Vermietung einer Wohnung zu Filmaufnahmen stellt keine Wohnnutzung dar

Filmaufnahmen in Wohnung: Kein Wohngebrauch

Das Landgericht Dresden hat entschieden, dass die Vermietung einer Wohnung für Filmaufnahmen keine reguläre Wohnnutzung darstellt. Die Eigentümerin der Wohnung hat das Recht, einmal jährlich ihre Wohnung für Filmaufnahmen zu nutzen, unter der Bedingung, dass gewisse Auflagen der Hausverwaltung eingehalten werden. Diese Entscheidung stellt eine wichtige Klärung in Bezug auf die Nutzung von Wohneigentum für gewerbliche Zwecke dar.

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Grenzen der Wohnraumnutzung: Wenn Vermietung auf Filmaufnahmen trifft

Die Frage, inwieweit die Vermietung einer Wohnung für Filmaufnahmen als reguläre Wohnnutzung angesehen werden kann, stellt ein spannendes und aktuelles Thema im Mietrecht dar. Dieses Feld, oft geprägt von der Abwägung zwischen den Rechten der Eigentümerin und den Interessen anderer Wohnungseigentümer, führt zu komplexen juristischen Auseinandersetzungen. Besonders relevant wird dies, wenn es um die Nutzung von Wohnraum für Aktivitäten geht, die über das gewöhnliche Wohnen hinausgehen und in den Bereich gewerblicher Nutzung hineinreichen. Die rechtlichen Grenzen und Möglichkeiten solcher Nutzungen sind dabei oftmals Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen.

In der Auseinandersetzung zwischen Wohnungseigentümern und Mietern über die Zulässigkeit und den Umfang der Nutzung von Wohnraum für Filmaufnahmen eröffnen sich vielfältige Rechtsfragen. Wie weit reichen die Rechte einer Klägerin, die ihre Wohnung nicht nur zum Wohnen, sondern auch für gewerbliche Zwecke nutzen möchte? Welche Rolle spielen dabei die Interessen und Rechte der anderen Eigentümer? Diese und weitere Fragen werden in einem konkreten Urteil des Landgerichts Dresden ausführlich behandelt und bieten tiefe Einblicke in die juristischen Feinheiten des Mietrechts. Lassen Sie uns gemeinsam einen genaueren Blick auf diesen spannenden Fall werfen.

Rechtliche Grenzen der Wohnraumnutzung: Ein Urteil des LG Dresden

In einem bemerkenswerten Fall hat das Landgericht Dresden eine Entscheidung getroffen, die das Mietrecht maßgeblich berührt. Im Zentrum steht die Vermietung einer Wohnung zu Filmaufnahmen, ein Thema, das in der Rechtsprechung bisher wenig Beachtung fand. Die Eigentümerin der Wohnung, die Klägerin in diesem Fall, hatte gegen den Beschluss ihrer Eigentümerversammlung Berufung eingelegt. Die Versammlung hatte ihr die Genehmigung entzogen, die Wohnung für Filmaufnahmen zu nutzen. Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass sie berechtigt sei, mindestens einmal jährlich Filmaufnahmen in ihrer Wohnung durchzuführen.

Der Streitpunkt: Wohnnutzung vs. gewerbliche Nutzung

Die rechtliche Auseinandersetzung drehte sich hauptsächlich um die Frage, ob die Nutzung der Wohnung für Filmaufnahmen als Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung zu betrachten sei. Die Klägerin argumentierte, dass sie als Eigentümerin das Recht habe, ihre Wohnung für diese Zwecke zu nutzen, während die übrigen Wohnungseigentümer Bedenken hinsichtlich der Intensität und der Häufigkeit der Nutzung äußerten. Sie befürchteten, dass die Filmaufnahmen, die mit einem größeren Team und umfangreichem Equipment durchgeführt wurden, die übrigen Bewohner stören und das Treppenhaus übermäßig beanspruchen könnten.

Die Urteilsbegründung des LG Dresden

Das Gericht stellte fest, dass die Vermietung für Filmaufnahmen eine über die gewöhnliche Wohnnutzung hinausgehende Aktivität darstellt. Diese Ansicht begründete das Gericht damit, dass die Anwesenheit eines Filmteams und der Einsatz von umfangreichem Equipment eine intensivere Nutzung darstellen als es bei einer normalen Wohnnutzung der Fall wäre. Interessant ist hierbei, dass das Gericht eine differenzierte Betrachtungsweise anwandte und die spezifischen Umstände des Einzelfalls berücksichtigte. Es wurde anerkannt, dass die Klägerin als Eigentümerin grundsätzlich das Recht habe, ihre Wohnung nach Belieben zu nutzen, dies jedoch im Rahmen der Gemeinschaftsordnung und unter Berücksichtigung der Rechte anderer Wohnungseigentümer geschehen müsse.

