Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Wann Vermieter Besuchern Hausverbot erteilen dürfen – Gericht entscheidet
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Unter welchen Umständen darf ein Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilen?
- Was versteht man unter einer „Störung des Hausfriedens“?
- Welche Rechte hat ein Mieter, wenn der Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilt?
- Muss ein Vermieter Beweise vorlegen, wenn er ein Hausverbot gegen einen Besucher ausspricht?
- Wie kann ein Mieter beweisen, dass das Hausverbot ungerechtfertigt ist?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Ein Vermieter kann einem Besucher ein Hausverbot erteilen, wenn der Hausfrieden gestört wurde.
- Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona wurde als unzulässig verworfen.
- Das Gericht entschied, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat.
- Der Beklagtenvertreter konnte die notwendige Prozessvollmacht nicht nachweisen.
- Das Gericht stellte fest, dass die Störung des Hausfriedens eine legitime Grundlage für ein Hausverbot darstellt.
- Die Auswirkungen des Urteils verdeutlichen, dass Vermieter berechtigt sind, gegen Störungen energisch vorzugehen, um den Hausfrieden zu bewahren.
Wann Vermieter Besuchern Hausverbot erteilen dürfen – Gericht entscheidet
Jeder kennt das: Man lädt Freunde zu sich nach Hause ein und plötzlich droht der Besuch zum Problem. Vielleicht wird es zu laut, es kommt zu Streitigkeiten oder es entsteht ein anderer Ärger, der den Hausfrieden stört. In solchen Fällen fragen sich viele, wie weit die Rechte des Vermieters in Bezug auf Besucher des Mieters reichen. Kann der Vermieter Besuchern ein Hausverbot erteilen, und unter welchen Voraussetzungen ist dies erlaubt?
Dies ist eine komplizierte Frage, die sich mit dem komplexen Thema des Hausfriedens und den Grenzen der Rechte von Mietern und Vermietern auseinandersetzt. Was bedeutet es genau, wenn der Hausfrieden gestört wird? Welche Maßnahmen kann der Vermieter in solchen Situationen ergreifen? Wir wollen im Folgenden einen konkreten Fall beleuchten, der sich mit dieser Frage auseinandersetzt.
Hausrecht vs. Besuchsrecht: Wir helfen Ihnen, Klarheit zu schaffen.
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Der Fall vor Gericht
Hausverbot für Besucher aufgrund von Störung des Hausfriedens zulässig
Im vorliegenden Fall ging es um einen Rechtsstreit zwischen einem Vermieter und einer Mieterin. Der Vermieter hatte einem regelmäßigen Besucher der Mieterin ein Hausverbot erteilt. Grund dafür war, dass der Besucher wiederholt den Hausfrieden gestört hatte. Die Mieterin wehrte sich gegen dieses Hausverbot und klagte dagegen.
Das Amtsgericht Hamburg-Altona gab der Klage der Mieterin zunächst statt. Der Vermieter legte daraufhin Berufung beim Landgericht Hamburg ein. Im Kern des Rechtsstreits stand die Frage, ob und unter welchen Umständen ein Vermieter einem Besucher eines Mieters ein Hausverbot erteilen darf. Dies berührt das Spannungsfeld zwischen dem Hausrecht des Vermieters einerseits und dem Besuchsrecht des Mieters andererseits.
Die rechtliche Herausforderung bestand darin, die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen. Einerseits hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, den Hausfrieden zu wahren und Störungen zu unterbinden. Andererseits gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, dass der Mieter Besuch empfangen darf.
Entscheidung des Landgerichts Hamburg
Das Landgericht Hamburg kam zu dem Schluss, dass die Berufung des Vermieters Aussicht auf Erfolg hat. Es beabsichtigt, die Berufung zuzulassen und das Urteil des Amtsgerichts aufzuheben. Nach Ansicht des Landgerichts war das vom Vermieter ausgesprochene Hausverbot gegen den Besucher rechtmäßig.
Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, Besuchern den Zutritt zum Mietobjekt zu verweigern, wenn dafür ein sachlicher Grund vorliegt. Ein solcher sachlicher Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn der Besucher in der Vergangenheit mehrfach den Hausfrieden gestört hat. In diesem Fall überwiegt das Interesse des Vermieters an der Wahrung des Hausfriedens gegenüber dem Besuchsrecht des Mieters.
Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter
Das Gericht betonte, dass bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines Hausverbots stets eine Abwägung im Einzelfall erforderlich ist. Dabei sind die Interessen des Vermieters an einem störungsfreien Betrieb des Mietobjekts gegen die Interessen des Mieters am ungehinderten Empfang von Besuch gegeneinander abzuwägen.
Im vorliegenden Fall überwogen nach Ansicht der Richter die Interessen des Vermieters. Die wiederholten Störungen des Hausfriedens durch den Besucher waren so gravierend, dass sie das Besuchsrecht der Mieterin überwogen. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Besucher durch sein Verhalten mehrfach und erheblich gegen die Hausordnung verstoßen und andere Mieter belästigt hatte.
