Fiktive Instandhaltungskosten und Mieterhöhungen: Schlüsselbetrachtungen
Der vorliegende Fall betrachtet die rechtlichen Aspekte von Mieterhöhungen im Kontext von fiktiven Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese Angelegenheit betrifft das Berufungsurteil 214 C 47/21, das vom Gericht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen wurde. Kern der Auseinandersetzung ist die Frage, ob bei einer Mieterhöhung durch den Vermieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen, ein Abzug von ersparten Erhaltungskosten vorzunehmen ist und welche Auswirkungen das Unterlassen eines solchen Abzugs auf die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung hat.
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Übersicht
Wichtigkeit des Instandhaltungsabzugs
In dieser Auseinandersetzung hat das Amtsgericht der Klage zunächst stattgegeben. Dabei wurde jedoch die Ansicht vertreten, die formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung ergäbe sich bereits aus der fehlenden Angabe hinsichtlich eines Abzugs von ersparten Erhaltungskosten. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hingegen sieht den Vermieter in der Pflicht, nicht nur die Kosten für bereits fällige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen abzuziehen, die durch die Modernisierungsmaßnahmen obsolet werden. Sie fordert darüber hinaus einen Instandhaltungsabzug auch bei einem Austausch voll funktionsfähiger Bauteile, wenn diese bereits über einen erheblichen Teil ihrer Nutzungsdauer genutzt wurden.
Rein Modernisierende Maßnahmen und Mieterhöhung
Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Situation, in der der Vermieter – wie in diesem Fall – von einer reinen Modernisierungsnatur seiner Maßnahmen ausgeht und infolgedessen in seiner Mieterhöhungserklärung jeglichen Abzug von ersparten Erhaltungskosten unterlässt. Nach der BGH-Rechtsprechung führt dies nicht zur formellen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung. Ebenso wichtig zu beachten ist, dass der Vermieter nur eine Mieterhöhungserklärung in Bezug auf eine Modernisierungsmaßnahme abgeben darf; vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen derselben Modernisierungsmaßnahme sind unzulässig.
Weiterführende Aspekte und Überlegungen
Ein weiterer interessanter Punkt ist die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Modernisierungserklärung noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Dies wurde durch den darin enthaltenen ausdrücklichen Vorbehalt vermerkt. Dieser Umstand hat jedoch keinen Einfluss auf die Rechtslage.
Die Rolle der nachträglichen Kostenanpassung
Im vorliegenden Fall wurde während der späteren Abnahme der Modernisierungsmaßnahme das Erfordernis einer Anpassung der Anschlusseinheit zwischen dem neuen Kessel und der Anschlusseinheit des Energieversorgers Vattenfall aufgrund der zu diesem Zeitpunkt geltenden Anschlussrichtlinien sowie der elektrischen Anschlüsse deutlich. Die daraus resultierenden zusätzlichen Kosten wurden dem Mieter gegenüber in Rechnung gestellt, was die Komplexität dieses Sachverhalts weiter erhöht.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 64 S 116/22 – Beschluss vom 20.03.2023
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 28.03.2022, Az. 214 C 47/21, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe:
1. Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor, die Berufung ist offensichtlich unbegründet, die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine aufgrund mündlicher Verhandlung ergehende Entscheidung der Kammer ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich oder aus sonstigen Gründen geboten.
Zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Die Klägerin ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 nicht verpflichtet, eine erhöhte Miete zu zahlen. Denn die Erklärung ist formell unwirksam.
Die formelle Unwirksamkeit ergibt sich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts allerdings nicht schon daraus, dass die Erklärung keine Angabe hinsichtlich eines etwaigen Abzugs von ersparten Erhaltungskosten enthält. Gemäß § 559 Abs. 2 BGB muss der Vermieter bei der Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter solche Kosten unberücksichtigt lassen, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter aufgrund dessen nicht nur die Kosten für bereits fällige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen abziehen, die aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen hinfällig werden. Vielmehr ist ein Instandhaltungsabzug auch bei einem Austausch noch vollständig funktionierender Bauteile erforderlich, wenn diese bereits über einen nicht unerheblichen Teil ihrer Nutzungsdauer genutzt wurden, sodass durch die Modernisierung fiktive Instandhaltungskosten erspart werden (BGH GE 2020,1046). Geht der Vermieter aber – wie hier ganz überwiegend der Fall – zu Unrecht von einer reinen Modernisierungsnatur seiner Maßnahmen aus und unterlässt er infolgedessen in seiner Mieterhöhungserklärung jeglichen Abzug von ersparten Erhaltungskosten, folgt daraus keine formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung. In dem von dem Amtsgericht in Bezug genommenen Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 führt der Bundesgerichtshof vielmehr explizit aus, dass dadurch ausschließlich die materielle Wirksamkeit der Erklärung berührt wird (BGH, aaO).