Ausblick auf zukünftige Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum

Die Entscheidung des Landgerichts Dresden wirft ein Schlaglicht auf die sich ständig wandelnden Anforderungen an das Mietrecht im Kontext moderner Nutzungskonzepte. Das Urteil zeigt, dass die Grenzen zwischen privater und gewerblicher Nutzung von Wohnraum fließend sein können und dass Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften ihre individuellen Nutzungsinteressen nicht uneingeschränkt durchsetzen können. Für zukünftige Fälle bietet dieses Urteil wichtige Anhaltspunkte, insbesondere in Bezug auf die Abwägung zwischen individuellen Rechten der Wohnungseigentümer und den Interessen der Gemeinschaft. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Rechtsprechung weiterentwickeln wird und inwiefern sie die Praxis der Vermietung und Nutzung von Wohnraum beeinflussen wird.

Das konkrete Urteil des LG Dresden – Az.: 2 S 291/22 – vom 14.04.2023 bildet in diesem Zusammenhang einen Präzedenzfall, der in zukünftigen ähnlichen Fällen als Referenz dienen könnte.

Das vorliegende Urteil

LG Dresden – Az.: 2 S 291/22 – Urteil vom 14.04.2023

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Amtsgerichtes Leipzig vom 18.8.2022 abgeändert.

1. Es wird festgestellt, dass die Klägerin als Eigentümerin der Wohnungseinheit 26 berechtigt ist, zumindest einmal jährlich Filmaufnahmen in ihrer Wohnung durchführen zu lassen und das Treppenhaus für den An- und Abtransport des Equipments zu nutzen;

die Feststellung erfolgt unter der Maßgabe, dass die Klägerin etwaige Auflagen der Verwalterin der Beklagten für die Nutzung zu Filmaufnahmen zu beachten hat, soweit sich diese Auflagen im Rahmen des angemessenen halten.

2. Im Übrigen wird die Klage angewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 2.000,- EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Parteien streiten über die Berechtigung der Klägerin, zumindest einmal jährlich die in ihrem Eigentum stehende Wohnung Dritten gegen für Filmaufnahmen zur Verfügung zu stellen. Die Klägerin wendet sich gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.9.2021, wonach der Klägerin die Genehmigung zu einmal jährlichen Filmaufnahmen entzogen wurde und die Hausverwaltung mit einer entsprechenden Kündigung beauftragt und hierzu bevollmächtigt wurde. Hilfsweise begehrt die Klägerin die Feststellung, zumindest einmal jährlich berechtigt zu sein, Filmaufnahmen in ihrem Wohnungseigentum durchführen zu lassen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im Tatbestand des Endurteils des Amtsgerichtes Leipzig vom 18.8.2022 wird Bezug genommen.

Das Amtsgericht Leipzig hat mit Endurteil vom 18.8.2022 die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin.

Von der weiteren Darstellung der getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist in der Sache teilweise begründet.

1. Die Anfechtung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 10 der Eigentümerversammlung vom 23.9.2021 hat das Amtsgericht Leipzig im Ergebnis zu Recht für unbegründet erachtet. Es kann nicht festgestellt werden, dass die Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

a) Der Beschluss zielt auf eine Kündigung der Vereinbarung aus dem Jahr 2011 (Anlage K 5) und eine Unterbindung der Nutzung der Wohnung der Klägerin zu Filmaufnahmen ab.

b) Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin ist die Vereinbarung nicht unkündbar, so dass der Beschluss nicht schon deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Daraus, dass die Parteien in der Vereinbarung nicht ausdrücklich aufgenommen haben, dass diese widerruflich oder kündbar ist, kann entgegen der Auffassung der Klägerin nicht der Schluss gezogen werden, die Parteien hätten sich auf eine Unkündbarkeit geeinigt. Auf die zutreffenden Ausführungen in den Entscheidungsgründen des Urteils des Amtsgerichtes Leipzig vom 18.8.2022 hierzu wird Bezug genommen.

