AG Altötting, Az.: 1 C 267/15, Urteil vom 20.10.2015
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 96,13 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.03.2015 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 52 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 48 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 201,87 € festgesetzt.
Gründe
(abgekürzt nach § 313a Abs. 1 ZPO)
Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.
Die Kosten für übliche Hausmeistertätigkeiten sind nur insoweit als Betriebskosten umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Bei auffällig hohen Hausmeisterkosten obliegt es dem Vermieter, substantiiert und nachvollziehbar darzulegen, dass die Kosten dennoch erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind.
Die Klägerin macht 0,39 EUR Hausmeisterkosten pro Quadratmeter und Monat geltend.
Die Beklagtenseite hat unter Vorlage mehrerer Betriebskostenabrechnungen dargelegt, dass bei vergleichbaren Wohnanlagen in der Umgebung wesentlich geringere Hausmeisterkosten anfallen.
Die Beklagtenseite hat weiterhin vorgetragen, dass Hausmeisterkosten in Höhe von 0,28 EUR pro Quadratmeter in Bayern dem üblichen Durchschnitt entsprechen.
Hinzu kommt, dass es sich bei der … GmbH um ein mit der Klägerin verbundenes Unternehmen handelt.
In diesem Fall bestehen erhebliche Zweifel daran, ob die Klägerin dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt hat. Zum substantiierten Vortrag der Klagepartei reicht es nicht aus, den Aufgabenkatalog des Hausmeisters vorzutragen. Die bloße Behauptung, die Hausmeisterkosten seien angemessen, ist zu allgemein und pauschal gehalten, als dass dem angebotenen Sachverständigenbeweis nachzugehen wäre.
Es stellt sich daher die Frage, woran die Höhe der angemessenen Kosten im vorliegenden Fall festgemacht werden können.
Auch wenn die Beklagtenseite den Sachverständigenbeweis angeboten hat, erachtet das Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufgrund des geringen Streitwertes für wirtschaftlich unangemessen. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen und Sachvorträge erachtet sich das Gericht in der Lage, gem. § 287 Abs. 1 ZPO eine Schätzung bezüglich der Ortsüblichkeit der Hausmeisterkosten vorzunehmen.
Im Vergleich zu den von Beklagtenseite vorgelegten Objekten in Simbach, Burgkirchen und Burghausen ergeben sich für das streitgegenständliche Objekt Hausmeisterkosten in Höhe des 12fachen, 6fachen bzw. 3fachen.
Bereits hieraus schließt das Gericht, dass die von Klägerseite geltend gemachten Hausmeisterkosten ohne substantiierte Begründung nicht geltend gemacht werden können.
Im Schreiben des Mieterschutzvereines vom 06.02.2015 (vorgelegt von Beklagtenseite) liegen die bayernweiten durchschnittlichen Hausmeisterkosten bei 0,28 EUR je Quadratmeter und Monat.
Mangels genauerer Anhaltspunkte geht das Gericht bei seiner Schätzung daher von diesem Wert aus, wobei in Kauf genommen wird, dass die richterliche Schätzung unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt (vgl. Zöller, ZPO, § 287, Rn. 1). Eine Schätzung wäre nur dann unzulässig, wenn sie mangels greifbarer Anhaltspunkte „völlig in der Luft hängen“ würde (vgl. Zöller, § 287 ZPO, Rn. 3). Das ist aber vorliegend aus vorgenannten Gründen nicht der Fall. Das Gericht hat als Vergleich die von Beklagtenseite vorgelegten Objekte herangezogen, sowie den von Beklagtenseite unwidersprochen vorgetragenen bayernweiten Durchschnitt.
Rechnet man den Betrag von 0,28 EUR pro Quadratmeter und Monat auf 12 Monate hoch und multipliziert mit der Wohnfläche der Wohnung der Beklagten (82,12 qm), ergeben sich angemessene Hausmeisterkosten im streitgegenständlichen Zeitraum von 275,92 EUR.
Die Beklagtenseite hat angegeben, ihre bisherigen Zahlungen auf die Betriebskostenabrechnung auf alle übrigen Positionen mit Ausnahme der Hausmeisterkosten (diesbezüglich nur anteilig) vorgenommen zu haben.
Entsprechend hat die Klägerin in der Klageschrift lediglich die Begründung bezüglich der Hausmeisterkosten abgegeben.
Der Einwand mit der nicht vorhandenen Bezahlung auf den Allgemeinstrom erfolgte erst später.
Dem hat die Beklagtenseite widersprochen.
Das Gericht geht daher von einer Tilgung der Forderung auch bezüglich des Allgemeinstroms aus, so dass die Beklagten auf die Position Hausmeisterkosten noch 96,13 EUR zu bezahlen haben.
Im Übrigen war die Klage abzuweisen.
Die Verurteilung zur Zahlung der Nebenforderung gründet sich auf §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