Voraussetzungen für ein rechtmäßiges Hausverbot gegen Besucher
Aus der Entscheidung des Landgerichts lassen sich einige wichtige Voraussetzungen für ein rechtmäßiges Hausverbot gegen Besucher ableiten:
- Es muss ein sachlicher Grund für das Hausverbot vorliegen. Bloße Antipathie oder unbegründete Verdächtigungen reichen nicht aus.
- Der Besucher muss wiederholt und erheblich gegen die Hausordnung verstoßen oder den Hausfrieden gestört haben. Ein einmaliger geringfügiger Verstoß rechtfertigt in der Regel kein Hausverbot.
- Die Störungen müssen konkret nachweisbar sein. Der Vermieter muss die Vorfälle im Einzelnen darlegen und beweisen können.
- Es muss eine Abwägung der Interessen im Einzelfall stattfinden. Das Interesse des Vermieters an der Wahrung des Hausfriedens muss das Besuchsrecht des Mieters überwiegen.
- Das Hausverbot muss verhältnismäßig sein. Es darf nicht über das zur Wahrung des Hausfriedens erforderliche Maß hinausgehen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg verdeutlicht, dass das Hausrecht des Vermieters unter bestimmten Umständen das Besuchsrecht des Mieters überwiegen kann. Ein Hausverbot gegen Besucher ist rechtmäßig, wenn der Besucher wiederholt und erheblich den Hausfrieden gestört hat. Dies unterstreicht die Befugnis des Vermieters, den Hausfrieden zu wahren, erfordert aber stets eine sorgfältige Abwägung der Interessen im Einzelfall und einen verhältnismäßigen Umgang mit dem Hausverbot.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter: Dieses Urteil stärkt grundsätzlich das Hausrecht Ihres Vermieters. Es zeigt, dass Vermieter unter bestimmten Umständen berechtigt sind, Besuchern ein Hausverbot zu erteilen. Wichtig ist dabei, dass der Vermieter nachweisen kann, dass der Besucher den Hausfrieden erheblich und wiederholt gestört hat. Ein einmaliger Streit oder eine lautstarke Feier reichen in der Regel nicht aus. Bei anhaltenden Problemen durch Besucher sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen, um gemeinsam eine Lösung zu finden.
Als Vermieter: Das Urteil bestätigt Ihr Recht, den Hausfrieden in Ihrem Eigentum zu wahren. Wenn ein Besucher wiederholt für Störungen sorgt, können Sie ihm ein Hausverbot erteilen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie die Störungen konkret belegen können, beispielsweise durch Zeugenaussagen oder schriftliche Aufzeichnungen. Ein Hausverbot sollte immer das letzte Mittel sein, nachdem andere Lösungsversuche gescheitert sind.
FAQ – Häufige Fragen
Hausverbot für Besucher – wann ist es rechtens? Hausverbot für Besucher kann zu Konflikten führen. Unsere FAQ-Rubrik beantwortet Ihnen wichtige Fragen rund um das Thema und klärt Sie über Ihre Rechte und Pflichten auf. So haben Sie im Zweifelfall Klarheit und können schnell und einfach die richtige Vorgehensweise finden.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Unter welchen Umständen darf ein Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilen?
- Was versteht man unter einer „Störung des Hausfriedens“?
- Welche Rechte hat ein Mieter, wenn der Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilt?
- Muss ein Vermieter Beweise vorlegen, wenn er ein Hausverbot gegen einen Besucher ausspricht?
- Wie kann ein Mieter beweisen, dass das Hausverbot ungerechtfertigt ist?
Unter welchen Umständen darf ein Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilen?
Ein Vermieter darf einem Besucher unter bestimmten Umständen ein Hausverbot erteilen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das Hausrecht des Vermieters, welches sich aus dem Eigentumsrecht nach § 903 BGB ableitet. Allerdings ist dieses Recht nicht unbegrenzt, da es mit dem Besuchsrecht des Mieters in Einklang gebracht werden muss.
Eine wesentliche Voraussetzung für ein rechtmäßiges Hausverbot gegenüber Besuchern ist eine Störung des Hausfriedens. Dieser Begriff umfasst Verhaltensweisen, die das geordnete Zusammenleben in einem Mietshaus erheblich beeinträchtigen. Dazu gehören beispielsweise wiederholte Lärmbelästigungen, Bedrohungen oder Beleidigungen gegenüber anderen Hausbewohnern, Beschädigungen von Gemeinschaftseinrichtungen oder andere Handlungen, die den Wohnfrieden nachhaltig stören.
Der Vermieter muss für ein rechtmäßiges Hausverbot nachweisen können, dass der betreffende Besucher tatsächlich den Hausfrieden gestört hat. Einmalige geringfügige Vorkommnisse reichen in der Regel nicht aus. Vielmehr muss es sich um wiederholte oder schwerwiegende Vorfälle handeln, die eine erhebliche Beeinträchtigung für andere Mieter oder den Vermieter darstellen.
