AG München – Az.: 413 C 25938/10 – Urteil vom 14.09.2011
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum nach außerordentlicher, fristloser Kündigung.
Mit Vertrag vom 21.1.2009 mieteten die Beklagten von der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung im Anwesen … zum 15.2.2009 an. Mit Schreiben vom 25.2.2009 kündigte die zuständige Hausverwaltung Modernisierungsarbeiten für das Frühjahr 2009 an, wonach unter anderem eine Erneuerung der Balkone und Fenster sowie eine Dämmung der Unterseite der Kellerdecke vorgesehen waren. Die Beklagten reagierten auf dieses Schreiben wie auch auf ein Erinnerungsschreiben vom 3.4.2009 nicht. Mit Aushang vom 22.9.2009 kündigte die mit der Isolierung der Kellerdecke beauftragte Firma diese Arbeiten für den 24.9.2009 an. Die Beklagten teilten mit Telefaxschreiben vom 23.9.2009 um 23:28 Uhr mit, dass der Termin zu kurzfristig sei und sie deshalb den Zugang zu ihrem Kellerabteil nicht ermöglichen können. Auch im Folgenden ermöglichten die Beklagten die Isolierung der Kellerdecke im Bereich ihres Kellerabteils nicht. Die Beklagten forderten zunächst am 22.9.2009 eine Entschädigung von EUR 175,44 für Verschmutzungen im Zusammenhang mit den bereits durchgeführten Modernisierungsarbeiten. Mit Schreiben vom 23.9.2009 wurden dann weitere EUR 320,00 geltend gemacht. Am 23.10.2009 beantragten die Beklagten einen Mahnbescheid gegen die Hausverwaltung der Klägerin in Höhe von EUR 495,44. Die Klägerin versuchte sodann im November 2009 eine einvernehmliche Lösung zu finden. Im Zuge dessen forderten die Beklagten zunächst einen Betrag von EUR 530,00 forderten, im Dezember 2009 dann EUR 500,00. Nachdem die Klägerin die Beklagten am 14.6.2010 erneut aufforderte, die Kellerdeckenisolierung im Bereich ihres Kellerabteils zu ermöglichen, forderten die Beklagten die Zahlung von EUR 1.500,00 als Voraussetzung für eine Terminsvereinbarung zur Durchführung der Maßnahmen, wobei diese Summe nicht näher begründet wurde.
Anfang Juli 2010 stellte die Hausverwaltung der Klägerin dann fest, dass die Beklagten nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen an den Balkonen und Fenstern an dem zur streitgegenständlichen Wohnung gehörenden Balkon einen blau-weiß gestreiften Wind- und Sichtschutz angebracht und an den Fenstern Insektengitter befestigt hatten. Mit Schreiben vom 7.7.2010 mahnte die Klägerin die Beklagten ab und forderte sie auf, die vorgenannten Konstruktionen bis 25.7.2009 zu entfernen. Mit Schreiben vom 4.8.2010 wurden die Beklagten erneut abgemahnt und zur Beseitigung bis zum 12.8.2010 aufgefordert. Nachdem die Beklagten hierauf nicht reagierten, kündigte die Klägerin den Beklagten durch die Hausverwaltung mit Schreiben vom 16.8.2010 außerordentlich fristlos. Die Kündigung wurde außer auf den Wind- und Sichtschutz und die Insektengitter auch darauf gestützt, dass die Duldung der Kellerdeckenisolierung verweigert bzw. von einer Zahlung abhängig gemacht wurde, sowie auf das Mahnverfahren gegen die Hausverwaltung im Oktober 2010.
Die Klägerin beantragt daher:
Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, die von ihnen angemietete Wohnung im Anwesen …, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Balkon (Nutzfläche 55,30 qm) sowie 1 Kellerabteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen: Klageabweisung.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die außerordentliche fristlose Kündigung mangels wichtigem Grund unwirksam sei. Sie haben lediglich die ihnen als Mieter zustehenden Rechte geltend gemacht, darauf könne keine Kündigung gestützt werden. Es liegen auch keine baulichen Veränderungen vor, da das Insektengitter aus ganz feinem Nylon bestehe und kaum sichtbar sei. Der Windschutz sei nicht fest mit dem Gebäude verbunden und könne jederzeit wieder gelöst werden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.9.2011 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Ein Mietverhältnis kann grundsätzlich gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wobei ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisse nicht zugemutet werden kann. Nach der Berücksichtigung der Einzelfallumstände und der Abwägung der beiderseitigen Interessen ist vorliegend kein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gegeben.
1.