Die Erklärung vom 28.12.2020 ist aber bereits deshalb formell unwirksam, weil die Arbeiten zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen waren. Aus dem Wortlaut von § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen … durchgeführt…“) ergibt sich hinreichend deutlich, dass der Vermieter die Mieterhöhung aufgrund einer einheitlichen Modernisierungsmaßnahme erst dann wirksam erklären kann, wenn diese abgeschlossen ist (BGH NJW 2015, 934). Der Abschluss einer Maßnahme setzt dabei unter anderem voraus, dass der Vermieter die Gesamtkosten kennt (Schüler in: Hau/Poseck, BeckOK BGB, 64 Ed. 01.11.2022, § 559 b Rn. 20). Denn der Vermieter darf in Bezug auf eine Modernisierungsmaßnahme nur eine Mieterhöhungserklärung abgeben; vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen ein und derselben Modernisierungsmaßnahme sind demnach unzulässig (Schüller, aaO). Demnach ist es zwar unschädlich, dass zum Zeitpunkt der Modernisierungserklärung vom 28.12.2020 laut dem darin enthaltenen ausdrücklichen Vorbehalt noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Wie sich aus der weiteren Erklärung vom 25.08.2021 (Bl. 113 ff I d.A.) ergibt, standen im Dezember 2020 aber auch noch Arbeiten in Bezug auf die Wärmedämmung und die energetische Sanierung der Heizungs- und Warmwasseranlage aus, welche Gegenstand der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 waren. Dem Beklagten waren deshalb bei Abgabe der Erhöhungserklärung vom 28.12.2020 noch nicht alle Kosten dieser Modernisierungsmaßnahmen bekannt. Hinsichtlich der Wärmedämmung war die Wiederherstellung des Gartens, die der Beklagte selbst als Teil dieser Modernisierungsmaßnahmen eingeordnet hat, noch nicht abgeschlossen. Der Beklagte gab in seinem Schriftsatz vom 26.8.2021 (Blatt 76 I d.A.) an, dass von der mit dem Gartenbau beauftragten Firma Rehbein bereits bestellte Pflanzen zunächst nicht lieferbar gewesen seien. Die Kosten für diesen Teil der Modernisierungsmaßnahme wurden dem Beklagten gegenüber laut der weiteren Erklärung vom 25.8.2021 mit Rechnung vom 1.4.2021 abgerechnet. Diese absehbare Entstehung weiterer Kosten nach Erklärung der Mieterhöhung vom 28.12.2020 betraf die Wärmedämmung an Vorderhaus und Gartenhaus. Hinsichtlich der energetischen Sanierung der Heizungs- und Warmwasseranlage war die neue Kesselanlage zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 laut Schriftsatz des Beklagten vom 26.8.2021 (Blatt 76 I d.A.) noch nicht vom Energieversorger Vattenfall abgenommen worden. Im Zuge der später erfolgenden Abnahme ergab sich das Erfordernis einer Anpassung der Anschlusseinheit zwischen dem neuen Kessel und der Anschlusseinheit von Vattenfall aufgrund der zu diesem Zeitpunkt geltenden Anschlussrichtlinien sowie der elektrischen Anschlüsse. Die daraus entstehenden weiteren Kosten der Modernisierungsmaßnahme wurden dem Beklagten gegenüber am 10. März, 29. März, 3. April, 13. April und 20. Mai 2021 abgerechnet.
Der formelle Mangel der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 ist auch nicht nachträglich durch die Erklärung vom 25.8.2021 geheilt wurde. Denn genügt die Erklärung nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB, ist sie nichtig und eine Nachbesserung der Erklärung nicht möglich (vgl. BGH NJW 2006,1126). Eine neue Mieterhöhungserklärung enthält die Erklärung vom 25.8.2021 nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut sowie dem Vortrag des Beklagten gerade nicht.
2. Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung gegenüber einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO zu einer Reduzierung der Gerichtskosten um zwei Gebühren führen würde (vgl. Ziffern 1220, 1222 des Kostenverzeichnisses zu § 3 Abs. 2 GKG).