Wichtig ist auch, dass das Hausverbot verhältnismäßig sein muss. Der Vermieter sollte zunächst mildere Mittel in Betracht ziehen, wie etwa eine Ermahnung oder Verwarnung. Erst wenn diese nicht fruchten oder die Störung besonders gravierend ist, kann ein Hausverbot gerechtfertigt sein.
Ein weiterer Aspekt, den Vermieter beachten müssen: Das Hausverbot darf nicht willkürlich erteilt werden. Es muss einen sachlichen Grund geben, der in direktem Zusammenhang mit dem Verhalten des Besuchers steht. Persönliche Antipathien oder Vorurteile des Vermieters reichen als Begründung nicht aus.
In der Praxis ist es ratsam, dass der Vermieter die Gründe für das Hausverbot schriftlich festhält und dem betroffenen Besucher sowie dem Mieter mitteilt. Dies dient der Transparenz und kann im Streitfall als Beweismittel dienen.
Es ist zu beachten, dass ein Hausverbot gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters nur in Ausnahmefällen durchgesetzt werden kann. Wenn der Mieter den Besuch einer bestimmten Person wünscht und dieser Besuch keine erhebliche Störung des Hausfriedens darstellt, überwiegt in der Regel das Besuchsrecht des Mieters.
Vermieter sollten bei der Erteilung eines Hausverbots stets umsichtig vorgehen und die Interessen aller Beteiligten berücksichtigen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um die Rechtmäßigkeit des Hausverbots sicherzustellen und mögliche Konflikte zu vermeiden.
Was versteht man unter einer „Störung des Hausfriedens“?
Eine Störung des Hausfriedens liegt vor, wenn das friedliche Zusammenleben der Hausbewohner erheblich beeinträchtigt wird. Dies kann durch verschiedene Verhaltensweisen geschehen, die über das normale Maß an Belästigungen hinausgehen und die gegenseitige Rücksichtnahme verletzen.
Lärmbelästigungen stellen einen häufigen Grund für Hausfriedensstörungen dar. Wenn ein Mieter regelmäßig laute Musik hört, Partys feiert oder handwerkliche Arbeiten zu unpassenden Zeiten durchführt, kann dies den Hausfrieden empfindlich stören. Auch aggressive oder bedrohliche Verhaltensweisen gegenüber anderen Hausbewohnern gelten als Störung. Dazu zählen Beleidigungen, Bedrohungen oder gar tätliche Übergriffe.
Die Verwahrlosung der Wohnung oder des Treppenhauses kann ebenfalls den Hausfrieden beeinträchtigen. Starke Geruchsbelästigungen durch mangelnde Hygiene oder das Abstellen von Müll in Gemeinschaftsräumen fallen in diese Kategorie. Auch die Missachtung der Hausordnung, etwa durch das Halten von nicht erlaubten Haustieren oder die Nichteinhaltung von Ruhezeiten, kann als Störung gewertet werden.
Straftaten, die von der Wohnung ausgehen, stellen eine besonders schwerwiegende Form der Hausfriedensstörung dar. Der Handel mit Drogen oder die Nutzung der Wohnung für illegale Aktivitäten gefährden nicht nur den Hausfrieden, sondern können auch zu einer fristlosen Kündigung führen.
Bei der Beurteilung einer Hausfriedensstörung kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an. Einmalige oder geringfügige Vorfälle reichen in der Regel nicht aus. Vielmehr muss es sich um wiederholte oder besonders schwerwiegende Störungen handeln, die das Zusammenleben im Haus nachhaltig beeinträchtigen.
Vermieter haben bei anhaltenden Störungen des Hausfriedens die Möglichkeit, Maßnahmen zu ergreifen. Sie können zunächst Abmahnungen aussprechen und den störenden Mieter zur Unterlassung auffordern. In besonders gravierenden Fällen kann sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein.
Der Schutz des Hausfriedens erstreckt sich nicht nur auf Mieter, sondern auch auf Besucher. Vermieter können Besuchern, die wiederholt den Hausfrieden stören, ein Hausverbot erteilen. Dies dient dem Schutz der anderen Hausbewohner und der Aufrechterhaltung eines friedlichen Zusammenlebens.
Mieter sollten beachten, dass sie für das Verhalten ihrer Gäste verantwortlich sind. Kommt es durch Besucher zu Störungen des Hausfriedens, kann dies negative Konsequenzen für das Mietverhältnis haben. Es empfiehlt sich daher, Gäste über die Hausordnung und die Notwendigkeit rücksichtsvollen Verhaltens zu informieren.
Die Wahrung des Hausfriedens liegt im Interesse aller Hausbewohner. Gegenseitige Rücksichtnahme und Toleranz sind wichtige Voraussetzungen für ein harmonisches Zusammenleben. Bei Konflikten sollte zunächst das direkte Gespräch gesucht werden, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden. Oft lassen sich Probleme durch Kommunikation und Kompromissbereitschaft lösen, ohne dass der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.