c) Eine Kündigung des Vertrages aus dem Jahr 2011 aus wichtigem Grund war zwar nach § 314 Abs. 2 S. 1 WEG nicht zulässig, da es an einer Abmahnung fehlte.

d) Da die Parteien jedoch nicht ausdrücklich aufgenommen haben, dass eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein sollte, war eine ordentliche Kündigung nach § 580 a Abs. 2 BGB (entspr.) zumindest zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des darauf folgenden Kalendervierteljahres, wenn nicht zu einem früheren Zeitpunkt zulässig.

e) Die Frage, ob die Klägerin einen Anspruch darauf hatte, eine Gestattung zu Filmaufnahmen jedenfalls nach Maßgabe der Vereinbarung aus dem Jahr 2011 zu erhalten und ob – wie es sich die dem Beschluss zustimmenden Wohnungseigentümer offenbar vorstellten – eine Genehmigung zu Filmaufnahmen in der Wohnung der Klägerin in der Zukunft gänzlich verweigert werden konnte, stellt eine komplexe Rechtsfrage dar. Angesichts der nicht einfachen Rechtslage lag es im Rahmen des den Wohnungseigentümern nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG zustehenden Ermessens, den Beschluss vom 23.9.2021 zu Tagesordnungspunkt 10 wie geschehen zu fassen; dieses Ermessen ist nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar (vgl. Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage, § 18 RN 48). Der Maßstab eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Hauseigentümers war hier bezogen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht verletzt.

aa) Die Vermietung einer Wohnung zu Filmaufnahmen stellt keine Wohnnutzung dar, soweit für die Überlassung ein Entgelt erhoben wird, die Filmaufnahmen wie hier mit einem größeren Filmteam durch eine professionelle Filmproduktionsfirma erfolgen, hierzu eine Vielzahl von Mitarbeitern vor Ort im Einsatz sind, Mitarbeiter und Equipment mit mehreren Lastkraftwagen und Transportern zum Einsatzort gebracht werden müssen, an den Drehtagen umfangreiche Transporte und Abtransporte von Equipment in die Wohnung erforderlich werden und auch durch die Mitarbeitenden das Treppenhaus intensiver frequentiert wird wie an einem durchschnittlichen Tag bei reiner Wohnnutzung. Hier liegt eine gewerbliche Nutzung vor, die bei typisierender Betrachtungsweise stärker beeinträchtigt ist als eine reine Wohnnutzung. Die Belastung der übrigen Wohnungseigentümer an einem Drehtag geht über das Maß hinaus, dass bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

Hierbei wird nicht verkannt, dass es auch bei einer reinen Wohnnutzung an einzelnen Tagen aus besonderen Anlässen (z.B. Möbelanlieferungen oder ein größeres Fest) zu einer stärkeren Inanspruchnahme des Treppenhauses als gewöhnlich kommen kann. Die Intensität erscheint aber einer Nutzung zu gewerblichen Filmaufnahmen mit größerer Crew und umfangreichen Equipment, zumal wenn diese über den gesamten Tag hinweg erfolgt, deutlich höher.

bb) Nach § 3 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung haben die Wohnungseigentümer – wenn auch unter Auflagen – grundsätzlich einen Anspruch auf Genehmigung einer Nutzung zur „Ausübung eines Gewerbes oder als freiberufliche Praxis oder als Büro“, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden können soll. Von daher gelten im Hinblick auf die streitgegenständliche Gemeinschaft etwas andere Maßstäbe, als sie ohne eine solche Sonderregelung in der Gemeinschaftsordnung gelten würden.

2. Der hilfsweise geltend gemachte Feststellungsantrag ist jedoch überwiegend begründet.

a) Die Zulässigkeitsbedenken des Amtsgerichtes teilt die Kammer nicht. Es geht mitnichten lediglich um die Klärung einer abstrakten Rechtsfrage, sondern um die Frage, ob die Klägerin in Bezug auf eine konkrete Eigentumswohnung unter Berücksichtigung der für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltenden Gemeinschaftsordnung die Befugnis zu einer bestimmten, über eine bloße Wohnnutzung hinausgehenden Nutzung – nämlich zumindest einmal jährlich erfolgenden Filmaufnahmen – hat.

