BGH-Urteil: Eigen­be­darfs­kün­di­gung zugunsten eines Cousins rechtmäßig?

Eigenbedarfskündigung: Wann „Familie“ wirklich Familie ist – Ein Urteil des BGH sorgt für Klarheit

Dieser Artikel erklärt Ihnen verständlich und ohne juristisches Fachchinesisch, was das Urteil des BGH (vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23) bedeutet. Wir beleuchten, wann eine Eigenbedarfskündigung überhaupt zulässig ist, wer zur „Familie“ im Sinne des Gesetzes gehört und welche Rechte Mieter haben, wenn sie eine solche Kündigung erhalten. Außerdem schauen wir uns an, warum dieses Urteil gerade für Mieter in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt so bedeutsam ist.

Was ist eigentlich Eigenbedarf und warum ist er ein Kündigungsgrund?

Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in einer schönen Wohnung, fühlen sich wohl und möchten eigentlich nicht ausziehen. Doch plötzlich flattert ein Brief vom Vermieter ins Haus: Eigenbedarfskündigung! Was bedeutet das?

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für bestimmte nahestehende Personen benötigt. Das deutsche Mietrecht erlaubt es Vermietern unter bestimmten Umständen, Mietern zu kündigen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen möchten. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und soll Vermietern ermöglichen, bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse die Wohnung für eigene Wohnzwecke oder die ihrer nahen Angehörigen zu nutzen.

Aber Achtung: Eigenbedarf ist kein Freifahrtschein für Vermieter, um Mieter einfach loszuwerden! Das Gesetz setzt dem enge Grenzen, um Mieter vor willkürlichen Kündigungen zu schützen. Denn für viele Menschen ist die Wohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf – sie ist ihr Zuhause, ihr Lebensmittelpunkt.

Wer kann Eigenbedarf anmelden?

Nicht jeder kann einfach so Eigenbedarf anmelden. Das Gesetz beschränkt den Kreis der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, auf den Vermieter selbst und seine „Familienangehörigen“. Dazu gehören in der Regel:

• Der Vermieter selbst: Wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen möchte, ist das der klassische Fall von Eigenbedarf. Gründe dafür können vielfältig sein, zum Beispiel veränderte Lebensumstände wie eine Trennung, eine neue Arbeitsstelle in der Nähe der Wohnung oder der Wunsch, im Alter näher an der Familie zu wohnen.
• Familienangehörige des Vermieters: Auch für Familienangehörige kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Aber hier wird es schon etwas komplizierter, denn nicht jeder Verwandte zählt automatisch zur „Familie“ im juristischen Sinne. Wer genau dazugehört, dazu kommen wir später noch ausführlich.

Wichtig ist: Der Vermieter muss den Eigenbedarf nachvollziehbar und glaubhaft begründen. Er muss also darlegen, warum er oder die begünstigte Person die Wohnung benötigt. Vage Behauptungen reichen nicht aus.

Welche Fristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, muss er sich an gesetzliche Kündigungsfristen halten. Diese Fristen hängen davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht:

• Bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden.

Gut zu wissen: In manchen Mietverträgen sind längere Kündigungsfristen vereinbart. Diese gelten dann für den Vermieter, aber nicht für den Mieter. Mieter können sich immer an den gesetzlichen oder den im Mietvertrag vereinbarten kürzeren Fristen orientieren.

Das Urteil des BGH: Cousins gehören nicht zur „Familie“ bei Eigenbedarf

Kommen wir nun zum aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), um das es in diesem Artikel geht. Der Kern der Entscheidung: Cousins und Cousinen zählen im Mietrecht nicht zur „Familie“, wenn es um die Eigenbedarfskündigung geht.

Was war der konkrete Fall vor dem BGH?

In dem Fall, den der BGH entschieden hat, ging es um Folgendes:

• Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte eine Wohnung gekauft, in der bereits Mieter wohnten. Eine GbR ist eine Gesellschaftsform, bei der sich mehrere Personen zusammenschließen, um gemeinsam ein Ziel zu verfolgen. In diesem Fall waren die Gesellschafter der GbR Cousins.
• Nach dem Kauf der Wohnung meldete einer der Gesellschafter der GbR Eigenbedarf an, da er selbst die Wohnung nutzen wollte.
• Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung und beriefen sich auf die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB sowie die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung.

Warum war die Kündigung aus Sicht der Mieter unrechtmäßig?

Die Mieter beriefen sich auf eine besondere Regelung im Mietrecht, die Mieter nach einem Wohnungsverkauf schützt. Diese Regelung besagt:

• Wenn eine Personengesellschaft (wie eine GbR) eine vermietete Wohnung kauft, darf sie den Mietern nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen.
• Es gilt eine Sperrfrist von drei Jahren, die in bestimmten Gebieten durch Landesverordnung auf zehn Jahre verlängert werden kann. Innerhalb dieser Zeit ist eine Eigenbedarfskündigung durch die Personengesellschaft in der Regel ausgeschlossen.