Welche Rechte hat ein Mieter, wenn der Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilt?
Ein Mieter hat verschiedene Möglichkeiten, gegen ein vom Vermieter ausgesprochenes Hausverbot für einen Besucher vorzugehen. Zunächst sollte der Mieter prüfen, ob das Hausverbot rechtmäßig ist. Der Vermieter darf ein Hausverbot nur bei erheblichen Störungen des Hausfriedens aussprechen, etwa wenn der Besucher andere Hausbewohner belästigt oder Gemeinschaftsräume beschädigt hat. Liegt kein triftiger Grund vor, kann der Mieter dem Hausverbot widersprechen und seinen Besucher weiterhin empfangen.
Der Mieter hat das Recht, in seiner Wohnung nach eigenem Ermessen Gäste zu empfangen. Dies gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein ungerechtfertigtes Hausverbot stellt einen Eingriff in die Rechte des Mieters dar. In diesem Fall kann der Mieter den Vermieter schriftlich auffordern, das Hausverbot aufzuheben. Dabei sollte er die Gründe darlegen, warum er das Verbot für unberechtigt hält.
Reagiert der Vermieter nicht oder hält er am Hausverbot fest, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten. Er hat die Möglichkeit, vor dem zuständigen Amtsgericht eine Feststellungsklage zu erheben. Damit kann gerichtlich geklärt werden, ob das Hausverbot rechtmäßig ist. Bei Erfolg muss der Vermieter das Verbot aufheben.
In dringenden Fällen kommt auch ein Antrag auf einstweilige Verfügung in Betracht. Damit kann der Mieter schnell eine vorläufige gerichtliche Entscheidung erwirken, die es dem Besucher erlaubt, die Wohnung zu betreten. Dies bietet sich an, wenn wichtige Termine anstehen, bei denen der Besucher anwesend sein muss.
Der Mieter sollte dokumentieren, wenn der Vermieter versucht, das Hausverbot durchzusetzen, etwa indem er den Besucher am Betreten des Hauses hindert. Diese Vorfälle können in einem möglichen Gerichtsverfahren als Beweise dienen.
Grundsätzlich empfiehlt sich der Versuch einer gütlichen Einigung. Der Mieter kann ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter suchen, um die Gründe für das Hausverbot zu erörtern und eine Lösung zu finden. Oft lassen sich Konflikte durch offene Kommunikation entschärfen.
Bei komplexen rechtlichen Fragen oder wenn eine Einigung nicht möglich erscheint, ist die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht ratsam. Dieser kann die Erfolgsaussichten einer Klage einschätzen und den Mieter bei rechtlichen Schritten unterstützen.
Der Mieter sollte bedenken, dass ein Rechtsstreit das Mietverhältnis belasten kann. Es ist abzuwägen, ob die Durchsetzung des Besuchsrechts dieses Risiko wert ist. In manchen Fällen kann es sinnvoller sein, nach alternativen Lösungen zu suchen, etwa indem man sich mit dem Besucher an einem neutralen Ort trifft.
Letztlich hängt die Rechtmäßigkeit eines Hausverbots von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist, ob der Vermieter einen nachvollziehbaren Grund für das Verbot vorweisen kann. Der Mieter hat gute Chancen, sich gegen ein unbegründetes Hausverbot zur Wehr zu setzen und sein Recht auf freien Besuchsempfang durchzusetzen.
Muss ein Vermieter Beweise vorlegen, wenn er ein Hausverbot gegen einen Besucher ausspricht?
Ein Vermieter muss grundsätzlich keine konkreten Beweise vorlegen, wenn er ein Hausverbot gegen einen Besucher ausspricht. Allerdings sollte er triftige Gründe für diese Maßnahme haben und diese auf Nachfrage darlegen können. Das Hausrecht des Vermieters erlaubt es ihm, Personen den Zutritt zu seinem Eigentum zu verwehren, sofern dafür ein berechtigtes Interesse besteht.
Bei einem Hausverbot gegen Besucher von Mietern gelten jedoch strengere Maßstäbe. Der Vermieter muss hier nachvollziehbare Gründe anführen können, die eine Störung des Hausfriedens oder eine Gefährdung anderer Bewohner belegen. Typische Beispiele wären wiederholte Lärmbelästigungen, Vandalismus oder aggressives Verhalten gegenüber anderen Mietern.
Eine reine Behauptung des Vermieters reicht in der Regel nicht aus. Er sollte zumindest in der Lage sein, konkrete Vorfälle zu benennen und diese zeitlich einzuordnen. Idealerweise kann er seine Vorwürfe durch Zeugenaussagen anderer Mieter oder eine Dokumentation der Vorfälle untermauern. Je schwerwiegender der Vorwurf, desto höher sind die Anforderungen an die Beweisführung.
