AG Brandenburg, Az.: 34 C 45/11, Urteil vom 25.04.2012
1. Das Urkundenvorbehaltsurteil vom 27.06.2011 wird für vorbehaltlos erklärt.
2. Die Beklagen haben als Gesamtschuldner die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 495a ZPO unter Beachtung von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und zudem die Partei durch das Urteil auch nicht mit mehr als 600,00 Euro beschwert ist.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet (§§ 362, 535 Abs. 2, 556 und 556b BGB). Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietezinses für die Monate Februar und März 2011 in Höhe von insgesamt 578,85 Euro zu, da dieser Zahlungsanspruch der Klägerin weder durch Erfüllung (§ 362 BGB) noch durch eine wirksame Aufrechnung (§§ 387 ff. BGB) erloschen ist.
Diese Mietzinsforderung ist hier nämlich nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen. Zwar können Mieter grundsätzlich gegen die Mietzinsforderung die Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB erklären, jedoch steht den Beklagten gegenüber der Klägerin nach Überzeugung des Gerichts der hier zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch in Höhe von 578,85 Euro aufgrund der Reparatur der Heizung aus § 536a Abs. 2 BGB nicht zu, so dass das Urkundenvorbehaltsurteil vom 27.06.2011 somit im vorliegenden Fall auch zu bestätigen ist. Ein Aufwendungsersatzanspruch der Beklagten gemäß § 536a Abs. 2 BGB – der vorliegend als einzige Anspruchsgrundlage näher in Betracht kommt – besteht nämlich nicht.
Entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme hatte die seitens der Beklagten angemietete Wohnung zwar im Zeitraum vom 17.12.2010 bis 03.01.2011 einen Mangel bezüglich der Heizung, jedoch kann gemäß § 536a Abs. 2 BGB ein Mieter diesen Mangel nur dann selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels entweder in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache unbedingt notwendig ist.
Zunächst lag aber an der Mietsache insofern entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme am 17.12.2010 ein Mangel vor. Der Zeuge Sch.. hat nämlich als Mitarbeiter der Heizungsbaufirma glaubhaft ausgesagt, dass – als er am 17.12 2010 vor Ort war – die Heizungsanlage ausgefallen war und er an diesem Tag selbst – nachdem er dann Wasser auf die Heizungsanlage nachgefüllt hatte – gesehen hätte, dass der Wärmeaustauscher der Heizung Wasser verlor – d. h. tropfte – und insofern dieser Wärmetauscher defekt war. Auch führte er aus, dass wenn dann das Wasser nicht nachgefüllt worden wäre, die Heizungstherme auf „Störung“ gegangen und dann auch diese Heizung – und mithin auch die Wohnung der Beklagten – kalt gewesen wäre.
Ein Verzug der Klägerin mit der der Beseitigung des Mangels gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB lag hier aber entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht vor. Zwar haben die Beklagten der Klägerin mit Schreiben vom 17.12.2010 (Blatt 22 bis 23 der Akte) und Schriftsatz vom 23.12.2010 (Blatt 24 der Akte) mitgeteilt, dass die Heizungsanlage dringend repariert werden müsse und teilte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 24.12.2010 (Blatt 25 der Akte) darauf hin mit, dass die Beklagten sie nicht weiter belästigen sollen, jedoch befand sich die Klägerin allein deswegen mit der Beseitigung des Mangels an der defekten Heizung noch nicht im Verzug. Ein Verzug der Klägerin würde sich nämlich erst aus einer (angemessenen) Fristsetzung durch die Beklagten ergeben. Voraussetzung des Schuldnerverzugs der Klägerin als Vermieterin ist nämlich wegen § 286 Abs. 4 BGB ein Vertretenmüssen, dass – gerade in eiligen Fällen – nur in der nicht unverzüglichen (analog § 121 BGB) Veranlassung der Reparatur gesehen werden kann (Dauner-Lieb/Dötsch, NZM 2004, Seiten 641 ff.; Lehmann-Richter, WuM 2005, Seite 747; Dötsch, NZM 2007, Seite 275). Über § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB entfällt in Eilfällen nämlich nur das Erfordernis einer Mahnung, nicht aber auch das Erfordernis des Vertretenmüssens.