Diese Sperrfrist soll Mieter davor schützen, nach einem Wohnungsverkauf plötzlich ihre Wohnung zu verlieren, nur weil der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet.

Sie gibt Mietern Sicherheit und Planungsfreiheit.

Aber: Es gibt eine Ausnahme von dieser Sperrfrist. Die Sperrfrist gilt nicht, wenn die Gesellschafter der Personengesellschaft zum Kreis der nach § 383 ZPO und § 52 StPO zeugnisverweigerungsberechtigten Familienangehörigen gehören.

Die Argumentation der Cousins vor Gericht

Die Cousins argumentierten vor Gericht, dass sie Familienangehörige seien und deshalb die Ausnahme von der Sperrfrist gelte. Sie meinten, dass ihre enge persönliche Bindung als Cousins ausreicht, um als „Familie“ im Sinne des Gesetzes zu gelten.

Das Landgericht Berlin gab den Cousins zunächst Recht. Es entschied, dass Cousins als Familienangehörige anzusehen seien und die Kündigung zunächst für zulässig erklärte. Diese Entscheidung wurde jedoch später vom BGH aufgehoben.

Die Entscheidung des BGH: Klare Kante gegen Eigenbedarf für Cousins

Doch die Mieter ließen nicht locker und zogen vor den Bundesgerichtshof (BGH). Und dort bekamen sie Recht! Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf und entschied: Cousins sind keine „Familienangehörigen“ im Sinne des Mietrechts, wenn es um die Eigenbedarfskündigung geht.

Die Begründung des BGH ist juristisch präzise, aber im Kern ganz einfach:

• Der BGH stellte fest, dass der Begriff „Familie“ im Mietrecht eng auszulegen ist.
• Er orientierte sich dabei an anderen Gesetzen, in denen der Begriff „Familienangehörige“ ebenfalls eine Rolle spielt, insbesondere im Zeugnisverweigerungsrecht.

Was ist das Zeugnisverweigerungsrecht und was hat es mit „Familie“ zu tun?

Das Zeugnisverweigerungsrecht ist ein Recht, das bestimmte Personen haben, vor Gericht nicht gegen nahe Angehörige aussagen zu müssen. Dieses Recht soll familiäre Beziehungen schützen und verhindern, dass Menschen in einen Loyalitätskonflikt geraten, wenn sie gegen Familienmitglieder aussagen müssten.

Das Gesetz legt genau fest, wer ein Zeugnisverweigerungsrecht hat. Dazu gehören in der Zivilprozessordnung (ZPO) und der Strafprozessordnung (StPO) genannte Personen wie:

• Ehegatten und Lebenspartner
• Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel)
• Geschwister
• Ehegatten und Lebenspartner der Geschwister
• Geschwister der Ehegatten und Lebenspartner

Aber: Cousins und Cousinen sind in diesen Gesetzen nicht aufgeführt. Sie haben kein gesetzliches Zeugnisverweigerungsrecht füreinander.

Und genau diesen Punkt machte der BGH für seine Entscheidung im Mietrechtsfall stark: Weil Cousins kein Zeugnisverweigerungsrecht haben, gehören sie nach Ansicht des BGH auch nicht zum engeren Familienkreis, für den eine Eigenbedarfskündigung privilegiert möglich sein soll.

Warum diese enge Auslegung des Familienbegriffs?

Der BGH argumentierte, dass der Gesetzgeber mit der Privilegierung von Familienangehörigen bei der Eigenbedarfskündigung (und auch bei der Ausnahme von der Sperrfrist nach Wohnungsverkauf) davon ausgegangen ist, dass innerhalb einer Familie typischerweise eine besondere Nähe und Solidarität besteht. Diese Nähe rechtfertige es, Eigenbedarf auch für Familienmitglieder anzuerkennen.

Diese „besondere soziale Bindung“ sieht der BGH aber bei Cousins und Cousinen nicht als typisch und selbstverständlich an. Auch wenn es im Einzelfall eine enge persönliche Beziehung geben mag, reicht das nach Ansicht des BGH nicht aus, um Cousins und Cousinen rechtlich wie „Familie“ zu behandeln, wenn es um die Einschränkung von Mieterrechten geht.

Kurz gesagt: Der BGH zieht eine klare Linie und sagt: „Familie“ im Mietrecht ist das, was das Gesetz in anderen Bereichen (wie dem Zeugnisverweigerungsrecht) als „Familie“ definiert – und Cousins gehören nicht dazu.

Was bedeutet das Urteil für Mieter und Vermieter?

Das Urteil des BGH hat klare Konsequenzen für Mieter und Vermieter:

Für Mieter: Mehr Sicherheit vor Eigenbedarfskündigungen

• Mieter können aufatmen: Sie sind besser vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, wenn der Vermieter die Wohnung für entferntere Verwandte wie Cousins benötigt.
• Klarheit bei Wohnungsverkauf: Gerade nach einem Wohnungsverkauf an eine Personengesellschaft (z.B. von Cousins gegründet) können Mieter nun sicherer sein, dass sie nicht sofort mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen müssen. Die gesetzliche Sperrfrist von drei Jahren gilt grundsätzlich, in bestimmten Gebieten mit Kündigungsschutzklausel-Verordnung sogar bis zu zehn Jahre.
• Stärkung der Mieterrechte: Das Urteil unterstreicht, dass das Mietrecht Mieter vor ungerechtfertigten Kündigungen schützen will und dass Eigenbedarfskündigungen genau geprüft werden müssen.