Mieter haben die Möglichkeit, ein ausgesprochenes Hausverbot gegen ihre Besucher anzufechten. Dazu sollten sie zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und um eine detaillierte Begründung des Hausverbots bitten. Erscheinen die angeführten Gründe nicht stichhaltig oder unverhältnismäßig, können Mieter schriftlich Widerspruch einlegen.
In diesem Schreiben sollten sie die Vorwürfe des Vermieters entkräften und gegebenenfalls Gegenbeweise vorlegen. Dies könnten etwa Aussagen anderer Mieter sein, die bestätigen, dass der betroffene Besucher sich stets ruhig und angemessen verhalten hat. Auch eine eidesstattliche Versicherung des Besuchers selbst kann hilfreich sein.
Bleibt der Vermieter bei seiner Entscheidung, haben Mieter die Option, gerichtlich gegen das Hausverbot vorzugehen. Ein Gericht würde dann prüfen, ob das Hausverbot verhältnismäßig und durch tatsächliche Umstände gerechtfertigt ist. Dabei wird das Interesse des Vermieters am Schutz seines Eigentums und der anderen Mieter gegen das Recht des Mieters auf freien Besuch abgewogen.
Es ist wichtig zu betonen, dass ein Hausverbot gegen Besucher nicht leichtfertig ausgesprochen werden darf. Der Vermieter muss eine sorgfältige Abwägung vornehmen und sollte im Zweifel zunächst mildere Maßnahmen ergreifen, wie etwa eine Verwarnung oder ein zeitlich begrenztes Hausverbot.
Mieter sollten bei einem unberechtigten Hausverbot gegen ihre Besucher nicht zögern, ihre Rechte wahrzunehmen. Sie können sich dabei an einen Mieterverein oder einen spezialisierten Anwalt wenden, um professionelle Unterstützung zu erhalten. Diese können die Rechtmäßigkeit des Hausverbots einschätzen und bei Bedarf weitere rechtliche Schritte einleiten.
Wie kann ein Mieter beweisen, dass das Hausverbot ungerechtfertigt ist?
Ein Mieter kann die Ungerechtfertigkeit eines Hausverbots auf verschiedene Weise beweisen. Zunächst ist es wichtig, dass der Mieter sämtliche Kommunikation mit dem Vermieter bezüglich des Hausverbots schriftlich dokumentiert. Dazu gehören E-Mails, Briefe oder Textnachrichten, in denen der Vermieter das Hausverbot ausspricht und begründet. Diese Dokumentation bildet die Grundlage für eine fundierte Gegendarstellung.
Der Mieter sollte eine detaillierte schriftliche Stellungnahme verfassen, in der er die Vorwürfe des Vermieters Punkt für Punkt widerlegt. Dabei ist es ratsam, konkrete Fakten und Zeitangaben zu nennen. Wenn der Vermieter beispielsweise behauptet, der Mieter habe wiederholt laute Partys gefeiert und damit den Hausfrieden gestört, kann der Mieter Belege für seine Abwesenheit an den fraglichen Tagen vorlegen, etwa Arbeitsschichtpläne oder Reiseunterlagen.
Zeugenaussagen können ebenfalls sehr hilfreich sein. Der Mieter kann Nachbarn, Freunde oder Familienmitglieder bitten, schriftliche Erklärungen abzugeben, die sein ordnungsgemäßes Verhalten bestätigen. Diese Zeugen sollten möglichst neutral und glaubwürdig sein. Ein Nachbar, der bestätigt, dass er nie Lärmbelästigungen durch den Mieter wahrgenommen hat, kann ein starkes Gegenargument zu den Behauptungen des Vermieters darstellen.
In manchen Fällen können auch technische Beweise nützlich sein. Wenn der Vermieter dem Mieter vorwirft, zu bestimmten Zeiten Ruhestörungen verursacht zu haben, könnte der Mieter eventuell Aufzeichnungen von Sicherheitskameras oder Zeitstempel von elektronischen Geräten vorlegen, die belegen, dass er zu den fraglichen Zeitpunkten nicht in der Wohnung war.
Der Mieter sollte auch prüfen, ob das Hausverbot möglicherweise gegen geltendes Recht verstößt. Ein Hausverbot, das auf diskriminierenden Gründen basiert, etwa aufgrund der Herkunft oder Religion des Mieters, ist grundsätzlich rechtswidrig. In solchen Fällen kann der Mieter Beschwerde bei der zuständigen Antidiskriminierungsstelle einreichen und deren Unterstützung anfordern.
Es ist ratsam, dass der Mieter alle Vorfälle, die mit dem Hausverbot in Zusammenhang stehen, genau protokolliert. Dazu gehören Datum, Uhrzeit, beteiligte Personen und eine kurze Beschreibung des Geschehens. Diese Aufzeichnungen können später als Beweismittel dienen, falls es zu einem Rechtsstreit kommt.