Insoweit hat die Beweisaufnahme hier jedoch ergeben, dass die Beklagte zu 1.) gegenüber dem Vertreter der Heizungsbaufirma – dem Zeugen S… – den Reparaturauftrag schon am 17.12.2010 mündlich erteilt hatte, mithin bereits vor jedweder Inverzugsetzung der Klägerin durch die Beklagten. Der Zeuge Sch… hat insofern nämlich glaubhaft ausgesagt, dass die Beklagte zu 1.) ihm gegenüber noch am 17.12.2010 mündlich erklärt habe, dass er einen neuen Wärmeaustauscher besorgen und dann auch einbauen solle. Diesen neuen Wärmeaustauscher habe er dann auch über die Heizungsbaufirma bestellt und später – d. h. am 03.01.2011 – in der Heizungsanlage des Hauses selbst eingebaut, nachdem sich die Beklagte zu 1.) zuvor noch bei der Heizungsbaufirma telefonisch gemeldet und angefragt habe, wann den nun die Reparatur erfolgen könne.
Zudem hat der Zeuge Gr… – als Vertreter der Hausverwaltung der Klägerin – ausgesagt, dass er zwar schon ca. 2 Wochen vor dem 31.12.2010 mit der Beklagten zu 1.) hinsichtlich der Heizung telefoniert habe und er von der Erstbeklagten aufgefordert worden sei, sich die Heizung doch mal anzuschauen. Als der Zeuge Gr… dann aber am 31.12.2010 die Beklagte zu 1.) im Keller des Hauses traf, habe die Erstbeklagte ihm gegenüber nur noch gesagt, dass man die Heizung nicht mehr anschauen müsse, da sie – die Beklagte zu 1.) – „schon alles in die Wege geleitet habe“. Auch wollte die Beklagte zu 1.) dann am 31.12.2010 keinen Termin mehr mit dem Zeugen … als Vertreter der Hausverwaltung vereinbaren.
Der Zeuge .. … … konnte sich im Übrigen auch noch an das Gespräch im Keller zwischen der Beklagten zu 1.) und dem Zeugen … erinnern und daran, dass es dabei auch um die Heizungstherme ging und der Zeuge Gr… sagte, dass er im Auftrag der Vermieterin dort sei und sich die Heizungstherme anschauen wolle, woraufhin die Beklagte zu 1.) dann gesagt habe, dass sie keine Zeit hätte.
Des weiteren hat der Zeuge … auch noch glaubhaft ausgesagt, dass er Anfang Januar 2011 bei der Heizungsbaufirma … telefonisch angefragt habe wegen der Heizung und die dortige Sekretärin der Heizungsbaufirma und der Junior-Chef ihm dann gesagte hätten, dass wohl schon ein Auftrag für die Heizung ausgelöst worden sei.
Insofern ist aber der gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB geforderte Verzug der Klägerin als Vermieterin mit der Beseitigung des Mangels der Heizung im vorliegenden Fall gerade nicht gegeben, da die Beklagte schon vor der Inverzugsetzung der Klägerin die Heizungsbaufirma mit der Reparatur der Heizung beauftragt hatte und im Übrigen auch dem Vertreter der Hausverwaltung der Klägerin dann mitgeteilt hat, dass sie schon „alles in die Wege geleitet habe“ und zudem dann auch keine Zeit mehr hierfür hatte.
Mithin hätten die Beklagten hier nur dann gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB diesen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen von der Klägerin als Vermieterin verlangen können, wenn es sich um eine Notmaßnahme gehandelt hätte, die zur Wiederherstellung der Mietsache unbedingt erforderlich war und auch keinen Aufschub duldete (BGH, Urteil vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06, u. a. in: WuM 2008, Seiten 147 ff. = NJW 2008, Seiten 1216 ff.; AG Münster, WuM 2009, Seiten 665 f.).