Für Vermieter: Engere Grenzen bei Eigenbedarf für Verwandte

• Vermieter müssen umdenken: Sie können Eigenbedarf nicht mehr für Cousins geltend machen. Neffen, Nichten, Tanten und Onkel können bei nachgewiesenem engem Verhältnis weiterhin Bedarfspersonen sein.
• Sorgfältige Planung ist wichtig: Vermieter, die planen, eine Wohnung für Verwandte zu nutzen, müssen genau prüfen, ob es sich um „Familienangehörige“ im engeren Sinne handelt. Im Zweifelsfall sollten sie sich rechtlich beraten lassen, um Fehler und unwirksame Kündigungen zu vermeiden.
• Keine Umgehung der Sperrfrist: Wer eine vermietete Wohnung als Personengesellschaft kauft und Eigenbedarf für einen Cousin anmelden möchte, kann die zehnjährige Sperrfrist nicht umgehen. Das Urteil des BGH macht hier einen klaren Riegel vor.

Eigenbedarfskündigung erhalten – Was können Mieter tun?

Was aber, wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Keine Panik! Sie sind nicht machtlos. Hier sind einige wichtige Schritte, die Sie unternehmen können:

1. Kündigung genau prüfen: Ist die Kündigung formell korrekt? Sind die Kündigungsfristen eingehalten? Ist der Eigenbedarf nachvollziehbar und ausreichend begründet? Fehler in der Kündigung können sie unwirksam machen.
2. Widerspruch einlegen: Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kündigung haben, sollten Sie unbedingt Widerspruch einlegen. Das muss schriftlich erfolgen und sollte begründet sein. Die Begründung kann sich auf formelle Fehler, Zweifel am Eigenbedarf oder soziale Härtefälle stützen (dazu gleich mehr).
3. Sozialen Härtefall geltend machen: Auch wenn der Eigenbedarf an sich berechtigt ist, kann eine Kündigung unwirksam sein, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Das kann zum Beispiel der Fall sein bei:
   • Hohem Alter des Mieters
   • Krankheit oder Behinderung
   • Schwangerschaft
   • Schulkindern, die kurz vor dem Abschluss stehen
   • Langer Mietdauer und Verwurzelung in der Umgebung
   • Angespannter Wohnungslage und fehlenden Alternativen
   • Geringem Einkommen und Schwierigkeiten, eine neue Wohnung zu finden
4. Rechtlichen Rat einholen: Es ist immer ratsam, sich von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Diese Experten können Ihre Kündigung prüfen, Ihre Rechte einschätzen und Sie im weiteren Vorgehen unterstützen.
5. Mit dem Vermieter sprechen: Manchmal hilft es auch, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Vielleicht lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden, zum Beispiel eine spätere Auszugsfrist oder die Hilfe bei der Wohnungssuche.

Wichtig: Reagieren Sie schnell und lassen Sie Fristen nicht verstreichen! Je früher Sie aktiv werden, desto besser sind Ihre Chancen, Ihre Rechte zu wahren.

Fazit: Das BGH-Urteil stärkt Mieterrechte und schafft Klarheit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zur Eigenbedarfskündigung für Cousins ist ein wichtiges Signal für Mieter in Deutschland. Es zeigt, dass das Mietrecht Mieterrechte ernst nimmt und enge Grenzen für Eigenbedarfskündigungen setzt. Nach dem neuen BGH-Urteil vom 10.07.2024 können Eigenbedarfskündigungen nur noch für Familienmitglieder durchgesetzt werden, die nach §§ 383 ZPO oder § 52 StPO ein Zeugnisverweigerungsrecht besitzen.

Die Kernaussagen des Urteils noch einmal zusammengefasst:

• Cousins und Cousinen gehören im Mietrecht nicht zur „Familie“ im Sinne des Eigenbedarfs.
• Die Definition von „Familie“ im Mietrecht orientiert sich am Zeugnisverweigerungsrecht.
• Mieter sind besser vor Eigenbedarfskündigungen für entferntere Verwandte geschützt.
• Vermieter müssen Eigenbedarfskündigungen sorgfältiger prüfen und begründen.
• Mieter haben das Recht, sich gegen ungerechtfertigte Eigenbedarfskündigungen zu wehren.

Für Mieter bedeutet das Urteil mehr Sicherheit und Klarheit. Für Vermieter bedeutet es, dass sie sich noch genauer an die gesetzlichen Regeln halten müssen, wenn sie Eigenbedarf geltend machen wollen. Insgesamt trägt das Urteil dazu bei, das Gleichgewicht zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern im deutschen Mietrecht weiter zu festigen.