 259 ZPO – Nachweis der Forderung im Streitfall: In der Zivilprozessordnung wird geregelt, wie Ansprüche nachzuweisen sind. Für die Mietrückforderung müssen die Kläger darlegen, dass die Mängel vorliegen und wie diese die Mietzahlungsverpflichtung beeinflussen. Im Urteil mussten die Mieter also konkret nachweisen, wie hoch die überhöhten Mietzahlungen wegen der Mängel waren.
• § 91 ZPO – Kosten des Rechtsstreits: Dieser Paragraph regelt, wie die Kosten eines Rechtsstreits verteilt werden. Im vorliegenden Urteil tragen die Kläger 1/5 und die Beklagte 4/5 der Kosten des Rechtsstreits. Beispiel: Wird eine Klage teilweise erfolgreich, so muss die unterliegende Partei auch einen Teil der Kosten übernehmen.

Das vorliegende Urteil

AG Charlottenburg – Az.: 211 C 18/21 – Urteil vom 23.03.2022

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 12.754,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 6.351,48 € seit dem 6. Januar 2021 und aus weiteren 6.402,72 € seit dem 17. Januar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagte ist er ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung gegen sich jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind aufgrund eines Vertrages mit der Voreigentümerin vom 9. Januar 2001 Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Balkon und Kellerabteil im 5. OG des Hauses …
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