Dies ist für die Reparatur einer tatsächlich ausgefallenen Heizung im Winter von der Rechtsprechung zwar grundsätzlich anerkannt (BGH, Urteil vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06, u. a. in: WuM 2008, Seiten 147 ff. = NJW 2008, Seiten 1216 ff.; LG Bochum, Urteil vom 04.07.2006, Az.: 11 S 350/05, u. a. in: „juris“; LG Rottweil, WuM 1989, Seite 288; AG Münster, WuM 2009, Seiten 665 f.; AG Hamburg, ZMR 2009, Seiten 928 ff. = WuM 2009, Seiten 578 f.; AG Spandau, Grundeigentum 2008, Seite 1199; AG Osnabrück, WuM 2005, Seiten 48 f.).
Indessen muss dies nicht auf jeden Heizungsausfall zutreffen. Eine Notwendigkeit zur umgehenden Mangelbeseitigung erfordert nämlich eine besondere Intensität des Mangels, deren Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache keinen Aufschub duldet (AG Spandau, Grundeigentum 2008, Seite 1199). Ein solcher extremer Notfall war hier – trotz der relativ kalten Außentemperaturen – jedoch (noch) nicht gegeben. Auch der kurzzeitige Ausfall der Heizung am 17.12.2010 rechtfertigt noch nicht die Annahme einer Notmaßnahme, da eine nur an einem Tag für ein paar Stunden ausgefallene Heizung auch nur als geringfügiger Mangel anzusehen ist (OLG Brandenburg, Urteil vom 01.10.2007, Az.: 3 U 10/07).
Im vorliegenden Fall ist nämlich zu berücksichtigen, dass entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Heizung nur dann tatsächlich über einen längeren Zeitraum ausgefallen wäre, wenn nicht regelmäßig Wasser nachgefüllt worden wäre. Hier ist aber regelmäßig Wasser nachgefüllt worden, so dass diese Heizung dann tatsächlich ab dem 17.12.2010 gerade nicht mehr ausgefallen ist sondern vielmehr funktionierte.
Der Zeuge Sch… hat nämlich glaubhaft ausgesagt, dass er zunächst noch keine Reparatur am 17.12.2010 ausführte sondern der Beklagten zu 1.) gegenüber nur gesagt habe, dass bei der Heizung ein Wasserverlust auftritt und die Beklagte zu 1.) immer nur Wasser nachfüllen müsse. Auch habe er mit einem weiteren Mieter des Hauses kurz gesprochen, dass man von dem Wasserhahn in dessen Keller einen Schlauch zur Heizung legen müsse, um das Wasser der Heizung nachzufüllen, da bei regelmäßiger Nachfüllung von Wasser die Heizung auch weiter in Betrieb bleibt und gerade nicht ausfällt, selbst wenn der Wärmeaustauscher defekt war, so dass – wenn immer Wasser nachgefüllt wird – die Reparatur hier auch nicht so dringend gewesen sei, selbst wenn er der Beklagten zu 1.) gegenüber an diesem Tag gesagt habe, dass dieser Wärmeaustauscher „sobald wie möglich“ gewechselt werden solle.
Der Zeuge … … … hat zudem insoweit glaubhaft ausgesagt, dass er zwar in den Keller gehen und dort den Wasserhahn aufdrehen musste, damit die Beklagte zu 1.) in ihrem Keller die Heizungstherme mittels Wasserschlauch mit Wasser nachfüllen konnte. Er sei jedoch in diesem Zeitraum (17.12.2010 bis 03.01.2011) nur 6 Mal bis maximal 10 Mal im Keller gewesen, um den Wasserhahn aufzudrehen, damit die Heizungstherme wieder mit Wasser aufgefüllt werden konnte.
Auch der Zeuge … hat insoweit ausgesagt, dass er einschätzen würde, dass damals nur ca. alle 10 bis 14 Tage Wasser durch die Beklagten nachgefüllt werden musste, bevor dann die Reparatur erfolgte, auch wenn hier grundsätzlich die Möglichkeit bestand hätte, dass der Wärmeaustauscher noch mehr Wasser verlor. Als er dann später – am 03.01.2011 – den defekten Wärmeaustauscher ausgebaut und das neue Teil eingebaut habe, sei die Heizung aber noch gelaufen, da noch genügend Wasser in der Heizungsanlage war.
