AG Oranienburg – Az.: 23 C 350/15 – Urteil vom 13.04.2016
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 165,95 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.03.2015 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Berufung wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig.
Die Klage ist ordnungsgemäß gemäß § 253 Abs. 2 ZPO erhoben. Sie erhält alle erforderlichen Angaben, insbesondere die Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruches. Klagegrund ist der Lebenssachverhalt, auf den der Klageantrag gestützt werden soll. Hierzu gehören nicht alle Tatsachen, die notwendig sind, um die Schlüssigkeit der Klage beurteilen zu können. Der Lebenssachverhalt ist hinreichend konkret in der Klageschrift benannt. Insbesondere ist der Klageschrift deutlich zu entnehmen, dass mit ihm die sich aus dem Vertrag zwischen den Parteien vom 15. Februar 2013 ergebene noch offene Forderung für den Monat März 2015 geltend gemacht werden soll. Es handelt sich auch nicht etwa um eine Teilklage. Vielmehr ist in der Klage ausdrücklich vortragen worden, dass der gesamte noch offene Restbetrag für den Monat März 2015 geltend gemacht wird.
II.
Die Klage ist darüber hinaus begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Zahlungsanspruch in Höhe von 165,95 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB für den Monat März 2015 zu.
Die Parteien waren unstreitig durch einen Mietvertrag verbunden, wonach die Beklagte zur Zahlung einer Gesamtmiete in Höhe von 609,00 € (bestehend aus einer Grundmiete in Höhe von 459,00 € und Vorauszahlungen in Höhe von 150,00 €) verpflichtet ist. Unstreitig hat die Beklagte hierauf eine Zahlung in Höhe von 397,98 € geleistet. Darüber hinaus erfolgte eine Verrechnung durch den Kläger mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 45,07 €. Die beiden vorbenannten Beträge sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf die Vorauszahlungen für den Monat März 2015 und in restlicher Höhe auf die Grundmiete zu verrechnen. Dass die Beklagte eine abweichende Tilgungsbestimmung bei der Zahlung getroffen hat, trägt die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht vor. Im übrigen war weiterer Sachvortrag der Klägerseite nicht angezeigt, da sich die Rechtsfolgen der Verrechnung aus dem Gesetz ergeben (vgl. auch Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg, 3 U 108/09 vom 03. März 2010).
Die Forderung des Klägers ist auch nicht untergegangen gemäß §§ 387, 389 BGB. Es fehlt bereits an einer entsprechenden Aufrechnungserklärung der Beklagten.
Die Forderung des Klägers ist auch durchsetzbar. Insbesondere steht der Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht gegen die Klageforderung zu.
Ein solches Zurückbehaltungsrecht ergibt sich zunächst nicht aus einem Anspruch auf eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Die vom Kläger erstellte Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß. Sie erfüllt die vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung, wonach die Gesamtkosten, der Umlageschlüssel, der auf den Mieter umgelegte Anteil der Kosten sowie die geleisteten Vorauszahlungen anzugeben sind. Soweit die Beklagte einen in der Rechnung nicht ersichtlichen Vorwegabzug moniert, steht dies der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof hat insoweit seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben und hält an dieser nicht mehr fest (vgl. BGH NJW 2016, 192). Hiernach reicht es nunmehr aus, dass in der Abrechnung die Gesamtkosten benannt werden, die der Vermieter auf den Mieter weiter verteilt. Vorwegabzüge müssen nicht mehr gesondert ausgewiesen sein.
Der Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht gegen die Klageforderung wegen eines eigenen Zahlungsanspruches aus der Betriebskostenabrechnung 2013 gegen den Kläger zu. Insbesondere steht der Beklagten kein Zahlungsanspruch in Höhe von 165,95 € aus der Betriebskostenabrechnung 2013 gegen den Kläger zu. Ein Rückzahlungsanspruch wegen materiell unrichtig abgerechneter Abfallkosten besteht nicht.
Die Umlage der Mietkosten für den Behälter wurde zwischen den Parteien vertraglich vereinbart. Im übrigen hat insoweit das Landgericht Neuruppin zwischenzeitlich seine Rechtssprechung dahingehend geändert, dass auch die Mietkosten für die Müllbehälter unter dem Begriff der Betriebskosten fallen (vgl. LG Neuruppin, Urteil vom 11.07.2012, Az: 4 S 101/11). Darüber hinaus liegt auch eine Rechnung für das Jahr 2013 für die Behältermiete vor. Dass diese an Frau … und … adressiert ist, ist unschädlich. Aus der Rechnung ist zu erkennen, dass diese sich auf das Grundstück R.-Straße 2a und 2b bezieht und damit auch für das von der Beklagten bewohnte Objekt gelegt worden ist.
Daneben sind im Jahr 2013 Kosten in Höhe von insgesamt 151,60 € für den Grundpreis entstanden. Auch insoweit liegt eine Rechnung des Landkreises Oberhavel für das Grundstück R-Straße 2b vor. Der Kläger berechnet hier der Beklagten entgegenkommenderweise lediglich Gesamtkosten in Höhe von 132,65 €.
Darüber hinaus sind jedenfalls auch die in der Betriebskostenabrechnung angegebenen Gesamtkosten in Höhe von 849,52 € als Arbeitspreis entstanden. Dies ergibt sich aus der Rechnung des Landkreises Oberhavel vom 06. März 2014. Diese Rechnung ist zwar ausgestellt für das Grundstück R.-Straße 2a und gerichtet an Frau … Ausweislich des Gebührenbescheides wurde jedoch der Arbeitspreis für den Behälter mit der Nr. 200451 abgerechnet. Es handelt sich hierbei um genau denjenigen Behälter, der ausweislich der Rechnung der AWU Velten für die Grundstücke R.-Straße 2a und 2b bereitgestellt wird. Dass die beiden Grundstücke nur über eine Mülltonne verfügen, ist zwischen den Parteien unstreitig. Damit ist hinreichend belegt, dass der zu zahlende Arbeitspreis für den auch von der Beklagten genutzten Müllbehälter für das Jahr 2013 sich auf insgesamt 1.820,40 € beläuft. Hiervon hat der Kläger an den Adressaten des Gebührenbescheides Frau … insgesamt 1.103,93 € überwiesen. Entsprechende Belege über die Kontoumsätze hat der Kläger ebenfalls vorgelegt.
Das Bestreiten der Beklagten im Schriftsatz vom 07. April 2016 ist vor dem Hintergrund der durch den Mieter zu nehmenden Belegeinsicht unzureichend. Der Kläger hat hier im Prozess sehr ausführlich dargelegt, wie sich die Kosten zusammensetzen und mit entsprechenden Belegen untermauert. Es wäre Aufgabe der Beklagten gewesen, nach Belegeinsicht Anhaltspunkte aufzuzeigen, dass die Angaben des Klägers unzutreffend sind. Derartige Anhaltspunkte ergeben sich auch nicht bereits daraus, dass aus der ersten Zahlung des Klägers im Verwendungszweck neben den Abfallgebühren 1. Halbjahr 2013 auch noch eine Restzahlung 2012 angegeben ist. Wie sich bereits aus der Summe in Höhe von 575,05 € ergibt, hat der Kläger einen höheren Betrag überwiesen, als der Anteil aus der ersten Teilforderung des Landkreises Oberhavel in Höhe von insgesamt 804,45 € zu zahlen gewesen wäre.
Der Zinsanspruch hat seine Grundlage in §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711,713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Gründe des § 511 Abs. 4 ZPO nicht vorliegen.
Gegenstandswert gemäß § 63 Abs. 2 GKG: 165,95 €.