In besonders schwerwiegenden Fällen kann es sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Ein erfahrener Mietrechtsexperte kann die Rechtmäßigkeit des Hausverbots prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten. Der Anwalt kann auch bei der Sammlung und Präsentation von Beweisen unterstützen und mit dem Vermieter oder dessen rechtlicher Vertretung kommunizieren.
Der Mieter sollte bedenken, dass die Beweislast für die Rechtmäßigkeit des Hausverbots grundsätzlich beim Vermieter liegt. Wenn der Vermieter keine stichhaltigen Gründe für das Hausverbot vorlegen kann, stehen die Chancen gut, dass es als ungerechtfertigt eingestuft wird. Dennoch ist es für den Mieter vorteilhaft, aktiv Gegenbeweise zu sammeln und vorzulegen, um seine Position zu stärken.
Falls der Vermieter trotz der vorgelegten Beweise an dem Hausverbot festhält, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Damit kann er schnell eine gerichtliche Entscheidung erwirken, die das Hausverbot vorläufig aufhebt, bis der Fall in einem Hauptsacheverfahren endgültig geklärt ist.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Hausrecht: Das Recht des Vermieters, als Eigentümer über Zutritt und Nutzung seines Gebäudes zu bestimmen. Es umfasst die Befugnis, den Zutritt zu verwehren oder Hausverbote auszusprechen. Das Hausrecht findet seine Grenzen im Mietvertrag und den Rechten der Mieter. Im vorliegenden Fall nutzte der Vermieter sein Hausrecht, um einem störenden Besucher den Zutritt zu verweigern. Die Rechtmäßigkeit dieser Maßnahme hängt von der Abwägung mit dem Besuchsrecht des Mieters ab.
- Besuchsrecht: Das Recht des Mieters, in seiner Wohnung Besuch zu empfangen. Es ist Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und in § 535 BGB verankert. Das Besuchsrecht ist nicht unbegrenzt, sondern kann bei erheblichen Störungen eingeschränkt werden. Im konkreten Fall musste das Gericht abwägen, ob die Einschränkung des Besuchsrechts durch das Hausverbot gerechtfertigt war.
- Hausfrieden: Der Zustand eines störungsfreien Zusammenlebens in einem Gebäude. Er umfasst Aspekte wie Ruhe, Ordnung und Sicherheit. Störungen des Hausfriedens können z.B. durch Lärm, aggressives Verhalten oder Verstöße gegen die Hausordnung entstehen. Im vorliegenden Fall sah das Gericht den Hausfrieden durch das wiederholte Fehlverhalten des Besuchers als gestört an, was das Hausverbot rechtfertigte.
- Verhältnismäßigkeit: Rechtlicher Grundsatz, nach dem eine Maßnahme geeignet, erforderlich und angemessen sein muss. Bei einem Hausverbot muss geprüft werden, ob es zur Wahrung des Hausfriedens geeignet und erforderlich ist und ob keine milderen Mittel zur Verfügung stehen. Das Gericht beurteilte das Hausverbot als verhältnismäßig, da weniger einschneidende Maßnahmen offenbar nicht ausgereicht hatten.
- Interessenabwägung: Juristische Methode zur Lösung von Konflikten zwischen verschiedenen Rechten oder Interessen. Im vorliegenden Fall mussten das Hausrecht des Vermieters und sein Interesse an der Wahrung des Hausfriedens gegen das Besuchsrecht des Mieters abgewogen werden. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Interessen des Vermieters angesichts der wiederholten Störungen überwogen.
- Sachlicher Grund: Eine objektiv nachvollziehbare und rechtlich relevante Begründung für eine Entscheidung oder Maßnahme. Für ein Hausverbot reichen subjektive Antipathien oder unbegründete Verdächtigungen nicht aus. Es müssen konkrete, beweisbare Vorfälle vorliegen, die den Hausfrieden erheblich stören. Im konkreten Fall sah das Gericht die wiederholten Verstöße gegen die Hausordnung als ausreichenden sachlichen Grund an.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB (Mietvertrag): Regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Im konkreten Fall ist das Besuchsrecht des Mieters Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung, während der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einem störungsfreien Mietobjekt hat.
- § 543 BGB (Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs): Gibt dem Mieter unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt wird, wie z.B. bei einem unrechtmäßigen Hausverbot. Im vorliegenden Fall prüfte das Gericht, ob die Beeinträchtigung des Besuchsrechts durch das Hausverbot eine solche Kündigung rechtfertigen würde.
- § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch): Gewährt dem Eigentümer (Vermieter) das Recht, Störungen seines Eigentums zu beseitigen oder zu unterlassen. Im konkreten Fall kann der Vermieter Störungen des Hausfriedens durch Besucher unterbinden, wenn diese das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis beeinträchtigen.
- Hausordnung: Enthält Regeln für das Zusammenleben im Mietobjekt. Verstöße gegen die Hausordnung können ein sachlicher Grund für ein Hausverbot sein. Im vorliegenden Fall wurden wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung als Begründung für das Hausverbot angeführt.
