AG München – Az.: 412 C 32370/10 – Urteil vom 24.06.2011
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 348,32 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.08.2009 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 368,24 € festgesetzt.
Gründe
(abgekürzt nach § 313a Abs. 1 ZPO)
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
I.
Die Klage ist zulässig.
1. Der Kläger ist insbesondere prozessführungsbefugt. Der Mietvertrag vom 01.08.2005 wurde ursprünglich zwischen der Beklagten als Mieterin und … als Vermieter abgeschlossen. … und … waren Miteigentümer des streitgegenständlichen Mietobjekts zu je 1/2. Im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung veräußerte Herr … seinen Miteigentumsanteil an Frau … , die am 23.08.2007 als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Damit ist zunächst Frau … gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Diese wiederum räumte dem Kläger und Herrn … ein gemeinschaftliches Nießbrauchsrecht an dem streitgegenständlichen Mietobjekt ein, welches am 18.02.2009 im Grundbuch eingetragen wurde. Mit dieser Eintragung sind der Kläger und Herr … gemäß §§ 567 Satz 1, 566 Abs. 1 BGB anstelle von Frau … in das Mietverhältnis eingetreten.
Da der Nießbrauch für den Kläger und Herrn … als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB bestellt und auch entsprechend im Grundbuch eingetragen wurde, sind der Kläger und Herr … auch hinsichtlich der Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Beklagten Gesamtgläubiger im Sinne des § 428 BGB. Der Kläger macht daher ein eigenes Recht im eigenen Namen geltend.
2. Hinsichtlich der Umstellung des Klageantrags auf Leistung an sich in der öffentlichen Sitzung vom 10.03.2011 liegt eine zulässige Klageänderung vor, da Sachdienlichkeit im Sinne von § 263 ZPO gegeben ist.
II.
Die Klage ist überwiegend begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte gemäß § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 01.08.2005 ein Anspruch auf Zahlung von 348,32 € zu.
1. Der Kläger ist entgegen der Auffassung der Beklagten aktivlegitimiert. Wie bereits ausgeführt, sind der Kläger und … gemäß §§ 567 Satz 1, 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Als Gesamtgläubiger im Sinne des § 428 BGB ist der Kläger berechtigt, Zahlung an sich zu fordern.
2. Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung vom 30.06.2009 für den Abrechnungszeitraum 01.01.2008 bis 31.12.2008 ist formell ordnungsgemäß. Sie enthält die erforderlichen Mindestangaben, nämlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegte Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Beklagten und den Abzug ihrer Vorauszahlungen.
3. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten ist nur ein Betrag in Höhe von 344,57 € umlagefähig.
Grundsätzlich sind Hausmeisterkosten nur insoweit umlagefähig, als sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen, vgl. § 2 Nr. 14 BetrKV. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind demnach auch die Kosten gemäß der Rechnung vom 17.09.2008 in Höhe von 38,67 € umlagefähig, als sie ausschließlich die Reinigung betreffen. Vorliegend ergibt sich jedoch aus dem Leistungsverzeichnis, dass dem Hausmeister auch nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten übertragen sind. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Tätigkeiten: Überwachung der gesamten haustechnischen Einrichtungen im Gemeinschaftsbereich und ggf. Behebung von kleineren Mängeln, Überprüfung und Wartung der mechanischen Einrichtungen wie Türschließautomaten, Zylinder, Federbänder, Schlösser und feuerhemmender Türen, Meldung von Störungen bei der Hausverwaltung und nach Anweisung bei zuständigen Fachfirmen, Termine mit Wartungsfirmen vereinbaren, Überwachung der im Anwesen tätigen Firmen und Abzeichnung deren Regienachweise, Aufführung kleinerer Reparaturen im Gemeinschaftseigentum sowie Besorgung und Anbringen von einheitlichen Namensschildern an den Klingeln und Briefkastenanlagen.
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Im Grundsatz gilt dabei, dass der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters entscheidend ist und die Leistungsbeschreibung nur ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten bildet (vgl. BGH, Urt. v. 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07). Nach Auffassung des Gerichts kann dies uneingeschränkt jedoch nur dann gelten, wenn der Hausmeister eine Vergütung entsprechend dem tatsächlich angefallenen Zeitaufwand erhält. Soweit – wie vorliegend – eine Pauschalvergütung vereinbart ist, sind die Hausmeisterkosten von vornherein nicht direkt von dem tatsächlich angefallenen Arbeitsaufwand abhängig. Ist dem Hausmeister beispielsweise das Schneeräumen übertragen, so entstehen in einem Winter mit sehr starkem Schneefall die gleichen Kosten wie in einem sehr milden Winter ohne erheblichen Schneefall. Die Vergütung wird anhand des durchschnittlich zu erwartenden Arbeitsaufwandes der übernommenen Tätigkeiten kalkuliert und entsprechend ein Pauschalbetrag vereinbart. Im Fall einer Pauschalvereinbarung kommt der Leistungsbeschreibung daher maßgebende Bedeutung zu. Der zeitliche Umfang der Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten kann in diesem Fall ausgehend von den Angaben im Leistungsverzeichnis geschätzt werden. Ausgehend vom Umfang der vorliegend insgesamt auf den Hausmeister übertragenen Arbeiten und den Angaben zum Turnus schätzt das Gericht den Instandhaltungs- und Verwaltungskostenanteil im konkreten Fall gemäß § 287 ZPO auf 5 %. Die auf die Beklagte umgelegten Hausmeisterkosten von 362,70 € waren folglich um 5 % auf 344,57 € zu kürzen.
4. Die anteiligen Kosten in Höhe von 1,82 € für die Beseitigung des Wespennests sind nicht umlagefähig. Zu den Betriebskosten gehören nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Ungezieferbekämpfung, vgl. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Kosten für die Beseitigung eines Wespennests betreffen eine selten erforderliche Maßnahme. Sie fallen daher nicht laufend im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB an.
5. Hinsichtlich der anteilig in Höhe von 3,75 € auf die Beklagte umgelegten Rechnung der … GmbH & Co. KG vom 22.08.2008 als Teil der Betriebskosten der Tiefgarage beruht die Entscheidung auf dem Anerkenntnis der Beklagten mit Schriftsatz vom 31.05.2011.
6. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat die Beklagte mit Schreiben vom 22.07.2009 gemahnt und ihr eine Zahlungsfrist bis 12.08.2009 gesetzt. Verzug besteht daher seit dem 13.08.2009.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 1 und 11, 713 ZPO.
IV.
Es liegen keine Zulassungsgründe im Sinne des § 511 Abs. 4 ZPO vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.
V.
Der Streitwert des Rechtsstreits ergibt sich aus der Höhe der geltend gemachten Forderungen über 368,24 €, §3 ZPO.