Die Frage, ob die Befugnis in der Weite, die die Klägerin festgestellt wissen möchte, besteht oder nur unter (weiteren) Maßgaben, ist eine Frage der Begründetheit, nicht aber der Zulässigkeit des Feststellungsantrages. Angesichts des Streits zwischen den Parteien über die Befugnis der Klägerin, Filmaufnahmen in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu gestatten und in Verbindung damit das Treppenhaus zu nutzen, besteht auch ein Feststellungsinteresse der Klägerin. Dieses ist auch nicht ohne Weiteres durch die Vermietung zur Wohnnutzung entfallen. Diese schließt nicht aus, dass die Mieter – etwa gegen Entgelt – einer solchen Nutzung zustimmen.

b) Der Feststellungsantrag ist auch im Wesentlichen begründet.

aa) Wie bereits unter II.1.e) aa) ausgeführt, sieht die Kammer den Rahmen einer Nutzung zu Wohnzwecken überschritten und in der Nutzung zu Filmaufnahmen eine Nutzung, die typischerweise über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

bb) Allerdings eröffnet die Gemeinschaftsordnung in § 3 weitergehende Nutzungsbefugnisse und einen grundsätzlichen Anspruch auf Genehmigung unter Auflagen, soweit nicht wichtige Gründe entgegenstehen.

Die Belästigung durch die intensivere Nutzung des Treppenhauses stellt, soweit diese nur an einem Tag pro Jahr hinzunehmen ist, keinen hinreichend wichtigen Grund dar.

Die Besorgnis anderer Wohnungseigentümer, es könne auf Grund des An- und Abtransports von Equipment zu Beschädigungen im Treppenhaus kommen, ist nicht als von vorneherein unberechtigt von der Hand zu weisen. Auch bei einer reinen Wohnnutzung ist bei Umzügen oder Möbelan- und abtransporten aus anderen Grund ein solches Risiko gegeben. Die nach der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich möglichen Auflagen gestatten es zudem, das Risiko zu begrenzen, dass daraus resultierende Ansprüche gegen die Klägerin nicht erfolgreich geltend gemacht werden können. Durch eine Verpflichtung zur Vorankündigung kann eine Bestandsaufnahme vor dem jeweiligen Nutzungstag und eine Kontrolle danach auf Schäden erfolgen.

Vor dem Hintergrund der Auflagen, die einen angemessenen Interessenausgleich ermöglichen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass generell ein wichtiger Grund für die Versagung von gewerblichen Filmaufnahmen in der Wohnung der Klägerin vorliegt, soweit diese nur an einem Tag im Jahr stattfinden.

cc) Soweit die Beklagte anführt, die Klägerin habe in der Vergangenheit die Bedingungen aus der Vereinbarung aus dem Jahr 2011 (Anlage K 5) verletzt, in dem die Zahlung jeweils erst auf Anforderung erfolgte, das Treppenhaus nicht hinreichend gereinigt wurde und keine Dokumentation des Zustandes des Treppenhauses erfolgte, ist anzumerken, dass die Beklagte diese Umstände nicht zum Anlass genommen hat, die Klägerin abzumahnen. Sie können der Klägerin schon deshalb derzeit nicht als wichtiger Grund, ihr für die Zukunft die Genehmigung von Filmaufnahmen zu versagen, entgegengehalten werden. Auf eine Beweisaufnahme dazu, ob die Klägerin in der Vergangenheit ihren Reinigungspflichten nachgekommen ist, kommt es deshalb nicht an.

Beschädigungen im Treppenhaus sollen nach dem bestrittenen Vortrag der Beklagten vor Abschluss der Vereinbarung im Jahr 2011 aufgetreten sein; für die Zeit danach wurden konkrete Beschädigungen durch die Filmaufnahmen bzw. die damit zusammenhängenden Tätigkeiten nicht behauptet. Wenn – den Vortrag der Beklagten unterstellt – im Lichte von zuvor eingetretenen Schäden im Treppenhaus 2011 gleichwohl unter Auflagen eine Gestattung erfolgte, dann stellt allein die unterlassene Dokumentation (ohne im Nachgang festgestellte Schäden) angesichts fehlender Abmahnungen keinen wichtigen Grund dar, eine Gestattung generell zu versagen – zumal die Regelung zur Dokumentation in der Vereinbarung aus dem Jahr 2011 auch nicht besonders präzise gefasst war.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.

IV.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts weder zur Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung noch zur Fortbildung des Rechts geboten ist.

V.

Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1, 49 GKG, 3, 4 ZPO.