- § 906 BGB (Grenzen der Duldungspflicht): Beschreibt die Grenzen der Duldungspflicht des Eigentümers gegenüber Einwirkungen von Nachbargrundstücken. Im Kontext des Hausverbots kann dies relevant sein, wenn Störungen des Hausfriedens auch Auswirkungen auf benachbarte Wohnungen haben.
Das vorliegende Urteil
LG Hamburg – Az.: 311 S 89/23 – Beschluss vom 09.02.2024
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 08.09.2023, Aktenzeichen 318a C 103/23, durch Beschluss gem. § 522 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen oder ggf. gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
2. Die Beklagte kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen.
3. Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Berufungsverfahren wird zurückgewiesen.
Gründe:
Die Berufung der Beklagten ist derzeit unzulässig und hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
1. Die Berufung der Beklagten ist nach dem derzeitigen Stand gem. § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO als unzulässig zu verwerfen, weil der Beklagtenvertreter in der Berufungsbegründungsschrift vom 12.12.2023 nicht seine Prozessvollmacht nachgewiesen hat, obwohl die Klägerseite bereits mit Schriftsatz vom 25.10.2023 die Prozessvollmacht des Beklagtenvertreters gemäß § 88 Abs.
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1 ZPO gerügt hatte.
Wird der Mangel der Vollmacht gerügt, ist stets der Nachweis nach § 80 ZPO zu führen. Danach ist die Vollmacht schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Die Kammer verkennt nicht, dass der Nachweis der Prozessvollmacht nach § 80 Satz 2, Hs. 1 ZPO grundsätzlich nachgeholt werden kann. Doch auch wenn der Beklagtenvertreter binnen der im Beschluss gesetzten Stellungnahmefrist von 2 Wochen die Vollmacht nachweist, hat die Berufung der Beklagten offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
2. Die Kammer beabsichtigt – für den Fall, dass der Beklagtenvertreter innerhalb der Frist seine Prozessvollmacht nachweist – die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 08.09.2023, Aktenzeichen 318a C 103/23, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung auf die Räumungsklage der Klägerin die Beklagte verurteilt, die von ihr genutzte ca. 50,99 qm große 2-Zimmerwohnung W. …, … H., 2. Geschoss re., nebst dazugehörigem Kellerraum Nr. 48 geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Das Amtsgericht hat zu Recht die fristlosen Kündigungen vom 21.03.2023 und 24.05.2023 nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB für wirksam erachtet, denn nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerseite ist durch die Beklagte der Hausfrieden in den Jahren 2022 und 2023 nachhaltig gestört worden und auch unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, kann der Klägerseite die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden.
a) Mit der Berufung begehrt die Beklagte die Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und eine Klagabweisung. Sie rügt in ihrer Berufungsbegründungsschrift zunächst, dass das amtsgerichtliche Verhandlungsprotokoll zur mündlichen Verhandlung unrichtig sei und inhaltliche Fehler enthalte. Das Amtsgericht habe unzulässigerweise Teile des in der mündlichen Verhandlung Erörterten nicht mit in das Protokoll aufgenommen. So sei von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich vorgetragen worden, dass die von der Klägerin als Zeugen benannten und gehörten Nachbarn die Beklagte mobben, demütigen und des häufigeren auch zu Unrecht zu Fehlverhalten beschuldigen würden. Ein solches Verhaltensmuster mache die bekannten Zeugen selbstverständlich unglaubwürdig im Bezug auf ihre Aussagen und hätten in der Urteilsfindung Berücksichtigung finden müssen. Dadurch, dass das Amtsgericht diese Erörterungen nicht mit ins Protokoll aufgenommen habe, habe es rechtsfehlerhaft keinen Eingang in die Bewertung der Ausführungen der Klägerin hinsichtlich der angeblichen Aussagen der Zeugen gefunden. Es sei daher eine Vernehmung durch das Berufungsgericht geboten. Durch die Übersendung nach Urteilsverkündung habe die Beklagte keinen frühzeitigen Berichtigungsantrag mehr stellen können.
Entgegen der Auffassung der Berufung liegt ein Rechtsfehler nicht vor. Nach § 164 Abs. 1 ZPO können Unrichtigkeiten des Protokolls jederzeit berichtigt werden. Das bedeutet, dass die Berichtigung bis zum Eintritt der Rechtskraft in der Hauptsache, insbesondere also auch dann noch möglich ist, wenn das Verfahren in der Rechtsmittelinstanz anhängig ist (Zöller-Schultzky ZPO 30. Aufl. § 164 Rn. 3a; BeckOK ZPO 51. Edition § 164 Rn. 7). Von dieser Möglichkeit hat die Beklagte keinen Gebrauch gemacht. Weshalb sie daran durch eine – von ihr behauptete – Zustellung nach Urteilserlass gehindert sein sollte, erschließt sich der Kammer nicht.
