I. Mietvertrag
- 1. Die Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos
abhängig gemacht werden
Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen
– BGH VIII ZR 98/10 –
- 2. Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei „kalter“ Wohnungs-
räumung Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung
Die Vermieterin haftet für die Folgen einer eigenmächtigen Räumung der Wohnung eines Mieters. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter benötigt einen Räumungstitel, aus diesem er berechtigt ist, vorzugehen.
Übt ein Vermieter im Wege einer sogenannten „kalten“ Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.
Steht der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist.
– BGH VIII ZR 45/09 –
3. Kündigung des Mietverhältnisses einer Wohnung in einem von dem Vermieter
selbst bewohnten Gebäude
In dem zu entscheidenden Fall bestanden Mietverträge, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befand. Weiterhin bestand zu diesem Zeitpunkt eine weitere Wohnung im Erdgeschoss sowie eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, welche an Dritte vermietet waren. Als die Klägerin das Haus erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Die Vermieterin kündigte der verbleibenden Mietpartei und berief sich dabei auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB mit der Begründung, dass die Räume im Keller keine eigenständige Wohnung mehr sei, sondern vielmehr als zusätzliche Räume zur Erdgeschosswohnung gehörten.
Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gewährt dem Vermieter jedoch das Recht eine Wohnung zu kündigen, ohne dass es hierzu eines berechtigten Interesses bedarf. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über einen Wohnraum in einem vom ihm selbst bewohnten Gebäude, mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kündigen möchte.
Die Frage, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, richtet sich nach der Verkehrsanschauung.
Eine Wohnung ist als ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich anzusehen, der eine eigene Haushaltsführung ermöglicht.
Im zu entscheidenden Fall ging der BGH hinsichtlich der Einliegerwohnung im Keller davon aus. In dieser Einliegerwohnung befindet sich ein 42 m² großer Wohn-/Schlafraum sowie eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.
Demzufolge sind in dem Haus drei Wohnungen vorhanden, so dass § 573 a BGB nicht einschlägig ist.
Zusammengefasst: Ein Wohnhaus in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung zusätzlich auch die Einliegerwohnung nutzt.
– BGH, VIII ZR 90/10 –
4. Kein Anspruch auf Rückzahlung/ Mietminderung bei Wohnflächenabweich-
ungen, wenn Vermieter innerhalb des Mietvertrages erklärt, dass die Angaben
bzgl. der Wohnflächen nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
Grundsätzlich besteht bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10% einen Anspruch zur Minderung der Miete. Wurde jedoch von den Parteien vereinbart, dass die Angaben der Wohnfläche nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen und sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll, besteht keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung und damit kein Anspruch auf Minderung.
In einem solchen Fall, kann von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche nicht ausgegangen werden, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
– BGH, VIII ZR 306/09 –
5. Zur Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung
Die Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung ist anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hat dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet.
Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.
– BGH VIII ZR 315/09 –
6. Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Mietspiegel
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt jedoch ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Bestehen dadurch Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zusammengefasst: Ein einfacher Mietspiegel der Nachbargemeinde, wobei ein von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter aufgestellter Mietspiegel ausreicht, kann für die Begründung einer Mieterhöhung als ausreichend erachtet werden.
Vorausgesetzt, in der eigenen Gemeinde existiert kein Mietspiegel und beide Gemeinden sind hinsichtlich des Mietniveaus und der allgemeinen Lebensumstände vergleichbar.
– BGH VIII ZR 99/09 –
7. Mieterhöhung durch „Typengutachten“ über vergleichbare Wohnungen
Die formellen Anforderungen nach § 558 a BGB an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gegenüber einem Wohnungsmieter können auch durch ein sog. Typengutachten erfüllt werden, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.
Die Voraussetzung für die erforderliche Begründungpflicht im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.
– BGH VIII ZR 122/09 –
- 8. Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und zum Erreichen der
„Opfergrenze“ für den Vermieter
Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter, sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.
– BGH VIII ZR 131/09 –
9. Anspruch auf Austausch von Wasserzählern gegenüber einem Wasserversorg-
ungsunternehmen
In dem Vertragsverhältnis der Parteien, Wasserversorgungsunternehmen und Kunde, bestehen Schutz- und Rücksichtnahmepflichten. Aus diesen folgt ein Anspruch auf erneute Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts jedenfalls dann, wenn sich der technische Standard, der einen Einfluss auf die Auswahl der Messgeräte hat, in einem wesentlichen Maße ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden.
Ein solches Interesse ist hier insbesondere darin zu sehen, dass der Grund- und Servicepreis für die Leistungen und damit die Kostenbelastung des Kunden von der Dimensionierung des Wasserzählers abhängen.
Das Wasserversorgungsunternehmen ist danach gehalten, eine neue Ermessensentscheidung zu treffen, ob ein Austausch des Wasserzählers unter Berücksichtigung des aktuellen Standes der Technik im Interesse des Kunden vorzunehmen ist.
– BGH VIII ZR 97/09 –
10.Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses
durch den Mieter kein Kündigungsgrund
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über einen Wohnraum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Dahingehend muss ein wichtiger Grund bestehen, um fristlos kündigen zu können. Ein solcher Grund muss so schwerwiegend sein, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis fortzuführen.
Zwar verletzt der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag, wenn er die ihm auferlegten Kosten aus einem früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht begleicht. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.
Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB dar.
– BGH VIII ZR 267/09 –
11. Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der
Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses
Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht.
Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Wohnung. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zu der Größe der Wohnung. In einem Zeitungsinserat war jedoch eine Angabe von „ca. 76 qm“ enthalten. Vor Mietvertragsschluss wurde der Mieterin zu einer Grundskizze eine Wohnflächenberechnung überreicht. In dieser wurde die Größe der Wohnung mit 74,45 qm beschrieben. Tatsächlich jedoch wies die Wohnung eine Größe von 53,25 qm auf. Davon ausgehend verlangt die Mieterin Rückzahlung der überzahlten Miete.
Ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung kann auch dann vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.
Angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages kann alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Liegt eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB.
– BGH VIII ZR 256/09 –
12. Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis
Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Grundmiete – ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) – wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8 a Wohnungsbindungsgesetz erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.
Der BGH hat die Klage weitgehend abgewiesen. Der Vermieter könne dem Rückforderungsanspruch der Mieterin entgegenhalten, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten sei und er sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen müsse. Die Preisgebundenheit der Wohnung sei Geschäftsgrundlage des Mietvertrages und ein unverändertes Festhalten am Vertrag sei dem Vermieter nicht zumutbar. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung Geschuldet sei demnach jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit der Vertragsanpassung ergebe sich insbesondere daraus, dass seit dem Beginn des Mietverhältnisses viele Jahre verstrichen sind, ohne dass der Vermieter nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht habe, weil er auf die Preisbindung und damit die Kostenmiete vertraute. Des Weiteren könne der Vermieter ohne eine Vertragsanpassung auch in Zukunft durch Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht erreichen.
– BGH VIII ZR 160/09 –
13. Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche
Toleranzschwelle bei „ca.“-Zusatz
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt. Eine Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar.
Besteht eine derartige Differenz, kann die Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält. Damit wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz „ca.“ auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle rechtfertigt.
– BGH VIII ZR 144/09 –
14. Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar
Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln ist während der Mietzeit unverjährbar.
Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.
– BGH VIII ZR 104/09 –
15. Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Wohnungsmieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht
Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist.
– BGH VIII ZR 343/08 –
16. Ein Sonnabend ist bei der Frist zur Zahlung der Miete als Werktag anzusehen
Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zählt der Sonnabend nicht mit.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und bei entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen ist. Der Mieter muss in den meisten Fällen, die Miete im Voraus zu Beginn des Monats bezahlen, spätestens bis zum dritten Werktag nach Monatsbeginn. Die Karenzzeit von drei Werktagen muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese „Schonfrist“ soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage zählen nur von Montag bis Freitag. Daher darf der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht einfließen
Die Entscheidung des Senats zur Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß § 573c BGB steht dem nicht entgegen. Anders als eine Überweisung können die Übermittlung und die Zustellung eines Kündigungsschreibens durch die Post an einem Sonnabend erfolgen. Im Gegensatz zur Zahlungsfrist verkürzt sich daher die Karenzzeit für die Kündigung nicht, wenn der Sonnabend bei der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB als Werktag berücksichtigt wird.
– BGH VIII ZR 129/09 –
17. Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.
Der Mieter kann danach kein Recht wegen eines Mangels der Wohnung in Form nicht ausreichender Trittschalldämmung geltend zu machen, wenn zur Zeit der Errichtung des Gebäudes die geltenden DIN 4109 zum Schallschutz eingehalten wurden.
Fehlen vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
– BGH VIII ZR 85/09 –
II. Schönheitsreparaturen
1. Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen
Der Vermieter kann bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum einen Zuschlag zur Kostenmiete einfordern, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.
Andernfalls, wenn die Klausel wirksam ist, hat der Vermieter nicht das Recht, einen entsprechenden Zuschlag zu fordern.
– BGH VIII ZR 177/09 –
- 2. Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in
Eigenleistung durchzuführen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.
Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.
– BGH VIII ZR 294/09 –
- 3. Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich
der Türen und der Fenster
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt. Danach hat der Bundesgerichtshof die nachfolgende Klausel im Mietvertrag für unwirksam erachtet:
„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …“
Die enthaltene Farbvorgabe („weiß“) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit verpflichtet, in einer ihm vorgegebenen Farbe und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, unwirksam sind.
– BGH, VIII ZR 50/09 –
III. Betriebskosten
1. Erhebung von Verbrauchswerten für Nebenkostenabrechung anhand nicht
geeichter Messgeräte
Ist im Rahmen eines Mietvertrages eine nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist.
Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgerätes, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen.
Diese Vermutung gilt nicht, soweit die Werte nicht von einem geeichten Messgerät stammen.
Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, die Richtigkeit der abgelesenen Werte zu beweisen.
– BGH VIII ZR 112/10 –
- 2. Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden
Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.
Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.
– BGH VIII ZR 185/09 –
- 3. Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten, wenn nur einer von mehreren Mietern die Abrechnung erhalten hat
Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.
Der Vermieter ist nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss.
– BGH VIII ZR 263/09 –
IV. Gebrauch von Mietsachen, Kündigung und Abwicklung
1. Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummiet-verhältnisses
Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Zweck des § 569 Abs. 4 BGB ist es dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.
– BGH VIII ZR 96/09 –
2. Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen
Der Bundesgerichtshof hat die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters für wirksam erklärt.
Die Nichte der Eigentümerin einer Eigentumswohnung ist als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen und war wegen Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.
Somit ist Vermieter berechtigt, auch zu Gunsten eines entfernten Familienangehörigen, wie zB der Nichte, aus Eigenbedarf kündigen.
