Fristlose Mietvertragskündigung wegen Störung des Hausfriedens

Beendigung eines Mietverhältnisses: Fristlose Kündigung aufgrund von Hausfriedensbruch

In einem bemerkenswerten Fall, der das Thema Mietrecht berührt, hat das Landgericht Berlin eine Entscheidung getroffen, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen relevant ist. In diesem Fall geht es um die fristlose Kündigung eines Mietvertrags aufgrund von Störung des Hausfriedens.

Dieser spezielle Fall handelt von einem Mieter, der den Hausfrieden nachhaltig gestört hat, was schließlich zur fristlosen Kündigung seines Mietvertrags führte. Die rechtliche Grundlage hierfür ist § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, welcher besagt, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

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Berufung gegen das Urteil und dessen Ablehnung

Im besagten Fall beabsichtigte die Kammer, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow zurückzuweisen, da sie einstimmig der Auffassung war, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hatte. Es wurde entschieden, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hatte und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erforderten.

Schlüsselentscheidung des Amtsgerichts

Das Amtsgericht entschied, dass die vom Beklagten bewohnte Wohnung geräumt werden muss. Dieser Entscheidung lag die Erwägung zugrunde, dass das zwischen dem Beklagten und der Klägerin bestehende Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 20. August 2020 beendet worden war. Hierbei stützte sich das Gericht auf die entsprechenden Paragraphen des BGB (§§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB).

Ein wichtiger Grund: Störung des Hausfriedens

Ein weiterer Kernpunkt dieses Falles war die Feststellung, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung gegeben war. Laut § 569 Abs. 2 BGB liegt ein solcher wichtiger Grund vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter den weiteren Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, der in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis besteht, ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 1).

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 65 S 112/21 – Beschluss vom 23.09.2021

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 26.05.2021, Az. 7 C 244/20, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe

I.

Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung der von ihm inne gehaltenen Wohnung verurteilt, denn das zwischen ihm und der Klägerin bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 20. August 2020 fristlos ausgesprochene Kündigung beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853, juris, Rn. 19; Urteil v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 14). Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter den weiteren Voraussetzungen der Regelung, die § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Besteht der wichtige Grund – wie hier – in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis, so ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig, § 543 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 BGB, sofern keine Ausnahme nach § 543 Abs. 3 Satz 2 der Regelung vorliegt..

Die Voraussetzungen der vorgenannten Regelungen liegen hier vor.

Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, das in der Abmahnung vom 24. Juni 2020 beanstandete Verhalten nicht fortgesetzt zu haben. Der Beklagte überspannt die Anforderungen an eine Abmahnung und nachfolgende Kündigung.

Die nach § 543 Abs. 3 BGB erforderliche Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen Verhaltens warnen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., 2019, § 543 Rn. 179). Sie

Das in der Abmahnung dargestellte vertragswidrige Verhalten des Beklagten bestand in der Belästigung, Bedrohung und Beleidigung von Mitmieterinnen des Mehrfamilienhauses sowie einem tätlichen Angriff gegen den Partner einer Mitmieterin, der zu einem Polizeieinsatz führte. Dieses Verhalten belastet ganz erheblich und nachhaltig den Hausfrieden, insbesondere das störungs- und angstfreie Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus.

Dahinstehen kann, ob dieses Verhalten mit Blick auf § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB eine Abmahnung entbehrlich macht. Denn der Beklagte hat nach Zugang der Abmahnung die durch ihn geschaffene, nicht hinzunehmende Bedrohungslage aufrechterhalten, indem er bei seinen anlasslosen Aufenthalten im Hausflur weitere Drohungen aussprach (alle sollen aufpassen). Vor dem Hintergrund des sogar tätlichen Angriffs auf den Partner einer Mitmieterin musste die Zeugin sich keiner Gefahr aussetzen und nachfragen, wie ernst der Beklagte seine Drohungen meint. Der Umstand, dass die Zeugin den Eindruck hatte, dass der Beklagte eher auf die Mitmieterin Kurth fixiert war, rechtfertigt ersichtlich keine andere Entscheidung, denn jede/r Vertragspartner/in des Vermieters hat einen Anspruch darauf, dass dieser dafür Sorge trägt, dass ihr/ihm ein angst- und bedrohungsfreies Bewohnen der ihr/ihm überlassenen Wohnräume möglich ist. Die Klägerin hat zudem unbestritten vorgetragen, dass die Mieterin Kurth sich nicht mehr sicher fühlte und unter Angstzuständen litt.

Der Beklagte selbst räumt in der Berufung ein, dass das „mulmige Gefühl“ der Zeugin nachvollziehbar sei. Er übersieht jedoch, dass schon die Aufrechthaltung der latenten Bedrohungslage durch das Sitzen im Hausflur und das Aussprechen von Drohungen hier ausreichte, um eine Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens auch der anderen Mieter/innen mit ihm in dem Mehrfamilienhaus unzumutbar werden zu lassen.

Eine psychische Erkrankung kann der Beklagte vor dem Hintergrund der Diagnose des Sankt-Joseph-Krankenhauses (drogeninduzierte Psychose) nicht zu seinen Gunsten geltend machen. Nichts deutet darauf hin, dass er gegen seinen Willen Drogen konsumiert hat. Die Empfehlung zur Weiterbehandlung beschränkt sich folgerichtig auf Suchtberatung und Drogenabstinenz. Dass der Beklagte psychisch krank ist, ergibt sich aus der Epikrise gerade nicht. Ihm Übrigen ist es ihm zuzumuten, sich – wie empfohlen – beraten zu lassen und vom Drogenkonsum abzusehen.