b) Soweit die Beklagte vorträgt, dass es keine Lärmbelästigungen, die einen Vertragsbruch oder einen Verstoß gegen die Hausordnung und damit einen Abmahnungs- oder gar Kündigungsgrund darstellen, gegeben habe, verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg. Das Amtsgericht hat nach Anhörung der Beklagten fehlerfrei festgestellt, dass bei der Klägerin verschiedene Beschwerden über die Beklagte und ihren (damaligen) Freund, Herrn S1, eingegangen sind. Danach kam es seit Sommer 2022 wiederholt zu Störungen durch die Beklagte und ihren damaligen Freund. Es kam inner- und außerhalb der Wohnung der Beklagten zu Streitigkeiten, außerdem zu zahlreichen Einsätzen von Polizei- und Rettungswagen.
Ausweislich der Akte ist der Klägervortrag und insbesondere der den Kündigungen zugrundeliegende Sachverhalt von der Beklagten nicht bestritten worden. Wenn die Beklagte mit der Berufung nunmehr vorträgt, sie müsse nicht „gebetsmühlenartig“ wiederholen, dass die Sachverhaltsdarstellung falsch und unzutreffend sei, verkennt sie, dass sie ausweislich des Akteninhalts die den Kündigungen zugrundeliegenden Sachverhalte in erster Instanz zu keinem Zeitpunkt bestritten hat.
c) Auch der jetzige Vorwurf der Beklagten, dass das Amtsgericht bei der Bewertung der Schriftsätze sowie der mündlichen Verhandlung nicht ausreichend berücksichtigt habe, dass sie nicht anwaltlich vertreten gewesen sei, verfängt nicht. Die Beklagte, die ausweislich der amtsgerichtlichen Akte unter gesetzlicher Betreuung steht, wurde vorm Amtsgericht bereits im schriftlichen Vorverfahren von ihrer gesetzlichen Betreuerin, Frau Rechtsanwältin Dr. R., vertreten. Die Betreuerin Frau Dr. R. war auch bei der mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht anwesend. Durch ihre Betreuerin hat die Beklagte, welche unter einer Minderbegabung und Persönlichkeitsstörung leidet, eine ausreichende Unterstützung erfahren. Es stand der Betreuerin frei, weitere anwaltliche Hilfe hinzuzuziehen. Dass dies nicht geschehen ist, kann nicht dem Amtsgericht angelastet werden.
d) Soweit die Beklagte mit ihrer Berufungsbegründung rügt, dass das Amtsgericht nicht ausreichend Hinweise gegeben habe, bleibt schon offen, welche Hinweise die Beklagte vermisst hat und welches Vorbringen die Beklagte zu diesen Hinweisen gehalten hätte, das zu einer anderen Bewertung der Sach- und Rechtslage geführt hätte.
e) Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und ausführlich begründet, dass auch wenn man der Beklagten das Verhalten ihres ehemaligen Freundes nicht zurechnen würde, die fristlose Kündigung wirksam wäre. Diesen überzeugenden Ausführungen schließt sich die Kammer an. Soweit die Beklagte meint, sie könne gar keine Pflichtverletzung durch Unterlassen der Durchsetzung des ausgesprochenen Hausverbotes begehen, weil die Klägerin für ihre Wohnung gar kein Hausverbot aussprechen könne, da sie das Besitzrecht innehabe und bestimmen dürfe, wer sich in ihrer Wohnung aufhalte, verkennt sie, dass es von diesem in der Regel zutreffenden Grundsatz eine Ausnahme gibt. Der Vermieter kann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichen Maße gestört hat, sehr wohl ein Hausverbot aussprechen (vgl. Schmidt-Futterer BGB § 535 Rn. 296). Unter Berücksichtigung des vorliegenden Sachverhalts bestehen gegen die Berechtigung des Hausverbots keine durchgreifenden Bedenken.
f) Soweit die Beklagte versucht, in der Berufungsbegründungsschrift die den Kündigungen zugrundeliegenden Sachverhalte herunterzuspielen, verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg. Eine strafrechtliche Verurteilung ist nicht Voraussetzung, um dem Verhalten einer Partei bzw. einem ihr zuzurechnenden Verhalten ein derartiges Gewicht zu verleihen, dass es eine Kündigung zu begründen geeignet ist. Auch hat es ausweislich der angegriffenen Entscheidung nicht nur einen einzigen Vorfall gegeben. Dass die Beklagte aufgrund ihres Krankheitsbildes nicht schuldfähig war, ist bereits erstinstanzlich nicht vorgetragen worden. Auch in der Berufungsbegründung finden sich hierzu keine substantiierten Ausführungen.
g) Die Geltungsmachung des Räumungsanspruchs ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist die Kammer auf die angefochtene Entscheidung.
h) Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.
3. Mangels hinreichender Erfolgsaussichten der Berufung der Beklagten wird der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen, vgl. § 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