Ausgehend hiervon stehen den Beklagten nach oben genannter Anspruchsgrundlage die insofern angefallenen Kosten in Höhe von 578,85 Euro gemäß der Rechnung der Heizungsbaufirma vom 07.01.2011 als Erstattung hier aber gegenüber der Klägerin nicht zu, da diese Reparaturmaßnahme gerade nicht zur unmittelbaren Instandsetzung im Rahmen einer Notmaßnahme gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB erforderlich war.
Haben somit die Beklagten als Mieter hier eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass die Vermieterin mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig war (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so können die Beklagten auch die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB von der Klägerin als Vermieterin ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06, u. a. in: WuM 2008, Seiten 147 ff. = NJW 2008, Seiten 1216 ff.).
Die Beklagten können Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung des Mangels auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraussetzungen einer berechtigten (§ 683 Satz 1, §§ 677, 670 BGB) oder unberechtigten (§ 684 Satz 1, §§ 812 ff. BGB) Geschäftsführung ohne Auftrag von der Klägerin ersetzt verlangen. Beseitigt ein Wohnraummieter einen Mangel der Mietsache nämlich selbst, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), und liegt auch keine Notmaßnahme im Sinne von § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, so ist nämlich ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gestattet (BGH, Urteil vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06, u. a. in: WuM 2008, Seiten 147 ff. = NJW 2008, Seiten 1216 ff.; BGH, WM 1958, Seite 1420; BGH, WM 1974, Seite 348; BGH, WM 1983, Seite 766; BGH, WM 1993, Seite 797).
Auch folgt eine Zahlungsverpflichtung der Klägerin hier nicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 536a Abs. 1 BGB. Ein Anspruch aus § 536a Abs. 1 Fall 2 BGB scheitert nämlich schon daran, dass die – insoweit darlegungsbelasteten – Beklagten nicht vorgetragen haben, dass die behaupteten Mängel der Heizungsanlage wegen eines Umstands entstanden sind, den die Klägerin zu vertreten hat. Auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 536a Abs. 1 Fall 3 BGB sind bereits mangels Inverzugsetzung der Klägerin hier nicht gegeben. Schließlich kann dahinstehen, ob die genannten Mängel schon bei Vertragsschluss vorhanden waren, denn ein Schadensersatzanspruch aufgrund verschuldensunabhängiger Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536a Abs. 1 Fall 1 BGB) besteht bereits aus einem anderen Grund nicht. Der § 536a Abs. 1 BGB eröffnet nämlich keinen Anspruch auf Ersatz der vom Mieter zum Zweck der Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen, sofern die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (BGH, Urteil vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06, u. a. in: WuM 2008, Seiten 147 ff. = NJW 2008, Seiten 1216 ff.). Auch das wäre, wie ausgeführt, mit dem Sinn und Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach grundsätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt, nicht zu vereinbaren, so dass auch die insofern hier erfolgte Aufrechnungserklärung der Beklagtenseite ins Leere gehen muss.
Ersatzfähig wären zudem gemäß § 536a Abs. 2 BGB auch nur die „erforderlichen Aufwendungen” gewesen, also die Kosten, die der Mieter nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise für geboten halten durfte. Hier war aber bereits die Beratung vom 17.12.2010 durch den Zeugen Dieter Klaus Schröder als Heizungsfachmann und sein Rat an die Beklagten, Wasser in das Heizungssystem nachzufüllen, bereits ausreichend gewesen, damit die Heizung weiterhin funktionierte (Dötsch, NZM 2007, Seite 275; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 536a BGB, Rn. 32). Für diesen fachmännischen Rat vom 17.12.2010 wurde den Beklagten jedoch nicht der geringste Geldbetrag durch die Heizungsbaufirma in Rechnung gestellt, so dass auch aus diesem Grunde die Aufwendungen der Beklagten in Höhe von 578,85 Euro für die dann später am 03.01.2011 erfolgte Auswechslung des Wärmetauschers nicht erforderlichen im Sinne des Gesetzes waren.
Das Urkundenvorbehaltsurteil vom 27.06.2011 ist demnach zu bestätigen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 5, § 711 und § 713 ZPO.