Die baulichen Veränderungen am Balkon und den Fenstern der streitgegenständlichen Wohnung stellen für sich genommen keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung dar. Zwar stellen auch wieder entfernbare, nicht fest mit dem Gebäude verbundene Konstruktionen am Balkon, die von außen sichtbar sind und demnach das Erscheinungsbild des Anwesens stören können, bauliche Veränderungen dar, die der Genehmigung des Vermieters bedürfen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 535 Rn. 265). Dies gilt selbst für Netze, die das Entweichen von Hauskatzen verhindern sollen (AG Wiesbaden NJW-RR 2000, 1031) und demzufolge erst recht für bunten Sicht- und Windschutz, der weitaus mehr geeignet sein kann, das Erscheinungsbild des Anwesens zu stören. Jedoch berechtigt nicht jede bauliche Veränderung, die ohne Genehmigung des Vermieters erfolgt ist, zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 543 Rn. 212). Im Rahmen der Interessenabwägung ist hier insbesondere die Möglichkeit einer Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB durch den Vermieter zu berücksichtigen. Daher sind strenge Anforderungen an die Wirksamkeit einer Kündigung zu stellen und es ist dem Vermieter grundsätzlich zumutbar, auf das mildere Mittel der Unterlassungsklage verwiesen zu werden, wenn nicht von der baulichen Veränderung eine Gefährdung für die Mietsache ausgeht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 413 Rn. 1). Auch vorliegend war es der Klägerin zumutbar, die Beklagten zunächst auf Beseitigung der baulichen Veränderungen in Anspruch zu nehmen. Durch die streitgegenständlichen baulichen Veränderungen kommt es zu keiner Gefährdung der Mietsache und es handelt sich allenfalls um eine geringe optische Beeinträchtigung. Daran ändert auch nichts, dass die Balkone und Fenster erst vor kurzem modernisiert wurden.
2.
Die Weigerung, die Isolierung der Kellerdecke im Bereich des Kellerabteils der Beklagten zu dulden bzw. die Duldung nur unter der Voraussetzung einer nicht unbeträchtlichen Zahlung reichen für sich genommen ebenfalls nicht als wichtiger Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus. Auch hier besteht für den Vermieter die Möglichkeit zunächst auf Duldung zu klagen. In Ansehung des berechtigten Besitzinteresses des Mieters muss der Vermieter zunächst dieses mildere Mittel wählen, da es sich nicht um einen so gravierenden Verstoß handelt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 543 Rn. 210). Entgegen der Ansicht der Klägerin, kann der Vermieter hier nicht frei wählen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen wie vorliegend, die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert wird (ebenso AG Tempelhof-Kreuzberg MM 1992, 357).
Die Kündigung kann weiter auch nicht darauf gestützt werden, dass die Beklagten die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen im Keller von der Zahlung einer Entschädigung abhängig machen, auch wenn die geforderte Summe stetig gesteigert wurde und die Forderungen nicht ausreichend begründet wurden. Es mag zwar zweifelhaft erscheinen, ob dieses Verhalten der Beklagten gerechtfertigt ist, doch muss der Vermieter gerade in Fällen, in denen Zweifel bestehen, ob das Verhalten der Mieter eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellt, zunächst im Wege der Duldungsklage eine Klärung herbeischaffen. Nach der erforderlichen Interessenabwägung überwiegt in diesem Fall das Interesse der Mieter an der Fortdauer des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung.
3.
Ebensowenig kann die Tatsache, dass die Beklagten wenige Monate nach Begründung des Mietverhältnisses ein Mahnverfahren gegen die Hausverwaltung der Klägerin eingeleitet haben, einen wichtigen Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründen. Für den Vermieter ist es grundsätzlich hinnehmbar, dass der Mieter seine vermeintlichen Rechte aus dem Mietverhältnis auch mit gerichtlicher Hilfe geltend macht. Dies gilt selbst dann, wenn zwischen den Mietvertragsparteien eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten vor Gericht geführt werden (OLG Hamm NJW-RR 1993, 16). Vorliegend wird von der Klägerin nur ein einziges Mahnverfahren gegen die Hausverwaltung geltend gemacht. Dies kann das Verhältnis nicht in einem derartigen Maße zerrütten, dass die Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar wäre. Die Unzumutbarkeit ergibt sich auch nicht daraus, dass das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Einleitung des Mahnverfahrens erst einige Monate bestand.
4.
Auch in der Gesamtschau rechtfertigen die vorgenannten Gründe keine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Bei der im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Abwägung der wechselseitigen Interessen ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten grundsätzlich ein berechtigtes Interesse haben, die streitgegenständliche Wohnung nicht als Wohnraum zu verlieren. Demgegenüber kann der Vermieter auch ein berechtigtes Interesse daran haben, das Mietverhältnis zu beenden, um weitere Pflichtverletzung der Mieter zu verhindern und fortdauernde Pflichtverletzungen zu beenden. Vorliegend waren die Pflichtverletzungen der Beklagten jedoch auch in ihrer Summierung nicht so erheblich bzw. war bereits zweifelhaft, ob eine Pflichtverletzung vorlag, so dass das Beendigungsinteresse der Klägerin das Interesse der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht überwiegt. Auch in Anbetracht der Häufung von pflichtwidrigem oder zumindest möglicherweise pflichtwidrigem Verhalten der Beklagten war es der Klägerin noch zumutbar das Mietverhältnis zunächst fortzusetzen und einen Duldungs- und Beseitigungsprozess anzustreben. Würden sich die Beklagten dann trotz Duldungs- bzw. Beseitigungstitel den Ansprüchen der Klägerin verweigern, wäre davon auszugehen, dass die Pflichtverletzungen ein solches Maß erreichen, dass eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wohl als gerechtfertigt anzusehen wäre.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 BGB.
